2021年《房地产估价理论与方法》考前押题一(附答案).pdf

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1、2021年 房地产估价理论与方法考前押题一（附答案）.第1题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）o A .即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值 B .房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 C .判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较 D .估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的正确答案：A,第2题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）o A .估价委托人一定是估价对象权利人 B .估价对

2、象权利人一般是估价利害关系人 C .估价报告使用人一定是估价利害关系人 D .估价委托人一定是估价报告使用人正确答案：B,第3题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未 分 类 下列房地产权利中，属于担保物权的是（）o A .抵押权 B .自物权 C .地役权D.土地承包经营权正确答案：A,第 4题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（A .房地产拥有者自己对房地产进行投资改良 B .通货膨胀所引起的房地产价格上升 C .外部经济.需求增加导致的房地产价格上涨 D .房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升正确答案：C,第

3、5题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类按照房地产的权益状况对房地产进行分类时.，属于房地产的空间利用权的是（）o A .地役权 B .承租的公有住宅 C .在房屋屋顶上树立广告牌 D .抵押权正确答案：C,第 6题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A .估价对象距离机场3 5 公里 B .估价对象东面临街，所临街道为城市主干道 C .估价对象建筑物坐北朝南 D .估价对象附近有三条公交线路经过正确答案：D,第7题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类在评估投资价值时，折现率是

4、（）o A .社会一般的收益率 B .收益法中的资本化率 C .投资者要求的满意收益率 D .投资者要求的最低收益率正确答案：D,第8题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5 0 0 0 万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为5 0%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（）万元。A .2000 B .3000 C .35 00 D .4000正确答案：A,第 9题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）未分类下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表

5、述中，正确的是（）。A .出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值 B .承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值 C .合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响 D .如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值正确答案：B,第 1 0 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类在估价中选择4 个可比实例，甲成交价格12000元/m 2,建筑面积100m 2,首次付清6 0万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元/m 2,建筑面积120m 2,首付

6、8 8 万元，半年后付清余款44万元;丙成交价格115 00元/m 2,建筑面积9 0m 2,成交时候一次性付清；丁成交价格136 00元/m 2,建筑面积110m 2,成交时支付100万元，一年后付清余款49.6 万元。已知折现率10%,这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。A .甲乙丙丁 B .乙丁甲丙 C .丁甲 丙 乙 D .丙乙丁甲正确答案：C,第 1 1 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A .房地产价格实质上是房地产权益价格 B .房地产价格同时有买卖价格和租赁价格 C .房地产价格容易受交易者的个别情

7、况影响 D .房地产价格形成的时间通常较短正确答案：D,第 1 2 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。A .周围环境状况安宁程度 B .位置有利于原料和产品的运输 C .自然景观 D .繁华程度和临街状况正确答案:D,第 1 3 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类边际消费倾向，指的是（）。A .成本每增加一个单位所引起的售价变化 B .售价每增加一个单位所引起的需求变化 C .收入每增加一个单位所引起的消费变化 D .产能每增加一个单位所引起的利润变化正确答案：C,第 1 4 题 题目分类:未按章节分类的

8、试题（如真题 模拟预测题）未分类 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2 0 0 6 年 5月 2 4 日国办发 2 0 0 6 3 7 号）规定，对空 置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1 年 B .2 年c.3 年D.5 年正确答案：C,第1 5题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未 分 类 下列估价中，价值时点应为现在.估价对象应为未来状况的是（）。A .因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价 B .因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C .因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进

9、行估价 D .因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价正确答案：D,第1 6题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未 分 类 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为9 6万元，含有一个现价为1 0万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新，该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.7 5.0 0 B .7 5.6 0 C .8 3.6 0 D .8 6.0 0正确答案：C,第1 7题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未 分 类 为评估某估价对象1 0月1 5日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为4

10、月 1 5 日，按买卖双方约定，买方付给卖方7 0 0 0 元/m 2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和 6%,又知最近1 年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正.调整后的价格是（）元/m 2。A.6 8 0 4 B .7 0 0 3 C .7 4 3 6 D .7 6 7 3正确答案：B,第 1 8 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%o则下列有关该宗房地产状况的表述

11、，正确的是（）。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%B .可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C .可比实例价格的房地产状况调整系数为1.0 7 1 D .可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9 3 3正确答案：C,第 1 9 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类评估某底商店铺，其建筑面积为4 0 0 平方米，已知其中家具电器等价值 5 0 万元。选 取 A.B.C 三个可比实例，建筑面积分别为4 5 0 平方米.4 1 0 平方米和3 8 0 平方米，总价分别为6 0 0 万元.5 8 0 万元和5 5 0万元，其中A.B

12、 分别包含4 0.3 0 万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为（）万7 U o A .4 87.7 7 B .5 0 9.3 8 C .5 3 7.7 7 D .5 5 9.3 8正确答案：C,第2 0题 题目分类:未按章节分类的试题(如真题 模拟预测题)未分类某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为3 0万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。A .1 0.0 B .1 2.5 C .1 3.5 D .4 0.0正确答案：C,第2 1题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类某房地产

13、未来收益期限内每年的净收益为2 0万元，收益期限结束时该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.5 9%。该房地产的价格为（）万元。A .3 1 3 B .3 29 C .4 1 7 D .4 4 6正确答案：D,第 2 2 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类某公司2 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中5 0 0 m 2的面积，约定租赁期限为1 0 年，月租金固定不变为3 0 0 元/m 2。现市场上相似的写字楼月租金为3 5 0 元/m 2。假设折现率为1 0%,目前承租人权益的价值是（）o A .1 6 0.0 5 B .1 84.3 4

14、C .1 86.7 2 D .21 5.0 6正确答案：A,第 2 3 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类报酬率是一种与利率.内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）o A .报酬率是投资回收与投入资本的比率 B .风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高 C .当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D .当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率正确答案：D,第2 4题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未 分 类 某在建办公楼，建筑面积为25 0 0 0球，预计建设期为2年，

15、业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入 为3元/（n V -天），每年计3 6 5天，空置率为5%,资本化率为8%,折现率为1 0%o则该办公楼在建成时的房地产现值为（）万元。A .29 5 5 2.6 2 B .3 0 0 25.81 C .24 0 20.6 0 D .26 86 6.0 2正确答案：A,第2 5题 题目分类:未按章节分类的试题(如真题 模拟预测题)未分类()是求取房地价值时采用的资本化率。A .土地资本化率 B .建筑物资本化率 C .综合资本化率 D .房地产报酬率正确答案：C,

16、第2 6题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未 分 类 关于估价方法选用的说法，正 确 的 是（）。A .旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法 B .估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法 C .估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法 D .已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法正确答案：A,第2 7题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类某房地产的土地成本为1 0 0 0 万元，建设成本为3 0 0 0 万元，管理费用为 2 0 0 万元，销售费用为3 0 0 万元，开发利润为5 0 0 万元，投资利息为 6

17、0 0 万元，则该房地产的投资利润率为（）。A.8.9 3%B .9.8%C .1 1.1%D .1 2.5%正确答案：C,第 2 8 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降,这种折旧属于（）。A.物质折旧 B ,功能折旧 C .外部折旧 D .设备折旧正确答案：C,第29题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类某建筑物的建筑面积为1 2 0 m 2,于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3 2 0 0元/m 2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）

18、。A.7 8.4 0%B .8 2.0 0%C .8 2.7 0%D.85.60%正确答案：B,第3 0题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）o A .新开发房地产项目 B .用于出售用途的房地产项目 C .具有投资开发或再开发潜力的房地产 D .用于投资或再开发的房地产正确答案：C,第3 1题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B .动态分析法中要进行现金流量预测 C .静态分析法中投资

19、利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D .动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点正确答案：C,第 3 2 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利 B .开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间 C .静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值 D .动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场

20、状况下的价值正确答案：B,第 3 3 题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类某宗土地的总面积为5 0 0 0 m 2,容积率为2,剩余使用年限为3 0 年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地5 0 年期的建设用地使用权楼面地价为2 0 0 0 元/m 2,工业用地报酬率为6%；变更后条件下4 0 年期的商业建设用地使用权土地单价为1 2 0 0 0 元/m 2,商业用地报酬率为1 0%o该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4 0 0 0 B.4 0 0 4 C.4 0 2 1 D.4 0 3 7正确答案

21、：D,第34题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类通过市场调研，获得某类房地产2 0 1 2年至的价格分别为1 3 4 0 5元/m 2.1 3 5 6 5 元/m 2.1 3 7 3 0 元/m 2.1 3 9 0 5 元/m 2.1 4 0 7 5 元/m 2,则采用平均增减量法预测该类房地产的价格为（）元/0）2。A.4 0 7 5.0 B.4 2 4 2.5 C.4 4 1 0.0D.4577.5正确答案：C,第3 5题 题目分类:未按章节分类的试题（如真题 模拟预测题）未分类估价结果报告通常包括委托人.估价机构.估价对象，估价目的.价值时点.估价依据.估价原则.

22、估价方法.估价结果.其他需要说明的事项.注册房地产估价师和（）o A .价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函 C .价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制D.价值类型.估价作业期.实地查勘期正确答案：D,第3 6题（多项选择题）（每 题1.0 0分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未 分 类 与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A.是一种专业意见 B.估计价格或价值 C.实行有偿服务 D.承担法律责任 E .估价作业日期长正确答案：A,C,D,第3 7题（多项选择题）（每 题1.0 0分）题

23、目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未 分 类 估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力 B.反映估价师的职业道德 C.保护估价师和估价机构 D.保护估价报告使用人 E .规避估价风险正确答案：C,D,E,第 3 8 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（A.整体资产中的房地产 B.已灭失的房地产 C.未来状况下的房地产 D.“干净”的房地产 E ,共有的房地产正确答案：A,B,C,第 3 9 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分

24、）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类按照房地产价格表示单位不同，房地产价格可以分为（）。A.建筑物价格 B.总价格 C.土地价格 D.单位价格 E .楼面地价正确答案：B,D,E,第 4 0 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类下列属于建筑物实物因素的有（）o A.开间.进深.楼层 B.电梯.中央空调.集中供热 C.通风.采光.日照 D.风格.色调 E .层高.朝向正确答案：B,C,D,第 4 1 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类利用均衡原理判定

25、建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）o A.最佳经营手段 B.最佳规模 C.最佳管理方式 D .最佳集约度 E .最佳投资渠道正确答案：B,D,第 4 2 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类下列选项中，难以采用比较法估价的有（）o A .特殊厂房 B.普通住宅 C.存量成套住宅 D .博物馆 E .在建工程正确答案：A,D,E,第 4 3 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）o A .土

26、地形状 B.土质状况 C.土地使用年限 D .土地开发程度 E .容积率正确答案：A,B,D,第 4 4 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类收益性房地产包括（）o A .餐馆 B.旅店 C.加油站 D .农地 E .未开发的土地正确答案：A,B,C,D,第4 5题（多项选择题）（每 题1.0 0分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未 分 类 下列有关收益法测算的描述，正 确 的 有（）。A .无形收益是指估价对象带来的间接利益 B.无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑 C.实际收益是实际获得的收益

27、，它一般能直接用于估价 D .客观收益是指在正常情况下所能获得的收益 E .评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金正确答案：A,D,E,第4 6题（多项选择题）（每 题1.0 0分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未 分 类 根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）o A .单位比较法 B.市场提取法 C.分解法 D .工料测量法 E .指数调整法正确答案：A,D,E,第 4 7 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类运用假设开发法评估待开发房地产的价

28、值，具体方法有（）o A .静态分析法 B.动态分析法 C.成本法 D .比较法 E .总和法正确答案：A,B,第4 8题（多项选择题）（每 题1.0 0分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未 分 类 运用假设开发法估价在建工程价值时，当在建工程要续建成房屋时,在建工程价值需要扣除（）。A .续建完成后的价值 B.在建工程取得税费 C.续建成本 D .管理费用 E .投资利息正确答案：B,C,D,E,第 4 9 题（多项选择题）（每 题 1.0 0 分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未分类在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）o A .形状相似 B.在同一条街道上只有一个路线价区段 C.面积接近 D .地价相近 E .通达性相当正确答案：D,E,第5 0题（多项选择题）（每 题1.0 0分）题目分类:未按章节分类的试 题（如真题模拟预测题）未 分 类 应该在估价技术报告中说明的内容包括（）。A .估价委托人B.估价对象的最高最佳利用分析C.估价方法适用性分析D.估价依据E.估价测算过程正确答案：B,C,E,