项目组管理制度解析.docx

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1、项目组全套管理制度一，背景，目的和原则1,背景本项目是我司及鸿博堂公司共同操作此项目，而本项目的代理合同是 鸿博堂公司及发展商签定的，到目前为止，发展商并不知道我公司的 存在，目前我公司派出人员均以鸿博堂的名义在工作。2,目的和 原则顺当完成此项目的营销代理工作，获得本项目设定的利润，维护我司 及鸿博堂公司的利益，限制我司风险和投入，熬炼培育我司的专业人 员，实战训练我司作为专业营销代理公司的管理和操盘流程和实力， 是本套管理制度的核心目的。在以上目的指引下，本项目宜以项目组 名义独立运作：项目组作为详细操作本项目的专业机构，相对独立操 作：独立财务，独立行政，独立人事，独立经营权。由我司和鸿

2、博堂 公司共同派人组建成项目组，共同管理此项目组。二，项目组构架 和人员组建项目组部门职责2,（1）确保案场销售工作高效有序地进行。（2）负责客户接待工作（包括来人，来电），刚好办理客户成交手 续。活动的商业功利性。亳州报系列访谈及亳州电视报的硬广可 以互动。其余车体，灯箱，道旗，户外大牌，直递等作业或重新更换或重 新设貉以项目将来升值潜力及虚假招商信息为主。直递本次拟接受台历的形式，制作1000份以送到重点目标客户：商 铺业主，公务员，老师等，部分摆放于宾馆，浴场等高级消遣场 所。SP活动：集体签意向性协议大会，文艺演出。4. 2.2开发商的承诺和动作在售楼处制作并悬挂本项目的全部利好消息、

3、：各种证件，媒体报道 等。加快一号楼的工程进度，尽快将围墙拆掉。督促政府起先从项目到火车站段建安路拆迁工作，开发商在某一段摆 出拆迁动工的姿态。当售楼处有重要商业客户前来时，为促使其落定，开发商可事先支配 商业客户的“托”在恰当的时候到售楼处询问商铺，并支配“托”重 点询问并意向10购买重点客户所要的商铺，形成现场客户很多挣抢商铺的局面，做现 场销控SP活动，逼定前期迟疑客户成交。4. 2.3宣扬重点宣扬重点变更，现在重点宣扬本项目将来升值潜力及虚假招商信息。 宣扬本项目将来升值潜力可从以下几个方面来说明：项目周边现在及 将来人气，这些人气带来的巨大商机（可以用数字和计算来说明）； 建安路将来

4、的详细规划及优势（用政府的数据和图片，要详尽）；本 项目适合经营哪些品种（详细到每套房屋，供应几种可能），分析经 营这些品种前景，做客户的投资引导。另一方面，通过虚假的招商信息的树立客户信念：通过开发商以及售 楼处招商人员的资源及浙江，合肥，当地等稍具规模企业签定进入 意向协议书，将这些意向协议书及该企业资质制作并悬挂于售楼处， 制作在各类宣扬物品上（包括招商手册），造成本商业本诸多外地商 户看中的旺盛假象。对于客户来说，是无法分清意向协议书和真正入 住合同的区分的。虚假意向协议书不要过多，也不全要名牌企业，详 细数量和规模依据项目现在状况定。意向协议书在15日之前敲定10 个。4. 2. 4

5、虚假招商如上所述。同时绽开真正招商，通过实惠措施吸引餐饮，网吧，超 市入驻，真假结合，刺激客户。4. 2. 5兼职直销人员老客户：包括已签约客户和在售楼处已登记客户。凡是介绍客户前来 购买实现成交的，住宅享受500元大礼包，商业享受1000元大礼包 实惠。大户：适合在本项目经营的行业大户。凡是由大户介绍客户购买本项 目商铺面积在500平方米以下，购买一套住宅可享受9折；500平方 米以上1000平方米以下，购买一套住宅可享受8折；依次类推。当 举荐客户购买超过4000平方米以上的，可免费获赠177顶层复式一 套。开发商方面人员：包括承建商，相关政府机构人员，开发商公司内 部职工，凡是介绍客户前

6、来购买实现成交的，住宅享受500元大礼 包，商业享受1000元大礼包实惠。社会聘请兼职人员：到劳务市场聘请10名本地下岗工人，每人承诺 每月11300元底薪。每人每月是一套商铺的任务。完成任务则发放300元和提成，提成点 数定为总销金额的1%。若完成不了，则只发放工资的1/3。并被弃 用。此类兼职人员需每天上午到售楼处汇报状况并接受培训。以上兼职人员统一接受发聘书的形式：聘书的口号是第五大道项目市 场顾问。烫金聘书，形式做足。4.3推广费用预算4. 3. 1报纸:四个整版 约8000X4=32000 （元）4. 3. 2 电视:30000 元4. 3.3户外大牌：150000万/年 本月约15

7、0000/12=12500 （元）4. 3.4招商费用：约20000元4. 3. 5直递资料费用：5000份单页 约5000X0. 3二1500 （元）4. 3.6兼职销售人员费用：300元/人/月 约300X10=3000 （元） 合计：99000元注：此为推广费用预算，实际发生依据状况做调整。附件二：月工作时辰表格式（范例）肥东项目组10月份工作支配表事项要*完成时间执什#仍劝去过双Ji控处1 .五业Hi科培训计和 收材详片.无善10月15日2.五业髓冏培训职业.规范.统一（矍考试）10月20日3.顶日冬客问完塾.系婉1。月15日4.现场表人余电接件双碉把握客户皱况10月份5 卡革及营储计

8、划A实.可执行io is a6.双林花车单直派发城督花能络拄,位 人潦留臬收源发单110 月 13-10 月 167.熔制周报大要评仁鼻实每冏一上午8.熔制月报区要外佃4实10月为日9.制工价格51电要合理10月2。日10. 11月管M计划生点是升盘计划10月25日11,户牛精神堡鼻的安 装isntn 9块广告 牌10月以日12、户外林种堤生推护防止市容破坏10月盼13.讨登辽客户如行机身、分析为放号.开盆做冷各，时时分析10月份1八小区人口效K困者 低督保界友商尽快谀计华10/1 20 a15市场调A跟以周边竟争时十 项目10月份* 展16,化东市场河M楂告主要是开叁Ih价 格.开it时同分

9、析10月2。日 介 梆行 政 寿时 * *17.户外大牌幽此督制.发布包柘询价.$妁、 肾甘*1作会有10月17日18.户小条幅监怦悬必30皋条幅41起来10 n 13 Q1九加平出店橙慢q皆悬 出幡幔挂熊来10月13日20,花车活动鬟甘执行花车按既定路城跑起火10 n 13-10 月 162L苏果慢慢悬壮慢慢林起氽10月21日22、小红军东站执行检查检走是否按照耍 求贴满10Q精10月13日23.市内出机东车贴市警拉打史和车电起朱（50仙10月28日24.售楼处替代性小，LA 询价.的买.运送到 案场300个价依1元以 下的佃衣扣，水笔 等小物件10月12日25.印有蒙隼府标志的小 礼品询价

10、.旧买.运 送M泉场500个小，球.500个钥数加10 fl 22 Q26.匕东电视台生动字& 询价.叁为连续播放一个月， 按网务约内容每 f - 10月14日27,在银行.宾镣.惊店. 机关.经市等地搐放 报架（肥疥1送）帆宗卬有哄H称 忠和免暂增回的 字样，报架上长期 握放目击料10月22日28,户主掇空询价.登的.1甘靶作,作运四个户空姨型渔 叶送送到橐场10 n 17 日策 划*29,电视字察文案每周一次10月17日3队苏队超市楼区设计得广告布嚏绘io is a3L出租a车H广*说计写K1。月15日32,火牌设计偈（尺寸巳改.来定）喷4 L j I侑售情况(/79 X，I II.3.

11、o ?f用2 式住它市场 动态用追免争广告价格华信政利侑值情况工作 分析 及戊议本期香要我过工作下期上要工作计划(公 l工开发商配合工作fir *1 ；=不中火:常公司合工作四，行政财务人事制度本节制度为纲要，详细管理制度由项目经理依据现场实际状况，在保 持纲要不要变的前提下，做标准化，量化补充。（-）行政制度1,全部办公用品选购由行政助理负责，办公用品领用需登记。2,行政接待一般状况下由项目总监1/项目经理/行政助理参加，若 行政助理未能参加，则项目总监/项目经理事后需在行政助理处备 案，注明款待目的，时间，地点，参加人物，消费内容，消费 额度等。3,项目组考勤由行政助理负责。4,项目总监和

12、项目经理不参及项目组日常考勤。但项目经理若不在 岗超过半日以上，需事先通报项目总监。项目总监1若离开固始，则 需及项目经理事先通知，并事先及项目总监2进行沟通。5,项目组考勤制度纲要：项目组每周允许调休一天；加班不额外发 加班工资，但可计时纳入调休时间；上班，下班须要在行政助理处 登记等等。6,办公区域卫生由行政助理负责，但谿业顾问需帮助其完成。7,项目组文件和挡案管理由行政助理负责。8,项目组会议由行政助理负责组织，记录，整理和备案。9,项目组相关行政吩咐由行政助理撰写，拟定，发布和接收。10,项目组网络及计算机管理由行政助理负责。（二）财务制度依据双方合同约束，鸿博堂公司及名盛宏源公司共同

13、出资，共同收 益。双方各占50%项目股份。为确报项目顺当进行，双方责权一样， 特制定项目组以下财务制度。1,以鸿博堂和名盛宏源名义起先双方共同管理帐户，此帐户仅为本 项目运用。双方投资，收益均入此帐户（发展商支付佣金也入此帐 户）。帐户资金动用需经双方公司法人同意。2,截止到10月1日前，双方进行项目组财务清算：凡10月1日， 前已发生的人员工资各自派出的人各自担当；项目运作费用（含广告 费）由鸿博堂方担当。18以上两部分费用由双方财务人员清算出来，计入项目运作总成本，这 两部分费用不在双方共管帐户中支出。双方财务人员清理出截止到10 月1日前项目组资产清单。简而言之，10月1日之前的清算达到

14、以下 两个目的：清算出项目组自鸿博堂及发展商签定合同以来总的资产和债务。商定此部分资产和债务的支配和支付方案，共管帐户进行清零，建立 项目组帐目系统。3,自10月1日起，双方每月5号前各投入部分资金到共管帐户以 维持项目组本月基本操作运营费用。依据鸿博堂方及甲方签定合同之 条件，结合项目组目前之相关运营费用，可估算项目组每月运营费用（含人员工资，不含广告费）约3万。因此，双方于每月5号前各投 15000元进入共管帐户。若本月共管帐户上有相应赢余，则下月双方 可相应削减投入。但保持每月5日前共管帐户上有3万元余额。若项 目开盘收益后，扣除各种成本后，若超过3万元，则双方依据50%： 50%分红。

15、项目广告费由鸿博堂方协调发展商解决，以后计入项目总 成本。名盛宏源方不先行垫付。4,项目组行政助理处日常保有3000元备用金，此笔费用在每月1 日由双方公司法人签字从共管帐户中支出。此3000元用于日常项目 运作，由项目经理支配支配。其中项目经理能够自主支配的额度是单 笔消费500元，项目总监能支配的额度是单笔消费1000元。超过此 额度，则需向上级汇报后方可进行支出。若此3000元备用金用完， 则行政助理可再向两公司法人申请3000元备用金。备用金支出须要 有完善登记和手续。5,项目组人员工资于每月10日前从共管帐户中支出，工资表由双 方法人签字。6,项目总监工资不计入项目组成本，也不从项目

16、组财务中支出。7,项目组成本中不含双方高层（项目总监及公司法人）交通费。8,项目组人员工资，奖金，补贴由双方高层统一标准，重新商 定，从2007年10月1日后执行。9,双方公司财务每月清理，核查一次项目组帐务，出一份项目组财务报告给各自公司法人。10,其他款待，选购，询价等制度由项目经理依据案场详细状况 自行制定并报项目总监处审批备案。（三）人事制度1,考核：对项目现有人员（珞业顾问，项目经理，营销总监， 设计专案等）由项目总监1和项目总监2重新考核，确定留，弃，定岗定酬。2,聘请：对于缺口人员，珞业顾问在公司规定的薪酬范围内由项目 经理自行招聘。项目总监1可协作。主管级以上员工由项目总监最终

17、确认。行政 助理出名盛宏源方指派。3,管理：如上所述，按级管理。4,辞退：珞业顾问若因考核不合格而被辞退，项目经理可自主确定，但需报项目总监处备案。主管级以上员工辞退，需项目总监签定确认。5,其他人事制度由项目经理依据案场详细状况自行制定并报项目总 监处审批备案。(3)负责到期房款的催收，以利资金刚好回笼。(4)为客户供应优质服务，树立并维护楼盘及开发企业形象。(5)负责客户资料的汇总，统计及分析，刚好依据统计分析结果向 开发企业提出可行性看法。(5)制订销售和推广策略。(6)负责宣扬包装工作。(7)依据销售状况适时调整销售策略，主要对销售价格及销售房源 进行限制。(8)协调围绕项目的各部门，

18、单位之间的协作工作。(9)向开发商结佣工作。3,项目组岗位职责项目总监：负责制定本项目整体营销支配，年度营销支配，季度营 销支配和月度营销支配；负责全项目组各项工作执行和监控；负责及 发展商沟通；负责结佣工作；负责成本限制。详细分工如下：项目总 监2主要负责项目营销工作策略，项目组经营工作监控；项目总监1 主要负责及发展商沟通，结佣及成本限制工作。项目经理：负责本 项目的营销执行工作，并帮助项目总监1完成各项目工作：主要是及 发展商沟通，结佣及成本限制。在项目营销执行上，对项目总监负 责。详细工作详述如下：(1)负责现场销售限制及人员管理，确保案场销售工作高效有序地 进行。(2)帮助公司制定案

19、场管理制度，并监督执行案场管理制度。(3)负责制定及执行年度及阶段性销售支配，并依据即时销售状况 调整阶段性销售支配。(4)协调围绕项目的各部门，单位之间的协作工作。(5)定期向开发企业全面汇报，应刚好依据变更反映状况并做出或 提出相应的销售及产品修正建议。(6)主持每周例会。(7)帮助完成业务。(8)依据销售状况刚好分析，并制作本周销售状况汇总。(9)向开发商结佣工作。(10)刚好制定月度部门收支预算。(11)牵头组织支配策划，媒介，设计等团队成员的工作。(12)领导该项目组团队，完成该项目的相关工作。(13)帮助项目总监协调开发商关系，及开发商定期实行例会沟通。(14)全面负责案场及开发商

20、就项目问题的全部沟通，协调。项目主管：帮助项目经理工作，主要负责各类报表制作；珞业顾问管 理，考核；帮助谿业顾问进行业务接待等。项目主管对项目经理负 责。详细工作详述如下：(1)为客户供应优质服务，树立并维护楼盘及开发企业的形象。(2)负责现场来电，来访客户的接待，介绍和成交事宜。(3)负责整个销售流程的事务(包括收定，收款，签约等)。(4)刚好反馈销售中存在的问题，做好及同事，上级之间的信息 沟通及工作协调。(5)负责监督客户房款刚好到位。(6)帮助项目经理完成各项工作。(7)监督执行各项部门规章。(8)负责制定阶段性工作支配，销售指标及考评。(9)帮助完成业务。(10)负责督促业务员对意向

21、客户的跟踪。(11)刚好向项目经理反馈销售状况。(12)结合实际销售状况，刚好发觉销售中存在的问题，并解决；无 法解决的，刚好上报项目经理。(13)监督珞业顾问的业务流程。(14)刚好制作销售周报。(15)刚好完成部门内部工作布珞的任务。(16)负责主持每天的业务晨会。(17)参及销售，销售业绩为公共业绩。珞业顾问：完成接待一一签约之间的一系列工作，并完成项目经理或 项目主管布谿的其他工作。珞业顾问对项目主管负责。(对于项目经 理授权项目主管外的工作，谿业顾问干脆对项目经理负责。)详细工 作详述如下：(1)为客户供应优质服务，树立并维护楼盘及开发企业形象。(2)负责现场来电，来访客户的接待，介

22、绍和成交事宜。(3)负责整个销售流程的事务(包括收定，收款，签约等)。（4）刚好反馈销售中存在的问题，做好及同事，上级之间的信息沟 通及工作协调。（5）负责客户房款刚好到位。（6）完成个人业绩指标。（7）刚好完成部门内部布谿的其它任务。行政助理：负责项目组行政，人事，财务等相关工作。行政助理干 脆对项目经理负责。详述如下：（1）负责销售部财产的登记核查，每月核查上报一次。（2）负责急需用品的购买，每月汇总一次。（3）负责行政用品的领用，保管及发放。（4）排班，考勤汇总。（5）负责现场行政作业及例行报表作业，刚好将现场各种状况资讯 整理归档。（6）负责每周例会的会议记录。（7）负责案场每月各项费

23、用的刚好汇总。（8）帮助项目经理完成项目操作费用的支付。策划专案：全面负责项目组策划推广执行工作。策划专案对项目经理 负责。设计专案：全面负责项目组设计包装执行工作。设计专案对 项目经理负责。4,人员组建人员支配项目总监1：姜洪（鸿博堂公司）项目总监2：姚惠（名盛宏源公司）项目经理：夏冰（名盛宏源公司）项目主管1：现有人员中鸿博堂方人员项目主管2：名盛宏源方指派络业顾问：现有人员重新考核留任+市场聘请：原则是“三老带三新”（三名熟手十三名新手）行政助理：现有人员中选择或方指派策划专案：后看项目发展，可考虑聘请一位策划专案。设计专案：目前由鸿博堂公司聘请的设计师做。经双方考核后，若合 格则接着做

24、；若不合格，则酌情由名盛宏源方供应设计支持或赐予辞 退，另外找寻设计专案。人员薪酬福利见项目组行政人事制度人员绩效及考核见项目组行政管理制度5,项目组操作流程5. 1策略方面项目总监通过沟通，综合各方面的因素，在1个月之内制定出本项目 整体营销支配和方案；然后依据此营销支配和方案，制定出项目季度 营销支配和方案；在季度营销支配和方案的前提下，制定出项目月度 营销支配和方案。全部支配和方案经充分探讨后，严格执行。若在执 行中依据实际状况需作重大调整的，需两位项目总监及项目经理沟通 后确认。6. 2销售方面项目经理帮助项目总监制定案场管理制度，管理制度经项目总监批准 后由项目经理监督执行。案场管理

25、制度可依据实际状况抄送开发商部 分内容。项目经理帮助项目总监制定项目各阶段营销支配和方案，并充分理解, 认同此方案。一旦方案确定，需无条件执行此方案。在执行过程中， 可依据实际销售状况在保证策略不变的状况下自行调整微小环节。大 的策略调整必需上报项目总监，项目总监批准后方可执行。如有争 议，先相互劝服，统一看法。如无法统一，解决的方式是下级听从上 级。项目主管帮助项目经理工作，主要任务是基本业务指导，案场报表 设计，培训等工作。项目主管的干脆上级是项目经理，项目主管及 项目经理观点有争议，先相互劝服，统一看法。如无法统一，解决的 方式是下级听从上级。5现场谿业顾问在工作中，如遇需开发商协调，协

26、作之内容，则工作 程序如下：谿业顾问一一将问题反映到项目主管/经理处一一项目主管/经理及开 发商协调解决（必要时需谿业顾问帮助）一一解决不了，反馈到项目 总监处。案场实行垂直管理体制，谿业顾问听从项目主管/经理。5. 3策划方面全部企划工作由企划专案组织协调设计，媒介以及其他人员来完 成。全部企划方案的出稿程序是：项目组内部先统一看法，然后项目 组组织提报，由项目经理批准后执行。如有争议，先充分沟通，相互 劝服，统一看法。若无法统一看法，解决的方式是设计，文案听从 策划，策划听从项目经理，项目经理听从项目总监1。在企划和销售过程中，涉及费用及报价部分，操作程序如下：项目组 出推广宣扬方案经提报

27、后，项目总监批准后执行报策划专案第一次核价报项目总监1其次次核价报行政助理第三次核价报总经理批准（公司出费用）或报开发商后执行（开发商出费用）。全部提交给开发商的文件（无论是秀稿还是定稿），需项目经理和项 目总监1签字确认。5.4行政财务方面行政助理工作干脆对项目经理负责，负责在规定的额度权限内完成购 买，报销等工作。（其流程详见案场行政财务管理制度） 三，固始项目组工作流程（详细）1 .目的为保证项目的顺当开展，规范项目组的工作流程，特制定本制度。2 .适用范围适用于固始项目组。3 .内容3. 1年度营销支配3.1.1 项目经理帮助项目总监依据项目的施工进度和销售代理合同起 草年度营6销支配

28、。3.1.2 项目年度营销支配经过探讨后确定，并下发至项目组。3.1.3 项目经理依据确定后的年度营销支配组织执行，在执行过程 中，若支配有必要调整须刚好上报总经理办公会探讨批准。3.2 月度营销支配1. 2.1项目组每月25日前提出下月度营销支配，其中月销售支配由 项目经理拟定，月策划方案（含媒体支配）由项目策划专案提出。3. 2.2月度销售支配和策划方案，项目组内部必需先经沟通后取得统 一看法，当策划专案和项目经理有看法分歧时，提倡相互探讨，劝 服，若沟通后仍存在分歧，则策划专案听从项目经理。4. 2.3项目下月度销售支配和策划方案由项目经理于每月27日前提 交业务分管领导，经分管领导审批

29、后于每月30日前下发项目组执行（月度营销支配格式见附件一），无特殊缘由逾期未交者，每次罚款 100元，干脆从当月工资中扣除（特殊缘由由业务分管领导同意并界 定）。5. 2.4项目经理依据月度营销支配，会同策划专案列出详细的，分 工明确的时辰表（时辰表格式见附件二），时辰表由项目经理每月27 日前交送业务分管领导审批后，由项目经理监督执行，无特殊缘由逾 期未交者，每次罚款100元，干脆从当月工资中扣除（特殊缘由由业 务分管领导同意并界定）。3.3 周工作支配3. 3.1项目组周工作支配由项目经理每周六上午10点之前报送分管 业务领导，周工作支配内容包括销售案场，策划，媒介，谿业顾 问等项目组全部

30、工作（周工作支配格式见附件三），无特殊缘由逾期 未交者，每次罚款50元，干脆从当月工资中扣除（特殊缘由由业务 分管领导同意并界定）。3. 3.2项目组其他成员关于项目组的周工作支配干脆交送项目经理， 由项目经理经过汇总，整理后，报送分管业务领导。3. 3.3项目组周工作支配经过审批后，由项目经理组织执行。3. 4销售报表3.4. 1各项目组项目经理应于每周六上午10点前将本周（上周六至本 周六）项目销售周报表和客户周分析表报送分管业务领导处（销售周 报表格式见附件四，7客户周分析表格式见附件五），无特殊缘由逾期未交者，每次罚款50 元，干脆从当月工资中扣除（特殊缘由由业务分管领导同意并界 定）

31、。3. 5其他3. 5. 1项目经理作为项目组的负责人，在组织实施支配时，享有监督, 限制，支配的权利，项目组其他成员必需全力协作，支持，听从项 目经理的工作支配。3. 5.2若在执行中出现项目组成员不听从，协作项目经理工作支配 的现象，则项目经理有权刚好提出处理看法，并呈报分管领导，若项 目经理未刚好作出处理并呈报分管领导，导致工作失误或损失，由项 目经理担当责任。3. 5.3项目经理有权在公司岗位职责的基础上对项目组内的工作进行 详细分工和支配。3. 5.4本地项目组项目经理每周一必需参加公司工作例会，例会后在 公司主持召开各项目组例会。异地项目组项目经理每月必需至少一次 向业务分管领导当

32、面汇报工作。为便利统计，批阅和修改，以上全部报送分管业务领导的文 件均为电子版。文件名统一为：XX项目组X月营销支配；XX项 目组义月工作时辰表；XX项目组义月第X周工作支配（本周六至下 周六）；XX项目组X月X日销售日报表；XX项目组X月第X周周 报表（上周六至本周六）。3 . 5. 6项目组成员逾期未交相关文件者，由项目经理开出违规惩处 单；项目经理逾期未交相关文件者，由业务分管领导开出违规惩 处单，由财务部在当月工资发放中执行扣罚。4 .附件附件一：月度营销支配格式（范例）附件二：月工作时辰表格式（范例）附件三：周工作支配格式（范例）附件四：销售周报表格式（范例）附件五：客户周分析表格式

33、（范例）附件一：月度营销支配格式（范例）亳州项目组11月份营销支配1 .肖目完威5套商业，4套住宅的销售。2 .目前问题2 . 1项目知名度不够，案场来人来电少。2.2 项目有太多不确定因素，客户对项目没信念。2.3 住宅销售无问题，商铺销售难度大。3 .解决方法3.2 找寻性价比较高媒体，通过多渠道接着宣扬本项目的知名度。3.3 通过开发商相关承诺和动作，解决项目本身一些不确定因素。3.4 变更宣扬重点，由项目本身特征转向宣扬项目经营后获利状况。3.5 通过虚假招商，增加客户信念。3.6 通过各种渠道发展兼职直销人员进行直销。4 .详细措施5 . 1销售工作前期下定客户签约。4. 1.2现场

34、客户接待，下定。4. 1.3对现有产品进行改造，重新制定价格表。4.L4针对新出的产品，制定并完成统一说辞，对谿业顾问进行培 训。4. 1.5结佣。4. 2策划工作4. 2. 1 找寻优质性价比媒体。通过前一段时向媒体监测，亳州当地媒体性价比较高的媒体有：亳州电视报；亳州电视台，亳州影视频道。11月份以上两个媒体为主打媒体，以车体，户外大牌，灯箱，道 旗, 亳州9报），直递，SP活动作为帮助媒体，详细媒体支配如下：电视片重新制作，宣扬重点依次为第一周：项目形象宣扬；其次周： 项目开盘状况及工程进度宣扬；第三周第四周：项目将来经营潜力 及虚假招商信息的宣扬。节目片由博智公司监督制作，节奏为较高密

35、 度。亳州电视报以硬广告为主，选择最好版面，一周一个整版，宣扬 重点是项目开工状况及工程进度，项目将来升值潜力及虚假招商信 息，报广要成系列，设计要绚目，吸引人的眼球。亳州报以建安路改造专栏访问的形式，选择最好的版面，一 周两个半版，让记者去采访政府相关部门权威人士及开发商，建筑 商，代理商，客户代表等，接受图文并茂的形式，通过权威人士的 访谈，以软新闻的形式，向社会描绘建安路改造的奇妙前景。开发商 以广告的价格出钱，记者以报社的名义去采访，拟做8期，采访的对 象分别为：亳州市市委书记（市长，分管副市长），市规划局局长, 市政工程到处长（或基建到处长），市工商局局长，谯城区区长， 第五大道开发商，市招商局局长，承建商，居民代表。为使本方 案更具操作性，可以亳州报，区政府的名义发起并组织本活 动，开发商赞助。尽量不谈项目，只谈建安路改造将来前景，削减本