THE+ONE黑皮书-保障性租赁住房专题研报（政策理解及西安）-2022.8.pdf

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1、2022AUG保障性租赁住房保障性租赁住房20222022房地产市场黑皮书专题研报房地产市场黑皮书专题研报声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。政策理解及城市|西安|2022/8/20Xian THE ONE Real Estate Consultant Co.,Ltd.保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：

2、本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|声 明：本 报 告 由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。保障性租赁住房Black Paper Real Estat

3、e2022黑皮书专题研报政 策 理 解 篇政 策 理 解 篇2保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|3Content&View目录目录&核心观点核心观点Chapter 1保租房政策理解保租房政策理解1.宏观形势判断宏观形势判断 Page 4十四五规划中棚改安置住房的接

4、力棒我们认为保租房在新保体系中是绝对主力2.重新定义保租房对象重新定义保租房对象 Page 11新保体系中三大政策主体区别我们认为是在为不同类型居民提供分级住房供给政策将促进保障范围从本地人口向外来人口的扩增思路3.保租房的多层级供给保租房的多层级供给 Page 14从一张床到一间房到一套房服务对象从新市民、新青年到更多受众4.解读开发建设模式解读开发建设模式 Page 17保租房并非二元模式政策已具备商业盈利可能性的闭环模型我们认为保租房的普惠价值是管理目标的判断Chapter 2西安西安保租房发展及方向预判保租房发展及方向预判1.全新赛道全新赛道 Page 2170年地产转型特殊阶段的新起

5、点2.任务与机遇叠加任务与机遇叠加 Page 25即是迎难而上保障建设又是国企新业务的始发站3.入局国企扩表窗口期入局国企扩表窗口期 Page 27从闲置土地开发利用，虽然不能销售但资产规模膨胀将带来新一轮扩表4.蓝海西安恰逢时蓝海西安恰逢时 Page 29城市生命周期向上优质住房租赁市场需求扩容保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不

6、构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|4商品房减量时代商品房减量时代租赁住房发展进入快车道租赁住房发展进入快车道2022年“两会”再定调保租房加快发展1.宏观形式判断12022年两会政府工作报告，定调房地产的发展方向，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。对比2021年“两会”强调“通过多渠道增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”。今年“两会”关于租赁市场的发展，强调了加快发展长租房市场，同时，继续推进保障性住房建设同时“大力增

7、加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为2022年工作重点。我们认为我们认为今年会是保租房启动的政策元年今年会是保租房启动的政策元年保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|5十四五”期间十四五”期间保障性租赁住房保障性租赁住房建设全面提速建设全面提速1.

8、宏观形式判断1保障性租赁住房建设和占比的提升是“十四五”的重要目标。从中央从中央“十四五十四五”规划发布后规划发布后，保障性租赁保障性租赁住房建设进入全面提速阶段住房建设进入全面提速阶段。自1994年住房保障体系探索建设以来，2021年6月关于加快发展保障性租赁住房的意见正式明确国家层面住房保障体系的顶层设计，即国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。我们认为国家层面住房保障体系我们认为国家层面住房保障体系的顶层设计已经明确的顶层设计已经明确今年开始保租房将正式今年开始保租房将正式接过棚改安置住房的接力棒开始接过棚改安置住房的接力棒开始成为国家住房保障体系的建设成为国家

9、住房保障体系的建设核心核心保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|6建设井喷期与建设井喷期与租金承压期租金承压期1.宏观形式判断12022年1月，住建部提出“十四五”期间40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）的总目标。根据住建部发布数据，2021年40个重

10、点城市共筹集 93.6万套（间）;截至2022年3月28日，全国已有43个城市发布“十四五”期间保障性租赁住房规划目标，总计达到723.47万套（间），超规划目标11.3%。结合各城市规划目标来看，基本占新增住房供应总量的20%45%，北上广深北上广深保障性租赁住房供应占比相对较高保障性租赁住房供应占比相对较高，基本位基本位于于40%左右左右。我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住房将在房将在800-900万套之间万套之间，对应的新增建筑对应的新增建筑面积或在面积或在4-4.5亿平方米左右亿平方米左右。短期看预计十四五期间保障性租赁住房建设的影响力不及棚改

11、，但长期趋势将持续向上。我们认为未来我们认为未来1年将是保租房建年将是保租房建设井喷期设井喷期，3年后的集中交付入年后的集中交付入市也将面临租金的阶段性承压期市也将面临租金的阶段性承压期保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|住建部计划数量各城市发布数量71.宏观形式判

12、断1“十四五十四五”全国规划保障房数量全国规划保障房数量“十四五十四五”西安规划保障房数量西安规划保障房数量30万套万套11万套万套西安2021-2022筹建数量西安2023年筹建数量西安2024年筹建数量西安2025年筹建数量图表图表 1：“十四五十四五”期间全国及西安保障性期间全国及西安保障性租赁住房筹建数量分布租赁住房筹建数量分布资料来源：住建部/西安市住建局/THEONE整理分析7万套万套6万套万套6万套万套724万套万套650万套万套+11.3%十四五期间西安总目标保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE

13、壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|8十四五”规划中十四五”规划中棚改安置住房的接力棒棚改安置住房的接力棒1.宏观形式判断1图表图表 2：中国住房保障体系构成中国住房保障体系构成住住宅宅保保障障体体系系城城/棚改棚改安置住房安置住房保障性住房保障性住房经济适用房两限房共有产权住房廉租房公共租赁房保障性租赁住房保障性租赁住房配售型配售型配租型配租型资料来源：住建部/西安市住建局/THE

14、ONE整理分析十四五之后十四五之后，共有产权房共有产权房、公共租赁房公共租赁房、保保障性租赁住房将构成新的中国住房保障体系障性租赁住房将构成新的中国住房保障体系。本报告中简称为本报告中简称为“新保体系新保体系”而之前的其它将逐步退出历史舞台。保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系

15、。Page|9部分保障性住房类型将部分保障性住房类型将陆续退出历史舞台陆续退出历史舞台1.宏观形式判断1经过多年探索，我国逐步探索了经济适用房、廉租房、共有产权住房、公租房等多种住房保障政策经济适用房经济适用房存在房屋质量差、寻租现象严重等问题2015年后全国各地已逐步停止供应廉租房与公租房廉租房与公租房2013年廉租房与公租房并轨运行目前已统称公租房公租房已经基本实现对双困家庭的应保尽保将不会是未来保障性住房体系的发力重点棚改棚改目前已基本完成旧改是未来主要存量改造政策方向保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE

16、壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|10我们认为保租房在我们认为保租房在新保体系中是绝对主力新保体系中是绝对主力1.宏观形式判断1十三五十三五”期间期间为解决城镇新居民住房困难，我国开始建立购租并举的住房制度，积极发展住房租赁市场。2017年十九大提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2019 年以来，租赁住房的供给侧改革逐步展开。“十四五

17、十四五”期间期间我国将扩大保障性租赁住房作为重点任务。规划提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|11新保”体系中三大政策新保”体系中三大政策主体区别主体区别1.重新定义保

18、租房对象2我们认为是在为不同类型居民提我们认为是在为不同类型居民提供分级住房供给供分级住房供给图表图表 3：中国新住房保障体系结构中国新住房保障体系结构资料来源：住房和城乡建设部官网/THEONE整理分析房屋房屋类型类型政策政策目标目标保障对象保障对象保障规定保障规定公租房公租房 兜底低保/低收入住房困难家庭实物保障和货币补贴并举/实物公租房面积为60平米以下共有共有产权产权房房改善居住条件城镇户籍/无房且有一定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭以套型总建筑面积在90平米以下户型为主/销售价格低于同段商品房售价/由政府与购房人共享产权保障保障性租性租赁住赁住房房解决阶段性的住房困难新市民/

19、青年人以建筑面积不超过70平米的小户型为主保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|121.重新定义保租房对象2公租房公租房作为兜底性政策已实行多年，致力于保障城镇住房的收入困难家庭的住房需求，设定了“收入低”+“住房条件差”的双门槛，具体条件由地方政府确定。我国公租房制

20、度已实施多年，已基本实现对双困家庭的应保尽保保障性租赁住房保障性租赁住房主要致力于解决新市民、青年人的阶段性住房困难，重点利用存量土地、存量房屋，主要是人口净流入房价高的大城市，在老城区、园区或者交通便利的区域建设小户型共有产权住房共有产权住房作为三大政策中唯一的产权政策，主要旨在为城镇户籍、无房且有一定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭提供相对廉价的改善性住房分层保障的思路分层保障的思路及实施重点区域及实施重点区域保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开

21、渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|政策将促进保障范围从政策将促进保障范围从本地人口向外来人口的本地人口向外来人口的扩增思路扩增思路13公租房公租房属于最基础的保障房在全国范围内展开保障性租赁住房保障性租赁住房主要集中在人口流入多、房价高的城市，重点解决城市新青年的住房需求共有产权住房共有产权住房是配售型，主要针对是城市夹心层，降低首次购房门槛。1.重新定义保租房对象2保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022

22、黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|保租房的多层级供给从保租房的多层级供给从一张床一间房到一套房一张床一间房到一套房141.保租房的多层级供给3我们认为保租房的保障对象不只我们认为保租房的保障对象不只是新市民新青年里的基层奋斗者是新市民新青年里的基层奋斗者应是多主体的需求组合应是多主体的需求组合参与主体的多样性和各自承担的不同责任，要

23、考虑和平衡的因素很多对租住的新市民新青年个体而言对租住的新市民新青年个体而言租住服务的体验安全感、归属感、幸福感，满足基本居住之外对品质、服务、社交、精神等综合诉求。也只有让企业和住客满意，才能实现政府的保租房的保障目标对企业而言对企业而言在疫情常态化影响之下，我们会发现很多企业其实是非常艰难的，企业宿舍的存在最大的价值是帮助企业减负，降低成本，让他的员工有幸福感，让他的员工真正能够留下来保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表TH

24、EONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|需要同时满足民生“保障”和多方主体收益“持续”两个属性，才具有可行性。要助力政府留住产业，为企业解决人才发展的配套，解决好新市民新青年的住房问题。为政府分忧、为（企业）客户省心、为住客（新市民新青年）省钱。去分担责任，去控制风险、降低成本，也是保租房开发建设企业在后期运营需要面临的问题。保租房项目，不仅仅是多人间，也会有单间，也会有酒店式公寓企业是由高层基层中层来组合，所以它并不局限于基层员工。也满足了保租房从一张床到一间房到一套房的

25、多层级供给。从新市民、新青年、到从新市民、新青年、到企业宿舍、到适老企业宿舍、到适老15我们认为我们认为Z时代独立化时代独立化、家庭小家庭小型化型化、人口老龄化的多重现象将人口老龄化的多重现象将构成老中青需求多元化并存构成老中青需求多元化并存1.保租房的多层级供给3保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过

26、微信订阅号后台留言与联系。Page|我们认为的保障性租赁我们认为的保障性租赁住房未来租户客群构成住房未来租户客群构成16单身青年、职场白领单身青年、职场白领以单间或一房为主要需求以单间或一房为主要需求适老族适老族/孝亲房孝亲房以小两室为主以小两室为主/交套便利交套便利/配套齐全配套齐全自由职业自由职业创业新市民创业新市民以小户型以小户型SOHOSOHO为主为主Z Z时代宅家互联网办公时代宅家互联网办公以小户型为主以小户型为主/偏好网红偏好网红LOFTLOFT陪读家庭陪读家庭就近租房就近租房/小两房为主小两房为主企业租客企业租客员工宿舍员工宿舍/靠近靠近CBDCBD或产业园周边或产业园周边在校学

27、生在校学生各高校在读留学生各高校在读留学生对居住有更高要求对居住有更高要求的在校大学生的在校大学生1.保租房的多层级供给3保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|17我们认为我们认为保租房并非二元模式保租房并非二元模式建设-交付 建设-交付-租赁-经营-资产化政策已具备

28、商业盈利可能性的闭政策已具备商业盈利可能性的闭环模型环模型保租房开发建设模式的保租房开发建设模式的政策支持政策支持1.解读开发建设模式4保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|18解析政策闭环模型解析政策闭环模型1.解读开发建设模式4钱从哪来？钱从哪来？财税和金融支持财

29、税和金融支持1.1.财政资金财政资金(1)给予中央补助资金支持(2)专项债支持(3)地方财政统筹予以资金支持2.2.税收优惠税收优惠3.3.金融支持金融支持(1)信贷(2)发债(3)险资(4)公募REITs房从哪来？房从哪来？多举措保障多举措保障1.1.新建新建(1)利用集体经营性建设用地(2)利用企事业单位自有闲置土地(3)调节供地比例(4)产业园区配套用地2.2.改建改建3.3.租赁补贴租赁补贴保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容

30、仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|19解读开发建设目标解读开发建设目标1.解读开发建设模式4随着保租房项目规模不断扩张供给层级的多样性管理半径越来越大，项目越来越多与此同时城市、区域的标准差异大，单个项目的体量也越来越大多业态融合越来越多由此带来的房源筹措、职住平衡、房源监管、流动人口管理项目收益与社会价值的平衡项目收益与社会价值的平衡，多方参与主体的协同难度也越来越大保租房服务新市民新青年保租房服务新市民新青年新市民新青年服务企业新市民新青年服务企业企业为

31、城市发展服务企业为城市发展服务为此，我们认为应前置资产运营管理，以便围绕客户需求，提供清晰的解决方案。实现建设保租房项目的财务目标和非财务目标我们认为保租房的普惠价值是管我们认为保租房的普惠价值是管理目标的判断需要实现财务与非理目标的判断需要实现财务与非财务目标财务目标保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请

32、通过微信订阅号后台留言与联系。Page|20保租房价值衡量：五维保租房价值衡量：五维管理目标构建普惠价值管理目标构建普惠价值1.解读开发建设模式4从长期来看，保租房项目至少需要从留产留人留产留人、居住体验居住体验、人才成长人才成长、社会责任社会责任、和资产收益和资产收益五个维度衡量其创造的价值能否在这些维度创造价值，是判断开发建设能否取得可持续成功的基准。同时，保租房与传统城市长租公寓不同的是，要兼顾民生要兼顾民生、区域发展区域发展、产业扶持产业扶持、人口导人口导入入、人才留存人才留存、职住平衡职住平衡、项目收益等综合项目收益等综合要素要素。运营的效率与运营的能力决定了保租房项目的未来，未来只

33、有大运营管理体系才能够帮助实现保租房多层级的高质量新租住服务。并不是以项目短线运营期的盈利并不是以项目短线运营期的盈利为最核心指标为最核心指标，这是保租房与市这是保租房与市场化长租公寓最大的区别场化长租公寓最大的区别保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|21西安保租房

34、规模预判西安保租房规模预判2.全新赛道1根据规划数据显示推测根据规划数据显示推测西安未来五年西安未来五年几乎每几乎每4 套新竣工房屋套新竣工房屋中就有中就有1套是保租房套是保租房20%-45%全国“十四五”期间保租房占新增住房供应总量西安30%保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联

35、系。Page|2270年地产转型特殊阶段年地产转型特殊阶段的新起点的新起点2.全新赛道1租金持续上涨租金持续上涨/房价收入比超房价收入比超20倍倍图表图表 4：一二线城市住房租金持续上涨一二线城市住房租金持续上涨资料来源：WIND/THEONE整理分析图表图表 5：主要城市房价收入比超过主要城市房价收入比超过20倍倍保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。

36、报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|2370年地产转型特殊阶段年地产转型特殊阶段的新起点的新起点2.全新赛道1中国外来务工群体总计中国外来务工群体总计1.74亿人亿人九成依赖租赁住房解决居住问题九成依赖租赁住房解决居住问题图表图表 6：外来务工群体及增速外来务工群体及增速资料来源：国家统计局/THEONE整理分析图表图表 7：中国流动人口住房选择分布中国流动人口住房选择分布租住租住私房私房公租公租房廉房廉租房租房67.3%保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹

37、万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|2470年地产转型特殊阶段年地产转型特殊阶段的新起点的新起点2.全新赛道170%毕业生去向一二线大城市是毕业生去向一二线大城市是租房主体客群并呈逐年上升趋势租房主体客群并呈逐年上升趋势图表图表 8：高校毕业生人数持续保持增长高校毕业生人数持续保持增长资料来源：国家统计局/THEONE整理分析图表图表 9：毕业生城市去向分布毕业生城市去向分布70%流向

38、一二线流向一二线租住租住私房私房公租公租房廉房廉租房租房67.3%保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|25即是迎难而上保障建设即是迎难而上保障建设又是国企新业务始发站又是国企新业务始发站2.任务与机遇叠加2图表图表 10：中国过往租赁房发展的主要痛点中国过往租赁房发

39、展的主要痛点资料来源：JLL2021年租赁住房市场调查/THEONE整理沉淀资产价值过高沉淀资产价值过高土地土地/或资产获取困难或资产获取困难资产流动性过低，导致退出困难资产流动性过低，导致退出困难政策因素所带来的不确定性政策因素所带来的不确定性投资回收周期过长投资回收周期过长税收过高税收过高过往租赁住房发展的痛点。主要矛盾集中在“开发建设商犹豫/运营商暴雷”本质的问题是“运营疏漏”，反向去追逐段短收益资本，与商业模式期限错配。保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括

40、整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|26即是迎难而上保障建设即是迎难而上保障建设又是国企新业务始发站又是国企新业务始发站2.任务与机遇叠加2我们认为在政策强监管、融资难上难的大背景下回归回归“住住”和运营本身和运营本身可能是这个市场和行业发展的可能是这个市场和行业发展的唯一正确路径唯一正确路径而政策扶持力度最大的依然是国企闲置土地利用闲置土地利用是新业务的始发站是新业务的始发站保障性租赁住房Black Paper Real Est

41、ate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|27入局国企扩表窗口期入局国企扩表窗口期2.入局国企扩表窗口期3我们认为我们认为闲置土地开发利用虽然不能销售闲置土地开发利用虽然不能销售但但资产规模膨胀将带来新一轮扩表资产规模膨胀将带来新一轮扩表优质资产包优质资产包经营性物业经营性物业在建工程在建工程闲置土地闲置土地2022年之后年

42、之后保租房的扩表模式保租房的扩表模式保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|282022年之前年之前高周转的扩表模式高周转的扩表模式2.入局国企扩表窗口期3资料来源：THEONE绘制保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策

43、理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|29城市生命周期向上优质城市生命周期向上优质住房租赁市场需求扩容住房租赁市场需求扩容2.蓝海西安恰逢时42022年的8.8万套加上去年的筹建任务具体分解如下：西咸新区、高新区各2.8万套(间)，经开区1.2万套(间)，长安区、港务区各8000套(间)，曲江、浐灞、航天基地各3000套(间)，阎良区、临潼区、高陵区、鄠

44、邑区各2000套(间)，新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区各1500套(间)；市安居集团3.2万套(间)，市轨道、城投、水务集团各6000套(间)目前西安市小户型目前西安市小户型、低租金房源短缺低租金房源短缺，住房租赁市场中个人出租房源以中大户住房租赁市场中个人出租房源以中大户型为主型为主，71-100平方米房源占35.1%、100平方米以上房源占比37.5%，70平方平方米以下小户型房源占比米以下小户型房源占比27.4%十四五十四五”期间期间，西安将建设保障西安将建设保障性租赁住房性租赁住房30万套万套占新增住房供应总量的占新增住房供应总量的30%以上以上保障性租赁住房Black

45、 Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|30保障性租赁住房筹建高保障性租赁住房筹建高峰期已降临峰期已降临2.蓝海西安恰逢时4安居集团安居集团轨道集团轨道集团城投集团城投集团水务集团水务集团西咸新区西咸新区高新区高新区经开区经开区长安区长安区港务区港务区曲江曲江浐灞浐灞航天航天阎良区阎良区临潼区

46、临潼区鄠邑区鄠邑区高陵区高陵区新城区新城区碑林区碑林区莲湖区莲湖区雁塔区雁塔区未央区未央区灞桥新区灞桥新区32,000 6,000 6,000 6,000 28,000 28,000 12,000 8,000 8,000 3,000 3,000 3,000 2,000 2,000 2,000 2,000 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 图表图表 11：西安西安2022年保障性租赁住房筹建分解年保障性租赁住房筹建分解资料来源：西安市住建局/THEONE整理分析保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明

47、：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|31保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细

48、信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|32自 2016年 底 首 次 提 出历 时 六 年终 于 达 成让房地产走向让房地产走向保障归保障保障归保障市场归市场的道路市场归市场的道路而学区变革学位房是房住不炒的最后收网保障性租赁住房的推出保障性租赁住房的推出亦是新周期的开始亦是新周期的开始房住不炒房住不炒保障性租赁住房Black Paper Real Estate2022 黑皮书专题研报政策理解篇声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方发布信息及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究内容尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言与联系。Page|33Xian THE ONE Real Estate Consultant Co.,Ltd.西安壹万房地产顾问有限公司E-mail： Mob：+86 185 0290 793333微信订阅号