海口市城市房屋拆迁管理办法.docx

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1、海口市城市房屋拆迁管理办法海口市城市房屋拆迁管理办法完整版第一章总则第一条为了加强本市房屋拆迁管理，保障城市建设的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条在本市辖区范围内的国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。因城市建设需要拆迁集体土地上的农民自住房屋的，应当先依法办理征地手续。法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及华侨、港澳台同胞、外国人的房屋等另有规定的，从其规定。第三条本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本办法所称被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有权人（包括代管人、国家

2、授权的国有房屋及其附属物的管理人）和使用人。第四条房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧城改造，有利于改善和提高市民的居住条件和生活环境。第五条房屋拆迁应遵循先补偿后搬迁和先安置后拆除的原则。第六条拆迁人必须依照本办法办理各项拆迁手续，对被拆迁人给予合理补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁。第七条市城市建设行政主管部门（以下简称市城建主管部门）主管本市房拆迁工作。市城建主管部门可以委托依法设立的管理房屋拆迁事务的组织具体实施本办法。各级人民政府和有关部门应当互相配合，保障房屋拆迁工作顺利进行。第二章拆迁管理第八条单位或者个人需要拆迁房屋及其附属物的，应向市城建主管部门申

3、请，并具备以下条件和提交有关文件和资料：（一）拆迁申请书;（二）已取得的建设项目的批准文件（包括立项批文、选址意见书、建设用地规划许可证、用地批文及红线图）;（三）具有不低于80%的拆迁补偿安置资金;（四）有合法产权、建筑质量合格的安置房屋或者具备基本生活设施的周转用房;（五）拆迁计划和拆迁方案。单位或者个人申请拆迁自有房屋，应提交建设工程规划许可证、被拆迁房屋的土地使用证和房屋所有权证，或者经房地产主管部门确认的其他合法权属证明文件。第九条市城建主管部门应当自收到拆迁人全部有关的有效文件和资料之日起，15日内核发房屋拆迁许可证;不予核发的，应当书面说明理由。自领取拆迁许可证之日起三个月内未动

4、员拆迁的，拆迁许可证失效。第十条市城建主管部门在核发房屋拆迁许可证后5日内，应将拆迁人、实施拆迁单位、拆迁范围、安置房地点、拆迁期限、搬迁期限等内容以公告形式予以公布。拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限拆迁，不得擅自改变拆迁范围和延长拆迁期限。第十一条拆迁范围确定后，市城建主管部门应通知有关部门在拆迁范围内暂停办理下列事项：（一）迁入居民户口和居民分户，但因出生、军人复转退、大中专毕业生回籍、婚姻等确需迁入户口的除外;（二）房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续，但依照人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决需执行的除外;（三）新建、改建、扩建和装修装饰房屋等批准手续;（四

5、）企业登记手续。暂停期限为1年。需要延长期限的，可以延长一次，并应当在期限届满前1个月内报市城建主管部门批准，延长时间不得超过1年。第十二条自拆迁公告发布之日起，拆迁期限不得超过12个月，搬迁期限不得超过6个月。需要延长拆迁和搬迁期限的，拆迁人应在期满前20日内向市城建主管部门提出书面申请。经批准可以延长一次，但不得超过6个月。第十三条市城建主管部门对拆迁人用于补偿安置的资金实行监管。在办拆迁许可证时，拆迁人应将补偿安置资金划入监管专用帐户，由市城建主管部门监督用作拆迁补助费、补偿费和安置费，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金的使用情况，应当向拆迁当事人公布，接受拆迁当事人的监督。第十四条市人民政

6、府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁;经市城建主管部门批准也可以由拆迁人自行拆迁。市重点建设工程、市政建设工程、综合性开发项目应当由市人民政府组织统一拆迁。市城建主管部门不得接受拆迁委托。第十五条拆迁人委托拆迁的，应当出具委托书，与受委托的单位签订委托拆迁合同，并报市城建主管部门备案。接受拆迁委托的单位必须经市城建主管部门资格审核。实施房屋拆迁的人员应持有市城建主管部门核发的房屋拆迁工作证，并持证上岗。第十六条拆迁人应与被拆迁房屋所有权人按照本办法规定签订拆迁补偿安置协议书。协议书内容主要包括：被拆除房屋的建筑面积、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房地点、面

7、积、楼层及交付使用时间、过渡期限、违约责任及当事人认为需要订立的其他条款。拆迁人应将拆迁安置情况张榜公布，接受监督。补偿安置协议应当使用市城建主管部门统一监制的规范文本。第十七条房屋拆迁补偿安置协议书签订后，应当报送市城建主管部门备案。经拆迁当事人协商，可向公证机关办理公证。第十八条拆除个人所有的房屋，拆迁人应书面征求被拆迁房屋所有权人对产权处置的意见。房屋所有权人在国内的，应在接到征求意见书之日起30日内予以答复;房屋所有权人在港、澳、台地区的，应在接到征求意见书之日起60日内答复;房屋所有权人在国外的，应在接到征求意见书之日起90日内答复。无法通知房屋所有权人的，拆迁人应当公告，房屋所有权

8、人应自公告之日起90日内予以答复。逾期未予答复的，经市城建主管部门核实，拆迁人向公证机关办理证据保全后，可先行拆迁腾地，后按有关规定处理。第十九条拆除依法代管的房屋，代管人可以持授权委托书与拆迁人签订拆迁协议;无授权的，由市城建主管部门按有关规定办理，并经公证机关办理证据保全后存入档案。第二十条拆迁人与被拆迁人对补偿和安置协商达不成协议的，由市城建主管部门裁决，如对裁决不服的，可依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。在复议和诉讼期间，拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的，不停止拆迁的执行。但拆迁时应对被拆除房屋及其附属物作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。第二十一条在房屋拆迁公告规定或

9、者裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，市人民政府可以作出责令限期拆迁的决定。逾期仍不拆迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。第二十二条管理房屋拆迁事务的组织应当加强对房屋拆迁施工单位的监督管理。严禁因拆迁施工堆放的物料和产生的垃圾、噪声、粉尘等妨碍公共交通及居民工作、学习、生活秩序。第二十三条拆迁补偿安置工作结束后1个月内，拆迁人应及时、准确、完整地将被拆除房屋和拆迁补偿安置资料，报送市城建主管部门备案。第三章拆迁补偿第二十四条拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换与作价补偿相结合的形式，具体形式由被拆迁人选定。产权调换的面积按被拆除房屋的建

10、筑面积计算。实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新，乘以130%结算。第二十五条被拆除房屋和安置房屋面积的计算办法，应按国家规定的建筑面积计算方法执行。被拆除房屋增设阁楼的，阁楼一侧最小净高在22米以上的部分，按其全部面积计算建筑面积;净高在17米以上、不足22米的部分，按其面积的50%计算建筑面积;净高不足17米的部分，不计算建筑面积。第二十六条拆除公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应按照其原性质、规模予以重建，或者按重置价格结合成新结算给予补偿，或者由市人民政府按照城市规划统安排。拆除市政基础设施、园林、绿地等公用设施，拆迁人应按规定到有关部门办理手续后方可

11、进行，并按城市规划配套建设。拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人按评估价予以补偿。第二十七条拆迁住宅房屋，实行以产权调换形式补偿的，应当按下列办法结算补偿：（一）补偿房屋建筑面积与原房屋建筑面积相等的，不作差价结算或者按各自房屋的建筑成本价格结合成新进行差价结算，具体方式由被拆迁人选定;（二）补偿房屋建筑面积超过被拆除房屋建筑面积10平方米以下的，按成本价格结算。超过10平方米以上的，超过部分按市场价格结算;（三）补偿房屋建筑面积小于被拆除房屋建筑面积的，不足部分按重置价格结合成新，乘以130%结算补偿;（四）拆除房屋附属设施（包括天井、庭院、花园等）不作产权调换，但应按评估价予以

12、补偿。第二十八条拆迁企业生产用房及其附属设施的，由市城建主管部门组织拆迁人与被拆迁企业协商，按合理补偿的原则，采取包干一次性解决的办法，签订补偿协议。补偿的主要内容包括：（一）厂房及其他建筑物，按拆除建筑面积的重置价格结合成新结算;（二）生产设备和设施的拆除、搬迁、安装，按实际发生费用计算;（三）因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18个月，利润的计算以税务部门核准的纳税申请为准。第二十九条拆除房产管理部门直管的公房、出租住宅和按房改政策购买的不足100%产权的房屋应当实行产权调换，原关系继续保持。因拆迁而引起原合同条款变更的，应作相应

13、修改。第三十条对拆除有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，并在15日内到市房产主管部门办理变更手续。第三十一条拆除有产权纠纷的房屋，在市城建主管部门公布的规定期限内纠纷尚未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报市城建主管部门批准后实施拆迁。市城建主管部门应在拆迁前组织拆迁人、被拆迁人及有关部门对被拆迁的房屋作勘察记录、评估，并向公证机关办理证据保全手续。第三十二条拆除违章建筑以及超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限和未规定使用期限的临时建筑，给予适当补偿。第三十三条被拆迁人在拆迁公告发布后或者接到市城建主管部门的停建通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、

14、扩建等工程建设的部分和房屋装修的部分，不予补偿。拆迁公告发布前已对房屋进行装修的，其装修部分由具有资格的评估单位估价或拆迁当事人协商估价，按评估价予以补偿。第三十四条因房屋拆迁涉及土地使用权变更和补偿的，应依照国家和本省有关土地管理的法律、法规办理。第四章拆迁安置第三十五条房屋拆迁安置方式分为回迁安置和异地安置。用于市政工程、公益事业或者非住宅项目拆迁的，对被拆迁人实行异地安置。拆迁人在原地新建商业用房的，对原沿街商业户一般应当实行回迁安置。第三十六条拆迁住宅房屋，按不同地段划分等级。从好的区位安置到差的区位的，应增加安置面积或给予区位差价补偿。同一区位安置的，不增加安置面积。从差的区位安置到

15、好的区位的，不做区位差价结算。拆除结构为1层（含水泥平顶房，砖瓦房）住宅，按被拆除住宅合法产权，增加20%的面积安置。拆除房屋增设阁楼用于住人的，按本办法第二十五条第二款的规定给予安置。第三十七条拆除归侨、侨眷、华侨、港澳台同胞有合法产权的房屋，实行产权调换的，在同等条件下，可以在安置地点、楼层和朝向等方面允许优先选择。第三十八条拆除住宅房屋实行一次性定居安置确有困难的，经市城建主管部门批准，可先临时过渡。拆迁当事人应在拆迁安置协议中明确过渡方式和过渡期限。过渡期限自安置协议书签订之日起计算。第三十九条被拆除住宅房屋的使用人因拆迁而搬迁的，由拆迁人按被拆除房屋合法建筑面积每平方米不低于6元的标

16、准付给搬迁费。被拆迁人原有的有线电视、电话、水表、电表、煤气表的迁移费，由拆迁人按照实际发生费用结合市场价给予补助。第四十条由被拆迁人自行解决或由其所在单位协助解决临时过渡住房的，在规定的过渡期限内，拆迁人应按被拆除房屋合法建筑面积，以每月每平方米不低于6元的标准，一次性付给被拆迁人临时过渡补助费。第四十一条由拆迁人提供周转房的，周转房面积不得小于被拆除房屋建筑面积的70%。第四十二条兴建安置房为9层以下的楼房，过渡期限不得超过1年6个月;10层至18层的，过渡期限不得超过2年6个月;19层以上的，过渡期限不得超过4年。安置房应符合国家规定的住宅建筑标准。第四十三条由于拆迁人的责任延长回迁过渡

17、期限的，自逾期之月起，拆迁人应当增加延期补助费。超过规定期限1至6个月的，按原标准每月增加50%;超过7至12个月的，增加1倍;超过18个月以上的，增加2倍。第五章法律责任第四十四条有下列行为的，由市城建主管部门视其情节轻重给予行政处罚：（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的，责令停止拆迁，并对拆迁人按已拆除的房屋建筑面积处以每平方米30元的罚款。（二）委托未取得房屋拆迁资格的单位进行拆迁的，责令停止拆迁，并对委托人处以1万元以上2万元以下的罚款。（三）擅自提高或者降低补偿、安置标准的，责令拆迁人限期改正;拒不改正的，处以5000元以上1万元以下的罚款。（四）擅自扩大

18、或者缩小拆迁范围的，责令拆迁人限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款。（五）没有正当理由超过规定的拆迁期限或者擅自延长搬迁期限、过渡期限的，责令拆迁人限改正，并处以1万元以上2万元以下的罚款。第四十五条拆迁人违反拆迁补偿安置协议，给被拆迁人造成损失的，应当给予赔偿。第四十六条被拆迁人超过公告的搬迁期限或者违反协议，拒绝腾退周转房，以及其他违反本办法有关规定的，由市城建主管部门责令限期搬迁或腾退，并处以2000元以上5000元以下的罚款。逾期不搬迁或不腾退的，由市城建主管部门依法向人民法院申请强制执行。第四十七条因拆迁施工堆放的物料和产生的垃圾、噪声、粉尘等妨碍公共交通及居民工作、学习、

19、生活秩序的，由有关行政主管部门依照海口市城市市容管理办法、海口市环境噪声污染防治办法等有关法律法规的规定处罚。第四十八条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政主管部门依法强制执行或者申请人民法院强制执行。第四十九条扰乱拆迁工作秩序，辱骂、殴打、威胁、阻碍拆迁主管部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依法处理;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第五十条市城建主管部门违反规定发放房屋拆迁许可证的，由上级主管部门对其主管人员和直接责任人员给予行政处分;给当事人造成损失的，依法予以赔偿。第五十一条市城建

20、主管部门违反规定贪污、挪用、截留、挤占拆迁补偿安置资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，由监察机关或者上级主管部门对其主管人员和直接责任人员给予行政处分。第五十二条城建主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第六章附则第五十三条本办法的房屋拆迁重置价格、安置房计价标准和房屋拆迁补偿标准，由市城建主管部门会同价格部门统一制定。第五十四条本办法具体应用的问题由海口市人民政府负责解释。第五十五条本办法自公布之日起施行。1989年7月31日市人民政府颁发的海口市建设拆迁安置暂行办法同时废止。城市房屋

21、拆迁补偿标准根据第一次征求意见稿，对房屋征收货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。国务院法制办有关负责人表示，这一规定本意是要按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，但这种表述引起了歧义。二次征求意见稿明确规定，对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。北京大学法学院副院长沈岿指出，关于补偿标准，根据新的征求意见稿规定，市场价格成了最底线。考虑到中国在现实的征收和拆迁过程中，很多被征收人的房屋所有权及其他合法权益的形成有历史因素，有很多复杂情况，不能一概笼统地用市场价补偿，在市场价基础上，只要考虑的因素是合理的，就可以高于市场价。2011年国务院出台的国有土地上房屋征收与补偿条例在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。最高人民法院2012年针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。杨在明认为，而征收拆迁是一个持续的过程，其中还包含了征收决定的前置程序问题、征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性等等问题。针对这些问题，最高人民法院也将继续出台相关司法解释。争取在明年再出台一个相关的司法解释。