烟台市商品房预售资金监管办法.docx

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1、拟四部门联合发文：烟台市住房和城乡建设局中国人民银行烟台市中心支行中国银行保险监督管理委员会烟台监管分局烟台市住房公积金管理中心烟台市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）为规范商品房预售资金的监管，维护预售商品房交易双方当 事人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据中华人民 共和国城市房地产管理法城市商品房预售管理办法关于进 一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知 关于规范商品房预售资金监管的意见和山东省商品房预售 资金监管办法等有关法律、法规及相关规定，结合我市实际, 制定本办法。第一节一般规定第一条烟台市行政区域内商品房预售资金收存、使用和监 管，适用本办法。第二条 本

2、办法所称商品房预售资金（以下简称预售资金）, 是指预售人依法将其开发的商品房进行预售，由预购人按商品房（三）授权委托书及受托人身份证复印件。第二十九条 预售人申请终止商品房预售资金监管，监管部 门应当自受理之日起2个工作日内完成审核。符合终止监管条件的，监管部门将出具终止商品房预售资 金监管通知单。不符合终止条件的，出具不予终止通知单。监管银行应当按照终止商品房预售资金监管通知单要求, 终止账户监管。第六节监管管理第三十条预售人有下列行为的，监管部门责令其限期整改, 记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其商品房预售 的合同网签业务及预售资金的使用业务，并依法予以行政处罚：（一）未按规定

3、将商品房预售资金全部存入监管账户的；（二）变相逃避商品房预售资金监管的；（三）未按规定使用商品房预售资金的；（四）提供虚假材料的；（五）未按时支付施工企业工程款，导致农民工工资严重 拖欠的；（六）其它违反本办法的行为。第三十一条 监管银行有下列行为的，监管部门将终止其监 管银行资格，并由其承担相应责任，同时将该行为通报人民银行 分支机构、银保监部门，由其对涉事银行违规行为，按照各自职责及时进行处罚。（一）未将预售资金按规定存入监管账户或未将按揭款划入监管账户的；（二）未经监管部门批准，擅自支付、扣划监管账户中的预 售资金的；（三）擅自截留、挪用或拖延支付商品房预售资金的； （四）未按监管部门要

4、求及时提供账户明细和余额的； （五）其他违反本办法的行为。第三十二条贷款银行违反本办法将依法承担相应法律法规 责任。由监管部门以及人民银行分支机构、银保监部门对涉事贷 款银行违规行为，按照各自职责及时进行处罚。第三十三条施工、监理、材料供应等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金的，监管部门将其违 规行为报送有关部门，并记入企业不良行为记录。第三十四条监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成 犯罪的，依法追究刑事责任。第三十五条本办法自 年 月 日起实施，有效期至 年 月0O 预售合同约定支付的全部房价款，包括预购人支付

5、的首付款、按 揭贷款和其他形式的购房款等。预售资金分为监管额度内资金和 监管额度外资金。本办法所称预售人，是指依法取得商品房预售许可证进 行商品房预售的房地产开发企业。本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。第三条 烟台市住房和城乡建设局负责指导和监督全市商品 房预售资金监管工作。烟台市住房保障和房产交易中心负责商品房预售资金监管 系统建设、服务、运行、维护等工作。各区（市）住房和城乡建设部门（以下简称监管部门）负责组织实施本行政区域内商品房预售资金监管工作。第四条 人民银行烟台市中心支行及其分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作；烟台银保监分局负责对商业银行 预售资金监管的操

6、作风险和合规性进行监督检查；烟台市住房公 积金管理中心负责对受委托商业银行住房公积金贷款发放情况 进行监督管理。第五条商品房预售资金监管，按照政府监管、全额缴存、 重点监控、节点控制的原则实施。第六条商品房预售资金的监管期限：自取得商品房预售 许可证开始，至完成不动产首次登记后终止。第二节监管账户管理第七条 市住房和城乡建设局会同人民银行烟台市中心支行、 银保监烟台监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、 监管能力、服务水平等因素，确定承接商品房预售资金监管业务 的商业银行（以下简称监管银行），形成监管合作银行名录，招 标结果向社会公示。第八条 监管合作银行在提供相应的金融服务时，应与

7、商品 房预售资金监管信息系统对接，实现信息互通共享，确保业务办 理连续、规范、安全、便捷。第九条预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管合作 银行名录内的商业银行，按照一个商品房预售许可证对应一个账 户的原则，开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账 户）。新开立的商品房预售资金监管专用账户实行统一命名，名 称为“开户单位（全称）+项目名称（依法可使用简称的可使用简 称）+预售资金监管专户”字样。监管部门、监管银行、预售人 三方签订统一格式的商品房预售资金监管协议（以下简称监 管协议），共同管理监管账户。签订监管协议前，预售人要根据工程核算情况提交预 售资金流向计划书。预售资金流向计划书

8、应包括：拟监管项 目总预售款、监管额度内的资金（不含装修）、监管额度外的资金、 装修款的额度、按工程承发包合同及工程造价预算确认的项目建 安成本和优先从监管额度外的资金支付工程款的额度，以及本项 目工程进度和资金使用安排计划。未开立监管账户、签订监管协议的，不得办理商品房预售 许可证。开立的监管账户、监管银行等信息应在商品房预售 许可证中予以记载并在商品房销售场所显著位置独立公示。第十条 预售人申请开立监管账户时，监管银行应保证账户 的唯一性和专用性。该账户只能作为预售资金收存、使用的专用 账户，不得与预售人的还贷账户、按揭贷款保证金账户混用，也 不得用于其他用途。第十一条预售人在销售商品房时

9、，应当通过监管部门提供 的网上签约平台签订商品房买卖合同，约定的收款账户应为 监管账户。预售人与贷款银行签订的按揭贷款合作协议中，约定的结算 账户应为监管账户。贷款银行与预购人签订的借款合同中，约定发放贷款的存入 账户应为监管账户。第十二条有关部门对商品房预售资金监管账户进行冻结或 扣划预售资金，监管银行在协助执行前，应当向有关部门说明商 品房预售资金及监管账户的性质，协助执行后应及时将冻结或扣 划的具体情况书面告知监管部门。第三节预售资金收存管理第十三条预售资金应全部存入监管账户，预购人应将预售 资金直接存入监管账户，预售人不得直接收存预购人交纳的预售资金。预售人应通过监管银行提供的监管专用

10、POS机收取预售资 金，不得以其他任何形式违规收取预售资金。第十四条预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，贷款银行应将发放的按揭贷款直接全额转入监管账户。第十五条 当监管账户入账率不足90%时，监管部门可停止 该预售许可的网签备案及预售资金的使用业务。预售资金入账率二已存金额应存金额；已存金额二拨款总金额+账户余额；应存金额=合同约定的首付款或一次性付款金额（合同网签 时间）+合同约定的其他付款（合同约定时间计算）。第四节预售资金使用管理第十六条 监管额度内资金是指商品房预售资金监管单价与 批准预售的商品房建筑面积的乘积，根据不同工程进度按规定比 例调整。实行商品住宅全装修的，还

11、应当将装修费用计算在内。 当监管账户内商品房预售资金超过监管额度后，预售人可申请提 取监管额度外资金并优先用于预售项目工程建设。第十七条商品房预售资金监管单价（以下简称监管单价） 是指商品房预售项目自批准预售（正负零）的工程节点开始，到 完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到终止监管条件所需的 单位建筑面积费用。监管单价按照地上建筑层数分为：19层及以上：3150元/平方米；10层18层：2820元/平方米；7层9层：2590元/平方米；1层6层：2350元/平方米。第十八条 预售人监管额度内资金扣除装修监管资金后按工 程进度分为5个阶段控制企业申请使用，完成不动产首次登记 后，监管终止。（一

12、）工程建成层数未达到规划总层数三分之一前，监管额 度内资金不得提取；（二）工程建成层数达到规划总层数三分之一至工程建成层 数达到规划总层数三分之二前，监管额度内资金不得低于70%；（三）工程建设层数达到规划总层数三分之二至工程主体结 构封顶前，监管额度内资金不得低于50猊（四）工程主体结构封顶至工程单体施工结束（屋面防水及 保护层、内外墙装饰、门窗、电梯安装等施工完毕）前，监管额 度内资金不得低于35%；（五）工程单体施工结束（屋面防水及保护层、内外墙装饰、 门窗、电梯安装等施工完毕）后，监管额度资金内不得低于18%；（六）完成不动产首次登记后，监管终止。第十九条实行全装修预售的，装修监管资金

13、额度采取与销 售面积联动，动态增加的方式监管，具体留存方式为：装修监管资金额度二开发企业申请销售价格组成中装修单价*装修商品房屋的预售网签备案建筑面积*0.7开发企业申请销售价格组成中装修单价低于1100元/平方 米的按1100元/平方米计算。工程主体结构封顶后装修监管资金的留存额度调整为装修 监管资金额度的70%,超出资金计入监管额度外的资金进行管理。第二十条 预售资金不得用于支付其他借（贷）款的本金和利 息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发 企业员工工资等。预售资金监管终止前，商业银行不得擅自扣划 监管账户内的资金；预售人上级公司或股东不得抽调监管账户内 的资金。第二十

14、一条 预售人申请使用监管额度内资金，应当按照本 办法第十八条规定的控制节点要求，并根据预售资金流向计划 书向监管部门提出用款申请，如实填写、提交以下材料，并对 材料的真实性负责。（一）企业用款申请表（含资金用于本工程建设承诺）；（二）工程建设进度相关证明材料；（三）授权委托书及受托人身份证复印件；（四）预售人已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、 供电、供气、供热等施工安装单位拨付款项的，提供付款证明（银 行出具的付款凭据）；预售人拟向上述单位拨付款项的，提供对预售人、施工企业、监理企业三家联合确认的资金使用方向。 （五）其他有关文件材料。第二十二条预售人申请使用监管额度内资金，监管部门在

15、 受理之日起3个工作日内完成资金拨付。第二十三条预售人申请提取监管额度外资金，实行全程网办，监管部门应即时办结。提取款项可直接划拨至预售人其他非 监管账户，优先用于本项目有关的工程建设。第二十四条预售人申请使用和提取预售资金，应通过资金监管系统向项目所在地监管部门提出申请，监管部门审核后通过 资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管 部门出具的预售资金使用通知单及资金监管系统的确认信息, 即时完成款项拨付。第二十五条 商品房预售资金管理和使用与开发企业信用等 级挂钩。等级为AAA级的开发企业，节点控制比例可降低5个百分 点；等级为AA级的开发企业，节点控制比例可降低3个百分点；

16、 等级为A级的开发企业，正常监管；等级为B级的开发企业，节 点控制比例提高10个百分点；等级为C级的开发企业，节点控 制比例提高20个百分点。等级为AAA级、AA级的开发企业在工程单体施工结束节点 后，不再执行上述政策。开发企业信用等级以烟台市住房和城乡建设局公布的上一 年度等级评价结果为依据。第二十六条在主体结构封顶控制节点前，预售人可以凭商 业银行按规定出具的保函抵顶商品房预售监管资金，但不得高于 监管额度内资金的30%。保函有效期不得早于预售资金的终止日 期。第五节变更、终止和解除第二十七条 项目预售过程中，监管账户原则上不能更改。预售人因特殊原因需变更监管账户的，应经监管部门批准后, 将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理变更手续期间，暂停办理合同网签备案及预售资金的使 用业务。监管银行在监管的过程中违反烟台市商品房预售资金监管 协议的约定，而被取消监管资格的，预售人应按本条上款变更 监管账户的规定，重新选择监管银行目录中的其他监管银行开立 监管账户。第二十八条 预售的开发项目完成不动产首次登记后，预售 人可申请终止商品房预售资金监管。预售人应向监管部门提交以 下材料，并对材料的真实性负责：（一）终止监管申请书；（二）不动产首次登记证书；