项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务.docx

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1、项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务提要：运 行时，电动机的负载电流不得超过额定值；2检查三相电流 是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平均值之差 不允许超过10%项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务四、保养服务内容及服务标准服务项目服务内容服务标准基础结构养护及巡检1.每半年对建筑混凝土结构进行 巡查，发觉腐蚀、渗漏、开裂和建筑垃圾、污杂物沉积要刚 好处理。2 .钢筋爱护层损坏应刚好修补，以防止钢筋锈蚀。3 .每年的10月下旬对建筑物的散水进行一次修补。4 .发觉墙体、基础有严峻开裂、倾斜的刚好实行措施。1 .各参数达到平安要求及正常运用

2、要求；2 .外观无损坏，不影响环境。公共区域门窗的养护及巡检1.每季度应对公共区域的 门窗进行一次巡检，发觉有损坏的刚好修缮。3 .每三年对公共区域的门窗进行一次刷漆翻新。1.各参4 .外观无损坏，不影响环境；5 .运行噪音达标，达到节能环保要求；6 .资料齐全；7 .公共设备设施运行正常率达到100%。8 流风机1.检查风机运转中有无异样振动及杂音；9 .紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓；10 风机表面及吊架进行保洁（如必要除锈、刷漆）；11 轴承加注润滑油脂。1.各参数达到平安要求及正常运 用要求；12 能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；13 外观无损坏，不影响环境；14 运行噪

3、音达标，达到节能环保要求；15 资料齐全。16 水塔1.检查进出水温差；17 检查布水管出水口是否脏堵；18 轴承及其它转动部分加注润滑油；19 调整、更换风扇皮带；20 检查轴承磨损状况；21 阀门支架除锈、刷漆。1.各参数达到平安要求及正常 运用要求；22 能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；23 外观无损坏，不影响环境；24 运行噪音达标，达到节能环保要求；25 资料齐全；26 公共设备设施运行正常率达到100%。冷却水泵1.检查水泵运行是否平稳，有无杂音或噪音 过大；27 检测运行中电机及轴承温度是项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务提 要：运行时，电动机的负载电流不得超过额

4、定值；2检查三 相电流是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平均 值之差不允许超过10%否在允许范围之内；28 检查水泵有无漏水现象；29 检查进出口阀门是否正常启闭；30 清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏；31 校对电机、水泵轴心对中；32 解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损状况，轴承加注润 滑油；33 电机、泵体、进出口阀及基座外部清洁；34 电机、泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。1 .各参数达到平安要求及正常运用要求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .运行噪音达标，达到节能环保要求；5 .资料齐全；6 .公共设备设施运行正常率达到10

5、0%。冷冻水泵1.检查运行是否平稳，有无异样声音及振动 过大；2 .检测运行中电机及轴承温度是否在允许范围之内；3 .检查水泵有无漏水现象；4 .检查进出口阀门是否正常启闭；5 .清理进口过滤器滤芯及检查有无损坏；6 .校对电机、水泵轴心对中；7 .解体检查叶轮、泵轴、轴承磨损状况，轴承加注润 滑油；8 .电机、泵体、进出口阀及基座外部清洁；9 .电机、泵体、进出口阀、管道及基座除锈、刷漆。1.各参数达到平安要求及正常运用要求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .运行噪音达标，达到节能环保要求；5 .资料齐全；6 .公共设备设施运行正常率达到10

6、0%。7 风机组1.检查送风管道和阀门是否泄漏；2 .更换润滑油；3 .停车对其设备表面进行保洁，滤网进行清洗；4 .检查防火阀是否处于开启状态；5 .检查机组运行是否平稳；6 .紧固紧固件，如底座、联轴件；7 .管路进行清洁；8 .检查三角带磨损状况（如必要予以换新），皮带轮是 否处于同一平面（如必要予以调整）。1.各参数达到平安要求 及正常运用要求；9 .外观无损坏，不影响环境；10 运行噪音达标，达到节能环保要求；11 资料齐全；12 公共设备设施运行正常率达到100%。送排风机及消防排烟加压送风机1.检查风门及防火 阀、排烟阀是否敏捷；13 检查风机运转中有无杂音，运行是否平稳；14

7、检查电机轴承温度是否正常；15 转动部分加注润滑油脂；16 消防用风机试运转；17 检查软连接是否完好；18 检查风机吊架、风道等有无松动；19 检查风机吊架、风道吊架有无锈蚀（若有除锈刷漆）。1.各参数达到平安要求及正常运用要求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .运行噪音达标，达到节能环保要求；5 .资料齐全；6 .公共设备设施运行正常率达到100%。空调补水泵1.检查水泵运转是否平稳，有无杂音及振 动过大；7 .检查水泵有无漏水；8 .检查进出口阀及压力表是否正常；9 .解体检查叶轮、泵轴及轴承磨损状况，轴承加注润 滑油；10 外部清洁、除

8、锈、刷漆；11 紧固地脚螺丝。1.各参数达到平安要求及正常运用要 求；12 能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；13 外观无损坏，不影响环境；14 运行噪音达标，达到节能环保要求；15 资料齐全；16 公共设备设施运行正常率达到100%。17 供水1.清洁；18 检查浮球阀是否正常。19 水位计显示良好20 检查泄水阀、溢流管是否正常21 二次供水应办理卫生防设部门核发的“供水卫生许可证”，并张贴于醒目处。22 保持供水设施四周的环境整齐，每周检查一次。23 水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。24 保证供水平安，每年进行二次水质化验。化验单应保管好以备随时检查。25 供水管理与操作

9、人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。26 .保证供水不间断，大修时要按相关要求提前通知。诱导风机1.检查风机运转中有无异样振动及杂音；2 .紧固风机吊架螺栓及相邻风道吊架螺栓；3 .风机表面及吊架进行保洁（如必要除锈、刷漆）；4 .轴承加注润滑油脂。电机维护保养1.运用中的电机应至少每班进行次巡察 检查。依据实际状况对电机进行定期的维护保养：一般负载 率在以上的电机每半年进行一次小修、每两年进行一次大 修，其余每年一次小修、每三年一次大修。电动机出现故障 刚好修理或更换。2.电机日常巡查：1）应保持电动机清洁，进、出风口必需保持畅通，不 允许有水滴、油污和其他杂物落入电动机的内部；2）

10、运行时，电动机的负载电流不得超过额定值；2检查 三相电流是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平 均值之差不允许超过10%,超过此值说明电动机有故障，必 需查明缘由消退故障后，才能接着运行；3）检查电动机的电压、频率应正常，并同时检查三相 电压应对称；4）检查电动机不应有漏油等现象；5）检查电动机外壳的温度应正常；6）检查电动机的振动、噪音及是否有不正常气味，是 否冒烟。如发觉有不正常振动噪声及不正常焦味时，应马上 停车检查，待消退后才可接着运行1.各参数达到平安要求及 正常运用要求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .运行噪音达标，达到节能

11、环保要求；5 .资料齐全；6 .公共设备设施运行正常率达到100%。日常报修处理接到保修电话10分钟到达项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务提 要：运行时，电动机的负载电流不得超过额定值；2检查三 相电流是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平均值之差不允许超过10%现场修理刚好率100%照明灯、疏散灯及其他灯具修理维护1.每日记录检查 状况刚好更换检修；2 .每月全面检查检修一次；3 .保持照明干净。修理维护率100%修理工程质量1.建立合理有效的工作质量监督机制和 回访制度；2.拥有一批有较高技术水准的修理队伍。修理工程质 量合格率100%。数达到平安要求及正常运用要求；2.外观无

12、损坏，不影响环境。建筑外饰面及公共区域内装饰维护保养1.每日对公共 楼道进行清洁，擦洗脏污物。2.每年对建筑外饰面及公共区域内装饰重点巡检，发 觉的问题刚好修缮。1.各参数达到平安要求及正常运用要求;2.外观无损坏，不影响环境；道路养护及巡检1.每年对道路进行一次全面巡检，发 觉问题的刚好处理修复。2 .在日常巡查中发觉道路基有严峻下沉、路面有较大 的坑及管道井盖缺损时，应刚好处理。3 .每个季度对交通标识、减速带等交通设施进行一次 巡查，发觉问题刚好处理；每年对交通标识进行一次全面修 理。完好率：95%建筑物屋面维护1.平常屋面漏雨刚好修复，严峻漏雨 实行修补方法，不能解决的通知客户进行挑修

13、屋面。2.屋顶上的压顶、出线、屋脊、天沟、檐沟、雨水斗、 落水管等每年进行一次全面检查，有损坏的应刚好修复补 齐。水管网运行维护1.日常运行维护检修内容：1）刚好处理出现的问题；2）特殊留意井盖、雨水篦子的完好状况；3）检查各提升泵的运行状况，确保排水牢靠；2.每月维护检修内容：1）是否有杂物和积水；2）各阀门是否漏水；3）应刚好处理发觉的问题。3.每季度维护检修内容：1）井盖标识是否正确，井盖的井圈是否完好；2）地沟内是否有杂物和积水。3）阀门是否漏水；4）污水、雨水管道是否排水畅通；5）清理各提升泵井内的杂物，检修各提升泵；6）依据实际状况清掏化粪池。4.年度维护检修内容：1）每年4月应对

14、全部雨、污水管网进行一次全面疏通、 清淤。2）每年7月对全部生活热水井进行一次全面的检修； 对管道进行水压试验并检修漏点，试验各分路阀门应关闭严 宓 L4 O3）每年11月上旬应对全部自来水井进行一次全面的检 修并做防冻爱护处理；对暖气管道进行水压试验并检修漏 点，试验各分路阀门应关闭严密。4）对各井内的阀门螺杆及其连接螺栓涂油防锈。完好率：100%弱电设备维护保养1.每季度第一个月的第一个星期， 由设备责任人拆下摄像机的防护罩进行内部（镜头除外）及 防护玻璃的清洁除尘，清洁除尘时须运用干燥、清洁的软布、 毛刷和中性清洁剂（如泡沫清洁剂），以防止产生静电、磨 花、腐蚀摄像机镜头，并在定期维护作

15、业书中记录。2 .对云台的摄像机进行修理保养时还需对云台的机械 部分加适量的润滑机油，以确保云台转动敏捷。3 .图像模糊、看不到监控部位等效果不好的摄像镜头, 必需刚好调好焦距、方向等，保证安装坚固，并由监控中心 值班人员确认符合安防运用要求，在定期维护作业书中 记录。1 .各参数达到平安要求及正常运用要求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .记录资料齐全；5 .弱电设备维护保养率100%水泵维护保养1 .检查泵的出水压力是否正常；2 .检查、调整各部间隙，紧固基础螺栓；3 .检查润滑状态，保持转动敏捷；4 .检查或更换易损件及轴封；5 .除去设

16、备表面油污，对外表破损部分进行补漆；6 .视运用状况更换轴承，按规定加好润滑油；7 .依据设备运用状况进行部分或全部解体检查或清洗，调整水平度。8 .日常巡查工作内容：9 ）检查电源指示灯应正常；10 检查限制箱门应关锁好；11 检查转换开关应在“自动”位置；12 相关的区域应没有溢水现象；13 正在运行的雨、污水泵应无异样声响；14 管道应没有漏水现象；15 发觉有故障的应刚好处理，并刚好报告。16 每周检查1）每周全部水泵应做一次主/备用泵轮换。2）做一次手动启动试验并做相应的检查：3）做日常巡察工作内容；4）每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常;5）检查井内不应杂物；6）检查各泵出水

17、流量、流速应正常；7）确认泵在自动位置应能启动；项目物业管理服务内容及服务标准：保养服务提 要：运行时，电动机的负载电流不得超过额定值；2检查三 相电流是否平衡，三相电流中任一相电流与三相电流的平均 值之差不允许超过10%8）发觉问题刚好处理，并汇报。1.各参数达到平安要求 及正常运用要求；2.能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3.外观无损坏，不影响环境；4.运行噪音达标，达到节能环保要求；5.资料齐全；6.公共设备设施运行正常率达到100%。排水系统定期检修1.检查全部排污阀门是否良好；2 .检查全部的排水管保养是否良好；3 .检查集水井运转是否正常，并清除集水井内的沙泥 和杂物；4

18、 .检查雨水口和地漏是否畅通；5 .排水管补漆。1.各参数达到平安要求及正常运用要 求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .运行噪音达标，达到节能环保要求；5 .资料齐全；6 .公共设备设施运行正常率达100%给水系统维护保养1.检查系统的压力是否正常；7 .清洗减压阀的滤网和y型滤网；8 .检查全部的阀门是否正常，如阀杆锈蚀、磨损严峻 等影响开启、关闭的都应更换；9 .检查管道是否良好，要求干净、无腐蚀现象，无油 污，对破损部分应补漆；1.各参数达到平安要求及正常运用 要求；10 能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；11 外观无损坏，不影

19、响环境；12 运行噪音达标，达到节能环保要求；13 资料齐全；14 公共设备设施运行正常率达到100%。自动喷淋系统1.检查系统的压力是否正常；15 检查全部阀门是否良好；16 检查全部喷头和供水管保养是否良好，要求干净、 无腐蚀等；17 检查水泵的运转状况；18 检查水泵限制柜的全部功能是否正常运作；19 开启系统的泄水阀，测试水力警铃及压力开关是否 正常。1.各参数达到平安要求及正常运用要求；2 .能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要；3 .外观无损坏，不影响环境；4 .运行噪音达标，达到节能环保要求；5 .资料齐全；6 .公共设备设施运行正常率达到100%。消防栓1.检查全部阀门是否

20、正常，其运作是否良好；7 .检查全部消火栓是否良好，要求干净、无腐蚀；8 .检查水泵的运转状况是否良好；9 .检查水泵限制柜上的全部功能是否良好；10 检查系统流量是否符合要求。消防设备设施完好率 100%污水泵1.检查水泵绝缘是否良好；2 .检查马达声响是否正常；3 .清除吸水口垃圾，保持正常吸水量；4 .检查转轴是否良好，并注润滑油；5 .紧固紧固件；6 .检查浮球是否良好；7 .检查限制柜各种功能是否正常。8 .每周检查1）每周全部雨、污水泵应做一次主/备用泵轮换。2）做一次手动启动试验并做相应的检查：3）做日常巡察工作内容；4）每台泵都应做一次手动启动试验，应启动正常；5）检查井内不应

21、杂物；6）检查各泵出水流量、流速应正常7）确认泵在自动位置应能启动；8）发觉问题刚好处理，并汇报；9 .每季度检修1）对全部污水泵积水坑作一次清掏或反冲洗。2）对全部污水泵的限制电路作一次检查。3）对全部污水泵的进水口进行清理。4）检查水浮开关位置应正常。5）发觉问题应刚好处理，并汇报。10.年度检修1）每年11月份对全部污水泵进行一次全面检修。2）把泵拆下来，对泵体去锈、刷防锈防腐漆等。3）必要时解体更换轴承、水封等。4）对全部的固定螺丝紧固，锈蚀的应更换。5）对绕组及线缆做一次绝缘摇测，用500V的摇表，其 绝缘阻值应不小于Qo6）对限制箱内的各压线点紧固。7）检查浮球开关完好状况。8）发觉问题应刚好处理。1.各参数达到平安要求及正常 运用要求；2.能够实现原设计功能，并能够满意运用的须要;