土地类型与土地评价概论考试复习资料资格考试资产评估师考试资格考试资产评估师考试.pdf

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1、第一章 土地评价相关概念与原理 第一节 基本概念 一、土地 随着人类知识、技术水平提高和生活生产需要，人们对土地的认识也不尽相同，学 术界对土地的概念有着不同的表述。国内外具有代表性观点如下：布林克曼和史密斯认为，土地是地球表面一块特定的地理区域。它的特性包括所有 相对稳定的，有周期性变化的、地表之上和之下的气候、土壤及其母质、水文、动植物 群落的特性，并且还包括过去和现在人类活动对这些特性产生的和这一结果现在和将来 土地利用产生的重要影响。丹特和杨格认为，土地包括的有那些影响土地利用潜力的自然环境要素。因此，土 地不仅涉及到土壤、地质、地表形态、气候、水文和动植物群落，也包括与土壤肥力和 植

2、物生长有关的昆虫和微生物。人类活动，如毁林开荒，改造沼泽地和围湖围海造田，所产生的结果也属于土地的范畴。认为经济和社会特征是土地评价过程中考虑的因素，而不是土地概念的一部分。联合国粮农组织土地评价纲要，土地是由影响土地利用潜力的自然环境所组成,包括气候、地形、土壤、水文和植被等.他还包括人类过去和现在活动的结果，例如：对围海造田、清除植被，以及反面的结果，如土壤的盐渍化。然而,纯粹的社会经济特 性并不包括在土地的概念之内，因为这些特性是社会经济状况的组成部分。我国学者认为，土地是指地球表面一定空间范围（上自大气的对流层的下部，下至 地壳一定深度的风化壳，由自然要素（气候、土壤、水文、地形、地质

3、、生物等）与人类 活动所形成的自然经济综合体。以上观点可归纳为三种，第一种认为，土地是自然界的产物，由自然要素（包括气 候、水文、土壤、地学、生物等）构成，但经济社会因素并不包括在土地概念中；第二 种认为，土地是自然经济综合体，经济社会要素也是土地的构成要素；第三种，土地是 自然经济综合体，并且是一立体空间，尽管仅以面积来衡量土地数量。尽管表述不同，但对土地的认识是逐渐深入、全面的，可以从以下几个方面理解：1土地是自然经济整体 土地是自然界的产物，人类出现以前就有，因此，它首先是一个自然体，由气候、水文、地学、土壤、生物等要素构成。人类的经济活动可以改变土地组成要素的性质，从而影响土地的功能和

4、用途。因此说它是经济体，它包括人类过去和现在的生产活动成 果及其社会经济关系。土地在其长期形成、演变过程中，各种要素以不同的方式，从不同的侧面，按不同的程度，独立地或综合地影响着土地的综合特征。土地各组成要素都有其不可替代的地 位和作用，土地的性质和用途取决于全部组成要素的综合作用，而不从属于任何一个单 独的要素。因此，土地是一整体。2土地是一个立体的三维空间实体 一般来说，人们认为土地是指地球的表面，作为一个平面的概念去理解，用面积来 衡量。但在工业化社会，随着人口膨胀，科学技术的发展，对土地的利用已从地表迅速 向空间发展，包括地上空间和地下空间。我国多数地学家和原苏联学者对这一空间进行 了

5、界定，认为地球表层的上界以对流层的顶层为限（极地上空约 8km，赤道上空约为 17km，平均为 10km），下层至岩石圈的上部（陆地上约深为 5-6km，海洋下平均深为 4km）都可 以作为土地的范畴。那些与土地特性无直接联系的地上层（如高空气候）和地下层（如深 层岩石），并不包括在土地这一立体垂直剖面的范围内，只是土地这一综合体的环境条 件。图 1-1 土地构成要素空间分布 3土地在空间上以土地类型或土地资源类型的形式存在 土地由气候、地质地貌、水文、土壤和植被等自然要素构成，土地构成要素的复杂 多样性，致使地表不同区位的构成要素具有不同的组合形式，在空间就表现为土地类型。土地类型可以认为是

6、一个由自然要素所构成的性质均一的综合体，并在平面上有一 定的区域；但有了人类的经济活动，土地类型就转化为土地资源类型。4土地的属性 呈 多样性和特殊性 土地属性是土地本身所固有的内在特性和通过人类社会经济活动所赋予的特性的 总和。土地具有自然经济等多重属性，同时具有区别于其它事物的特殊性。土地是资源也是资产。能为人类所利用的那部分土地称为资源。地产是指作为财产 的土地，但土地不一定完全是地产。地产不仅包括土地这一客体，还包括土地权利（如 所有权、使用权、经营权等），具有法律意义。土地是景观也是环境。牛津词典对景观解释：一幅画，某一地区的地形组合，自然 景色。景观强调其美学、生态价值及长期效益。

7、从景观学角度看，土地即景观。二者最 大区别在于：景观只考虑自然地理因素的作用，而极少考虑社会经济因素的的影响。环 境是指围绕某一主体的周围空间和可以直接、间接影响主体的各种因素的总称。谈到环气候 土壤 地貌 水文 植被 动物 地质 水文 土地 地上层 地表层 地下层 认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和

8、植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的境，肯定有“主体”，这个主体多是人，如没有主体，则无所谓环境。从这个意义上说，土地也是环境，人类及至动植物的生存环境。5土地有狭义和广义之分 在农业生产为主的社会里，人们主要利用地球陆地表层的可更新资源，因而将土壤 看成是土地。从形态结构上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素；从本质特征上看，土 壤的本质特征是其具有肥力，而土地

9、的本质特征是生产力，肥力只是生产力的基础，而 不是生产力的全部。对于城市用地，土地生产力主要取决于区位要素，而与土壤肥力几 乎没有直接联系。所以这一土地含义在现在看来显得狭窄。在工业社会里，人们扩大了土地利用范围，土地的涵义就扩大成地球表面的陆地。随着人口、资源、环境矛盾的日益尖锐，科学技术的不断进步，人们在大量开发陆地资 源，极大地提高对陆地利用集约度的同时，将土地利用的范围逐渐扩大到内陆水域，如 发展水产养殖、航运等，于是，土地的涵义又扩大成地球表面的陆地和内陆水域。陆地 和内陆水域与人类关系最为密切，因此，这一涵义符合人们的一般认知和劳动习惯。随着世界上很多国家掀起开发海洋的热潮，一些学

10、者认为，土地涵义应扩大为地 球表面的陆地和水域（含海洋）。水陆在不断演化，“沧海变桑田”恰好说明水域也是土 地。所以广义的土地是指整个地球表面。综上所述，土地是客观存在的空间实体，由自然经济要素构成的整体，在一定区域 表现为某种土地类型或土地资源类型，并有狭义和广义之分。二、土地资源 资源是指在一定的技术经济条件下,能作为人类生产和生活所用的一切资料 土地资源是指在当前和可预见将来的技术经济条件下 能为人类所利用的土地。由此可见，土地资源与土地的 关系，是部分与整体的关系，但是由于人们目前还很难 确定哪部分土地是绝对不能利用和创造财富，因此，土 地与土地资源之间的界限并不明确，日常中两个概念经

11、 常混用。只是在特定的场合或习惯用法上稍有差别。三、土地利用 土地利用是一动态过程，在此过程中人们的认识也是不断变化，逐步完善的。为了 揭示土地利用实质，将代表性的观点整理如下：由自然条件和人为干预所决定的土地功能。（FAO，1985）人类通过与土地结合获得物质产品与服务的经济活动过程。（毕宝德，1990）由土地质量特性和社会土地需求协调所决定的土地功能过程。土地利用包括土地的 生产性利用和在明确了资源的概念之后,以上述土地的概念为基础,可将土地资源的概念表述图 1-2 土地与土地资源关认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块

12、特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的非生产性利用。土地的生产性利用，也称直接利用，是把土地作为主要生 产资料、劳动对象，以生产生物产品为主

13、要目的的利用。土地的非生产性利用，也称间 接利用，主要利用土地的空间和承载力，作为各种建（构）筑物的基地、场所，不以生 产生物产品为主要目的。土地利用受土地的自然因素、社会经济条件，以及社会制度的 影响和制约。（王万茂，2002）人类通过特定的行为，以土地作为劳动对象或手段，利用土地的特性来满足需要的 过程。（吴次芳，2000）人类通过一定的活动，利用土地的属性来满足自身需要的过程。（陆红生，2002）土地利用过程的三个基本要素：土地、劳动和资本。土地利用必须根据土地的特性 来决定其功能，同时还必须有资金和人的劳动的投入，才能实现土地利用。土地利用过 程中的四个环节：土地开发、利用、治理和保护

14、。将自然状态的土地资源投入使用过程 或提高土地利用率，称为土地开发；开发中可能要对土地进行改良，如排水、清除植被（石块等等）称为土地治理；为了土地的永续利用，必须对土地数量和质量加以保护，称为土地保护。（尹君，2001）由上述观点，得出土地利用就 是人类为了满足自己的需要（产品和服务），采取生 物、技术等手段，对土地进行开发、利用、整治、保护一系列的活动，包括土地的农业 利用和非农业利用。土地利用这一过程揭示了人与人、地与地、人与地的关系。四、土地生产力 土地评价的主要依据是土地生产力的高低，但这个生产力又多是通过土地的适宜性 和限制性间接表现出来的。1土地生产力 有关对土地生产力的认识,学术

15、界存在着以下不同的观点：土地生产潜力是指在现有耕作技术水平及与之相适应的各项措施下土地的最大生 产能力。它的确切含义包括理论潜力和现实潜力。（段兴勤，1994）土地生产力通常是指土地的生物生产能力，或者说土地的自然生产力。但是其作为 一种生产力，土地不只是进行绿色植物的生产，为人类提供温饱的需要，土地也是人类 进行居住和其他社会经济活动的场所。人类在土地上铺设道路、建筑工厂、挖掘地下的 能源等等，所有的这一切生活和生产设施都在为人类提供服务，提高人类的生活水平，土地在人为影响或控制之下提高了其产出能力，这也应成为土地生产力范畴，因此土地 生产力又包括土地自然生产力基础上的社会经济生产力。土地的

16、自然生产力和社会经济 生产力体现了土地生产力的不同方面和不同层次，但正是由于土地的自然生产力往往是 与社会生产力结合在一起，并构成综合生产力。（袁绪亚，认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的

17、自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的1995）土地生产力是反映土地本身的自然生产潜力和人类劳动经营的综合指标，是土地在 特定的管理措施条件下生产出某种植物或植物产品的能力。（黄进勇，1999）一般来说，土地生产力分为现实生产力和潜在生产力。现实生产力是指当前当地各 种土地上常年产品的数量和质量，是根据多年平均产量和质量对比分析确定的；潜在生 产力是土地资源在许多因素的综合作用的矛盾运动中，通过复杂的能量和物质的转化过 程，人们可能在预定的时期获得的最大限度的农林牧产品数量。

18、现实生产力水平和潜在 生产力水平之间往往存在一定距离，土地评价时应把两者结合起来研究。（王秋兵，2002）土地潜力是指在一定的自然条件或社会经济条件下，土地生产对人类有用的生产产 品、经济产品和精神产品的能力，它是土地自然要素相互作用所表现出来的潜在的生产 能力。定性的土地潜力评价，如美国的土地潜力评价系统，定量的即生产潜力评价。（李 双成，2002）土地生产力,是指在土壤自然状况、气候、水分、地形以及人类物质能量输入输出 和生产管理等的共同作用下土地的生产能力。它包括土地的潜在生产能力和现实生产能 力两个方面。（刘海斌，2006）土地潜力分为定性评价和定量评价。定性的土地潜力评价，是综合考虑

19、自然要素对 农、林、牧等生产的限制性强度，并以此进行土地潜力的分级。如美国农业部提出的土 地潜力分类。土地潜力定量评价是通过建立数学模型和作物生长动态模拟模型来计算土 地的生产潜力。所以定量的土地潜力评价即是土地生产潜力评价。（刘耀林、焦利民，2008）综上所述，目前对土地生产力的认识应该包括以下几个方面：所谓土地生产力是指土地在一定条件下的最大生产能力，是评价土地质量的重 要依据之一，有农业生产力和非农业生产力之分、现实生产力和潜在生产力（理论生 产力）之分；但最初人们集中于农业生产力的研究，认为土地生产力通常是指土地的生物生产 能力，即生产生物产品的能力，一般用斤每亩（斤/亩）或公斤每公顷

20、（公斤/公顷）表示，或产量、产值、净产值、纯收入、利润、级差收益等来表示。土地除了表现为农 业生产力，也是人类进行居住和其他社会经济活动的场所，非农业生产力同样重要；土地生产力尽管有自然生产和社会经济生产力之分，但一般表现为综合生产力；有人认为土地生产力也叫土地潜力，定量的土地潜力评价就是指土地生产潜力评 价。认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地

21、表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的2土地的适宜性 土地的适宜性是指土地在一定条件下是否满足某种用途的需要。这通常与土地利用 方式或某种作物有着直接的关系。如自然适宜性指某作物或土地利用方式对一定地区土 地的自然条件（如气候、土壤、地貌、水文等）的适宜状况。土地的适宜性一般可以分为多宜性、双宜性、单宜性和暂不适宜等几

22、种，且多是针 对农林牧利用而言。一般说来，土地质量越好，其适宜面就越宽，而质量越差，则适宜 面就越窄，如美国的土地潜力评价系统。适宜性的程度可分为高度、中度、勉强适宜，如 FAO的适宜性评价系统。3土地的限制性 土地的限制性又称土地的局限性，它是与适宜性相对而存在的，是限制土地在生产 过程中发挥潜力的障碍因素。由于土地中某种元素过多或过少，甚至缺乏，限制土地资 源的潜力或某种用途的正常发挥，或影响了某些用途的适宜程度。限制因素有不易改变 的，即稳定性限制因素，如气候、地貌等；也有容易改变的，如植被、水文等，称不稳 定限制因素。在进行土地评价时，要抓住主要限制因素，适当考虑其它限制因素。五、土地

23、特性与土地质量 1土地特性 土地特性是指土地具有一系列与其它物质相区别的性质。土地的特性，包括自然特 性和经济社会特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性，如面积有限性、位置固定性、质量差异性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生 产关系方面表现的特性，如经济供给的稀缺性、增值性、土地报酬递减的可能性。土地还 具有重要的社会属性。人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间 的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的这种社会属性，是进行土 地产权管理、调整土地关系的基本出发点。土地特性是一种可度量或测定的土地属性。例如，坡度、降雨量、土

24、壤质地、有效 水容量、植被的生长量等。有的文献上将 土地特性称土地性质。土地特性就是土地构成要素的性质。常见的土地特性按构成土地的要素可分为如下 几类：土地的气候性质：主要表现为气温（年和月平均气温、最低月平均气温、积温）、降水（多年平均降水量、全年各月或旬降水量、降水季节、降水强度）、光照条件（日 照时数、光照强度）；土地的水文性质：主要有地表水、地下水、水利设施、水旱渍 灾害状况；土地的土壤性质：主要有土壤质地、土壤结构、PH值、有效土层厚度、有 机质含量、土壤养分等；土地的地学性质：主要有地质构造、岩石种类、地貌类型、海拔、坡度、坡向等；土地的生物性质：主要有植被类型（自然植被、人工植被

25、）、动植物的地方性性病及传染病、危险性动物；认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果

26、如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的土地的社会经济特性包括的范围广泛，一般来说，土地评价主要考虑以下几个方面：人口（数量、素质、劳动力）、教育情况、交通状况及区位、基础设施、公共设施（如能源、供水、供电、电讯）、经济条件、技 术水平等。2土地质量 有关土地质量的表述很多，土地质量是指土地的状态和条件（土壤、水及生物特 性）及其满足人类需要（农林业生产，自然保护以及环境管理）的 程度；土地质量是 指土地各种性质的综合反映和价值判断；土地质量是土地功能满足人类需要的 优劣程 度；土地质量是指土地在一定的用途条件下，对该用途是否适宜以及适宜的程度或生 产力的大小或价格的高低。综上所述，

27、土地质量是土地的综合属性，但土地属性不一定是土地质量；土地质量 是针对土地利用或土地利用方式而言的，也可以用土地生产力的指标表示，如产量、产 值、净产值、纯收入、利润、级差收益等。土地质量的差别，实质上是土地生产力高低 的差异。在不同的土地利用状态下，土地质量的含义也有差异。在农、林、牧业等利用 中，土地质量指的是土地生物生产能力的差异，即土地劳动生产率的高低；在工业、交 通、城镇等非农业建设利用中，则是指以区位条件优劣为主造成的劳动生产率或土地使 用效益的差异。3二者关系 土地特性是土地的属性在各个方面的直观反映（能直接测量或估算）。土地质量是 土地综合属性的描述，是土地特性综合反映的土地性

28、质。土地特性与土地质量的关系是多对一、一对一的关系。可以根据一种土地性质去估 计土地质量；可以用一组土地性质中的某一起主要限制性作用的土地性质去估计土地质 量；可以综合多种土地性质去估计土地质量。，如土壤侵蚀危险这一土地质量不仅决定 坡度，还取决于坡长、渗透性、土壤结构、降水强度和其他特性的相互作用。土地特性与土地质量本质上是一样的，即土地具有的属性。但土地特性是客观存在 的，是一种状态，没有好坏、高低之分；土地质量是针对一定用途而言的，表示为对某 种用途适宜不适宜、或适宜程度高低。土地质量强调的是土地本身属性及满足人类需要 的程度。土地评价时，可以选择土地特性或土地质量作为评价对象。采用土地

29、特性的优点是 评价的程序较简单和直接，能够对观察的特征和适宜性分级进行直接比较。但是，土地 特性种类繁多，而且土地特性之间又往往是相互作用的，这可能使评价所考虑的因素过 多或者选择评价因素很困难。采用土地质量，其优点有三个方面，一是如前所认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类

30、活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的述，土地 质量与土地利用的具体要求直接相关；二是土地质量是几种土地特性的综合反映，在计 算土地质量时考虑了这几中土地特性的相互关系；三是土地质量的数目要比土地性质的 数目少，从而减少了土地评价的工作量。六、土地评价 文献中对土地评价这一术语有多种表达，如土地生产力评价、土地利用评价、土地 质量评价、土地资源评价、土地评价、土地分级等，其定义也不尽相同。代

31、表性的观点 如下：粮农组织的土地评价纲要中土地评价被描述为:“当土地用于特定目的时，对 土地性状进行估价的过程，它包括按照可供选择的土地要求，在气候、土壤、植被和土 地的其他方面进行基础调查和分析说明”。Dent.D and A.Young 指出土地评价是以不同的土地利用为目的，估价土地潜力和土 地适宜性的过程。它的实质是对土地生产力高低的鉴定。土地评价的基本特征是比较土 地利用要求和土地质量的供给。傅伯杰认为土地是自然本身的产物，当它被用于社会生产之后，不仅具有自然属性 所固有的生产力，而且还具有人类活动所赋予的劳动生产力。同时，土地生产力的大小 还取决于社会生产力的发展，人类经营活动的手段

32、和方法，人们一方面要充分利用土地 的自然生产力，另一方面还要有目的地补充土地营养物质，改良它的自然特征，因此，土地评价是对土地自然属性和社会经济要素的综合鉴定，是对土地生产能力和其他生产 能力的鉴定，是对土地功能的综合评价。王秋兵提到土地资源评价，即土地评价，是根据特定的目的对土地的性能进行鉴定。土地资源评价包括对土地的各个要素如气候、地形、土壤、植被、水等以及与土地利用 有关的社会经济条件进行全面综合的考察；阐明土地对某种用途的适宜程度、限制程度、生产潜力、经济效益及对环境有利与不利的后果；阐明土地现在的利用情况、合理程度 以及土地用途转变的可能性及其条件；阐明土地提高生产能力与增加经济效益

33、的必要措 施。以上观点代表着土地评价三个不同的阶段，每一阶段有自己的特点。第一个阶段是 萌芽阶段，土地评价通常是指农业土地评价，考虑的是土地的自然属性，属于定性的评 价，是事前评价即土地开发利用之前的评价。这个阶段最为典型的是上个世纪六七十年 代 FAO的土地适宜性评价和美国的土地潜力评价。第二阶段是过渡阶段，随着人类需求 的变化、技术的进步、观念的提升，评价的重心由农业向非农业、自然评价向经济评价、定性评价向定量评价、事前评价向事后评价转变，事前评价是土地开发利用前的评价，涉及到用途确定或用途的调整时，对新用途的评价，事后评价即是土地开发利用后的评 价，多是效益评价、结果评价。第三个阶段是成

34、熟阶段，评价呈现综合认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社

35、会经济特性并不包括在土地的性，评价范围涉 及农业和非农业，评价综合了土地自然和经济属性，评价是定性与定量的有机结合，是 事前评价与事后评价的兼而有之。目前对土地评价的理解可以从以下几个方面来描述：土地评价的出发点和归宿点是为了满足人类的需求，生存与发展的需求。土地评价的基本目的是为了预测未来的土地利用，包括已利用土地用途的调整和 未利用地用途的确定。土地评价的根本原则是可持续发展的原则。社会经济的可持续发展。可持续发展 强调的是协调，要求土地利用做到人与人、地与地、人与地之间协调。土地评价的基本要素是土地和用途。土地这一客体，限于土地资源，用途可以是 土地利用大类也可以是土地利用方式。由于土地

36、的性状在一定条件下可以改变，所以土 地评价分为现状评价和潜在评价；用途可以是将要实施的，也可以是已经实施的，为此 土地评价可分为事前评价和事后评价；可以是一种用途也可以几种用途，分为单宜性评 价和多宜性评价。土地评价的核心是土地与用途的比较。进一步讲是土地用途要求和土地属性的比 较，实质上是需要的土地属性与现有的土地属性的比较，其中需要的土地属性是比较的 标准。土地评价的本质是对土地综合属性的鉴定。土地的产出取决于土地客体与人类主 观，人类间接作用、改造土地，生产力最终通过土地的产出来体现，因此，评价时要考 虑自然因素之外的社会经济因素。土地评价的任务分别是：首先，告诉人们土地生产力高低或土地

37、质量好坏，即对 人类需求的满足程度；第二，发现土地利用中存在的问题，是土地自身限制性因素多，还是技术资金投入不够，管理不当，或其它原因；最后，提出相应对策及措施，如需要 改变用途，加强管理、投入等。土地评价的结果有两种表示方式。定性评价一般用术语（如优良中差或适宜性等 级、潜力等级）来表示，定量评价通常用数值（如评价分值）来表示。评价结果揭示的信 息不尽相同，如众所周知的美国的土地潜力评价，告诉人们等级越高，被评价土地的限 制性因素越少，相关的用途越多；而 FAO的土地适宜性评价，等级越高说明对于某种用 途适宜性程度越高。综上所述，土地评价就是通过土地客观的土地属性与人们需要的土地属性的匹配来

38、 说明土地是否满足人类需求以及满足的程度，从而揭示人地关系是否和谐。七、土地用途 土地评价要考虑土地作为何用，即土地用途。土地用途可以是概括性的，也可以详 细的。分为土地利用类型和土地利用方式。认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农

39、组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的土地利用类型也叫土地利用大类，指根据土地在国民经济建设中所起的作用，可以 将土地的利用分为农业用地、牧业用地、林业用地、建设用地等的土地利用方向，叫土 地利用大类。如通常所说的八大地类：耕地、林地、牧草地等。土地利用方式是比土地利用大类描述或规定得更为详细的土地利用种类，它由一系 列在既定的自然社会经济条件下的技术说明所构成。土地利用方式一般包括劳动力、工 具、土地规模、资金、技术、市场、制度等方

40、面。土地利用方式分为：单一用途的的土地利用方式：同一土地，同一时间只有一种产品的输出。多用途的土地利用方式：同一时间，同一地块上，有两种或两种以上的土地利用，但每种土地利用均有自身的产品输出。如间作，套作。复式土地利用方式：同一地块上，在同一时间周期内的不同时段，土地的利用不 同。如我国的多熟制农业。第二节 土地评价的基本原理 一、评价作用和任务 土地评价是掌握土地质量状况的必要手段，是土地用途管制制度的基础工作，对土 地税收、土地规划、土地管理等起着重要的作用。具体表现为：1.为土地税收服务 土地评价的基本目的之一就是为土地课税提供依据。土地税收政策和税收标准往往 是直接根据土地评价结果为依

41、据制定的，如城镇土地评价中的标定地价的基本用途之一 就是为征收土地税收提供直接论据。2.为土地利用规划的提供依据 土地利用规划的作用是在于对土地利用作出合理的决定，以便从环境资源的利用中 得到最大的效益，同时为将来而保护好这些资源。这种规划必须以对自然环境和拟定的 土地利用种类两者的了解为依据。土地评价的作用之一就是要认识这种关系并向制订规 划的人员提供最合理的土地利用种类的比较。因此，土地评价是土地利用规划的基础，它提供了有助于规划决策的最客观的依据。3.为土地市场管理服务 我国土地使用制度的改革，使土地市场逐步建立和完善，客观上要求对土地进行 做人人，因而产生了为地产交易提供土地价格基础资

42、料的城镇分等定级。土地分等定级 的结果不仅是土地市场正常运行不可缺少的基础资料，而且也是土地使用者选择土地利 用的指南。土地评价的任务是：1从经营管理方面分析一定时期内的土地利用状况，指出土地利用中存在的问题；2综合分析土地的自然特性和社会经济要素，根据特定的认识也不尽相同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长

43、有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的土地利用类型进行土地 适宜性评价和各种利用方式的效益分析，并指出土地的潜在生产力；3根据伴随每种利用方式产生的对自然和经济的不良后果，提出土地管理和改良 的途径和措施。二、评价原则 土地评价有着不同的目的，其所采用的方法也有所差异，但均需遵循基本的原则 1针对性原则 土地质量好坏，需要针对一定的用途而言。土地评价时需要先根据评价目标

44、及评价 区域的自然社会条件，确定可能的用途。因为不同类型和方式的土地利用，对土地性状 和质量有不同的要求，据此确定相应的评价因素因子及其评价指标体系。如果评价目标 含糊不清，再加上对评价区域本身条件不了解，就无法准确和正确的确定参评土地因素 因子及其优劣评判标准，后果必然是降低评价结果的科学性和准确性以及实用性。2效益性与可持续性原则 土地评价应判断作为某种用途带来的效益，并且这种效益是可持续的。必须确保土 地不会因这种利用而遭到破坏或引起土地生态环境退化和恶化。假如土地被当作某种用 途在短期内虽然能够取得相当高的经济效益，但长期来看却会引起土地的不同程度的破 坏，并且这种破坏是不可恢复的，在

45、这种情况下，土地对这种利用而言，应评为不适宜 3综合分析与主导因素相结合原则 土地质量的优劣，生产力的高低，不仅受土地自然属性影响，同时还受到社会经济 属性和技术条件（如投入水平）的重要影响。影响因素及因子很多，评价时首先应全面 分析这些属性及其对土地质量的综合影响，在此基础上确定对土地生产力起主导作用的 因素进行评价。只有这样才能全面而科学地揭示土地质量和生产力的差异及其分布规 律，而且也具有可行性。4时效性原则 土地评价结果只能在一定时间内保持相对稳定。因为随着时间的推移，土地会因交 通条件的改善、自然灾害的发生、土地肥力提高或降低、政策的变化等一系列的自然、社会经济技术条件变化而发生变化

46、。因此，在一定时间内应对土地评价结果加以修正，如果变动较大，则应重新进行土地评价工作，以保证评价结果的真实性。比如集约评价 时效为 2 年。5因地制宜原则 土地评价中，评价方案、评价依据和标准，必须根据评价地区的具体情况确定。不 同国家、不同地区其土地组成要素及其组合不可能完全一致，即使对相同的土地利用类 型和利用方式，在不同评价地区其土地限制因素因子及程度均会有一定差异。另外，不 同国家、不同地区其社会经济条件也有一定差异，而这种差异必然对土地的开发利用产 生影响。例如对性状和质量相近的土地，在社会经济发达、技术先进的地区可能评定为 适宜利用的土地，但在社会经济和技术较差的地区则认识也不尽相

47、同学术界对土地的概念有着不同的表述国内外具有代表性观点如下布林克曼和史密斯认为土地是地球表面一块特定的地理区域它的特性包括所有相对稳定的有周期性变化的地表之上和之下的气候土壤及其母质水文动植丹特和杨格认为土地包括的有那些影响土地利用潜力的自环境要素因此土地不仅涉及到土壤地质地表形态气候水文和动植物群落也包括与土壤肥力和植物生长有关的昆虫和微生物人类活动如毁林开荒改造沼泽地和围湖围海造田所产农组织土地评价纲要土地是由影响土地利用潜力的自环境所组成包括气候地形土壤水文和植被等他还包括人类过去和现在活动的结果例如对围海造田清除植被以及反面的结果如土壤的盐渍化而纯粹的社会经济特性并不包括在土地的可能评

48、定为不适宜利用的土地。因 此，在不同的评价地区虽然其土地评价的原理基本一致，但其评价方案、依据和标准等 则应因地而异，不能照搬只能借鉴。三、土地评价类型 土地评价包括的范围很广，由于评价目的、用途、方法、手段和体系的差异，土地 评价可分为多种类型。1按主要参评因素的性质 按主要参评因素的性质分为土地自然评价和土地经济评价。所谓土地自然评价是根据土地的自然属性来评定土地的潜力或适宜性或其它方面，经济因素可不考虑或只作为背景条件。而土地经济评价则是运用经济指标，对土地投入 和产出的经济效果进行评定。一般来讲，土地自然评价是土地经济评价的基础。一般而 言，在小尺度评价中更多地考虑自然、生态因子，例如

49、对一块农田的评价，主要考虑自 然、生态因子，而在较大尺度上，需要加强社会经济因子，例如农场的土地利用评价就 需要更多地关注土地的经济和社会效益。自然评价更多考虑土地这个自然综合体是否满足，以及对人类的满足程度，经济评 价已经认为土地是具有经济属性的，所以经济评价是针对自然经济综合体的评价，所以 经济评价还包括了人们是否对土地进行地合理利用，土地对人类的满足程度是通过经济 指标来衡量或体现的。理论上可以根据参评因素的性质划分自然评价和经济评价。而实际工作中，还有另 一种情况，即综合评价，参评因素涉及自然和经济两方面的，不分主次。土地的分等定 级就是综合评价。如农用地质量评价的任务是根据农用地的自

50、然属性和经济属性，对农 用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。而城镇土地定级的具体任务则是根 据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地 使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。2根据评价客体的性质 根据评价客体的性质分为现状土地评价和潜在土地评价。现状土地评价是指在土地评价中，评定土地对一定用途的适宜性或土地质量等级的 高低时，所根据的是目前的土地特征，如集约利用程度评价；而潜在土地评价所依据的 是可预见的未来土地改良后的土地特性，因此，土地的潜力评价是一种预测性土地评价，如集约利用潜力评价。3根据是否开发利用 根据是否开发利用分为事前评价和事后评