现阶段物业管理发展情况调研报告人力资源物业管理人力资源物业管理.pdf

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1、 现阶段物业管理发展情况调研报告 Research Report on the development of property management at present 汇报人：JinTai Co I I ege 现阶段物业管理发展情况调研报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告,反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等,以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市己有十余年的发 展历史，这十几年来

2、，在各级政府领导的关心和支持下，在广 大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水 平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近 千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理 现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会 等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发 现问题归纳如下:一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒 在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业 管理那天起就伴随着这一问题，即使是在物业管理条例颁 布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步 加强的情况下，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首

3、要问题。业主不交费的理由众多，物业管理企业服务不到位自 否兰追，见啰星啓垦暂塗阴進星巴聖以能隅巴纟竖簣岁 第 2 页共 9 页每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难

4、似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的 经营困境感到同情了。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车 消费”，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿他们做法的人 越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追 求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必 然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于 是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬 值，到头来受苦的其实不

5、只是物业管理企业，还有园区内的所 有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费 意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键，这一点必须 让广大业主们清楚的认识到。二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不 当 在物业管理条例中，业主大会制度被作为一项重要 制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会 是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小 区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以 物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业 主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的 观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很

6、多小区的业 主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大 会召开困难，有些小每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即

7、使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同区在全部入住几年后仍没有召开过业主大 会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解 决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成 立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其 行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按 规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚 少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会 形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，

8、未按照物业管理条例要求 发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于 无疗;状态。三、物业管理企业人员整体素质有待提高 这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企 业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对 业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高 和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很 多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确 沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至 上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理 企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工 作，维修不及时、不到每完成一

9、项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同位

10、都会使业主对物业管理企业的服务质 量产生怀疑，甚至出现矛盾。四、服务标准不统一，有待规范 物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的 时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费 应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比 较的过程中难免会岀现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响，质优价廉的小 区业主会认为物业费交得值，他们得到了应有的服务，而那些 质优价不廉，甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应 该得到更多服务，

11、或者减少物业费的支出，从而不愿交物业费。五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营 开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问 题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施 未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内 没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题，还有的是因 为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是 物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业 为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为 日后的管理工每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级

12、领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同作埋下隐患。六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化 国家物业管理条例已颁布实施一年多，对我市物业

13、管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的 特点，在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差，这就 要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域 的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。针对以上问题，提岀如下建议：一、尽快出台物业管理服务质量等级标准 按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务 质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选 择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定 提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定

14、期公布 费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀 疑。二、加快业主大会制度规范化进程 按照物业管理条例等相关法律法规规范成立业主大 会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当 权益得每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合

15、实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对 这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到 沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇 有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除 二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道 德素质 在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方而工作：1、

16、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理 服务水平；2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考 试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬 的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角 度岀发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距,摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度 和优质的服务水每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经

17、验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同平赢得业主的理解和支持。四、严格把好验收关 事实证明，开发商遗

18、留问题是日后小区物业管理的最大 难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋 质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也 要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目 扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。五、尽快出台地方性法规、规章 由于各地物业管理实际情况存在差异，物业管理条例 将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市 物业管理实际，结合物业管理条例实施一年多以来的实践 经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强 的法律依据。六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境 深入细致宣传物业管理条例，让广大业主不但了解 物业管理对小区环

19、境的重要性，也能在适当时候运用法律武器 保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通 过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更 好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形 成业主要服务，每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶

20、段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市 住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。Designed By JinTai College 每完成一项任务一般都要向上级写报告反映工作中的基本情况工作中取得的经验教训存在的问题以及今后工作设想等以取得上级领导部门的指导本文档根据申请报告内容要求展开说明具有实践指导意义便于学习和使用本文档下载后导的心和支持下在广大业主和物业管理企业的共同努力下我市的物业管理总体水平得到了很大的提高物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户家喻户晓的行业为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况结合实际情况通过是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的字眼就是收费难似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题即使是在物业管理条例颁布实被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同