签订购房合同重点人力资源劳动合同人力资源劳动合同.pdf

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1、签订购房合同的重点 第一项：关于五证 陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证 主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全 可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能获得该 证件所要承当的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退 房的，出卖人愿向买受人承当己付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积 陷阱：建立部格式合同第五条只有对建筑面

2、积出现变化的处理，这样有的开发 商会进步公摊而积减小使用而积，而总的建筑而积不变。根据合同开发商并未 违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购置使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理：1、假如实测公摊而积超出暂测而积的，买受人在超出暂测而积的 3%以内据实 结算，超出 3%以上的部分由出卖人承当相关费用；假如实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承当，仅在超岀暂测面积的 1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证 陷阱：建立部格

3、式合同第十五条并未说清条款中“规定期限是指法定还是约定 期限，所以其中房产证的办理获得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延 颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的工程一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是详细行政行为的相 对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的原因，导致其在交房后 360 日内不能为买受人办理获得房产证 的，双方选择以下第种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第 1种第（1）项的违约金计算 标准承当责任。2、买受人退房的，岀卖人按照木补充条款的第八条出卖

4、人责任的约定承当责 任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后 360 日内不能为其办理获得房产证的，买受人按照本合同第七条第 1 种的处理方式 及违约金计算标准承当责任。假如因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后 360 日内不能为买受人办理 获得房产证的，买卖双方互不承当责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章 的证明文要是复印件或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效对策复印件要注意看原件有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少对于承诺证件正在办理中的开发有五证的真实性有效性假设因此导致买受人退房的

5、出卖人愿向买受人承当己付房款倍的返还责任第二项关于公摊面积陷阱建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理这样有的开发商会进步公摊而积减小使用而积而总的建件二中列明公摊面积的构成按套购置使用面积方不涉及公摊处理律师建议增加补充条款双方协商一致同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理假如实测公摊而积超出暂测而积的买受人在超出暂测而积的以内据实结算超出以上的部件，否那么视为岀卖人违约。第四项：关于书而通知 陷阱：合同中约定通知义务后如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延 期后其可以在售楼部张贴书而公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，

6、开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一详细的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书而通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置 陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时 该楼号又变为一样构造位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此 附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在 本合同附件一内加盖公章。第六项：关于所售房屋的抵押 陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押

7、，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到 房产证，不具有物权。对策：1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发 商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。要是复印件或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效对策复印件要注意看原件有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少对于承诺证件正在办理中的开发有五证的真实性有效性假设因此导致买受人退房的出卖人愿向买受人承当己付房款倍的返还责任第二项关于公摊面积陷阱建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理这样有的开

8、发商会进步公摊而积减小使用而积而总的建件二中列明公摊面积的构成按套购置使用面积方不涉及公摊处理律师建议增加补充条款双方协商一致同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理假如实测公摊而积超出暂测而积的买受人在超出暂测而积的以内据实结算超出以上的部律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，假设因此导致买受人退房，出卖 人应向买受人承当己付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约 陷阱：？物业管理条例?今年 9月 1 H 施行，其中明确规定买受人在购房前开发商 要与前期物业管理企业签订?物业管理公约？。否那么，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1

9、、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物 业签订了?物业管理公约？。3、买受人也应签订三方都署名的?物业管理公约？。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订?物业管理 公约？。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的?物业管理公 约？。第八项：关于各方责任范围 陷阱：假如因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情 形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详 细范围。对策：1、根据?民法通那么？以及 6月 1日的?解释?将实际损失细化。2、对开发 商给自己造成的损失准备好证

10、据。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承当的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还己付房价款及其利息（此利息的计算，假如是一次性付款按同期银行 存款利率计算；假如是按揭付款按同期银行贷款利率计算。2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。要是复印件或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效对策复印件要注意看原件有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少对于承诺证件正在办理中的开发有五证的真实性有效性假设因此导致买受人退房的出卖人愿向买受人承当己付房款倍的返还责任第二项关于公摊面积陷阱

11、建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理这样有的开发商会进步公摊而积减小使用而积而总的建件二中列明公摊面积的构成按套购置使用面积方不涉及公摊处理律师建议增加补充条款双方协商一致同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理假如实测公摊而积超出暂测而积的买受人在超出暂测而积的以内据实结算超出以上的部3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据 为限）。4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包 括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等。陕西许小平律师事务所建筑房地产部 罗润国律师 vINPUT type=hidden value 签订购房合同八

12、大木卷须知第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五 证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一 期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能获得房产证 甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日 期以及使用和出售面积的多少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定 开发商在一定期限内不能获得该证件所要承当的责任。律师建议增加补充条款:出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退 房的，岀卖人愿向买受人承当己付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面 积陷阱：建立部格式合同第五条只有对建筑面积岀现变

13、化的处理，这样有的开 发商会进步公摊面积减小使用而积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并 未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积 和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购置使用而积，双 方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积 的变化按以下第种方式处理：1、假如实测公摊面积超出暂测面积的，买 受人在超出暂测而积的 3%以内据实结算，超出 3%以上的部分由出卖人承当相 关费用；假如实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面 积的承当，仅在超出暂测而积的 1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证 陷阱：建立部

14、格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限是指法定还是约 定期限，所以其中房产证的办理获得 H期不明。可能导致资质较差的开发商拖 延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的工程一般买受人得到房 产 证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列 出来，开发商要是复印件或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效对策复印件要注意看原件有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少对于承诺证件正在办理中的开发有五证的真实性有效性假设因此导致买受人退房的出卖人愿向买受人承当己付房款倍的返还责任第二项关于公摊面积陷阱建立部格

15、式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理这样有的开发商会进步公摊而积减小使用而积而总的建件二中列明公摊面积的构成按套购置使用面积方不涉及公摊处理律师建议增加补充条款双方协商一致同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理假如实测公摊而积超出暂测而积的买受人在超出暂测而积的以内据实结算超出以上的部是详细行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的原因，导致其在交房后 360 日内不能 为买受人办理获得房产证的，双方选择以下第种方式处理：1、买受人不 退房的，出卖人按照本合同第九条第 1种第（1）项的违约金计算标准承当责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条

16、款的第八条出卖人责任的约定承当责 任。假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房 后 360 日内不能为其办理获得房产证的，买受人按照本合同第七条第 1种的处 理方式及违约金计算标准承当责任。假如因颁证行政机关的原因，导致出卖人 在交房后 360 日内不能为买受人办理获得房产证的，买卖双方互不承当责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否那么视为出卖人违约。第 四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商 如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还 将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书而通知的形式

17、约定 清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一 详细的书而形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含 书而通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房 屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号 楼，可交房时该楼号又变为一样构造位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一 中，附上小区的平而图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师 建议增加补充条款：出卖人应当将岀售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并 将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第六项：关于所售房屋的抵押 陷阱：有的开发商为了盘活资金往

18、往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房 产证，不具有物权。对策：1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押 记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责要是复印件或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效对策复印件要注意看原件有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少对于承诺证件正在办理中的开发有五证的真实性有效性假设因此导致买受人退房的出卖人愿向买受人承当己付房款倍的返还责任第二项关于公摊面积陷阱建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的

19、处理这样有的开发商会进步公摊而积减小使用而积而总的建件二中列明公摊面积的构成按套购置使用面积方不涉及公摊处理律师建议增加补充条款双方协商一致同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理假如实测公摊而积超出暂测而积的买受人在超出暂测而积的以内据实结算超出以上的部任。律 师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，假设因此 导致买受人退房，出卖人应向买受人承当己付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约陷阱：？物业管理条例?今年 9 月 1 日施行，其中明确规定买 受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订?物业管理公约?。否那么，开发 商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得

20、不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了？物业管理公约？。3、买受人也应签订三方都署名的?物业管理公约？。律师建议 增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企 业签订?物业管理公约？。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管 理企业署名的?物业管理公约？。第八项：关于各方责任范围陷阱：假如因开发商 的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到 房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详细范围。对策：1、根 据？民法通那么？以及 6 月 1 日的?解释?将实际损失细化。2、对开发商给

21、自己造 成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：假如因出卖人的单方原因导致 退房，岀卖方承当的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还己付房价 款及其利息（此利息的计算，假如是一次性付款按同期银行存款利率计算；假 如是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。2、赔偿买受人从签订此购房合同 时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、赔偿买受人对所购房屋的装饰 装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。4、对于按揭付款的买受 人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险 费、评估费、公证费等。要是复印件或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋五证不全可能导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效对策复印件要注意看原件有原件要看批准日期以及使用和出售而积的多少对于承诺证件正在办理中的开发有五证的真实性有效性假设因此导致买受人退房的出卖人愿向买受人承当己付房款倍的返还责任第二项关于公摊面积陷阱建立部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理这样有的开发商会进步公摊而积减小使用而积而总的建件二中列明公摊面积的构成按套购置使用面积方不涉及公摊处理律师建议增加补充条款双方协商一致同意对公摊面积的变化按以下第种方式处理假如实测公摊而积超出暂测而积的买受人在超出暂测而积的以内据实结算超出以上的部