2023年-有关物业管理方案（篇）.docx

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1、有关物业管理方案(5篇)物业管理方案1一、物业管理公共服务质量标准1、房屋共用部位、共用设施设备的维护(1)房屋A、房屋完好率达98%以上；B、房屋零修、急修及时率92%以上；C、房屋零修工程合格率98%以上；D、外观良好、整洁、无缺损现象；E、房屋装修贴合管理规定。(2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运 行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。(3)环卫设施完好无损。(4)道路畅通，路面平整。(5)消防设施完好无损，可随时启用。2、安全护卫(1)主出入口设有值班室，并实行24小时值班；(2)安全护卫人员24小时巡查；(3)小区24小时监控；(4)交通、车辆管理

2、有序；行维修。(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照 明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进 行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。(4)检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发 现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。(5)检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。(6)配电部分电缆沟(竖井)无水渍、杂物、鼠害，楼层配电 箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方 一份，以务出现突发事件后联系。3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方 不承担大修、更新

3、换旧以及新投入设施项目的费用。物业管理方案3一、项目分析根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建 筑约占总数的50%,其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、 换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备， 其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1. 7万平米，地下车 库约2. 9万平米，其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。二、主要管理方案内容根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：1、管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务 至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项 目

4、经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服 部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。 每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服 务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检 查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量 进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司 薪酬制度决定。至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回 访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查 频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务 等级为准。1. 1客服部根据管理

5、面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。 其中包括：客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服 人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和 下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达 和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制 有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录 后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）库房管理员1名，负责项目所需

6、物资的采购报表，出入库管理和 办公设备的管理工作。行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部 门的沟通协调工作。四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别 分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日 产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。1.2 维修部根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修 人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班， 并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常 设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。其

7、余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如 电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项 目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围，分别 对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维 修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。员工薪酬 以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员 夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维 修工作，做好值班记录。负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10 月对小区内的大型公共设施（如：配电箱、水泵房、给排水系统等） 进行常规性检查，确保设备设施的

8、完好运行（春秋季设备设施维保计 划需根据实际另行拟定）。负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。如节 日期间的园区布置及维保工作等。1.3 安防部根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒 的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩：安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事 务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培 训及绩效评定工作。门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检 查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接 到客服部的物品放行凭证后方可放行。巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库

9、区的安全防 范和车辆疏导工作。电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系 统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安 全隐患，以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。1.4 环境部根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖 区域的保洁、绿化等工作，其中包括：环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和 下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责 项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括项 目水系的卫生维护工作。

10、绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防 寒等工作。服务标准则根据项目物业服务等级而定。三、其他管理方案1、常见突发事件的处理1. 1火灾突发事件处理1.2 水浸突发事件处理1.3 电梯困人突发事件处理1.4 未知停电事件处理1.5 5暴力突发事件处理1.6 盗窃以及其他犯罪活动处理以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件 处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。2、社区文化的开展服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、 公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化 氛围。主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相 应

11、的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或 儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。物业管理方案4为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相 应的方面是比较有效的方法。一、前期物业管理方案之高层负责人职责。1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部室 内装饰装修管理办法，告知业主禁止高空抛物及防火常识。2、直接负责高层物业管理的各项工作。3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的 同常巡视和维护工作。4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导 装修管理员做好业主前期的装修管理工作。5、领导电梯管理员对电梯

12、使用管理，负责电梯、消防设施等特 种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维 修需要，严禁上人。负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理， 广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协 调联系解决。8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止 重大事故发生，协助处理各类突发事件。二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每 小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时 告知

13、管理员。2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥 匙的借用记录。3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过 对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单 元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防 报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。物业管理方案5我校全校搬迁进

14、入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观 还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管 理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况, 决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管 理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公 寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定广州大学城生活区学 生公寓物业管理方案，以下称本方案。一、公寓物业管理的实施范围根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故 先从Bl-BlO公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。二、公寓物业管理方式成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督

15、工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。 员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生 信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。 进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理 部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓 管理部员工考核制度和实施细则（附件4）,按照物业管理行业标准 和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。三、学生公寓管理部岗位及人数 学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任） 学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）学生公寓宿管员：8人学生公寓楼内保洁员：8人学生公寓场地保洁员：

16、1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）共需外聘人员16人四、运行费用1、人员工资2、员工劳保、工具等费用3、标牌、标示、垃圾桶等费用等综上所述，运行费用约为300, 000. 00元。附件1：学生公寓服务内容和服务标准1、房屋共用部位的维护和管理公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行 检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及 时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设 施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记 录。2、用部位及设施设备的运行维护管理定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常 使用和运行。公寓

17、公共设施设备完好率保持在98%以上。正确操作和 使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。3、环境卫生服务标准(1)、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整 洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、 无卫生死角、无异味等。(2)、楼道、楼梯及公共设施设备。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯 门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和 设施设备无尘土和蜘蛛网等。(3)、公寓内的公共卫生间。标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂 物无污渍，垃圾清理及时，设备

18、完好无损，金属器具无锈迹、无长流 水、无堵塞、无滴漏现象。4、安防服务标准(1)、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公 寓内来访。(2)、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。(3)、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修， 保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提zjn o(4)、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉 乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。(5)、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路；B、机动车辆按序停放。(5)危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；(6)有

19、应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事 态近一部恶化，协助保护现场。(7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生(1)绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；(2)花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；(3)修剪及时，整齐美观；(4)绿化品味高，有较高观赏价值；(5)小区内全方位持续清洁；(6)房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；(7)水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标 准，无二次污染及隐患；(8)环卫设施整洁；(9)无乱贴、乱挂、乱划现象；(10)噪音等贴合环境标准。4、收费管理(1)服务人员尽职尽责，岗位职责上

20、墙公布；物业管理收费实 行明码标价；(2)用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，(6)、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化 等事件和违法行为。5、维修服务标准(1)、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场, 维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场 处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维 修结束后，将地面清理干净，物品归位。(2)、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器 具。公共照明完好率98%以上。6、接待服务标准(1)、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人 员热情接待、认真受理；

21、对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和 帮助解决。(2)、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人 员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。(3)、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓 物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网 收集并整理。共创礼貌小区；(3)建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员 会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况；(4)模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费 标准等乱收费行为；(5)认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结 率98%以上，回访率100%；(6)业主意见反馈满意率90

22、%以上。5、相关条件(1)硬件环境A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放)；E、有集中监控设备；F、有生活服务配套设施；G、有教育、文体活动及商务服务设施。二、物业管理公司带给的服务项目(分期逐步到位)1、便民服务(部分收费)(1)清洗空调过滤网；(2)室内清洁；(3)检修电器(室内自用部位)；(4)修理家具配件；(5)安装、更换配件；(6)修理，开关、插座、电话盒等；(7)修理、更换门铃、门锁、信箱锁；(8)修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；(

23、9)修理、更换水龙头、水阀及各类软管;(10)修理洗手盆、下水管及抽水马桶；(11)代办缴纳电费；(12)代办缴纳电话费；(13)代办电话开户；(14)代办有线电视开户。2、商务服务(部分收费)(1)代办收订报纸杂志、邮递；(2)代订车、船、机票；(3)中英文打字、传真；(4)电话留言服务；3、社区娱乐、文化活动服务(1)棋类；(2)牌类；(3)球类；(4)健身活动；(5)书刊阅览；(6)欢庆节日；(7)义务服务活动。三、物业管理企业1、企业须持有物业管理企业资质证书；2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；3、人员培训，持证上岗：(1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；(2)

24、档案管理规范，资料齐全；(3)用心使用新技术，广泛使用计算机管理。结构及外观：1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房 屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过1 0毫 米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并 负责修复。阳台及门窗：1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加 物；2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；3、严禁改动入户门、门套；4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；5、靠窗部位推荐装修材料

25、采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。管道：1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的 检修3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。厨房及卫生间：1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水 管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；6、安装浴缸、马桶时，处理好接头

26、，保证流水顺畅，防止渗水。智能设施及管线：严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装 位置。空调：1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。物业管理方案2针对xx学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要 求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将 桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境 卫生管理、水电及公共设施管理。一、安全管理1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物 业主要负责人组成的物业管理领导小组

27、，协调桂林师范高等专科学校 日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组 汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理 日常工作的开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定 学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们 所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24 小时值班不因双休与节假日而中断。4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在 学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消

28、防队，做好学生的防火监督教育工作。5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学 生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好,保障宿舍楼内的治安环境, 保障学生人身与物品安全。6、完善各项管理制度(1)来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内， 校外人士须在保卫处等待。(2)男女生不得互相串宿舍。(3)按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。(4)每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者 进行登记，及时回报给校方。(5)发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。(6)开展意见调查，物业定期(每季度或半年)发放意见调查 表，征求学校与学生的意见，了解对物

29、业管理的需求，确保我们能够 提供及时、周到、方便的物业管理服务。6、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到 文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、 称呼得当。7、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。二、环境卫生管理1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环作中C3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决 不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的 方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆

30、效尤。4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次， 先外至内。清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米 内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污 垢；垃圾箱清运及时，清运率100%,周围无污垢、无积水，离垃圾 箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水 迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具 内无无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：保持楼梯清洁, 目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、 污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网; 目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、 地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。三、水电及公共设施管理1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视 内容：(1)检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做 好记录，落实清理工作。(2)检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进