夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效法律婚姻法法律案例.pdf

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1、夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押有效 来源|人民司法案例(2015 年第 8 期，第 58 页-第 60 页)，转自：法客帝国 夫妻将共同财产登记在一人名下，一方擅自将房屋办理抵押登记，在符合善意取得等法定条件情况下，另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效。当然，债权人欲根据抵押权善意取得制度主张抵押权，亦需要具备必要条件，如需尽到足够注意义务等。这个案例就是此类之典型。【裁判要旨】夫妻一方未经另一方同意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同，如果合同相对方为善意，履行了给付款项义务，并且已经办理抵押登记手续，应当认定合同有效

2、。另一方主张撤销抵押权，人民法院不予支持。【检索案号】一审：(2012)津和民三初字第 1069 号 二审：(2013)津一中民二终字第 0069 号 【案情】原告：王某。被告：李某、中国民生银行股份有限公司天津分行(以下简称民生银行)。王某与李某原系夫妻关系。2009 年 5 月 8 日，李某与民生银行签订个人购房借款合同，用于购买华亭佳园房产，并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 押物，借款金额为 56 万元。合同中写明抵押房产共有人为王某，李某及王某均在合同中签字。此后，上述个人购房借款合同中欠款全部还清。2011 年 9 月 26 日，李某与民生银行签订个

3、人额度借款合同及最高额担保合同，提交了婚姻状况声明，签字确认如下内容：“截至本声明签署之日，本人婚姻状况为无配偶。”借款金额为 92 万元。李某再次以华亭佳园房产作为抵押财产，并办理了他项权证。王某未在该合同中签字。民生银行当庭提交了李某办理贷款时证明自己无配偶相关材料复印件，其中李某户口页复印件中登记婚姻状况为“离异”，户口登记日期为 2007 年 4 月 15 日。离婚证复印件中离婚登记日期为 2007 年 3 月 15 日。离婚协议书签署日期为 2007 年 3 月 15 日。李某当庭否认上述材料为其提供给被告民生银行，但未提交证据予以证实。经法庭调查确认，王某与李某于 1994 年 4

4、 月 13 日登记结婚，后因感情不和，于 2012 年 3 月 12 日在江苏省兴化市民政局办理了离婚手续。二人均确认：华亭佳园房产为婚姻存续期间共同财产，离婚协议书中约定该房产系双方共有财产，离婚后各自拥有 50%所有权。产权证书中权利人登记为李某，未注明有共有人。2012 年 8 月，王某以对 2011 年办理贷款及抵押事实并不知情为由，向法院起诉，要求：1.判令李某与民生银行签订个人额度借款合同和最高额担保合同无效;2.判令二被告撤销作为合同担保房产在房管部门抵押登记;来源人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件

5、情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房产共有人为王某李某及王某均在合同中签字此后上述个夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 3.判令二被告为原告办理在该担保房产产权登记上增加原告为共有人

6、手续。【审判】天津市和平区人民法院认为，二被告签订个人额度借款合同及最高额担保合同系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规强制性规定。王某提出 2009 年办理房屋抵押贷款时作为共有人进行了签字事实，不足以证实民生银行与李某在 2011 年签订合同时明知抵押房屋存在共有人情况。王某提交证据不能够证实二被告签订合同时存在恶意串通损害第三人利益情形，故二被告签订个人额度借款合同应确认为有效。签订借款合同及对夫妻共同财产设定抵押都是夫妻共同生活中对共同财产重要处分行为，对此夫妻双方应在平等协商并取得一致意见基础上方能有效行使。李某未经原告同意，属于擅自处分共同财产。但在本案中，民生银行在签订借款

7、及抵押合同时，审核了房屋产权证等有关材料，已尽到足够审查注意义务，其为善意，并有偿取得抵押权，且已办理抵押登记，其抵押权应予保护，抵押合同应当确认有效。因此，王某要求确认合同无效并撤销抵押登记诉讼请求，不予支持。对王某损害，应由擅自处分共有财产李某承担责任。2012 年 11 月 14 日，天津市和平区人民法院判决驳回原告王某全部诉讼请求。宣判后，王某不服一审判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，于 2013 年 6 月 14 日判决驳回上诉，维持原判。来源人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人

8、名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房产共有人为王某李某及王某均在合同中签字此后上述个夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 【评析】

9、最高人民法院关于适用婚姻法若干问题解释(三)第 11 条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋，人民法院不予支持。该条款规定明确了夫妻双方中一方未经对方同意出售房屋情形，但并没有规制本案中涉及房屋 抵押情形。而且，该条款中也没有对房屋买卖合同效力予以明确。本案中，李某利用虚假离婚证明签订了借款合同和抵押合同，对于此种情况合同效力应当如何认定，法律和司法解释中均没有规定，在审判实践中亦存在争议，出现了同案不同判情况。如何在保护交易安全和保护所有权人利益中寻求平衡点，是本案引申出民法学界颇有争议问题。该问题关涉无权处分认定

10、、善意取得制度、物权变动原因与结果区分原则等民法制度及理论，非常值得研究。一、处分夫妻共有财产问题在审判实践中不同观点 本案情况应当如何处理，在司法实践中亦存在三种不同观点。第一种观点认为，应当确认合同无效，撤销抵押权。根据民法典规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权，该合同有效。物权法规定，处分共有不动产或者动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定除外。担保法司法解释中规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。基于上述规定，李某签订抵押借款合同系无来源

11、人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房产共有人为王某李某及王某均在合同中签字此后上述

12、个夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 权处分行为，又没有经过原告追认，双方亦不存在特别约定，应确认借款合同和抵押合同无效，撤销抵押。第二种观点认为，应当确认合同无效，但银行因善意取得而获得抵押权不应当被撤销。被告李某基于无权处分签订合同属于无效，而根据物权法关于善意取得规定，银行完全符合善意取得条件，其取得抵押权为物权，权利位阶高于合同产生债权，不应当因确认合同无效而被撤销。第三种观点认为，合同有效，抵押权不应当被撤销。笔者同意第三种观点，具体理由将在后文中详细阐述。二、认定合同有效原因 结合案件事实和有关法律规定综合分析，本案情况应认定借款合同和抵押合同有效，理由如下：(一)

13、根据物权原因行为与结果行为区分原则。李某与民生银行签订借款合同和抵押合同是双方真实意思表示，并且已经实际履行。抵押合同是物权变动原因，即便李某设定抵押行为属于无权处分行为，亦不影响引起物权变动抵押合同效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷司法解释时，亦从物权原因行为与结果行为区分角度，确认了无权处分人签订买卖合同效力。(二)合同相对人基于善意产生对无权处分人有权签订合同误认。房屋所有权登记证书上登记权利人仅为李某一人，李某提供了虚假婚姻状况声明、户口本、离婚证、离婚协议等证明。银行在无法辨认出上述证件真伪情况下，通过表面证据审查，有理由相信被告李某具有处分房屋权利，可以确认民生银行在签订合同

14、时出于善意。来源人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房产共有人为王某李某及王某均在合

15、同中签字此后上述个夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 (三)根据物权登记公示原则。不动产物权设立、变更、转让和消灭，以其登记作为对外公示要件。因此，民生银行作为善意信赖公示登记合同相对方，根据房屋所有权登记证书上权利人姓名进行交易行为应当予以保护。这也是房屋所有权登记公示制度对房屋所有权人和交易相对人实现双重保护应有之义。(四)根据保护交易原则。如果确认合同无效，则产生自始无效法律后果，已经签订并且实际履行了合同自始不发生法律效力，不利于鼓励交易和保护交易安全。学界通说认为，无权处分制度目或者立法宗旨是：维护交易安全和秩序，保护交易相对人权益。注 1：梁慧星：“如何理解民法典第

16、 51 条”，载人民法院报2001 年 1 月 8 日 7 版;王利明、崔建远：民法典新论总则，中国政法大学出版社 1996 年版，第 304 页。如果确认合同无效，无视当事人之间因合同所产生期待，使当事人就签订合同所做一切努力皆归于消灭，将造成社会资源极大浪费，严重违背无权处分制度立法宗旨，因此，已为学者们所广泛否定。注 2：奚晓明：最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用，人民法院出版社 2012 年版，第 75 页。(五)根据过错承担和救济途径平衡原则。在本案中，如果将审查离婚证等材料真伪义务强加给银行，明显不公，也不利于交易便捷。而作为夫妻一方原告，在明知房屋经登记才能取得所有权情形

17、下，仍然同意将共同所有房屋登记在李某名下，来源人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房

18、产共有人为王某李某及王某均在合同中签字此后上述个夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 可以推定其已经授权李某代为处理共有房屋相关事务，李某对房屋处分应被视为夫妻家事代理权组成部分。因此，相比较而言，民生银行并无过错。从救济途径来看，本案中，房屋贷款已经发放给李某，该笔款项应当属于夫妻共同财产，原告在与李某离婚后，可以就该笔款项向李某追偿。而对于银行来说，如果失去抵押权，在李某不予归还贷款情况下，则债权失去了保障，银行即使获得了向李某要求赔偿权利，也与要求偿还贷款债权相竞合。综上，应当确认借款合同和抵押合同有效。三、担保物权善意取得问题 善意取得，是指受让人以财产所有权转移为目，善

19、意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权权利，受让人仍取得其所有权。注 3：王胜明主编：物权法解读，中国法制出版社 2007 年第 1 版，第 230 页。我国物权法规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形，受让人取得该不动产或者动产所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理价格转让;(三)转让不动产或者动产依照法律规定应当登记已经登记，不需要登记已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权，参照前两款规定。因此，我国物权法明确规定了

20、除所有权之外其他物权也适用善意取得制度。来源人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房产

21、共有人为王某李某及王某均在合同中签字此后上述个夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效 在本案中，首先，原告未提交证据证实民生银行在签订合同时明知被告李某系处分夫妻共有房屋行为，而民生银行提供了其认定李某有处分权依据，因此，应当认定民生银取得抵押权是出于善意。其次，民生银行已经履行了发放贷款义务，应视为交付了相应对价，并且价格合理。再次，民生银行已经办理了抵押登记手续，履行不动产物权公示，产生了公信效力。综上，本案情形完全符合善意取得制度规定，应当认定银行已取得房屋抵押权，对原告要求撤销抵押诉讼请求应予驳回。(作者：于筱江;单位：天津市和平区人民法院)来源人民司法案例年第期第页第页转自法客帝国夫妻将共同财产登记在一人名下一方擅自将房屋办理抵押登记在符合善意取得等法定条件情况下另一方不得以其不知情为由主张抵押合同无效当然债权人欲根据抵押权善意取得制度主意以共同共有房屋作为抵押物签订抵押借款合同如果合同相对方为善意履行了给付款项义务并且已经办理抵押登记手续应当认定合同有效另一方主张撤销抵押权人民法不予支持检索案号一审津和民三初字第号二审津一中民二终字第李某与民生银行签订个人购房借款合同用于购买华亭佳园房产并以该房产作为抵夫妻一方未经对方同意签订借款合同并将房屋抵押的有效押物借款金额为万元合同中写明抵押房产共有人为王某李某及王某均在合同中签字此后上述个