克而瑞-2017无锡房地产市场年报（最终版）-2018.pdf

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1、2017A N N U A L R E V I E W 无 锡 房 地 产 年 度 总 结版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。CONTENT目录1宏 观 经 济2土 地 市 场 3整 体 市 场 4区 域 市 场 5开 盘 监 测6营 销 亮 点7热 销 案 例8总 结 与 预 测01宏 观 经 济2017限购限贷限价限售首付比例差异一线城市限贷政策异常严苛 二线城市限贷政策明显分化三四线城市限贷政策相较宽松社保个税要求一线城市着重加强商办市

2、场管理二线城市限购政策扩容至18城多数三四线城市限购政策力度相较温和高价房不予备案限价政策重点落实在热点一二线城市以及环核心城市的三四线城市，多数三四线城市限价政策较为宽松二年三年为主，部分城市限售十年46城相继落地限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州7城升级限售，海南省全省范围内限售。一线城市仅广州针对居民家庭施行限售。限离仅限北京对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。01宏 观 经 济全国政策：2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列，基本达到调控预期目标。与此同时，政府一方面加强金融监管，确保不发生系统性金融风险；另一方面大力

3、发展租赁市场，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制相关措施加快落地出台。01宏 观 经 济政策回顾：从年初的成交火爆到年中年末的归于平静；从以北上广深为代表的城市房价集体停涨，到以南京、武汉为代表的仍然上演”抢房大战“；再到”租售同权”出台，拉开租赁市场的大幕，过去的2017年在房地产史上注定不凡。“限购、限贷、限价、限售、限商”全国楼市调控力度、范围以及严厉程度均史无前例年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30

4、次。今年的楼市调控从范围、手段和频率上来看，确实与以往相比力度空前。调控政策除了以往的“限购、限贷、限价”以外，更是新增了“限售、限商”内容。至此，全国楼市开启了“五限时代”。9部门联合发文开展住房租赁试点工作，大力发展租赁市场，推动房地产长效机制建设，落实“住房不炒”7月17日，广州发布广州市加快发展住房租赁市场工作方案，首次明确了“租购同权”的概念。到了20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。此后，多个城市陆续出台房屋租赁相关政策。租购同权就是租房者与购房者开始享有在子女入学、税收等方面同等的公共服务权益。CRIC观点：2017年的中国楼市在经历

5、了2016年的疯狂上涨之后，在全国各地层层政策调控之下，依然保持了强劲的上涨动力，特别是广大三四线城市，市场异常火爆。针对市场火热的情况，各地政府因城施策制定出台楼市调控细则，大部分城市房价在合理调控范围，一定程度上保持了房地产市场的健康有序发展，防范了系统性金融风险的发生，为房地产长效机制建设赢得了时间，为我国经济制度层面的改革奠定了很好的基础。而接下来的房地产市场要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在具体执行层面会保持2018年调控目标不动摇力度不放松，保持房地产市场调控

6、政策的连续性和稳定性；在楼市调控方面会进一步强化地方政府主体责任，实行差别化调控，同时会尽力满足首套刚性住房需求；投机炒房将在政策和资金方面得到遏制。总体而言，楼市进入稳定期，销售市场和租赁市场同步发力，逐渐平衡市场供需，加之制度、金融、法律层面的支持，长效机制逐步有效落实。北京市共有产权住房管理暂行办法正式实施北京市共有产权住房管理暂行办法正式实施，方案同时明确今后5年将完成25万套共有产权住房供地。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。商品住房销售前应向价格主管部

7、门申报备案价格，且价格备案后1年内不得调高。04.28 限价自2017年5月20日起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。09.25 限购升级自2017年5月20日起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。05.23 限购住宅商品房销售中对购房者最终结算实行一种价格。购房者不得向购房者收取电商费、团购费等房款以外的费用。08.11“一价清”自取得不动产权证之日起满2年(法人单位3年)方可转让。05.23 限售取消原有的投资落户制度，增加了租房落户、引进人才落户、退休回原籍落户政策、父母

8、投靠子女落户、夫妻投靠落户等。09.01 户籍准入01宏 观 经 济无锡政策：2017年无锡楼市政策延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，化解房地产市场金融风险，合理引导市场预期。01宏 观 经 济政策回顾：2017年，无锡楼市经历了“523限购”、“925限购升级”，至此限贷、限购、限价、限卖，此轮调控窗口期的一整套大招无锡已经全部用上。无锡房产调控细则：有一套房非本市户籍居民暂停售房无锡市房地产调控领导小组办公室于5月22日发布关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知，要求继续对已拥有一套及以上住房的非本

9、市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；自2017年5月20日24时起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。非直系亲属间的赠予要符合限购政策；江阴、宜兴户籍居民执行市区户籍居民购房政策。无锡限购政策升级 外地户籍居民需2年社保或个税证明9月25日，无锡市人民政府办公室发布文件，调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房；继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年

10、(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。CRIC观点：政府出台政策的目的还是稳定市场、稳定预期，遏制炒房，防止房价过快上涨，促进房地产市场稳定健康发展。当前的调控都是“因城施策，分类调控”，也可以说无锡市政府是“精准”调控，哪里有问题，哪里打“补丁”。二手房“量升价涨”，已经造成了一定的社会影响。从去年10月份出来的“锡十四条”效果看，新建商品房市场已经达到效果，一季度“量跌价稳”，但是二手房市场却出现了超常情况，有必要“降温”。按照购房占比，新房有60-70%都是外地人买，二手房没有统计，但之前一直放开，难免有投机成分。对于稳定

11、房源，遏制炒房，采取限售的措施非常有必要。而限购政策再次升级也符合预期，虽然房价数据下滑，但从实际观察情况看，无锡楼市依然是受市场追捧的，稳定市场是非常有必要的。政策第一条对于限购政策进行了调整，尤其是社保缴纳年限的体现，这会使得房地产市场面临更多的管制，后续的关键就是要对类似提前缴纳社保后交房等现象进行管制。在调整公积金贷款政策方面，意见要求市区首次公积金贷款首付仍按不低于20%执行，第二次公积金贷款，首付比例提高至不低于房屋总价的40%。这是一个很强的信号，即此前商业银行政策管控以后，无锡此类政策也说明公积金本身也会步入收紧的态势。无锡此次还要求加大定销（限价）商品房筹集力度，年内筹集不少

12、于200万平方米定销（限价）商品房等低价房源，进一步优化商品住房供应结构。无锡提到了限价房房源的筹集，这和其他城市相比，无锡在供应方面有较好的明确导向，这也有助于一些购房困难群体获得性价比更高的房源。01宏 观 经 济经济层面：2017年无锡经济社会发展收获满满，多项指标在全省位居前列。GDP总值超万亿元，标志着无锡经济发展实现了历史性跨越、城市能级和综合实力显著增强。年份GDP(亿元)常住人口(万人)城镇失业登记率（%）住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)人均可支配收入(元)消费品零售总额（亿元）最低工资标准（元/月）商品住宅成交均价(元/平米)土地楼板价（元/平米）2016年921

13、06531.859184754862831201770892377602017年105006501.84450596451293460189011945674917年全国延续16年严密的限购政策，并且在此基础上又提出了“租售同权”、“房住不炒”的要求。全国政策升级加码 蔓延至三四线城市17年，无锡在宏观调控的大背景下也受到了多次洗礼，市场也得以重新洗牌，大批的投资客被挤出市场，有实际住房需求的客户得以凸显。无锡楼市政策频出 调控进一步深化即使楼市受到了前所未有的的全方位调控，2017年无锡的经济仍然有了很大的进展，成为江苏第三个GDP总量超万亿的城市。17年经济发展迅速 成为江苏第三个万亿城市

14、宏 观 经 济 小 结0102土 地 市 场2017随着土拍规则的深化，对参与竞拍的品牌开发商的资金成本提出了不小的要求，资本为王的行业准则下，这一新规本质上是将实力不足的小开发商屏蔽在了第一道门槛之外，行业洗牌进一步加剧。土 地 市 场02土地市场政策：纵观无锡土拍新政，从现房销售到竞公益配套面积，其本质是引导房企理性拿地，同时也对开发商的资金成本提出更高的要求；现行的土拍政策已将资金实力不足的小开发商屏蔽在第一道门槛之外，同时对有实力的大开发商的开发模式提出了新的挑战，联合开发等新模式逐渐兴起，无锡楼市秩序正在重组。01040203限时竞价2016.10.12 价高者得网上竞拍，限时竞价，

15、价高者得。2016.10.13 无锡土拍规则首次提出设置最高限价，超最高限价摇号的规则。最高限价+摇号2017.04.12 当该地块楼面地价超过14000元/平方米，竞得人需现房销售，由住建部门负责监管。现房销售竞公益配套面积2017.08.08 当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞公益配套面积，报建面积最多者为竞得人，相应公益配套建设成本不计入房价准许成本。图：无锡2008-2017年度经营性用地成交总价/溢价率走势02土 地 市 场土地市场综述：2017年无锡土地市场供需基本平衡；全年累计供应经营性用地53宗，总建面637.42万方，成功出让48幅

16、，出让总建面631.66万方，同比去年上涨24.09%，平均楼板价为6381元/，同比下滑12.36%；溢价率25%，同比跌幅为76.76%。图：无锡2008-2017年度经营性用地供求价走势供应63753成交建筑面积(万方)幅数632建筑面积(万方)幅数元/m2486381供应成交均价24.09%12.36%17.89%n 同比2016年图：无锡2017年月度经营性用地成交总价/溢价率走势02土 地 市 场土地市场综述：2017年上半年房企拿地比较积极，市场延续16年热度，溢价率处于高位；但下半年以来，土地市场降温明显，成交量下滑，溢价率被压缩在低位，土地市场热情不再。图：无锡2017年月度

17、经营性用地供求价走势02土 地 市 场从土地属性来看，2017年成交的住宅类用地占比达76%，平均楼板价7838元/，同比16年下降7.26%；其中商住用地占比50%，楼板价7410元/，平均溢价率13%；从成交区域来看，新区、惠山及锡山三个外围区域为成交重点，滨湖区是唯一楼板价破万的区域；市中心三区北塘、南长及崇安土地饱和，成交量较少。图：无锡2017年经营性用地成交属性分析（按土地建面）图：无锡2017年经营性用地成交区域分布（按土地建面）u 住宅 9幅-（8670元/，31%）u 商住 13幅-（7410元/，13%）u 商办 15幅-（1677元/，3%）u 综合 1幅-（3937元/

18、，0%）u 其它 10幅-（636元/，0%）备注：成交幅数-（平均楼板价：元/，平均溢价率：%）50%26%10%8%6%u 新区 13幅-（3227元/，0%）u 惠山 9幅-（5273元/，20%）u 锡山 10幅-（6740元/，44%）u 滨湖 12幅-（13225元/，12%）u 北塘 1幅-（4842元/，3%）u 崇安 2幅-（8344元/，0%）u 南长 1幅-（3160元/，2%）28%25%22%16%5%4%02土 地 市 场2017年无锡宅地竞抢硝烟中，有近50家房企参与角逐；最终共成交22宗，成交总建面478.42万方，分别被18家开发商收入囊中；其中万科成交3宗，

19、为17年土地市场最大赢家；旭辉、恒大各两宗；中海、碧桂园、保利、弘阳等老牌房企纷纷补仓，有1宗入账。表：无锡2017年住宅类用地成交一览地块（项目）名称地块位置规划用途总建面（）容积率成交楼面价（元/）溢价率成交时间受让方建筑形态近期进度XDG-2016-24号地块（万科天一新著）惠山区西石路南侧、凤鸣路西侧居住用地、商业用地2907682.62.851070.00%2017/1/19万科高层、小高层已于12月15日首次开盘XDG-2016-25号地块（万科天一玖著）惠山区天昌路南侧、凤鸣路西侧居住用地2027982.22.3693731.87%2017/1/19万科高层、小高层已于12月15

20、日首次开盘XDG-2011-61号地块（时代城）惠山区钱桥街道盛岸西路南侧、九龙公交西侧居住用地2987513.0-3.3357553.01%2017/2/27旭辉高层、小高层已于10月29日首次开盘XDG-2014-14号地块（时代城）惠山区钱桥街道上伟路北侧、342省道南侧居住用地1516923.0-3.2389661.48%2017/2/27旭辉高层、小高层已于10月29日首次开盘XDG-2016-38号地块（中海英伦观邸）滨湖区胡埭镇人民路与胡山路交叉口西北侧居住用地1076471.6-1.8362350.00%2017/2/27中海小高层、洋房已于11月9日首次开盘XDG-2016-

21、27号地块（恒大观澜府）锡山区东北塘芙蓉四路与东亭路交叉口西南侧居住用地、商业用地3981992.1-2.3740890.32%2017/3/16恒大高层、洋房已于12月3日首次开盘XDG-2016-34号地块（恒大御峰）锡山经济技术开发区金光纸业有限公司东、二泉路北居住用地、商业用地（以居住为主）1782512.5-2.81043595.79%2017/3/16恒大高层、洋房已于12月9日首次开盘（暗开）02土 地 市 场2017年无锡土地市场热度较16年“退烧”明显；就溢价率对比而言，16年溢价率超100%的宅地共10宗，超200%的5宗，而17年，仅中洲鹅湖镇地块溢价率达到133%，为溢

22、价最高的地块，更有5宗宅地底价成交；由此可见，政府的土拍政策对控制高溢价的产生起到决定性作用。表：无锡2017年住宅类用地成交一览地块（项目）名称地块位置规划用途总建面（）容积率成交楼面价（元/）溢价率成交时间受让方建筑形态近期进度XDG-2012-110号地块惠山区洛社镇新城西路与中央路交叉口东南侧商业、居住用地1054333.0-3.3286417.51%2017/3/16华广预计以高层为主未动工XDG-2016-35号地块梁溪区江海路北侧、会岸路西侧居住用地、商业用地3242272.23.048422.61%2017/3/16启迪协信预计以高层为主 已动工、批前公示XDG-2016-36

23、号地块（中洲花溪樾）鹅湖镇甘虞路与蘅芳路交叉口东北侧居住用地、商业用地1145341.2-1.46112133.33%2017/4/24中洲洋房、别墅预计年后首次开盘XDG-2016-23号地块（绿城凤起和鸣）太湖新城和风路与立信大道交叉口处西北侧居住用地2129932.21800048.60%2017/4/26绿城高层、洋房预计年后首次开盘XDG-2011-66号地块滨湖区渔港路与观潮路交叉口西南侧居住用地、商业用地2085381.21530048%2017/5/17首开预计以小高层和别墅为主已动工，规划公示XDG-2016-39号地块（龙湖天宸原著）惠山新城堰新路北侧、惠源路西侧居住用地、

24、商业用地（以居住为主）2156032.0-2.3685519.39%2017/6/12龙湖小高层、别墅预计年后首次盘XDG-2016-47号地块梁溪区北中路与桐桥港路交叉口西南侧居住用地、商业用地2409692.390050.00%2017/7/3融侨预计以高层为主未动工02土 地 市 场2017年，无锡土地市场共有4家房企新入驻（仅限招拍挂），分别是旭辉、首开、信义、建发。旭辉落子惠山区钱桥，与华宇、北辰联合开发时代城项目；首开、信义第一子则落定滨湖区，两宗地块楼面价均在万元以上；外来房企建发第一子则落定锡山区锡东新城，后续或将打造建发“湾”系高端产品。表：无锡2017年住宅类用地成交一览地

25、块（项目）名称地块位置规划用途总建面（）容积率成交楼面价（元/）溢价率成交时间受让方建筑形态近期进度XDG-2017-11号地块新吴区金城路与梅东河交叉口西南侧居住用地1162502.270861.23%2017/8/18保利预计高层和洋房未动工XDG-2014-31号地块 锡山区锡北镇泾声路与政丰路交叉口西北侧居住用地、商业用地2192001.4-1.640250.00%2017/9/08碧桂园预计高层未动工XDG-2016-37号地块滨湖区状元路与楝城路交叉口西南侧居住用地、商业用地949391.5-1.61363032%2017/9/08信义置业预计高层和洋房未动工XDG-2017-17

26、号地块 滨湖区吴都路与南湖大道交叉口西北侧居住用地2490362.31654427.95%2017/10/16万科预计高层和洋房未动工XDG-2016-31号地块 锡东新城商务区山河路东、弘业东路北居住用地、商业用地3731871.6-1.980846.19%2017/10/30建发预计高层未动工XDG-2012-54号地块 惠山区前洲镇万寿路与站北路交叉口东南侧居住用地2128052.5486412.50%2017/10/30弘阳预计高层和洋房未动工XDG-2016-45号地块惠山区天丰路南侧、惠山大道西北侧居住用地982122.082470.00%2017/10/30美的预计高层和洋房未动

27、工XDG-2017-25号地块新吴区机场路以东、江溪路以南、锡士路以西、江华路以北商住用地396,5682.270260.00%2017/12/25吉宝预计高层和洋房未动工新区锡山南长崇安北塘惠山滨湖02土 地 市 场从无锡2017年重点成交地块的分布上不难看出，滨湖区仍旧是房企必争的重点区域，其成交量及楼板价远远高于其他区域；其中，绿城和风路地块为无锡首例“摇号”地块，而首开滨湖区渔港路低密度地块则触及最高限价并将现房销售，为无锡首宗双限地块。图：无锡2017年重点住宅类用地成交分布3.16；恒大；11678元/；95.79%备注：成交时间；竞得方；楼面价；溢价率5.24；中洲；7130元/

28、；133.33%6.12；龙湖；7883元/；19.39%5.16；首开；15300元/；48.19%4.26；绿城；18000元/；48.6%9.08；信义；13630元/；32.0%10.16；万科；16544元/；27.95%8.18；保利；7086元/；1.23%02土 地 市 场绿城和风路地块为无锡土拍史上首幅“摇号”地块，且为无锡史上起拍楼面价最高的地块；该地块位于滨湖区太湖新城和风路与立信大道交叉口处西北侧，为居住用地，容积率2.2，起始价为25.8亿元，起始楼面价12113元/平方米,共吸引14家单位报名，经历了49轮竞价。图：无锡2017年重点住宅类用地地块分析绿城和风路地块

29、表：绿城和风路地块基本经济指标土地名称XDG-2016-23号地块 地址滨湖区太湖新城和风路与立信大道交叉口处西北侧用途纯住宅占地面积96,815容积率2.2总建面积212,993（规划）成交总价383,388万元成交楼板价18000元/（最高限价）建筑形态高层、洋房项目鸟瞰图02土 地 市 场地块位于太湖新城金融街区核心位置，紧邻海岸城，周边商业、金融、教育配套齐全且优质，拥有便利的交通条件，丰富的资源配置，亮点颇多的价值卖点，巨量的业态需求，地块开发前景无可限量。图：无锡2017年重点住宅类用地地块分析绿城和风路地块表：绿城和风路地块周边概况教育金桥小学、信成小学、机关幼儿园公园巡塘古镇、

30、金匮公园、尚贤河湿地公园交通地铁一号线（直线距离约1.5km）地铁四号线（规划）公交130、135、138路至市民中心西站下商业海岸城、八方汇、兰桂坊、太湖国际博览中心竞品项目海岸城郦园、华府天地尊园、宝能城凤起和鸣地铁4号线地铁1号线商业资源自然资源教育资源海岸城红星美凯龙雪浪商贸城尚贤河湿地金匮公园雪浪中学江南大学太湖格致中学尚贤尚贤河湿地百顺发购物广场华庄中学金桥小学兰桂坊1km生活圈2km生活圈首开渔港路地块旭辉时代城万科天一新著&02土 地 市 场2017年，“联合开发”成为无锡土地市场关键词，多家联合开发的好处显而易见，拿地风险得以分散，各家房企也可以发挥各自优势，取长补短，以此实

31、现市场面和资本面的互利共赢。图：无锡2017年联合开发地块示例02土 地 市 场由于17年土地市场管控，因此地王项目几乎全部来自于16年，其中无锡总价及单价地王全部由滨湖区提供表：2016年-2017年无锡地王项目一览土地名称区域建面（万）总价（亿元）楼板价（元/）溢价率（%）受让方成交日期地王项目名XDG-2016-8号地块滨湖31.08 49.9516069 168.54金茂2016/9/12无锡总价地王蠡湖金茂府XDG-2016-14号地块滨湖18.34 33.118050 200.9中锐2016/9/8无锡单价地王中锐星公元XDG-2016-24号地块惠山29.08 14.855107

32、 0万科2017/1/19惠山总价地王万科天一新著XDG-2016-45号地块惠山9.82 8.18247 0美的2017/10/30惠山单价地王美的西漳地块XDG-2010-39号地块崇安10.60 14.413582 269.23融侨2016/9/8梁溪单价地王融侨悦府XDG-2016-17号地块南长43.19 419494 267.35富力2016/9/21梁溪总价地王富力运河十号XDG-2016-34号地块锡山17.83 18.610435 95.78恒大2017/3/17锡山地王恒大御峰XDG-2016-32号地块新区23.24 18.628012 19.97中海2016/12/12

33、新区地王中海寰宇天下首开时间：2017-10-2868%-60%38%恒大御峰蠡湖金茂府开盘产品：叠加别墅推案套数：102套去化套数：70套整体均价：39000元/楼地比：2.43 富力运河十号中海寰宇天下-融侨悦府首开时间：2017-12-09（暗开）02土 地 市 场今年，地王项目全都陆续入市，从首开情况来看，蠡湖金茂府及富力运河十号依靠开发商实力和自身优越的地理位置，虽然均价都较高，但首开仍然取得良好去化；而位于城市外围锡山及新区的地王盘，由于均价超出当地人的心理预期，首次入市并未赢得市场；对于地王项目来说，如何使项目品质与销售报价相符是营销中的首要难题。图：2016年-2017年无锡地

34、王项目首开情况备注：圆圈内数字为项目首开去化率首开时间：2017-11-18首开时间：2017-11-20首开时间：2017-11-15（暗开）开盘产品：洋房、高层推案套数：102套去化套数：-整体均价：20000元/楼地比：1.92 开盘产品：高层、小高层、洋房推案套数：186套去化套数：70套整体均价：20000元/楼地比：2.50 开盘产品：洋房推案套数：190套去化套数：114套整体均价：23000-25000元/楼地比：2.42 开盘产品：高层、洋房推案套数：232套去化套数：-整体均价：21000元/楼地比：1.55 2017年土地市场在政策方面延续16年末的大力调控，旨在引导开发

35、商回归理性，从而稳定整体市场。政策一再加码，引导开发商理性拿地2017年土地市场成交量较16年有所上升，但市场高溢价地块较16年明显减少，楼板价及溢价率被控制在合理范围之内。土地成交量涨价跌，高溢价地块明显减少梁溪区及滨湖区优质地块已所剩无几，预计2018年新区、锡山及惠山三区将成为供需重点区域。未来预测：主城区饱和，外围三区成供求重点土 地 市 场 小 结0203 整 体 市 场 分 析2017图：无锡2017年1-12月月度商品房供求价走势商 品 房 市 场商品房市场综述：前几年政府放缓土地出让节奏，无锡商品房供求逐年下滑，2017供应量持续低位，但相较去年有小幅上升；限购限贷政策异常严苛

36、致使成交受抑创近五年新低，同时房价增速放缓，但价格仍为近年最高。图：无锡2008年-2017年年度商品房供求价走势03n2017年无锡商品房全年供应607.4万平米，同比增长21.71%；成交567.8万平米，同比16年缩水45.48%，年度供销比为1.07，政策压力致使成交受抑；n2017年无锡商品房成交均价11841元/平米，为近年最高峰，今年多番政策干预致使均价涨幅放缓，但整体均价仍有上行空间。供求持衡 量跌价涨2017年全年商品房数据指标供应607万方21.71%成交均价568万方45.48%1184130.02%面积同比库存1752万方37个月图：无锡2017年1-12月月度商品住宅

37、供求价走势商 品 住 宅 市 场商品住宅市场综述：2017年无锡商品住宅供应放量集中在下半年，去年拿地新项目扎堆入市；成交450万方，环比下降超五成，楼市处于极度低迷状态；成交均价创近几年均价最高峰，政策干预后房价上涨势头暂时遏制。图：无锡2008年-2017年年度商品住宅供求价走势03n2017年无锡商品住宅全年供应526.3万平米，同比增长24.24%，成交449.9万平米，成交量同比16年缩水51%，政策不断收紧，投资需求受抑，本年度成交遭遇腰斩，年度供销比为1.17；n2017年无锡商品住宅成交均价11945元/平米，相比16年上涨33.87%，创近几年均价最高峰，政策干预后房价上涨势

38、头暂时遏制。供求持衡 量跌价涨2017年全年商品住宅数据指标供应526万方24.24%成交均价450万方51.00%1194533.87%面积同比库存595万方 16个月商 品 住 宅 市 场03面积段成交套数成交面积成交占比占比同比库存套数库存面积去化周期周期同比90以下803668.2315.17%-22.35%822863.4611158.83%90-110884788.2619.62%-2.84%835083.6011268.97%110-1308576102.3522.75%8.04%9687116.7214236.63%130-144562277.3917.20%23.82%682

39、894.1615164.78%144-1605438.181.82%-27.18%137320.7130283.05%160-18084114.363.19%-38.02%146624.9521214.79%180以上335491.1020.25%14.55%6666191.662547.91%合计35819449.87100.00%41434595.2616139.03%表：2017年住宅主流面积段去化及库存占位（建面，万m）图：全市各面积段住宅成交套数占比变化图130-144占比同比180以上占比同比24%15%n110-130平米中高端产品及180平米以上高端改善产品为市场成交主力，占到

40、市场份额的43%。中高端产品份额抬头商品住宅市场综述：全市商品住宅以90-144平米刚改产品及180平米以上纯改善产品为成交主力，130-144平米中高端产品份额占比同比涨幅23.82%，180平米以上纯改善同比占比涨幅14.55%，均以惠山、锡山区高性价比项目为主支撑商 品 住 宅 市 场03商品住宅市场综述：2017年单价段两端扩围，中间收窄；全市商品住宅以10000元/平米以上产品为主力，占到全市成交的64%；2017年总价段以80-200万中低端产品为主力支撑。单价段成交套数成交面积成交占比占比同比8000以下498370.5115.67%-66.94%8000-9000255234.

41、127.59%-44.38%9000-10000493858.7913.07%18.76%10000-12000806793.0620.69%63.10%12000-150008564102.5422.79%132.78%15000以上671590.8420.19%269.04%合计35819449.87100.00%表：2017年住宅单价段去化占位（建面，万m）总价段成交套数成交面积成交占比占比同比80以下 3776 34.5310.54%-70.40%80-120 12378 128.9134.56%24.75%120-200 13552 164.4037.83%81.82%200-250

42、 3168 50.948.84%63.37%250-300 1159 23.153.24%-5.71%300以上 1786 47.934.99%-29.12%汇总35819 449.87100.00%表：2017年住宅总价段去化占位（建面，万m）269.04%81.82%15000以上占比同比120-200万元占比同比房价上行低端占比下滑，中低端产品逐步向改善扩围n2017年单价段两端扩围，中间收窄；全市商品住宅以10000元/平米以上产品为主力，占到全市成交的64%；10000元/平米以上占比同比扩围超50%以上，12000元/平米以上占比同比翻番，市场均价明显抬头；n2017年总价段以80

43、-200万中低端产品为主力支撑，250万以上产品段成交占比同比表现也不俗，三总价段成交占到全市成交的81.23%，以中低端产品为主力支撑，改善抬头扩围的转型。排行榜1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月TOP1045%41%40%30%35%43%33%46%35%55%50%34%TOP2064%61%54%43%49%56%48%62%57%73%70%56%TOP3076%72%63%53%59%65%58%72%72%82%81%70%TOP5087%84%77%68%72%78%73%86%87%93%90%86%TOP10097%97%95%91%92%95%93%

44、98%98%99%98%97%图：2011-2017年无锡市商品住宅TOP前20集中度对比表：2017年1-12月无锡市商品住宅集中度对比年末翘尾，成交集中n 17年TOP前十集中度集中在10、11月限购加码后，锡山、南长等区域限价备案短期放宽前期已售房源扎堆备案，集中度明显提升20%；TOP100基本包揽全市成交。商 品 住 宅 市 场03商品住宅市场综述：2017年商品住宅成交活跃度集中在下半年，其中10、11两月TOP前十集中度突破50%，一方面得益于开盘加推量加大，另一方面受限价备案短期放宽已售房源扎堆备案影响。商 品 住 宅 市 场03图：2008-2017年无锡市商品住宅库存及去化

45、周期17%141%595.26万方16个月n110-130平米中端改善产品为市场首要去化目的，库存量占到整体市场份额的23%。n滨湖仍是无锡去化老大难区域，2017年滨湖区库存仍有195万方，占到无锡商品住宅市场的33%。面积段库存面积库存套数去化周期周期同比90以下63.46822811158.83%90-11083.60835011268.97%110-130116.72968714236.63%130-14494.16682815164.78%144-16020.71137330283.05%160-18024.95146621214.79%180以上191.6666662547.91%

46、合计595.264143416139.03%表：2017年无锡市商品住宅库存及去化周期1.17全年供求比商品住宅市场综述：2017年商品住宅整体市场呈供大于求，库存小幅上涨至595.26万方；全年成交遭腰斩，月均去化明显下滑，去化周期上涨至16个月；110-130平米及180平米以上两面积段库存占比最大，滨湖区仍为全市去化老大难。图：无锡2017年1-12月月度商业供求价走势03商 业 市 场商业市场综述：近年无锡全市商业体量趋饱和，库存量达729万方米持续高位，供应持续放缓，成交量在苏宁广场、新鸿坤商业广场等老项目支撑下基本维稳，去库存仍将为目前商业市场的主基调。图：无锡2011年-2017

47、年年度商业供求价走势n2017年无锡商业全年供应34.9万平米，同比下跌33.37%，成交62.2万平米，同比16年缩水2.84%，年度供销比为0.56；n2017年无锡商业成交均价13551元/平米，环比上涨5.79%，个案影响较大；n近两年商业市场成交维稳，由于市场库存量较大商业体量趋饱和，供应放缓。供不应求 量跌价涨2017年全年商业数据指标供应35万方33.37%成交均价62万方2.84%135515.79%面积同比库存729万方 141个月图：无锡2017年1-12月月度办公供求价走势03办 公 市 场办公市场综述：近几年办公市场供求持续低位运行，2017年全市办公市场供求基本持衡，

48、供求价全线上涨，主要受年末无锡三房巷大厦大批量集中备案助推。图：无锡2011年-2017年年度办公供求价走势n2017年无锡办公全年供应21.2万平米，同比增长313.39%，成交23.7万平米，同比16年增长27.82%，年度供销比为0.89；n2017年无锡办公市场成交均价9064元/平米，环比上涨18.75%；n2017年办公市场供求基本持衡，年末在个案支撑下翘尾明显。供求持衡 量价齐涨2017年全年办公数据指标供应21万方313.39%成交均价24万方27.82%906418.75%面积同比库存234万方 119个月图：无锡2017年1-12月月度公寓供求价走势公 寓 市 场公寓市场综

49、述：2017年公寓市场供涨求跌，整体成交均价小幅上扬，全年供求比为0.79，呈供不应求态势，依附其低总价的性价比优势，加之不受政策波动影响整体成交并未出现大幅掉线。图：无锡2011年-2017年年度公寓供求价走势03n2017年无锡公寓全年供应25.0万平米，同比增长39.56%，成交31.6万平米，同比16年缩水22.46%，年度供销比为0.79；n2017年无锡公寓成交均价8958元/平米，环比上涨10.56%；n公寓市场依附其低总价的性价比优势，加之不受政策波动影响整体成交并未出现大幅掉线。供不应求 量跌价涨2017年全年公寓数据指标供应25万方39.56%成交均价32万方22.46%8

50、95810.56%面积同比库存194万方 74个月03商 品 房 项 目 排 行 榜商品房TOP10：2017商品房金额&面积榜单中，前十项目均超过10亿元，金额TOP前三融创项目占到2个，前十占到4个，融创可谓无锡名副其实的龙头；面积榜前四项目均来自惠山区以低均价跑量取胜。表：无锡2017年商品房成交金额TOP10排名项目名称区域金额（亿元）面积（万方）套数均价（元/）1玉兰公馆惠山18.7715.091420124422融创运河壹号府南长16.779.43915177803西溪碧桂园惠山16.3917.61166093084龙湖悦城天街锡山13.629.03791150875协信未来城北塘