项目规划设计方案任务书建筑设计及方案建筑设计及方案.pdf

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1、项目规划设计方案任务书 一工程概况 1.基地概况 项目位于上海中心城区静安区北部，西南则与旧区及高层建筑毗邻 建设。基地总面积 15393平方米，折合 23.1 亩。拟建总建筑面积 92358 平方米。基地曾于 1997 年 4 月按原规划总平面施工（见附图），其中 A、B 栋为31-33层住宅，C栋为21层商办楼，D栋为5层购物中心。现场地 平整，A 栋住宅楼已完成地下一层及地上二层，B 栋住宅楼已完成桩基。2.交通出行 道路出行方便：主要依靠昌平路和西康路，昌平路已拓宽至 40 米，西康路拓宽至 20米。地块附近 8 条公交线路，主要途经南京路、淮海路、老城隍庙、外滩等地。距离地铁二号线静

2、安寺站与石门一路站约 1.5-2 公里。距基地 500 米西侧的常德路，将有地铁七号线通过。3公建配套 1 公里范围内基本生活设施配套比较齐全，大型商业配套则依靠南京 西路商业街。4市政配套 本项目规划给水干管有：沿昌平路300管，西康路300管，污水 管有沿昌平路600管、西康路600管，目前西康路、昌平路转角处设 有 300 煤气管，昌平路设有一根煤气综合管，根据原征询意见小区内 设煤气增压站一座，IV 型变电站一座。二主要技术经济指标及要求：1住宅净用地面积为：15393 平方米，合 23.1亩。2根据上海市静安区建设委员会批复，基地内总建筑面积不得超过 92358 平方米，容积率为 6

3、。3.绿地率30%集中绿地率15%，建筑密度35%以下。4小区拟设商业配套，利用沿街住宅首二层连通部分裙房。5.不设体育会所，利用基地南面即将规划兴建的体育场，供住户合 理使用。6.车位配套标准：高层住宅按国家住宅标准设停车位和自行车位。停车方式：地下车库。基础资料：1.设计要求（详见附件 1）；2.地块原地形图（详见附件 2）；3.我司标准技术经济指标表：3a 用地平衡表；3b 综合经济技术指 标表；3c 房型指标表。4.建筑设计应符合上海市城市规划管理技术规定以及消防、卫 生、防疫、交通、环保、人防等国家有关法规、规范方面的要求。5.住宅建筑设计应符合上海市工程建设规范住宅设计标准（DBJ

4、08-20-2001）的要求。四.设计内容 方案征集包括以下内容：1规划方案 2主要单体概念性方案。五评议原则及要求 1设计方案应符合设计文件要求及中国和上海市有关规范规定。2设计各项技术经济指标准确、合理。3符合上海温带气候的地域特征及该地区居民设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商

5、业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住生活习惯。六方案征集成果要求 1应包括下列内容：（1）文字说明 设计概念表达及总说明（文字）；方案各项经济技术指标：技术经济指标表用我公司提供的标准 表格（附件3a-c）,包括总体规划指标、用地平衡表和房型指标。（2）图纸：总体规划平面图（A3彩图，含A1展板）；（1：500）总体鸟瞰图（A3 彩图，含 A1 展板）；小区日照分析图（A3 彩图

6、）；主入口景观透视图（A3 彩图）；道路交通分析图及说明：车流（内、外），人流（内、外），消 防系统（A3 彩图）；小区配套服务内容分析图及说明（A3 彩图）；景观分布分析图及说明（A3 彩图，A1 展板）；停车方式、分析图及说明；（A3 彩图）；各住宅单体首、二层平面图（A3）；各单体标准层平面图、立面图及剖面图（1：300）；（1：200）房型平面图（1：50）；环境环保、智能化设计理念分析及说明；彩色透视图不少于三副，其中建筑效果图二副，总体效果图，（图幅 A1）；模型：1：500总体块体工作模型 1 个，以能表现小区内部空间 及小区与周边建筑的关系。1 方案征集单位报送成果包应包括原比

7、例图一套，图纸缩印本（A3）及说明书10套（方案留底）；并提供完整的规划、建筑电子文件 设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批

8、复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住一套。七日程安排 1 领取招标文件日期及现场踏勘日期：地点：2招标文件补充条款（有必要时）日期：地点：3报送标书日期及截止日期：地址：联系人：电话：传真：4开标日期和地点：时间：地址：5议标日期：6未中标单位退回保证金及发鼓励奖日期 年 月 日。地点：八评选方式及有关费用措施 1设入围奖一名，奖金肆拾万人民币。其余为鼓励奖，奖金壹拾万 人民币。2应征单位所得奖金任何可能发生的税金自理。3中选单位应根据评审委员会的意见建议修改方案，直至得以审核 批准为止。其中方案得优化修改，征集单位不再支付其他费用。4

9、本次活动纯属方案征集，施工图设计由业主另题考虑，但优先考 虑中选单位，设计费中扣除所得奖金。设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员

10、会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住5所有提供方案版权均属发展商所有，发展商有权使用各投标设计 方案中的局部或全部设计成果。九其他说明事项 投标书有下列情况之一者无效 1未密封。2未按规定格式填写、图文和字迹模糊、难辩，内容不全或粗制滥 造。3另备文件未加盖公章和法人代表章或法人委托的代理人章的。4逾期送达的。5除了事先说明外，投标单位未在规定时间内参加开标会议的。二 OO 二年 月 日 设计要求 附件 1 1项目定位：根据市场营销分析，结合基地自身环境特点，该项目位于上海市市 中心，地理位置优越，周边配套齐全，我司将该项目定位为：

11、布局合理，设施齐全，环境优美，生活便利，健康，舒适，安全的现代生活社区。设计风格应有鲜明的主题，形成高密度的高尚住宅区。目标客户：作为 单身公寓主体目标为有较高收入的年轻一族，作为综合小区主体目标为 家庭年收入在 15 万元左右，社会中具有较强购买力的阶层。2面积及住宅类型确定：项目用地面积为 15393平方米，建筑总量须控制在 92358 平方米（以 此为硬性指标），住宅类型为高层。必须着重考虑日照对基地及基地周边 建筑的影响，高度控制在 100M 之内。设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼

12、已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住3平面布局：项目用地位于某某交汇处，形状接近直角弧形，小区规划设想充分 利用地块的形状，设计可将建筑向心布局。建议基地东北弧形沿街及

13、南 面长向尽量布置高层住宅，基地西北部位布置单身公寓，最大限度的在 小区中心形成一个共享空间。小区主要入口可以考虑在西康路。基地范 围作满堂基础，其为地下车库（须注意基地南面已打桩的位置及桩顶标 高）地面按所需面积布置高层住宅及单身公寓及绿地。4配套设施 基地纯属建设用地，不作公建配套项目，仅须在住宅首、二层配置 商业用房。商业用房的用途应首先考虑市场的需求，开间要求可大可小，灵活分隔，层高尽量考虑高一点。单身公寓提供酒店式服务，妥贴地照 顾青年单身住户，方便生活。除此之外，住宅首层还须制作景观大堂，设置居民一些聚会区，给业主带来一种宾至如归的时尚感。本项目不单独设立会所，将在基地南面地块与静

14、安区合作兴建设施 健全的体育场馆，提供住宅业主锻炼休闲活动。5.中心景观布置及景观绿化：基地住宅向心布局，地块中央形成完整的绿地，绿地架空下层也可 兼作停车，使人、车完全分流，这样使业主既可享受大片绿化园林，又 可使自家车开到家门口然后入库。6.产品定位：依托南京路高级商务、宾馆区，树立本项目全装修高档物业形象。根据本项目的现状情况，在景观、位置、朝向较差部位适当安排小 户型单位，以期面对投资市场和单身客户。市场价格定位 10000 元/平方 米。户型面积在满足使用功能和豪华尺度的前提下适当控制。产品比例：单身公寓：面积在 50平方米左右/套。独立单栋设计，不一定全部南 向，满设基地总面积平方

15、米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住足套内气流

16、通畅即可。单身公寓的出入与住宅小区分离，并设有 豪华的独立大堂。单栋建筑面积控制在 25000 平方米左右 住宅部分：三房二厅二卫（一只套卫）面积 130平方米左右/套，占住宅总比例的 60%左右。二房二厅二卫（一只小卫）面积 100平方米左右/套 占住宅总比 例的 40%左右。少量小户型 80平方米左右/套。7户型要求：各房间设计应尽量方正实用 平面布局注重功能分区细化，公共活动区（如餐厅、客厅、厨房），分隔过度区（如玄关、走廊、公共卫生间）、居住休息功能分区合理，动 静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。明厨，明卫 根据具体情况设计入户玄关，阳光室，景观露台等特色空间。根据本项目的现状

17、情况，在景观、位置、朝向较差部位适当安排小 户型单位，及单身公寓以期面对投资市场和单身客户。在景观朝向俱佳 位置考虑设置“大户型，景观窗位”、或豪华跃层住户。标准层公用交通部分：电梯厅、楼梯间（含消防前室）要求自然采 光，通风 设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规

18、划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住附件三：3a我公司标准技术经济指标表 用地平衡表（单位：M2）项目 用地面积 比率 备注 毛地面积 （）亩 其/、中 净地面积 市政道路用地 带征绿化用地 市政道路绿化用地 其他 净地面积 （）亩 其/、中 住宅用地 公建用地 道路用地 集中绿地 设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中

19、心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住附件三：3b 综合经济技术指标表（单位 M2）项 目 备注 建设净用地 住 宅 别墅 建筑面积 用地面积 比例

20、排屋 独幢 :多层 3 层及以下 小高层 4-6层 高层 11层及以下 总计 12层及以上 非经营性公建 托、幼 按上海市居住区标准千人指标规范 九年制学校 行政管理 社区服务 市政公用 文化体育 金融邮电 小计 经营性公建 商业服务 总计 总建筑面积 地下车库及地下人防 不计入容积率 净地容积率 总建筑面积/建设净用地 住宅容积率 住宅总建筑面积/住宅总用地 建筑密度 建筑基底面积/建设净用地 住宅平均层数 住宅总面积/住宅基底面积 居住总户数 标明人均住宅面积 居住总人数 按 3.5 人/户计 绿地面积 不包括停车和底层庭院 水域面积 标明占绿地面积的比例 绿地率 绿地面积/建筑净用地，应

21、大于 30%集中绿地率 集中绿地面积/建筑净用地，应大于 10%：车位比例 机动车停车 地上 地下 自行车停车 面积 按 1 辆/户计 数量 设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求

22、住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住附件三：3c 房型指标表 楼型 房型 每户建筑面积 户数 户数百分比 面积百分比 例：A型 二房二厅 85 100 10%7%总计：100%100%设基地总面积平方米折合亩拟建总建筑面积平方米基地曾于年月按原规划总平面施工见附图其中栋为层住宅栋为层商办楼栋为层购物中心现场地平整栋住宅楼已完成地下一层及地上二层栋住宅楼已完成桩基交通出行道路出行方便主滩等地距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约公距基地米西侧的常德路将有地铁七号线通过公建配套公范围内基本生活设施配套比较齐全大型商业配套则依靠南京西路商业街市政配套本项目规划给水干管有沿昌平路管西康路管污内设煤气增压站一座型变电站一座二主要技术经济指标及要求住宅净用地面积为平方米合亩根据上海市静安区建设委员会批复基地内总建筑面积不得超过平方米容积率为绿地率集中绿地率建筑密度以下小区拟设商业配套利用沿街住