物业管理招投标与物业管理合同人力资源物业管理人力资源物业管理.pdf

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1、物业管理招投标与物业管理合同 物业管理招投标与物业管理合同 一、物业管理招标（一）物业管理招投标概念 物业管理招投标是物业管理服务供求双方，通过招投标方式确定物业管理权活动。物业管理招标是物业管理服务需方物业业主大会或建设单位，采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业。物业管理投标是物业管理企业通过参与市场竞争获得自己需要物业管理权。（二）物业管理招标方式 物业管理招标方式主要有公开招标、邀请招标和协议招标三种。1.公开招标。招标人（物业业主委员会或建设单位）通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标招标方式。公开招标优点是最大限度地体

2、现了招标公平、公正、合理原则。招标单位可以通过市场竞争找到自己满意物业管理企业。不过，公开招标方式也有招标时间长、招标投标成本较高不足之处。2.邀请招标。由招标单位向预先选择有管理能力若干物业管理企业（一般邀请不超过10 家，通常在 38 家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标招标方式。其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验，信誉可靠；缺点是由于招标范围局限性，有可能漏掉一些有竞争力物业管理企业参与投标。3.协议招标。招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理有关事项，最后达成协议招标方式。这

3、实际上是一种合同谈判方式。其优点是可以节省时问和招标费用，双方容易达成协议。这种招标方式一般适用于与被邀请方具有一定业务联系、比较熟悉物业管理企业，或具有特殊管理要求物业（如保密要求）。上述招标方式通常由物业业主委员会或建设单位来执行。随着物业管理市场成熟，业主委员会或建设单位可以委托专业物业管理中介咨询机构代理主持物业管理招标。由于物业管理中介咨询机构具有较强专业水平、广泛市场信息和熟练招投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招投标工作效率和质量，能够选择到最符合要求物业管理企业。（三）物业管理招标一般程序 物业管理招标程序主要有以下步骤。1.成立招标机构。招标单位在招标之前要成立物业管理项目

4、招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。2.编制招标文件。招标文件包括：招标公告或招标邀请书、招标书、投标单、投标企业资格审查表、投标须知、招标章程、招标项目说明书、物、世管理合同等。3.发布招标消息。招标单位可以根据招标方式不同，采片不同途竹发布招标消息，如召开招标新闻发布会、公布招标公告（广告）或寄发招标邀请书（邀请函）等。4.投标单位资格审查。公开招标资格审查须在发售标书之前进行，审查合格才允许购买标书，故称资格预审。资格审查主要内容有：企业营业执照；财务状况；社会信誉；

5、资质等级证书；技术人员数；技术装备；有无投标保证书；管理经验及以往业绩；已承担项目；主要负责人经历及企业背景情况等。5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等。招标单位应在招标通告（广告）规定时间内，向符合条件物业管理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关物业管理招投标与物业管理合同 设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定期限内编制出符合本物业区域管理具体情况投标书。6.召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定时间和地点召开标前会议，或

6、安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出问题予以解答或澄清。7.接受和收存投标书。招标单位要按招标文件中规定时间、地点在有效期内接收投标单位投标文件。经审查，如认为收到文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。对于在规定时间之外送来投标文件和没有按招标文件中要求办理（如没有提交投标保证金），招标单位可以一律拒收，并原封不动地退回投标单位。8.组织开标答辩会。招标单位开标时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定时间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。9.进行评标和确定中标单位。招标单位应在确定投标有效前提下，逐

7、一对投标书、现场答辩和招标书规定其他要素进行比较和评价。评定投标书标准要尽可能量化，评审可综合各种因素，采用综合评议法或定量评分法，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。10.发出中标或未中标通知书。确定中标企业后，招标单位应在规定时问内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位投标保证函退还投标单位。11.与中标单位签订物业管理合同。招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业投标保证金。12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标有关费用，对招标资料进行整理、归档。（四

8、）物业管理招标书 物业管理招标书是物业管理招标文件中最重要文件，既是投标单位编制投标文件、进行投标依据，又是招标单位与中标单位签订物业管理合同基础。它在一定程度上决定了今后该物业管理经营水平及品位高低。物业管理招标书一般包括下列几个主要方面。1.物业项目基本情况。物业管理招标书对物业项目基本情况介绍包括：（1）物业概况，包括总建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、业主情况、配套设施情况等。（2）主要设备设施，包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、电梯系统、

9、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。（3）提供物业设计图纸情况。对于新建物业，需要提供规划设计方案；若是已有物业，则需要提供详细规划设计图纸，以便投标单位正确计算管理费标价。2.确定物业管理范围与内容。在物业管理招标书内明确是物业管理项目整体招标，还是部分招标；对分阶段建设物业是否包括后续建设物业管理；对新建物业前期介入安排。在确定物业管理具体内容时，应根据招标物业需要详细列明。3.对投标书编制要求。投标单位编制投标书一般是根据招标书要求来编制，招标单位应根据招标项目需要在招标书中尽量详细列明对投标单位编制标书要求，物业管理招标对投标书主要要求有：投标单位情况；物业管理模式和服

10、务理念；组织结构设置；人、财、物等资源配备；人力资源管理；总体工作策划（计划）和分项工作计划；需要提供管理规章制度；日常物业管理，如入住期管理、装修管理、物业档案资料管理、安全防范、共用设备、设施管理等；各项管理指标承诺及相关措施；经费收支预算、管理费；便民服务和社区文化活动等。招投标是物业管理服务供求双方通过招投标方式确定物业管理权活动物业管理招标是物业管理服务需方物业业主大会或建设单位采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业物业管理投标是物业管理企业通过参与种公开招标招标人物业业主委员会或建设单位通过报纸电视及其他新闻渠道公开发布招标信息邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标

11、招标方式公开招标优点是最大限度地体现了招标公平公正合理原则招标单位可以通过市场竞争找先选择有管理能若干物业管理企业一般邀请不超过家通常在家之间发出邀请书让它们各自报价和分别议标最后授标招标方式其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验信誉可靠缺点是由于招标范围局限性有物业管理招投标与物业管理合同 4.对物业管理质量要求。招标方可在参考国家建设部 全国城市物业管理优秀示范住宅小区评分标准和所在城市规定有关优秀物业管理小区（大厦）评比标准基础上，制定适合自己要求物业管理质量标准。5.提供物业管理条件。招标单位提供物业管理用房（办公、仓库、宿舍等）、商业用房、物业管理维修基金、物业

12、管理启动资金等物业管理条件及提供方式和步骤在招标书中给予明确。6.考核标准与奖惩办法。参照国家或地方有关物业管理规定制定考核标准与奖惩办法。二、物业管理投标（一）物业管理投标程序与过程 一般来说，物业管理投标程序与过程包括以下步骤。1.获取招标信息。物业管理企业可以通过新闻媒体（如报纸、杂志、电视等）、招标公告、收到投标邀请函或从同行了解等方式获得物业管理项目招标信息。2.组建投标领导小组。当物业管理企业决定参加投标后，应迅速组成物业管理项目投标领导小组，小组成员应考虑有综合性经营管理人员、专业性工程技术人员、商务性财务会计人员。3.送投标申请书。在初步决定参与投标后，物业管理企业应在招标规定

13、时间内送达投标申请书，接受招标单位资格预审。4.取得招标文件。获得参加投标预审资格企业，可以按规定程序到招标单位指定地点购买招标文件。5.熟悉招标文件。招标文件是投标单位投标报价主要依据材料，因此，投标物业管理企业取得招标文件后，在作价投标之前，首要工作是逐字逐句地仔细研究招标文件，充分了解其内容和要求，弄清招标文件内容确切含义，并理解招标单位意图，发现并提出请招标单位予以澄清疑点，以便部署投标工作。6.调查投标环境与条件。投标环境是中标后实施物业管理服务自然、经济和社会条件。这些条件是进行物业管理约束因素，关系到能否开展有效物业管理，能否取得好管理效果，即较大利润和较高社会声誉；同时，它也牵

14、涉到了物业管理成本与投标报价。所以在投标之前，对投标环境必须尽可能地了解清楚。7.投标决策。参加投标竞争目在于得到有利于本公司物业管理权，从而获得尽可能多利润或争取最大发展机会。物业管理企业在投标过程中，应当全面考虑项目特点、风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业核心专长或人力资源无法支持时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。企业考虑决策因素有：（1）项目区域、规模要符合企业发展规划。（2）项目类型符合企业确定目标客户。（3）常规预测盈利。（4）项目风险控制在企业可以承受范围内。在投标过程中要考虑一些直接影响项目成败不确定因素，如管理费标准、空

15、置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中奖罚条件以及投标书中服务承诺等。（5）项目招标方诚意合作并具备履行合同实力。（6）投标企业现有人、财、物等资源条件满足物业管理项目能力。8.编制投标书。编制投标书是投标工作一项最重要内容。因为物业管理投标书既是投标物业管理企业中标后参与物业管理计划书或未来管理安排，也是招标单位定标重要参考文件。一个物业管理投标书是否优秀，往往直接影响物业管理企业投标能否成功。因此，投标单位一定要高度重视投标书编制，要在仔细研究招标文件和调查投标环境与条件基础上，根据招标文件要求或精神，以及本企业投标决策意向来编制投标书。9.投标书封装及送达。全部投标文件编制好

16、以后，投标单位就应按招标文件要求进行封装，并送达到招标单位。10.参加开标会议及招标答辩。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，招投标是物业管理服务供求双方通过招投标方式确定物业管理权活动物业管理招标是物业管理服务需方物业业主大会或建设单位采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业物业管理投标是物业管理企业通过参与种公开招标招标人物业业主委员会或建设单位通过报纸电视及其他新闻渠道公开发布招标信息邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标招标方式公开招标优点是最大限度地体现了招标公平公正合理原则招标单位可以通过市场竞争找先选择有管理能若干物业管理企业一般邀请不超过家通常在家之间

17、发出邀请书让它们各自报价和分别议标最后授标招标方式其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验信誉可靠缺点是由于招标范围局限性有物业管理招投标与物业管理合同 应主动在规定时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位询问，在有限时间内把本单位基本情况、参加投标意图、投标措施、投标想法等告之于招标单位，以获得一个良好印象分或答辩分，为成功中标打下基础。11.中标及签订物业管理合同。物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要

18、同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理有关问题。12.投标结束。对投标活动进行总结分析，结算投标有关费用，对投标资料进行整理、归档。（二）投标活动应把握主要环节 1.确定管理项目整体思路。包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。2.确定物业管理费标准及物业管理费年度收支测算。管理费标准在投标活动中是个至关重要因素，要综合考虑标物业档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定 23 个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备维修费及分包业务费用把握。3.慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等

19、方面任何承诺。比如管辖区域刑事案件发生不是仅靠物业管理可以杜绝，当业主、非业主使用人发生人身和财产安全损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。4.确定管理机制、管理机构和拟选项目经理，明确服务流程、管理流程和信息流程。5.加强平日练兵，保持良好业主满意率，提高评标因素中企业信誉得分率。6.正式投标时演讲陈述、答辩现场表现。演讲陈述一般要求在规定时间内，完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，应当围绕招标方和评委普遍关注问题集中阐述，重点突出、难点讲透、特色鲜明、充满激情，从而体现投标企业信心和实力，感染并打动评委。准备现场答辩最有效办法是提前进行

20、模拟训练，对重点问题、难点问题、普遍性问题一一准备答辩要点。现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙回答，拖泥带水。三、物业管理合同概述（一）物业管理合同概念 物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订，由物业管理企业提供物业管理服务合同。物业管理合同有两种情况：一是新建物业房地产开发商与物业管理企业签订前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同。（二）物业管理合同特征 1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会名义和费用处理物业管理事务。因此，物业管理企业因处理物业管理事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出必要费用，应由房地产开

21、发商或业主承担。2.物业管理合同是有偿。也就是说，房地产开发商或业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中必要费用，还应支付物业管理企业一定酬金。3.物业管理合同订立是以当事人相互信任为前提。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4.物业管理合同内容必须是合法，应体现当事人双方权利、义务平等，不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同双方都负有义务，故为双务合同。招投标是物业管理服务供求双方通过招投标方式确定物业管理权活动物业管理招标是物

22、业管理服务需方物业业主大会或建设单位采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业物业管理投标是物业管理企业通过参与种公开招标招标人物业业主委员会或建设单位通过报纸电视及其他新闻渠道公开发布招标信息邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标招标方式公开招标优点是最大限度地体现了招标公平公正合理原则招标单位可以通过市场竞争找先选择有管理能若干物业管理企业一般邀请不超过家通常在家之间发出邀请书让它们各自报价和分别议标最后授标招标方式其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验信誉可靠缺点是由于招标范围局限性有物业管理招投标与物业管理合同 四、物业管理合同主要内容 物业管理合同应

23、当载明下列主要内容：（1）合同双方当事人名称、住所；（2）物业管理区域范围和管理项目；（3）物业管理服务事项；（4）物业管理服务要求和标准；（5）物业管理服务费用；（6）物业管理服务期限；（7）违约责任；（8）合同终止和解除约定；（9）当事人双方约定其他事项。前期物业管理合同聘请人是房地产开发商。一般物业管理合同聘请人是业主委员会，业主委员会作为业主大会执行机构，经业主大会授权，与物业管理企业签订物业管理合同。业主委员会住所是业主委员会所使用办公场所。受聘人是物业管理企业，物业管理企业经工商行政登记后经物业管理行政主管部门核准取得从事物业管理资质证书，得以在资质证书核准范围内接受聘请。物业管理

24、企业住所，应当是物业管理企业经工商核准登记时住所。物业管理区域一般与组成业主大会拥有物业范围相一致。一个业主委员会所属物业一般只能聘请一个物业管理企业进行管理。物业管理合同中当事人应当约定物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位共用设备使用、管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施使用、管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用账务管理；（7）物业档案资料保管。物业管理合同除了应当约定管理服务事项，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用人自用部位和自用设备维修、更新；（2）业主大会授权其他物业管理事项。物业管理要求和标

25、准主要可以通过以下方式确立：（1）应当符合政府物业主管部门和专业部门（消防、劳动保护、市政、环卫）确定标准；（2）应当达到合同所约定要求。物业管理费用按公共性服务收费、公共性代办性收费、特约服务收费而有不同收取方式。公共性服务收费、公共代办性收费实行政府定价或政府指导价，特约服务收费实行经营者定价。物业管理合同约定收费，不能违反法律、法规强制性规定。物业管理期限由双方约定，但一些地方对物业管理期限也作出了明确规定。物业管理合同中约定违约责任主要有以下几个方面。1.物业管理企业违约责任：（1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要

26、求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。（2）物业管理企业擅自提高收费标准，业主方面（包括业主委员会和单个业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3）物业管理企业使用或保管业主财产不当，给业主造成损失，物业管理企业应当承担赔偿责任。（4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同，应当赔偿业主损失。2.业主方面违约责任：（1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同约定，负责催交或以其他合同约定方式偿付。（2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需图纸、档

27、案、资料，如果因此给物业管理带来不利，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失，业主委员会应当承担赔偿责任。五、物业管理合同签订与终止（一）物业管理合同签订 1.订立物业管理合同应遵循基本原则：（1）平等原则。合同当事人法律地位平等，一方不得将自己意志强加给另一方。（2）合同自由原则。当事人依法享有自愿订立合同权利，任何单位和个人不得非法干预。（3）公平原则。物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。（4）诚实信用原则。该原则体现了招投标是物业管理服务供求双方通过招投标方式确定物业管理权活动物业管理招标是物业管理服务需方物业业主

28、大会或建设单位采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业物业管理投标是物业管理企业通过参与种公开招标招标人物业业主委员会或建设单位通过报纸电视及其他新闻渠道公开发布招标信息邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标招标方式公开招标优点是最大限度地体现了招标公平公正合理原则招标单位可以通过市场竞争找先选择有管理能若干物业管理企业一般邀请不超过家通常在家之间发出邀请书让它们各自报价和分别议标最后授标招标方式其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验信誉可靠缺点是由于招标范围局限性有物业管理招投标与物业管理合同 社会主义精神文明和道德规范要求。当事人在订立物业管理合同时，不

29、得有任何欺诈行为。（5）合法性原则。当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。2.订立物业管理合同程序。订立物业管理合同过程包含要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同意思表示，该意思表示应具体明确，即必须包含将来合同主要条款和让一般人理解其真实含义，同时要表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合格物业管理企业、特定业主（开发建设方、公房出售单位）、业主委员会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约意思表示。承诺是以接受要约全部条件为内容，一般不得对要约内容再作限制、扩张、变更意思表示。但因要约中合同条款分为实质性条款和非实

30、质性条款，如果在承诺同时，更改要约条款属于实质性条款，则视为对要约拒绝并发出了新要约；如果更改要约内容条款属于非实质性条款，是对要约非实质性变更，除非要约人及时反对，则该项承诺为合格承诺。3.物业管理合同成立。物业管理合同是法定应当采用书面形式并在签约后报行政主管部门备案，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在当事人双方签字或盖章时成立。双方当事人签字或盖章地点为合同成立地点。4.有关解决争议条款选择。在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议解决方法进行明确约定，是非常必要。通常解决争议方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥，不可以

31、同时约定。在解决合同争议方面，仲裁比诉讼具有更多优点，表现在：（1）自愿性。当事人之间纠纷，是否将其提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭组成人员如何产生、仲裁适用何种程序规则，都是在当事人自愿基础上，由当事人协商确定，故仲裁充分体现当事人意思自治原则。（2）专业性。各种仲裁机构大都具有分专业仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行各业专家。（3）灵活性。仲裁灵活性很大，在程序上不像诉讼那样严格，程序灵活。（4）保密性。仲裁一般以不公开审理为原则，并且各国有关仲裁法律规则都规定了仲裁员及仲裁秘书保密义务，具有极强保密性。（5）快捷性。由于仲裁实行一裁终局制，不像诉讼那样实行两审制，这样就有利

32、于当事人之间纠纷迅速解决。（6）经济性。由于时间上快捷性，费用也就相应地节省了。其次，仲裁收费一般要比诉讼费低一些。（二）物业管理合同终止 物业管理合同因下列原因而终止。1.物业管理合同约定物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同。2.物业管理企业或业主委员会解除合同。物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理合同中约定了一方解除合同条件，当解除合同条件具备时，解除权人有权解除合同。3.物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。4.业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理，物业管理企

33、业有权解除合同，如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理必要条件，致使物业管理企业无法接管物业，物业管理企业有权解除合同。5.因不可抗力致使物业管理合同目无法实现。如合同约定物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能，物业管理合同自然终止。6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同情形。此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同履行，要求物业管理企业破产清算小组移交物业管理有关资料、基金、财产，业招投标是物业管理服务供求双方通过招投标方式确定物业管理权活动物业管理

34、招标是物业管理服务需方物业业主大会或建设单位采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业物业管理投标是物业管理企业通过参与种公开招标招标人物业业主委员会或建设单位通过报纸电视及其他新闻渠道公开发布招标信息邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标招标方式公开招标优点是最大限度地体现了招标公平公正合理原则招标单位可以通过市场竞争找先选择有管理能若干物业管理企业一般邀请不超过家通常在家之间发出邀请书让它们各自报价和分别议标最后授标招标方式其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验信誉可靠缺点是由于招标范围局限性有物业管理招投标与物业管理合同 主应支付而尚未支付物业管理费用扣

35、除有关费用后，也应当向物业管理企业破产清算小组清偿。业主转移物业所有权、业主委员会改选都不影响物业管理合同效力。业主转移物业所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用支付情况和其他相关物业管理情况。六、前期物业管理合同与物业管理合同 前期物业管理合同是物业区域内业主委员会成立之前，物业房地产开发商选聘物业管理企业管理物业，并与物业管理企业签订物业管理合同。与一般物业管理合同相比，前期物业管理合同具有以下特征。（一）合同主体不同 前期物业管理合同由物业区域房地产开发单位与物业管理企业签订，一般物业管理合同由业主委员会与物业管理企业签订。物业竣工之后，

36、由于出售率或入住率未达到法定成立业主大会条件，只能由房地产开发单位选聘物业管理企业管理。（二）合同期限不同 一般而言，前期物业管理合同期限不长，而一般物业管理合同期限较长，并且约定了延展期限。其次，如果在前期物业管理合同约定物业管理期限内，业主委员会成立了，而业主委员会对前期物业管理合同中约定物业管理公司管理不满，并有充足理由，可以提前解除合同。实践中在前期物业管理合同中出现问题主要是，前期物业管理合同由房地产开发商和物业管理企业签订，业主对这一合同无法表达意见，而当业主陆续入住，业主大会、业主委员会等业主自治机构却没有运转起来，原来进行前期物业管理物业管理企业继续对物业管理进行管理，如果前期

37、物业管理合同约定物业管理费用较高，或物业管理企业物业管理服务不佳，则业主和使用人利益就将受损。当前，政府主管部门应当加强对前期物业管理合同审查，并对前期物业管理费用期限、费用支付方等作出明确规定，并监督实施，同时对前期物业管理合同向一般物业管理合同转化过程予以监督，支持业主自治落实。招投标是物业管理服务供求双方通过招投标方式确定物业管理权活动物业管理招标是物业管理服务需方物业业主大会或建设单位采取市场竞争手段找到自己满意物业管理服务供方物业管理企业物业管理投标是物业管理企业通过参与种公开招标招标人物业业主委员会或建设单位通过报纸电视及其他新闻渠道公开发布招标信息邀请愿意参加投标物业管理企业参加投标招标方式公开招标优点是最大限度地体现了招标公平公正合理原则招标单位可以通过市场竞争找先选择有管理能若干物业管理企业一般邀请不超过家通常在家之间发出邀请书让它们各自报价和分别议标最后授标招标方式其优点是可以保证投标物业管理企业有相关资质条件和足够管理经验信誉可靠缺点是由于招标范围局限性有