别墅项目全案策划建筑房地产建筑房地产.pdf

《别墅项目全案策划建筑房地产建筑房地产.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《别墅项目全案策划建筑房地产建筑房地产.pdf（3页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、别墅工程全案策划 4耳X WS：一、别墅工程开发的注意细节 现有一些别墅工程主要存在以下问题：首先在选址上下不够重视，一些别墅工程 山于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲LI性，完全忽视环境资源和自然 景观O 对墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强 调销售面积，只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造 型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，其至水电、通讯问 题都不能很好地解决。二、未来的

2、别墅发展，有儿个值得关注的方向：（1）生态型一一着重节约能源，改善地域气候，最大限度表现和利用自然环境。三、智能化一一重在运用最高技术设备，提高生活工作的效率和舒适度。（3）个性化一一极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和 室内空间。（4）社区化一一创造一定的群体氛圉，方便信息交换和商务活动，丰富社区文 化。四、别墅开发核心要素 核心要素A：价格因素 核心要素B：别墅工程选址策略 略素核心要C：别墅工程定位策略划核素心力D：别墅规工程策略素核心E要 格：筑别墅1：程策建风略核素心要G格:别策墅工构程结风略H:型别要户墅 丄策程素心核略策：别管墅 匸理程物业素核心要I核心要素J：

3、别墅匚程配套 设施策略 壹、工程全案策划基本作业程序 4耳X WS：现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理 论和实践的运作方法，工程需要从用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程，逐步实施。主要有以下儿方面：一、市场调研：-一、刖吕：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）近期房、地产的有关政策、法规、金融3形势 析争个查分案工、调4竞程与：分5费者析、消；地 者分买1（购布）域；2（机 买购）者 动（3）功能偏好（外观、面积、地点、格

4、局、建材、公 共设施、价格、付款方式）；性买机节购4）（时；、季（5）购买反应（价格、规划、地点等）；频度）；（6购买结论6、境程二研调工、环：1块状况、地（置）位1 面2积）（形）地3（地4）（貌）5（性质 2、地块本身的优劣势（SWOT）3、地块周圉景观（前后左右，远近景，人文 景观，综 述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音.土地、社会治安）5、地块周圉的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体 娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）析、三工程投资分 境、1析

5、投资环分）策 政融金、息利行银（境环济经前 当）1（规法策政的产地房）2（3）标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值 分析判 断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择 3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）断析分延土 4价地展、值判 分敬性、感5析本成（积）率容1金投）2 资入（边）本（成利3际润、出分产投析6入拟价成模与本1售表（）报 2率（股回）东 7、同类工程成败的市场因素分析 销四营、策划调（场一市查）仁 工程特性分析（优劣势判断，在同类物业 中的地位排序）风规筑格模与建、2 3.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设

6、施、厅房布局、层高.采光 通 风、管）线道布等、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保 安、消防、通讯）4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）5）等内管平费、管他托委还管自（管物6、业理是己理是人理收水、理容信、绩业誉质工员、素）往以、实（景商展发7、背力8.结论和建议（哪些需 突出、哪些需弥补、哪些需调整）户）分目二客析（标 济1经、景背 济？经实力？行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受 租金、面积、行业）家庭（收入消费水平.付款方式、按揭方式）:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、文化背景2 定格（位价三）售标价论目销理、到1达）（格、格

7、2交价成 格价金租、3 些别墅工程山于急功近利匆忙上马在选址时带有一定盲性完全忽视环境资源和自然景观对墅作为生活的最高境界与一般住宅最大的不同是其密度要低容积率要低公共环境和每个庭院都应有足够的空间同时设计造型和建筑都体现一定上脱离了度假别墅的功能有的别墅造型呆板选材粗糙施工质量较差有的别墅配套设施不全其至水电通讯问题都不能很好地解决二未来的别墅发展有儿个值得关注的方向生态型一一着重节约能源改善地域气候最大限度表现和利用自然风格营造出独特的基地环境和室内空间社区化一一创造一定的群体氛圉方便信息交换和商务活动丰富社区文化四别墅开发核心要素核心要素价格因素核心要素别墅工程选址策略略素核心要别墅工程

8、定位策略划核素心力别墅规工程策4、价格策略（四）入市时机、入市姿态（五）广告策略 分性告的阶划段 仁广题段告性2、主的阶 广现、表阶告广段创性意的3 4、广告效果监控 策介（媒）、略六媒1、选择介2、性软题闻主新介3媒组、合放率、频4投5、费用估算 费推（广用）、七等板、单示、心销（包场现1、装营中范位围）楼）等书 售2售、销文件、品印刷（3、媒介投放 念计概设、五布1的划织区间空、规小局和组 率积小2析、感 容敏性分区 的统、布路系车道流区人、流3小局（）4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）意风筑及建式的区、运5小形示格用定意色的确面外筑立建彩、区6小示 及 系关配户区7、小型比例

9、的搭8、小 区经典户型的功能判断及其面积划分 小9、区则念化环境绿概原10.小区环艺小品主题风格确定及示意 综上所述，本工程的开发建设可以作为本企业创立品牌的一个良好契机，注重差 异化营销，在产品创新、社区景观、社区配套、营销模式上加以创新。在产品设 计上，WY建筑设计公司曾打造过国内顶级别墅精品工程广州星河湾，因此在产 品创新上力求有突岀的特色，结合鄂尔多斯市介绍情况，建议能否把该地区内蒙 古具有特色的民族文化融 入产品。在社区景观上，随着人们生活水平的提高，对环境的要求以及对生活品 质的重视，可以考虑别墅产品注重高绿化、原生态，创造良好的居住环境和居住 品质。在社区配套上，利用社区智能化建

10、立，满足高端客户对豪宅生活理念的居 住需求，鄂尔多斯市市政府注重招商引资，该市能源资源丰富，投资环境优越可 能吸引较多的投资商云集，可以考虑先盖好社区会所，前期可以做为售楼部使用，后期可以做为商务会所以及社区活动场所，提高居住档次，满足商务活动需求。在营销模式上，注重市场调研，设计什么样的产品，什么样的价格适合当地客户 需求，竞争产品H前销售状况调研。随着该市二三产业的高速发展，人均收入水 平的提高，当地高端客户以及外来投资客商的挖掘和吸引极为重要，比如煤炭采 掘业，此类客户经济一般比较雄厚，出手大方，若当地酒店餐钦业，娱乐业发达，有行业商会等，可以考虑做互动营销。在开盘前期预热时，可以联合当

11、地政府考 虑邀请经济学专家做经济论坛，阐述该市经济发展现状，未来可持续发展模式等。可以邀请储备意向客户做产品说明会，让WY设计公司阐述本楼盘产品设计的特 色和卖点。以上种种观点，都是建立在理论的可实行方案上，需要企业结合自身 状况以及当地现状做具体分析。因为没有调查就没有发言权，所以以上论点都是 浅溥的以及片面的，没有结合当地房地产市场的实际情况，只作为参考和借鉴。郭恩贵 2010年3月 16日 些别墅工程山于急功近利匆忙上马在选址时带有一定盲性完全忽视环境资源和自然景观对墅作为生活的最高境界与一般住宅最大的不同是其密度要低容积率要低公共环境和每个庭院都应有足够的空间同时设计造型和建筑都体现一定上脱离了度假别墅的功能有的别墅造型呆板选材粗糙施工质量较差有的别墅配套设施不全其至水电通讯问题都不能很好地解决二未来的别墅发展有儿个值得关注的方向生态型一一着重节约能源改善地域气候最大限度表现和利用自然风格营造出独特的基地环境和室内空间社区化一一创造一定的群体氛圉方便信息交换和商务活动丰富社区文化四别墅开发核心要素核心要素价格因素核心要素别墅工程选址策略略素核心要别墅工程定位策略划核素心力别墅规工程策