陕西省物业服务收费管理办法.docx

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1、陕西省物业服务收费管理方法第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、运用 人和物业服务企业的合法权益，依据中华人民共和国价格法、 物业管理条例、物业服务收费管理方法，结合我省实际, 制定本方法。其次条本方法适用于本省行政区域内的物业服务收费及 监督管理。未实行社会化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的 物业服务收费参照本方法。第三条本方法所称物业服务收费，是指物业服务企业依据物 业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和公共或共用场地 进行修理、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向 业主（运用人）所收取的费用。第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公允、公正的市 场竞争

2、机制选择物业服务企业；激励物业服务企业开展正值的价格竞 争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条 各级政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门负 责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。省级价格主管部门 会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物 业服务收费政策，指导全省物业服务收费管理工作。其次十九条 本方法自2011年7月1日起执行。凡与本方法相悖的有关文件规定同时废止。陕西省物业服务收费等级标准单位：元/月一、多层住宅（六层以下，含六层）服务等级一级二级三级等外收费标准0.450.400.350.30二、高层住宅服务等级一级二级三级等外收费标准1.501

3、.200.900.70三、办公写字楼服务等级一级二级三级等外收费标准5.004. 003.002. 00说明:1、此物业服务收费等级标准依据陕西省住房和城乡建设厅印发 的陕西省住宅小区物业服务指导标准，依据质价相符的原则制定, 物业服务凡达不到三级服务标准的，收费按等外标准收取。2、有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年 检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收 支状况，物业服务成本中不包含上述费用。3、上述收费标准为基准价，市级价格和物业管理行政主管部门 可依据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成 本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准

4、价、办公写 字楼按省定基准价或上浮不超过10%,多层住宅按省定基准价或 上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。4、多层住宅小区容积率、绿化面积符合国家建设标准，并同时 具备电子对讲、红外线监控、背景音乐、绿化喷泉等条件的可参照高 层住宅收费标准执行。5、住宅、办公及营业用房以房屋实际用途区分。6、住宅用作办公的依据住宅物业收费标准加收100%；与住宅结 构不行分割的楼宇，其用作办公用房的依据住宅物业收费标准加收 100%,用作营业用房的依据住宅物业收费标准加收200%o7、不设电梯的七层住宅楼，参照多层住宅收费标准执行。8、服务高于陕西省住宅小区物业服务指导标准的楼宇，收费标准属市场

5、调整价，由业主与物业服务企业自行约定。物业服务收费实行分级管理。按工商注册同级管理或属地管理的原则，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门监督管理。在省级及以上工商行政管理部门注册登记并具备二级以上资质 的物业服务企业，其物业服务收费的监督管理由省物价局会同省住房 和城乡建设厅负责；在市、县工商行政管理部门注册登记（含在省级 及以上工商行政管理部门注册登记的三级以下资质的物业服务企业） 的物业服务企业，其物业服务收费由同级价格主管部门会同物业管理 行政主管部门监督管理。省物价局可依据实际状况托付设区市价格主管部门负责对属省 管物业服务企业的收费进行监督和管理。第六条物业服务收费应当遵循合理、公

6、开以及费用与服务水 平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导 价和市场调整价。第七条住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价；其 他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主供应的特约服务实行 市场调整价，政府价格主管部门应规范其价格行为。第八条实行政府指导价的物业服务收费，由省物价局会同省 住房和城乡建设厅依据陕西省住宅小区物业服务指导标准，制定 全省相应等级的基准价（陕西省物业服务收费等级标准附后）。市级价格和物业管理行政主管部门可依据当地物业环境、硬 件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过

7、10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准，理顺高层与多层物业服务费的比价关 系，每两年公布一次并报省物价局备案。第九条实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。前期物 业服务收费备案，依据建设单位和物业服务企业依据陕西省住宅小 区物业服务指导标准和陕西省物业服务收费等级标准，在当地 价格主管部门制定的政府指导价范围内签订的，经物业行政主管部门 备案的前期物业服务合同、物业服务企业和业主签订的前期物 业服务协议（规约）约定的收费标准向价格主管部门备案。已成立 业主委员会的小区，依据业主委员会与其聘用的物业服务企业依据上 述原则，结合住宅小区或办公写字楼的实际状况

8、签订的物业服务合 同约定的收费标准向价格主管部门备案。前期物业服务合同到期后仍未成立业主委员会的小区，当 物业服务企业和业主双方对收费标准协商不一样时，由小区所 在乡镇人民政府或者街道办事处组织召开业主大会协调解决。物业服务收费按月收取，确需预收的最多不能超过三个月。第十条实行市场调整价的物业服务收费，由业主或业主委员 会与物业服务企业在物业服务合同中约定。未实行社会化物业管 理的老住宅小区，可参照本方法执行，亦可暂按原收费标准执行。第十一条 物业服务企业备案时应以独立的小区或楼宇为单 位，填写小区物业服务收费标打算案表或办公写字楼物业服务 收费标打算案表，同时供应物业服务企业有效的工商营业执

9、照、税 务登记证、物业服务企业资质证、组织机构代码证，经物业行政主管 部门备案的由建设单位和物业服务企业签订的物业服务合同及物 业服务企业和业主签订的物业服务协议或业主委员会和物业服务 企业签订的物业服务合同，成本核算资料等。物业服务企业因服务内容、服务质量和成本费用变更，须要调 整物业服务收费标准时，应与建设单位或业主大会协商，在物业服务 合同中变更相关条款后重新向价格主管部门备案。第十二条物业服务收费和交通工具停放服务费实行明码标 价。省物价局统一规定明码标价牌（栏）的格式。各级价格主管部门 依据管理权限，负责审核公示内容，其价格监督检查机构对明码标价 牌（栏）进行监制和监督检查。第十三条

10、业主委员会或业主与物业服务企业可实行包干制 或酬金制计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业服务企 业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或担 当。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬 金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结 余或不足均由业主享有或担当。第十四条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定 物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等主 要内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一样。第十五条 物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由物业 服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务收费实行

11、酬金制的，预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企 业的酬金。物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的修理养护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含生活垃圾处理费）；4、物业管理区域内绿化浇灌、养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、经业主同意的其它费用；9、法定税费；10、合理利润。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业 主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服 务企业代收代缴。物业共用部位、共用设

12、施设备保修期满后的大修、中修、更新 和改造费用，应当列入修理资金专项支出解决，不得计入物业服务支 出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的修理 和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项修理资金或由业主 担当。第十六条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金 属代管性质，为交纳费用的业主全部，不得将其用于物业服务合同约 定以外的支出。实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或全体业 主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资 金的收支状况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和 物业服务资金的收支状况提出质询时，物业服务企业应当刚好答复。第十七条

13、物业服务收费实行酬金制方式，物业服务企业或业 主大会可以依据物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年 度预决算和物业服务资金的收支状况进行审计。第十八条 对供热、中心空调等动力设备发生的能源费用 应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（运用人）收 取。第十九条物业服务费依据法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房 合同标明的建筑面积为准。由业主购买（运用）层高达到2.2米以上（含2.2米）的 车库、杂屋，物业服务费依据同类型住宅收费标准的50%收取， 另有合同约定的从其约定。变更运用性质用于居住的应依据同类 住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按

14、同类住宅物业服务收 费标准加收100%,用于商业（包括商业经营或为经营配套的仓 储、员工食堂等）的按同类住宅物业服务收费标准加收200%o其次十条业主（运用人）对房屋进行装修时，应当向物业 服务企业登记。物业服务企业可向业主（运用人）收取以下费用：（一）装修垃圾清运费：业主可以托付物业服务企业清运 装修产生的垃圾，装修垃圾清运费由业主负担；业主也可以依据 规定时间自行清运。（二）出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询 管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管 理，并据实收取证件工本费。（三）装修押金：物业服务企业可向业主或装饰装修企业 收取装修押金。在装饰装修工程完成，第一

15、个采暖期结束后15 日内应当全额退回。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲 门等共公设施的状况，其修复所需费用由损坏责任人担当，当责 任人拒绝修复时，物业服务企业可在其装修押金中据实扣除，其 余部分应如数退回。上述收费标准由当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。其次十一条 物业服务企业在物业服务活动中，应当遵守国家 的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主供应质价相符的服 务。其次十二条业主应当依据物业服务合同的约定按时足额交 纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不 交纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交 纳；逾期仍不交纳的，物业

16、服务企业可依法追缴。业主与物业运用人 约定由物业运用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定， 业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业运用人应当 结清物业服务费用或物业服务资金。其次十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建 设单位缘由未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务 资金由建设单位全额交纳。业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第 一个月起先其物业服务费按收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装 修），因故不运用住房，经物业服务企业登记确认后，不运用连续期 限超过六个月的房屋，从第七个月起先，其物业服务费按收费标准的 70%交纳。其次十四

17、条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通 讯、有线电视等单位应当依据国家有关规定向最终用户收取有关费 用。物业服务企业接受托付代收上述费用的，可向托付方收取手续费, 详细标准由双方协商约定。供水、供电、供气、供热等专业经营单位 不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止供应服务。生活用水水泵加压发生的能耗费随水费分摊。公共照明、景观 设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格依据省 物价局水电价格政策据实分摊并定期公布。其次十五条自备供暖系统且未实行分户计量的小区，其采暖 费由物业服务企业提出收费方案，征得业主委员会或业主代表大会同 意后据实收取。采暖期结束后，须向业主公布收支状况。其次十六条物业服务企业已接受托付实施物业服务并相应 收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费 用。其次十七条交通工具停放服务费依据陕西省物业管理区域 内交通工具停放服务价格管理方法执行。其次十八条各级政府价格主管部门会同物业管理行政主管部 门，应当加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服 务标准的监督检查。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由 政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政惩罚规定予以惩罚。