商业广场类RIETS基金项目尽调清单模版.docx

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1、xx商业广场类RIETS基金项目尽职调查清单为推动xx商业广场类RIETS基金项目申报准备工作，项目组现提供一份尽职调查清单，提请贵公司相关部门予以配合提供。尽职调查是一个持续的过程，随着调查进程的不断深入，我们可能会根据需要对本文件清单进行澄清、完善或补充。清单说明：请贵公司按本说明填写本清单，连同提供的文件资料（纸质版和电子版）一并送交项目组各中介机构，填写完毕的本清单及提供的文件资料均应加盖贵公司公章。本文件清单作为项目开展和推进的基础，请贵公司确保文字材料和数据的真实、准确、完整，并请注意如下问题：（1） 如贵公司能够提供清单列出的某项文件，请在这项文件“有”一栏处画“”，并请提供完整

2、、准确的文件文本（包括其附件及任何修订、补充文件）复印件；若文件以几种文字写成，请提供该文件的各种文字版本。（2） 如贵公司查明没有清单列出的某项文件，请在该项文件“无”一栏处画“X”；如该项文件尚未取得，请在该项文件“备注”一栏中注明“尚未取得”并写明预计取得的时间；如确知清单所指文件存在，但不能提供的，在清单“无”一栏处画“X”，同时在清单“备注”栏中说明不能提供的原因，并说明能否通过其他渠道协助查阅或获取。本文件清单如有未列或未明确列出、但可能对项目的合法性以及可能的交易造成影响的事件或文件，请公司自行进行说明并提供相关文件。按照本文件清单提供有关文件时，应提供完整的复印件，包括对此等文

3、件的任何增补和修订。为方便查考，请在提供的每份文件上按本文件清单的顺序清楚标明编号。如果公司无法提供本文件清单中的某些文件，敬请作出说明/解释。根据贵公司提供文件的进度和项目推进的需要，我们可能会发出进一步的调查清单。如对文件清单存在任何疑问，请随时与项目组相关人员联系（具体见项目组通讯录），确保在理解问题含义及意图后再进行回答。对于贵公司在尽职调查过程中提供的支持和配合，项目组全体人员深表感谢！目 录第一部分 借款人及其子公司的文件5一、基本资料5二、历史沿革5三、企业管理和经营情况6四、财务资料和资信情况6五、承租人（占比超过15%的承租人）6六、借款人的分公司6七、诉讼、仲裁及行政处罚及

4、其他法律程序6第二部分 基础资产文件7一、基础资产的基本情况7二、基础资产下不动产的具体清单7三、基础资产下不动产的物业管理8四、基础资产下租赁合同的资料8五、基础资产涉及的法律纠纷9第三部分 增信、担保方的文件9一、基本资料9二、历史沿革10三、企业管理和经营情况10四、财务资料和资信情况10第四部分 委托人的文件10一、基础资产的基本情况10第五部分 访谈提纲（评级）11一、融资方11二、基础资产11三、增信方12第六部分 详细资料数据13一、借款人13二、基础资产16三、交易结构概况18四、计划管理人18五、托管银行18六、评估报告18七、增信方19尽职调查清单序号文件明细有无备注第一部

5、分 借款人及其子公司的文件一、基本资料1-1-1公司最新的证照文件，包括：1-1-1-1新版营业执照（正本和副本）1-1-1-2组织机构代码证（如有）1-1-1-3税务登记证（国税和地税）（正本和副本）（如有）1-1-1-4银行开户许可证、信用代码证1-1-1-5贷款卡卡号及贷款卡复印件1-1-1-6社会保险登记证/表1-1-1-7房地产开发企业资质证书/暂定资质证书1-1-1-8国有资产产权登记证（如有）1-1-1-9其他（根据公司经营范围决定）1-1-2公司现行有效的公司章程（含修正案）1-1-3公司股权架构图（包含公司股东、公司控股及参股子公司、分公司等）1-1-4公司及股东简介1-1-

6、5公司现任董事、监事及高级管理人员名单及任职兼职情况1-1-6现任法定代表人身份证明及简历1-1-7经营租赁、经纪资质证书1-1-8公司收取租金的账户情况1-1-9纳税情况、税率表二、历史沿革1-2-1历史沿革概述（包括发展与经营简史、行业地位、核心竞争力等）。1-2-2公司设立及历次变更的全套工商登记资料（加盖工商查询专用章）1-2-3主管部门关于同意公司设立及历次股权或投资者变更的批准文件1-2-4股权代持协议包括通过信托、委托、代管等形式授权第三方代为行使股权的协议或相关文件1-2-5股权回购协议（包括任何形式的回购选择权安排、回购承诺）1-2-6公司股权受到任何质押、查封、冻结或其他司

7、法强制执行措施等权利限制的相关文件1-2-7公司股权是否存在权属争议的情况说明1-2-8公司合并、分立相关文件包括合并、分立内部决议文件、政府审批文件、债权债务处理文件、公告文件、工商变更登记文件三、企业管理和经营情况1-3-1公司物业管理，物业服务措施、及服务质量的自评；如外聘，请提供外聘物业的服务内容，及对其服务质量的评价1-3-22014-2016年公司总经理工作总结1-3-3公司出租业务基本流程，招租流程，出租渠道，市场营销情况；公司租户构成情况1-3-4公司组织架构四、财务资料和资信情况1-4-12016年底或最新的人行信用报告1-4-2验资报告1-4-3公司对外提供担保情况1-4-

8、4近三年审计报告（合并口径和母公司）1-4-5最近月度的资产负债表、利润表、现金流量表1-4-62017年1-3月财务报表（合并口径和母公司）1-4-7公司现有负债情况说明1-4-8公司对外提供担保等或有负债情况，被担保企业的经营情况和财务实力五、承租人（占比超过15%的承租人）1-5-1请参照本清单第一部分基本情况提供承租人的基本资料1-5-2承租人租金支付情况1-5-3承租人最新一年审计报告六、借款人的分公司1-6-1请提供借款人分公司的全套工商档案、最新营业执照情况七、诉讼、仲裁及行政处罚及其他法律程序1-7-1任何涉及公司或其股东的已经发生的、正在进行的或已有明显迹象表明可能要发生的诉

9、讼、仲裁或者行政处罚情况和文件，包括但不限于该诉讼、仲裁和行政处罚之有关文件、判决书或仲裁裁决或行政处罚裁定，其最新进展1-7-2任何涉及到公司财产（包括目标项目）或其股东财产（包括但不限于其在公司及其主要子公司之股权上）的行政机关、司法机关的查封、冻结及其他强制执行的措施或程序第二部分 基础资产文件一、基础资产的基本情况2-1-1物业的历史沿革和基本介绍二、基础资产下不动产的具体清单整体说明基础资产下不动产的物业类型、位置、建筑面积、套内面积2-2-1项目立项及审批2-2-1-1项目环境影响评价报告书2-2-1-2发改委对项目的核准文件2-2-2项目规划2-2-2-1建设用地规划许可证及其附

10、件、附图2-2-2-2建设工程规划许可证及其附件、附图2-2-3土地征用及拆迁2-2-3-1关于征地的批复2-2-3-2拆迁结案文件2-2-4土地使用权2-2-4-1公开出让土地2-2-4-1-1招拍挂成交确认书2-2-4-1-2国有土地使用权出让合同及其附件、补充协议2-2-4-1-3国有土地使用证或房地产权证2-2-4-1-4土地出让金、土地使用费及契税缴纳凭证2-2-4-1-5权利限制文件（他项权证或土地使用权抵押、查封文件）2-2-4-2协议出让土地2-2-4-2-1国有土地使用权出让合同及其附件、补充协议2-2-4-2-2国有土地使用证或房地产权证2-2-4-2-3土地出让金、土地使

11、用费及契税缴纳凭证2-2-4-2-4权利限制文件（他项权证或土地使用权抵押、查封文件）2-2-4-3转让土地2-2-4-3-1原出让合同2-2-4-3-2出让人与原受让人及新受让人签署的三方协议或出让新受让人签署的出让合同2-2-4-3-3土地使用权转让登记文件2-2-4-3-4政府主管部门同意转让的批准文件2-2-4-3-5土地转让价款支付凭证2-2-4-3-6如为联建或合作建设项目，联建方或合作方对每次转让的认可文件2-2-4-3-7权利限制文件（他项权证或土地使用权抵押、查封文件）2-2-4-4划拨土地2-2-4-4-1土地使用权划拨合同2-2-4-4-2国有土地使用证或房地产权证2-2

12、-4-4-3政府主管部门签发的关于同意划拨的文件（如，国有土地划拨决定书）2-2-4-4-4建设用地批准书/证2-2-5专项政府审批2-2-5-1关于环境影响报告表/书的批复2-2-5-2消防审批：包括关于建筑设计消防审核的审批意见、关于建筑/装修工程消防设计的审批意见、关于建筑消防设计防火的审批意见2-2-6项目施工2-2-6-1建筑工程施工许可证及附件、附图2-2-7项目销售2-2-7-1商品房销售/预售许可证2-2-8项目竣工验收2-2-8-1关于规划、环保、消防等各单项验收的意见2-2-8-2竣工验收备案表2-2-9房屋所有权证书及权利限制文件（抵押、查封情况等）；如是购买所得，提供房

13、屋买卖合同、网签合同及其网签合同号2-2-10其他与项目相关的文件2-2-11不在公司名下、由公司经营的基础资产下不动产的授权文件、经营合同、收费文件等2-2-12不动产投保情况及其保险文件三、基础资产下不动产的物业管理2-3-1前期物业管理2-3-1-1前期物业管理合同2-3-1-2物业管理公司资质文件2-3-2临时物业管理规约2-3-3物业管理2-3-3-1物业管理合同2-3-3-2物业管理公司资质文件2-3-3-3物业费收费标准和收费方式说明四、基础资产下租赁合同的资料2-4-1全部拟入池的租赁合同及其补充协议（请额外标注重要的十家）2-4-2租金支付情况说明、付款方式，是否有逾期情况说

14、明2-4-3租赁登记备案情况及其证件2-4-4承租人为自然人的，请提供承租人的身份证复印件2-4-5承租人与公司的关联关系说明2-4-6承租人投保的，投保情况及其保险文件2-4-7物业租赁期等情况介绍五、基础资产涉及的法律纠纷2-5-1列表说明与项目有关的纠纷情况尤其是与资产权属、开发权益、转让、工程款、贷款、抵押、商品房销售有关的纠纷，租赁合同履行纠纷；包括刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼、仲裁；请分别列明原告、被告、审理法院、审理时间、案由、涉案金额、案件进展情况，无论该案是否已完结。2-5-2前述纠纷情况列表中尚未完结（包括未执行完毕）纠纷的全部相关法律文件（包括但不限于立案通知书或仲裁受理

15、通知书；起诉书或仲裁申请书；答辩状或仲裁答辩书；反诉状或仲裁反请求书；法院判决或仲裁裁决书；上诉状证据材料等）2-5-3项目任何部位被查封、扣押、冻结的情况说明及相关文件第三部分 增信、担保方的文件（基本收集齐全）一、基本资料3-1-1公司最新的证照文件，包括：3-1-1-1新版营业执照（正本和副本）3-1-1-2组织机构代码证3-1-1-3税务登记证（国税和地税）（正本和副本）3-1-1-4银行开户许可证、信用代码证3-1-1-5贷款卡卡号及贷款卡复印件3-1-1-6社会保险登记证/表3-1-1-7房地产开发企业资质证书/暂定资质证书3-1-1-8国有资产产权登记证（如有）3-1-1-9其他

16、（根据公司经营范围决定）3-1-2公司现行有效的公司章程（含修正案）3-1-3公司股权架构图（包含公司股东、公司控股及参股子公司、分公司等）3-1-4公司及股东简介3-1-5公司现任董事、监事及高级管理人员名单及任职兼职情况3-1-6现任法定代表人身份证明及简历3-1-7经营租赁、经纪资质证书3-1-8公司收取租金的账户情况3-1-9纳税情况、税率表二、历史沿革3-2-1历史沿革概述（包括发展与经营简史、行业地位、核心竞争力等）三、企业管理和经营情况3-3-1公司管理体制，包括建设施工管理、物业管理、人力资源、安全生产、环境保护、财务管理、资金管理、投融资管理、对外担保等方面主要制度及执行情况

17、3-3-2公司主要全资及控股子公司情况，包括持股比例及子公司经营、财务概况。（如有含2016年财务数据的评估报告也可）3-3-3公司与子公司之间在投资决策、业务经营管理、关联交易等方面的有关情况3-3-42013-2015年公司总经理工作总结3-3-5公司出租业务基本流程，招租流程，出租渠道，市场营销情况；公司租户构成情况3-3-6公司组织架构，各部门主要职责四、财务资料和资信情况3-4-12016年底或最新的人行信用报告3-4-2验资报告3-4-3公司对外提供担保情况3-4-4近三年审计报告（合并口径和母公司）3-4-5最近月度的资产负债表、利润表、现金流量表3-4-62017年1-3月财务

18、报表（合并口径和母公司）3-4-7公司现有负债情况说明3-4-8公司对外提供担保等或有负债情况，被担保企业的经营情况和财务实力第四部分 委托人的文件（委托人还未确定）一、基础资产的基本情况4-1-1公司最新的证照文件，包括：4-1-1-1新版营业执照（正本和副本）4-1-1-2组织机构代码证4-1-1-3税务登记证（国税和地税）（正本和副本）4-1-2公司及股东简介4-1-3现任法定代表人身份证明及简历第五部分 访谈提纲（评级）一、融资方（一）公司高层领导1.公司简介；2.请介绍贵公司的业务范围及近几年的发展情况；3.请介绍贵公司的市场定位、战略规划，近年来采取的主要措施及实施效果；在未来几年

19、内的目标或预测情况；4.在国内市场，贵公司的竞争力优劣势（包括但不限于政策扶持、股东支持、市场份额等）；5.贵公司对未来风险的认知，贵公司风险管理目标及规划，近年来在风险管理体系建设方面的主要举措及效果；6.当前的宏观经济趋势对贵公司盈利前景和风险控制的影响及贵公司采取的对策。（资金用途和如何保持持续运营问高管。）7.如何选择承租人，基础资产涉及的承租人行业分布、经营状况及财务状况；8.是否存在诉讼；（二）财务部1.贵公司资金管理原则；（对部门的资金管理计划）；2.对外融资渠道、未来的融资计划及用途；3.贵公司资产负债管理的目标与方法；4.贵公司上下游、关联方资金往来的模式和结算方式；5.关于

20、资金调控权限的介绍，如何保证资金调配的及时性与安全性；6.截至目前，公司对外提供担保等或有负债情况，被担保企业的经营情况和财务实力。7.收费资金的划拨流程？直接到到银行账户(监管银行计划账户)。二、基础资产8.公司出租业务基本流程，招租流程，出租渠道，市场营销情况；9.截止到2016年底及2017年3月底公司主要自持物业基本情况（如物业性质、营业面积、营业情况、出租率等等）； 10.如何选择承租人，基础资产涉及的承租人行业分布、经营状况及财务状况； 11.租金水平（与乌鲁木齐市其他区比较或本区其他位置比较）、租期、租赁方式（纯租金、保底+分成）等（租金一年变一次？）；12.对本物业竞争情况进行

21、说明；13.物业管理方，及对物业服务能力的评价14.租金收取方式，转账、现金，接收账户是否唯一？三、增信方1、公司简介；2、请介绍贵公司的业务范围及近几年的发展情况；3、请介绍贵公司的市场定位、战略规划，近年来采取的主要措施及实施效果；在未来几年内的目标或预测情况；4、在国内市场，贵公司的竞争力优劣势（包括但不限于政策扶持、股东支持、市场份额等）；5、贵公司对未来风险的认知，贵公司风险管理目标及规划，近年来在风险管理体系建设方面的主要举措及效果；6、当前的宏观经济趋势及政策对贵公司盈利前景和风险控制的影响及贵公司采取的对策。7、是否存在诉讼；说明:1. 本提纲仅为访谈提供一个基本的讨论范围，希

22、望被访谈人员在会谈中对一些重要问题能够加以展开，也可以根据贵公司的经营特点加以补充；同时我们将根据实际情况提出其他问题或必要资料请求。2. 请根据访谈内容，安排相关部门负责人参与我们的访谈；各部门访谈时间约12小时。3. 具体访谈时间由贵公司安排。17第六部分 详细资料数据一、借款人1. 截止到2016年底公司主要自持物业基本情况（对应科目投资性房地产）：序号物业名称占地面积建筑面积营业面积2016年底账面余额物业性质（写字楼、酒店、商场、公寓）1234567接上表：序号物业名称2014年租金（元/天/平方米）2014年出租率2015年租金（元/天/平方米）2015年出租率2016年租金（元/

23、天/平方米）2016年出租率2017年租金（元/天/平方米）2017年1-3月出租率12345672. 2016年公司物业出租业务成本构成情况。序号项目名称折旧摊销管理成本其他合计1100%2100%3100%4100%5100%6100%7100%100%3. 截至目前，公司对外提供担保等或有负债情况，被担保企业的经营情况和财务实力。4. 截至目前，公司及子公司（合并口径）银行授信情况。截至2016年底或最新公司的授信统计表授信银行授信额度（亿元）已使用数额（万元）未使用额度的性质（如流贷、项目贷款等）二、基础资产1. 基础资产概况：募集说明书关于基础资产的说明，基础资产评估报告，基础资产未

24、来回购等协议及相关法律文件，基础资产核心竞争力。基础资产未来收益实现的整个流程，流程中各环节的法律依据及相关协议、文件、会议精神等。2. 基础资产历史现金流情况3. 截止到2016年及2017年3月底基础资产涉及物业基本情况序号物业名称占地面积建筑面积营业面积2016年底账面余额2017年3月底账面余额物业性质（写字楼、酒店、商场、公寓）1二期2三期3。4567接上表：序号物业名称2014年租金（元/天/平方米）2014年出租率2015年租金（元/天/平方米）2015年出租率2016年租金（元/天/平方米）2016年出租率2017年租金（元/天/平方米）2017年1-3月出租率1二期2三期3。

25、4567三、交易结构概况1、 本产品的募集说明书；2、 律师事务所对基础资产真实性、合法性的尽职调查结论及出具的法律意见书；3、 相关法律文本a. 基础资产转让协议；b. 资金托管协议；c. 交易结构涉及的其它协议：如担保协议等。四、计划管理人1、 营业执照副本复印件、相关业务许可证等经营合法性资料；2、 发展简史、20142016年年主要业绩及当前市场地位；3、 最新章程，组织架构及下属机构、部门设置及职能；4、 内部控制和风险管理制度、会计师事务所出具的内控评审报告；5、 客户资产管理业务操作规程；五、托管银行1、 2015年审计报告；2、 20142016年的托管规模及市场地位；3、 有

26、关托管业务的工作流程、内部控制与风险管理制度等；4、 针对本产品制定的相关管理规定及业务操作流程；5、 本产品有关账户管理系统以及备用应急系统介绍。六、评估报告提供专业机构对公司现金流预测评估报告。七、增信方1. 截止到2016年底及2017年3月底公司主要自持物业基本情况（对应科目投资性房地产）：序号物业名称占地面积建筑面积营业面积2016年底账面余额2017年3月底账面余额物业性质（写字楼、酒店、商场、公寓）1234567接上表：序号物业名称2014年租金（元/天/平方米）2014年出租率2015年租金（元/天/平方米）2015年出租率2016年租金（元/天/平方米）2016年出租率201

27、7年租金（元/天/平方米）2017年1-3月出租率12345672. 2016年公司物业出租业务成本构成情况。序号项目名称折旧摊销管理成本其他合计1100%2100%3100%4100%5100%6100%7100%100%3. 公司房地产开发和土地情况2014-2017年3月底公司房地产开发和土地情况2014年2015年2016年2017年3月末房地产开发完成投资（亿元）房屋施工面积房屋竣工交房面积房屋销售面积年末土地储备面积平均销售价格实际销售额净利润4. 公司收益实现地域分布情况；5. 截至2016年底，公司土地储备明细：项目名称所在地区土地属性面积(万平方米)获得时间获得价格（亿元）土

28、地出让金缴纳情况12345678910 6. 2014-2016年已建成及在建项目情况2014-2016年已建成项目情况序号项目位置用途(住宅/商业)建筑面积(万平米)已售面积(万平米)销售收入(万元)已售均价12截至2016年底公司在建房地产项目情况序号项目位置用途(住宅/商业)建筑面积(万平米)投资总额（万元）到位资金（万元）预计收入（万元）127. 未来3年投资计划。根据重大经营项目或在建项目以及拟建项目情况，分年度分析投资额及其他资金需求。项目概况总投资资金筹措方案资金落实情况2017年2018年2019年贷款自筹合计8. 截至目前，公司及子公司（合并口径）银行授信情况。截至2016年底或最新公司的授信统计表授信银行授信额度（亿元）已使用数额（万元）未使用额度的性质（如流贷、项目贷款等）22