房地产金融与投资复习要点金融证券金融资料金融证券金融资料.pdf

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1、学习必备 欢迎下载 房地产金融与投资 复习要点(2014-12.13 级 GX)开卷 时间:2014.11.17晚 7:00 9:000 地点:新 1-101,102,103,105,108 可带计算器,不能用手机 一、判断改错题（每题 2 分，共 20 分）(在题号前标为正确;为错误,有错需改)1.ARM 所定指数三年中分别为 7%,8%,9%,边际为 3%,则合成利率为 11%,10%,9%。提示:合成利率=指数+边际 2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。3.收益性房地产 NOI 的年增长率为 3%,贴现率为 15%,则资本化率为 11%。提示:资本化率=贴现率-

2、增长率 二、简答题（共 25 分）1.房地产投资的收益有哪些？2.简述房地产商品的特点 3.提前清偿罚款的目的是什么？4.简述我国住房公积金的主要特点 5.简介房地产投资的风险 6.从租赁者角度看，租约中的费用上限和 CPI 调整如何影响租赁的风险 7.简介收益性房地产的评估步骤 应用技术去评估价值 8.利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异?三、计算说明题（共 40 分）1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子 5 年后买房结婚,首付需 80 万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率 3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多

3、少?2、一公寓为毛租赁方式，费用限额为 10 元，数据见下表（单位：每平方米元）：平均租金是多少？若贴现率为 10%，有效租金是多少？年 1 2 3 毛租金 50 50 50 费用 10 12 14 学习必备 欢迎下载%3115,15,PVyrsiMPVIFByrsiMPVIFARAA3、某借款人面临在两种贷款之间做出选择。以12利率、3个点的签约成本，可以获得30年期300000元的A种贷款。而以11的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B种贷款。l）如果贷款是在 15 年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？2）如果贷款是在 5 年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出

4、判断出方法）4、一住房总价为 150 万元，可向银行申请 70%抵押贷款，目前年利率为 6%。张先生希望每月还款不低于 9000 元但不能超过 12000 元。贷款期有 15 年和 20 年可供选择。1）如采用 CPM 方式，贷款期选 15 年还是 20 年？2）就其对 CPM 合适的贷款期，如果他希望少付利息采用 CAM 方式，首期付款多少？3）如无提前清偿，合适的 CAM 和 CPM 之间的利息差额是多少？5.一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对 25 年期贷款收取 9的利率，借款人李戈要求贷款 100 000 元。贷款人预期市场利率不久将上升，可能甚至是在贷款签约以前。为

5、了安全起见，贷款人决定对李戈做出 9利率、为期 25 年 CPM 贷款 95000 元的承诺；然而，该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到 10。贷款人应收取多少起始费用呢？如果预期贷款将在 10 年后被偿还，应收取多少费用呢？6.阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI进行调整，租期5年。预计今后几年的CPI依次为5%,7%,6%,4%,折现率为10%,请计算此租期的有效租金。四、论述题（共 15 分）1.试述房地产业在国民经济中的地位.(500800 字)2.试述房地产投资的策略(400600 字 3.概述 金融业与地产业的关系(400800

6、 字)3、降低了金融资产的风险参考数据：（MFVIFA，3.15%，10 年）=140.835772;（MPVIFA，3.15%，10 年）=102.822807;（PVIF，13%，15 年）=0.159891，（PVIF，,9%，10 年）=0.422411（MPVIFA，5.04%，240 年）=151.018208；（MPVIFA，5.04%，180 年）=126.122669（PVIF，10%，2 年）=0.826446，（PVIF，,10%，3 年）=0.751315（PVIFA，10%，3 年）=2.486852 第 3 题参考算式 3.（1）比较有效借款成本 分在题号前标为正确

7、为错误有错需改所定指数三年中分别为边际为则合成利率为提示合成利率指数边际贷款人分担的利率风险越多拖欠风险溢价越高改错低收益性房地产的年增长率为贴现率为则资本化率为提示资本化率贴现率增长的主要特点简介房地产投资的风险租赁者角度看租约中的费用上限和调整如何影响租赁的风险简介收益性房地产的评估步骤应用技术去评估价值利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异三计算说明题共分一家长计划金额按月计复利到期可支取全部本息如该家长参与此计划每月应存款多少一公寓为毛租赁方式费用限额为元数据见下表单位每平方米元年毛租金费用平均租金是多少若贴现率为有效租金是多少学习必备欢迎下载某借款人面临在两种学习必备 欢

8、迎下载%2115,15,PVyrsiMPVIFByrsiMPVIFARBB（2）相似(代入 RBPV 的数据即可)分在题号前标为正确为错误有错需改所定指数三年中分别为边际为则合成利率为提示合成利率指数边际贷款人分担的利率风险越多拖欠风险溢价越高改错低收益性房地产的年增长率为贴现率为则资本化率为提示资本化率贴现率增长的主要特点简介房地产投资的风险租赁者角度看租约中的费用上限和调整如何影响租赁的风险简介收益性房地产的评估步骤应用技术去评估价值利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异三计算说明题共分一家长计划金额按月计复利到期可支取全部本息如该家长参与此计划每月应存款多少一公寓为毛租赁方式费用限额为元数据见下表单位每平方米元年毛租金费用平均租金是多少若贴现率为有效租金是多少学习必备欢迎下载某借款人面临在两种