阳光生态旅游度假区特色街区项目建议书(上网).docx

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1、阳光生态旅游度假特色街区项目建议书义X市X X X旅游局XXX X年X月出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分 析，同事、挚友、家庭是主要形式。家庭团体中一般有老人 和小孩这两个特殊的市场群体。消费者对于乡村美丽的环境，轻松的氛围，有特色的彝 家风情特别看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的 风格产生旅游动机。(-)XX供应市场分析1、XX周边旅游供应空间结构及其游客流向分析目前XX市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离 乂乂市区较近的义*,乡村旅游资源的数量不多，也比较分 散，没有形成大规模的集中区域。2、现状分析XX城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目， 具有肯定

2、开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游 客。本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地 旅游产品的需求量较大，且重游率高。本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场 没有吸引力，也正在失去外地客源市场。本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普 遍较小，缺乏消遣项目。农家乐目前处于初级开发阶段，未 形成规模效应，主要集中于仁和区。产品分析一产品结构、服务模式单一，主要集中在吃、 住方面，游、娱、购产品单一。由于大多数“农家乐的服务相像，旅游的代替程度高， 旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同、长期不变，导致游 客随巡游次数的增多而满足程度降低，客源就会大量流失。 这就造就了

3、价格凹凸成为消费者选择的唯一条件的被动局 面，造成既没有自己的特色，又简洁被竞争者仿照的局面， 又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高 的经济效益。很多游客都认为，增加特色，不要一模一样是 现在最急需解决的问题。乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽视了 商务型游客市场的空缺。由于XX乡村旅游整体依旧处于初始阶段，无论是产品 档次、成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效 应，很难适应商务型游客市场的需求。三、近郊旅游市场发呈现状及趋势分析随着人们的休闲意识的增加、出游实力的提高，人们对 旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的变 更，总体上已从远距离的观光巡

4、游转向近距离的休闲游憩。 国内旅游已出现跨区域的远程观光巡游向近距离的休闲度 假转化的趋势，这是区域旅游发展阶段从初级单一的观光旅 游活动向较高级的集观光巡游、休闲和度假相结合进行整体 提升的表现。我国大规模的城郊旅游起先于20世纪80年 头后期，90年头中期实行的周末双休制度以及后来推行的 黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。从最近几年 双休日及黄金周旅游客源流一直看，国内旅游者舍远求近、 以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游（一般 一日游或二日游）起先向规模化发展。随着“广东人游广 东”、“广州人游广州”活动的策划推广以及该项富有创意 的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推

5、广，近程旅游休 闲活动让城市居民重新谛视和发觉了身边的优势资源，感受 到城郊旅游的种种乐趣。依据全国假日办近日发布的“十 一”黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报 来看，各地开展的“本地游”、“一日游或市郊游”等特别 火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快 速发展，城市郊区开发的主题公园、观光农业园、垂钓园、 自然巡游地、农家乐等项目成为旅游者最受宠爱的旅游产品 之一。北京、上海、广州、西安、武汉、成都等众多城市郊 区的旅游地开发活动特别活跃，呈现出近郊旅游发展良好的 开发前景。、旅游市场预料分期人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。由于距 离阻抗作用，区域内的总人

6、口与资源区之间，具有出游比例 的衰减规律。美国有关探讨表明，40英里半径为郊游区，占 出游率的60%； 125英里半径为周末景区，占出游率的30%, 超过125英里的旅游占10%o我国属于发展中国家，受可支 配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次 之，远地长线最少。尤其占城市居民肯定多数的工薪阶层， 一方面使其产生外出旅游愿望的缘由渐渐增多，另一方面可 供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距 离常驻地较近的旅游地去旅游。义义村区域最大的客源市场 是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与XX市现有市 场状况符合。同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看, X X村特色

7、街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引 力强，对区（省）外游客吸引力较弱，应把本地及省内市场 作为主要市场。参照XX市旅游发展规划以及相关国民经济规划， 项目将来10年内市场需求量大致为（表3-1）：表3-1项目20142020年游客量预料表年份2014201520162017201820192020游客量 （万人次）20232630343844第四章环境爱护一、项目对环境的影响项目建设在施工期会产生肯定的噪声污染和扬尘，同时 会排放肯定的废水、废气和建筑垃圾等。项目建成后产生的 污染主要为生活污水、生活垃圾等。二、环境爱护措施（一）施工期间环境爱护措施：1、施工期废气污染限制措施：施工期间

8、的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土 壤等固体废弃物应刚好清运，运输车辆要采纳防止散落和尘 土飞扬的措施；工地四周用围墙或防护围护，削减扬尘对环 境的影响；保持出入口的路面清洁、潮湿，以削减汽车车轮滚动引 起的扬尘，并尽量减缓行驶速度。加强施工人员的环保教化，提高其环保素养，提倡文明 施工。2、施工期噪声污染限制措施：执行建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)对各施 工阶段噪声限值的要求。合理支配作业时间，高噪声施工尽 可能支配在昼夜时段，如需夜间施工，须提前向环境爱护部 门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行。将施工现场的固定噪声声源，如搅拌机(车)、临时加工车 间、建筑料场等相

9、对集中，并尽可能避开居民区。工地四周 设立围护；固定运输车辆出入线路，尽量避开居民区。3、施工废水、建筑垃圾污染限制措施：施工期工地废弃物应指定地点堆放并刚好组织清运，以 避开大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。施工现场要 严格规定排水去向，或支配简易排水管道，严禁将污水遍地 横流；严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导 致四周地区积水内涝。4、施工期清洁生产与综合污染防治对策：用先进施工管理；采纳预制装配施工方案；采纳先进的 施工机械设备；采纳优质、环保型的工程材料。在施工时，主动采纳这5种对策，可将施工造成的影响削减并限定到较 小范围。通过上述有效的环境爱护措施，项目的建设不会对

10、环境 造成较大影响，项目投入运用后，对环境有肯定的影响，但 影响处于可控范围内。第五章项目概况一、设计原则与依据特色街区项目业态主要为特色餐饮、酒吧、茶吧、民族 特色文化产品经营、商务会议接待、乡村酒店等。以相对独 立的单体古民居建筑特色为主，按二至三层框架结构布局， 便于市场化运作，产权分割。（一）设计原则1、执行国家有关工程建设的法律、法规，执行国家级 地方现行有关标准和规范的要求。2、平安坚固原则：严格执行工程建设标准，将平安放 在首位，确保项目建设质量。3、功能合理原则：在满足生产生活和合理交通路途的 前提下，结合场地特点做到功能分区明晰，布局合理，管理 便利，并符合国家和地方政府有关

11、城市规划、环境爱护、平 安卫生、消防、节能、绿化等方面的规范和要求。强调布局 合理，人流、车流合理分开、公用线路和交通短捷、顺畅。4、防震减灾原则：建筑和环境应综合实行抗震、防火、 防洪、抗风雪和防雷击等防灾平安措施，确保人民平安，并 能结合城市防灾总体规划须要。5、以人为本原则：留意环境设计，创建一个舒相宜人 的生产、生活空间，并使整个项目建筑与四周环境融合协调, 形成景观与绿色构筑的区域，充分展示现代化企业形象和企 业的文化理念。6、因地制宜原则：充分利用地形、地貌、坡度等自然 环境资源。在总体规划前，应对全部场地进行细心调查，对 自然资源调查清晰，依据详细位置的地形特点，细心组织建 筑空

12、间，达到既削减土石方量，又统一考虑日照、通风、防 火、环境及道路、绿化等，并与自然地势起伏一样，有机融 入四周整体环境。7、可持续发展原则：统一考虑，为将来生产发展考虑 拓展的可能性。(二)设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、四川省旅游业发展十二五规划(2010-2015年)3、X X市城市发展的总体规划(20062025年)4、X X市旅游发展总体规划(20032020)5、XX市土地发展的总体规划(2006-2020年)6、XX市国民经济和社会发展“十二五”规划(20H 2015)7、XX市东区国民经济和社会发展“十二五”规戈D(20112015)8、XX市“十二五”旅游规划(2011

13、2015)9、旅游规划通则(GB/T189712003)10、民用建设设计通则GB50352-200511、旅游区(点)质量等级的划分与评定(GB/T17775 2003)12、四川省星级农家乐/乡村酒店旅游服务质量等级划分 与评定(DB51/T976-2009)13、城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-9714、旅游资源分类、调查与分类(GB/T189722003)15、其他国家、省、市关于旅游区规划的各项法律法规二、建设规模及内容表5-1建设规模状况表序号主要项目名 称占地面 积(亩)建筑面 积(m2)备注1商铺3038400含旅游商品展销、特 色餐饮、连锁超市等。2乡村酒店820600

14、3公共服务设 施45000含公厕、邮政、医疗 服务站、等。4景观绿化425道路、广场 等36含道路、停车场等。6总计12064000特色街区项目占地面积约120亩，建筑面积约64000平 方米，楼层平均3层，局部4层，其中：商铺为2层建筑, 商务会所和乡村酒店为4层建筑。特色街区项目主要含特色餐饮、商务会所、乡村酒店、 茶吧、连锁超市、旅游商品展销等。第六章 项目投资估算及资金筹措一、投资估算表6T 主要建设项目投资额估算表序号分项名称建筑面积 (m2)造价 (万元)项目内容1商铺384009600含特色餐饮、商务会所、 茶吧、连锁超市、旅游商 品展销2乡村旅游酒店206005150乡村旅游酒

15、店3公共服务设施50001250含公厕、邮政、医疗服 务站等。4基础设施项目占地约52000 m22600三坪塘整治、停车场、 绿化等室外配套设施5前期打算费2790拿规壁设计、地勘等前6前期土地朝费用占地约 120亩36007总 计24990二、项目管理模式统一对外招商，引进具备开发阅历公司对项目进行开发 建设，项目建成后，从解决村民长期生产生活出路动身，由 村上经合组织回购部分，回购面积限制在5000 m2-10000 m2 之间，剩余部分产权属投资商全部，为有效实现村民发展和 景区建设共融共赢，确保项目将来盈利，建议托付有经营管 理阅历的企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可实行 以下

16、方式进行：1、实行租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物 业进行经营，但必需符合相关业态并遵守、听从街区管理者 的统一管理。2、村上经合组织回购部分可按市场原则干脆返租给投 资商，由投资商统一托付有经营管理阅历的公司进行管理。3、由村上经合组织和项目投资商协商一样后，公开对 外招商，招入一家具备经营阅历的公司对项目进行统一管 理，双方依据持有物业的比例对收益进行分红。三、资金筹措项目筹资渠道和筹资方式主要为：采纳对外招商方式, 资金由投资商自筹。第七章 项目经济社会效益分析一、项目经济效益分析（一）收回投资方式该项目可采纳自主经营和房产销售两种方式收回项目投资。详细如下:第一章概述41.1

17、背景41.2 X X村状况51.3 阳光生态旅游度假特色街区状况5其次章 项目现状及区位关系62.1 项目区位72.2 地质地貌及气候条件7第三章 市场分析与需求预料83.1 客源市场流量现状分析83.2 X X市旅游市场分析83.3 近郊旅游目的地市场发呈现状及趋势分析113.4 旅游市场预料分析11第四章环境爱护124.1 项目对环境的影响124.2 环境爱护措施12第五章项目概况135.1 设计原则与依据135.2 建设规模及内容151措166.1 投资估算176.2 项目管理模式176.3 资金筹措17第七章 经济社会效益分析187.1 项目经济效益分析187.2 社会效益分析201、

18、自主经营方式。自主经营方式主要分为自主经营管 理和租赁物业两种方式。(1)自主经营管理。项目建成后，由投资商和义义村 经合组织共同托付有经营管理阅历的公司对项目进行经营 管理，扣除支付给管理公司肯定的管理费用和营业税等费用 后，通过取得的税后经营收入，逐步收回投资。(2)租赁物业。投资商和XX村经合组织共同将项目 租赁给有管理阅历的公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐 步收回投资。2、房产销售：销售给外地和本地投资者，干脆收回项 目部分投资，购买方可自己度假时运用，其他时间可将产权 托付管理方来经营，逐步收回投资成本。为有效实现XX村民发展和景区建设共融共赢，确保项 目可持续发展，使村民获得长期

19、收益，建议采纳自主经营方 式对项目进行管理经营。(-)经营效益分析1、自主经营(1)自主经营管理生产成本估算A.职工工资预料固定职工400人，人年均工资及福利27000元，年工资福利共计1080万元。B.行政办公及燃料动力费172. 8万元。C.维护费1252. 8万元X 1%=62. 64万元D.以上年均总成本1315. 44万元.收入估算项目收入主要指旅游接待收入：项目主要收入来源是住 宿、餐饮、消遣、购物及其他收入，特色街区项目的近期、 中期各年的旅游业总收入估算如表7-1所示。表7-1项目20142020年旅游业收入预料表年份2014201520162017201820192020游客

20、量（万 人次）20202630343844预料人均旅 游消费（元）120140170210260320550干脆旅游总 收入（万元）240028004420630088401216024200按初步建成（2014年）接待旅游人次估算，接待收入 2400万元。（2）物业租赁按租赁方式，投资商和XX村经合组织共同将项目租赁 给专业的、有管理阅历的公司进行经营，只收取租金，租金 暂按平均30元/面/月,面积约64000 m2,年收入约2304万 y L o2、房产销售结合房地产开发性质，对部分房产进行销售：项目投资 业主，将特色街区项目依据房地产开发模式，按均价6000 元/nV干脆出售，按销售面积

21、约41650 m2,干脆可收回投资 24990万元。（三）资金回收状况估算由于建议项目以自主经营为主要运作方式，因此只测算 自主经营方式的资金回收状况。1、自主经营管理（1）支出：项目建设投入：24990万元；其中：建成后, 第一年管理费用约：1315. 44万元；（2）收入：建成后第一年（2014年）旅游业收入：2400 万元。表7-2项目建成后每年营业收入预料表年份so 1年第2 年第3年第4 年第5年SO 6年7年游客量 （万人次）2023263034384460干脆旅游总收入 （万元）24002800442063008840121602420033000管理费用支出 （万元）13151

22、447159217501925211823302563营业收入 （万元）10851353282845496914100412187030437备注：（1）管理费用以第一年管理费为基础，按每年10%递增测算。项目以旅游资源为主要经营要素，再加上资金、劳动力 和管理者才能。尽管投入量不同，资金来源不一，经营利润 不同，但全部的资本均要生息，故设定利息率为7%,加上税 金、门票的资源构成、折旧、成本等，共占营收的2035%, 劳动力成本和管理费用在2843%之间，利润率在1545% 之间。综合考虑营业税、房产税、营业初期投入等因素，预料 项目建成后第67年可收回投资，且每年经营状况良好。2、租赁方式

23、按租赁方式，租赁给专业的经营公司经营，租金暂按平 均30元/nr/月，面积约64000 m2,年收入约2304万元，扣 除10%的税金和管理费，第一年纯收入约2073. 6万元，租金 每年按10%递增，预料项目建成后第9年可收回投资，投资 回报期（含建设期）1011年。表7-3项目20142020年租赁收入预料表年份隼e军f 年fff暨f租金 （万元）230425342788306733733711408244904939管理费 用支出 （万元）230253279307337371408449494营业收 入207422812509276030363340367440414445注：物业收入按

24、租期10年内不变测算。二、社会效益分析(-)有利于XX市近郊休闲旅游景区打造本项目是XX村的一部分，也是新村建设主要项目，该 项目的实施有利于妥当解决景区开发建设中村民安置以及 农村可持续发展等问题，促进XX村开发建设进程的稳步推 动。(-)有利于推动新农村建设目标的实现X义市东区国民经济和社会发展第十二个五年支配 要求依据推动城乡经济社会发展一体化要求，做好新农村建 设规划，推动辖区范围内各村村民集中居住区建设。本项目 的建设能够满足义X区域村民安置的要求，能够有效引导生 产要素流向农村，带动农村基础设施建设和生产发展，改善 农村发展环境和村容村貌；能够加快培育一批有文化、懂经 营、会管理的

25、新型农夫，从而整体带动农业生产水平、农夫 生活水平和乡风文明水平的提高，推动社会主义新农村建 设。(三)有利于促进农村生产发展发展休闲农业，尤其是发展城市周边的近郊休闲农业，可以实现城市自愿支持农村发展，吸引城市的资金及人才向农村流淌，且符合市场规律，真正的体现“城市反哺农村”的方针。农村经济发展，须要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。而旅游产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。同时，旅游业能推动农村乃至全国的经济结构调整和经济增长方式转变，提高农业的平均利润率，实现“生产发展”的目标。通过发展休闲农业，可以使 农村自食其力，靠自身力气得到发展，进而削减国家对农村 的扶持资

26、金。同时，当地农夫参加投资、经营旅游业，可增 加其可支配收入，实现“生活富裕”的目标。（四）有利于农村文明的发展休闲农业是服务产业、是文化产业。没有以游客为上帝 的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收 益。因此，发展休闲农业，必定在市场的引导下，在现实的 教化下，培育了农夫市场经济意识和服务顾客的文明。市场 是一所最好的学校，服务教化将农夫培育成文明卫生礼貌的 公民。发展休闲农业，大量的外来文化和先进思想带入农村, 可以快速提高农夫的文化水平，使农夫接受先进思想，实现 思想转变，实现“乡风文明”的目标。（五）有利于打造农村整齐环境休闲农业中的旅游休闲环境的打造，农家乐接待条件的

27、建设，都是最基础的内容；旅游对于环境卫生及整齐景观的 要求，将大大推动农村村容的变更，推动卫生条件的改善， 推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。最为重要的是， 旅游休闲要求，村庄面貌不是千村一面，二是各具特色；旅 游最求特性化、特色化、原生态文化基础、唯一性等等，都 形成了旅游村庄的独特面貌和村容，市打破目前新农村建设 中千村一面的最佳模式。可以说，发展休闲农业，有利于农 村乃至全国加快建设资源节约型、环境友好型社会，有利于 爱护资源和环境，促进农村科学规划和基础设施建设，实现“村容整治”的目标。（六）有利于农业功能拓展和农村产业结构调整休闲农业能够融合一、二、三产业，将农村从单一的食 品保

28、障功能向原料供应、就业增收、生态涵养、观光休闲、 文化传承等多功能拓展，带动农产品加工业、乡村旅游、服 务业、交通运输、人文创意等相关产业的发展，满足城乡居 民休闲消费须要，开拓了现代农业建设新途径。（七）有利于城乡一体化发展本项目以农业为空间，以农夫为主体，以城市居民为客 源，能够实现“大农业”与“大旅游”的有机结合，使得城 乡互为资源、互为市场、互为环境，必将在加快城乡经济文 化融合和三次产业联动发展，缩小城乡差别，加快城乡一体 化进程方面发挥重要作用。（八）有利于拉动经济增长，扩大就业范围拟建项目不仅干脆拉动当地建筑业、建材业发展，也带 动了运输业、金融业、服务业等30多个相关产业发展。

29、项 目建设所需的相关装饰材料能干脆带来材料行业的发展。同 时，也为从事建筑施工、餐饮、住宿服务行业等方面的人员 供应就业机会，扩大就业范围。对解决农村剩余劳动力，增 加农夫收入都具有重要作用。第八章风险分析一、风险评估阳光生态旅游度假特色街区项目的投资建设过程和营 运过程中，须要大量的资金投入，同时在项目建设完成后， 也会面临各种各样的风险。作为投资者，必需清晰投资项目 的风险所在，才能更好地进行投资决策与投资运作，在投资 和决策中对风险进行有效的限制，这样能够客观地分析项目 风险程度，大大削减投资失败的可能性。依据本建设项目的 特点，我们将项目投资建设过程中的风险分为五类：管理风 险、技术风

30、险、金融风险、项目建设施工操作风险、政策与 环境风险。(-)管理风险管理风险是指项目管理过程中由于管理等方面的变更， 如管理层决策失误、战略调整、工作制度、管理水同等管理 方面的因素给项目造成的风险。它与项目的组织、管理和实 施有着干脆的联系，对项目的损害较大。1、战略风险是指项目高层管理者的指导方针、战略思 想有误或不连贯等对项目所造成的不良后果。由于它是一种 方向性的失误或错误，因此这种风险对项目造成的影响是重 大的。该项目的战略定位符合XX市和大黑山旅游发展战略 的要求，战略风险不大。2、环境调查预料风险是指项目的环境调查不全面、不 精确，从而导致预料错误而给项目带来的风险。3、决策风险

31、是指项目的决策者，在作与项目有关的决 策时所犯错误给项目带来的损失。4、项目的规划与支配是项目正常实施的有力保障，假 如由于管理层对项目的规划或支配不周，同样可以给项目带来肯定的风险。5、实施限制风险是指在在项目实施过程中由于项目的 限制措施不到位、限制手段不得力等缘由给项目造成的风 险。（二）技术风险阳光生态旅游度假特色街区项目的建设须要很多种新 技术的引进，先进的技术并非能产生良好的经济效益，适用 技术的引进才是恰当的作法，我们对项目技术性的要求是先 进性、适用性和经济性三者有机统一。技术风险指项目投资 建设中所采纳的技术的先进性、适用性和经济性所带来的风 险。这些技术的风险构成了整个项目

32、开展中的技术风险。主 要考虑:技术实力、技术平台和技术生命周期三种重要的风 险。1、技术实力风险是指项目组织没有合适的专家来胜利 实施选择好的技术，结果通常是项目没有完成，或做出了完 全没有希望的且充溢干扰和其他问题的项目。2、技术平台风险是指在运用不合适的或者不足够的新 技术。消极地规避最新技术的风险的方法是不运用具有领先 地位的技术，而是等待这种类型的技术被其他人运用从而解 决问题。然而，由此又产生另一种相关的风险，就是机会风 险，从保守的观点看待风险，过多的领先性的创新有可能成 为项目的灾难，这样只有那些能够处理高风险的组织才能运 用好这个机会。3、技术生命周期。在一项技术处于其生命周期

33、末端时对它进行投资会造成大量的问题。而这些问题正是应当主动 行动以尽可能避开的。因此考虑技术面对的是生命周期的哪 一部分是特别重要的，其关键在于使问题或机会与适当的技 术相协作。（三）金融风险本项目投资较大，由于资金具有很大的时间价值和机会 成本，假如在资金投入后，金融市场出现意外的变动，就会 导致企业大量资金的积压和流失，给企业带来很大的风险。 在旅游建设项目中影响金融风险的因素包括以下方面：1、利率变动状况。在项目投资过程中，利率的变动会 对财务的折现产生影响。2、投资基准收益率变动状况。行业投资基准收益率的 标准干脆影响到项目的决策，假如项目开展后行业的基准收 益率发生波动，那么决策就会

34、受到影响。3、物价变动风险。从总投资额的构成可以看出，物价 指数是否平稳关系到各种费用价算精确与否，假如经济形势 波动很大，物价飞涨，决策者很难对总投资额做出精确估算, 其结果必定带来投资的巨大风险。4、营运过程中的财务风险。项目建成后现金流入是否 稳定，对项目投资收益将产生巨大影响，而营运中的现金流 入受到诸多因素的影响，只有通过对相关因素的变更状况分 析，才能做出有利的决策。5、融资风险。大型投资项目投资额巨大，资金筹措困 难是常常遇到的重大风险，假如建设和运行过程中出现资金第八章风险分析228.1 风险评估228.2 风险防范对策26第九章可行性探讨结论28问题，还有可能引发其他一系列风

35、险，所以分析和决策时必 需对这一问题充分重视。（四）项目建设施工操作风险施工操作风险，它是指项目实施某些环节过程中，由于 操作者自身专业技能、职业道德水平的限制所造成的风险。1、参加人员的娴熟程度。一般进行估算均是以典型的 工人或技术人员的娴熟程度为基础进行的。而实际工作中， 参加人员的娴熟程度有可能高于或低于平均水平，会对施工 进度会产生影响。2、行为责任风险。一般是指技术责任人员的行为责任 风险，主要来自三个方面：一是违反规定的责任义务，造成 工程上的损失；二是未能正常履行托付合同中规定的职责， 在工作中发生失职行为；三是由于主观上的随意行为造成损 失。3、职业道德风险。在项目建设过程中，

36、操作人员遇到 详细问题必需客观、公正，同时勇于担当对社会、对职业的 责任，在工程利益和社会公众利益相冲突时，优先听从社会 公众的利益；在自身利益和工程利益不一样时，必需以项目 的利益为重，假如不能遵守职业道德的约束，自私自利，敷 衍了事，回避问题，甚至为谋私利而损害项目利益，必定会 因此而面对相当大的风险。（五）政策与环境风险任何一个项目总是在肯定的政策与自然环境下进行的， 因此政策与环境风险对项目的影响也是显著的。它主要包括：国家宏观经济环境、政策法规、投资地的微观经济环境、 自然条件。这类风险有以下特征:客观存在性、不行限制性、 危害大、发生可能性小。由于政策风险是一种宏观上的风险, 它的

37、征兆较为明显。而环境风险一般状况下是不行预知的， 具有肯定的突发性。1、国家宏观经济环境。旅游产业具有肯定的派生性， 是其他生产方式的协助，因此项目的建设，必需以宏观经济 环境的状况为动身点，以旅游需求的数量以及游客需求市场 的容量等的变更来确定旅游项目的开展。2、政策法规。政策法规的变动会对项目的建设和营运 产生影响。对于目前开展的旅游项目我们应依据当前的状况 详细分析，目前我国大力激励旅游业的发展，各级政府出台 了包括免税、低价供应土地运用等实惠政策来激励旅游建设 项目的投资建设。3、投资的微观经济环境风险。投资环境是投资能否取 得胜利的关键因素之一，特殊是项目与当地环境产生各种各 样联系

38、，所以投资环境风险必需加以考虑。4、自然风险。自然风险指工程项目所在地区客观存在 的恶劣自然条件，项目建设期间可能碰上恶劣气候等等因素 可能给投资人构成的威逼，自然风险通常由自然资源条件、 气候、环境等导致。二、风险防范对策 经过风险评价，项目整体风险有分两种状况:第一种，整体风险超过可接受的水平；其次种，整体风险在可接受的范围之内。若是第一种，项目班子有两种选择：（1）当整体 风险超过评价基准很多时，马上停止，取消项目；（2）当整 体风险超过评价基准不多时，实行挽救措施。挽救措施又有 两种。第一，降低风险评价基准，对项目重新评价，看一看 风险评价基准降低后，项目是否可行；其次，变更项目的目

39、标和策略等。经过前面的风险综合评价，项目的整体风险水平在可接 受范围内，因此有必要再次进行风险分析，探讨风险防范的 策略，提高项目的运作效率和效益。此时进行的风险分析， 是一个由整体到局部的过程，建立在综合评价基础上，再对 局部风险进行更好的把握。（-）实施基于战略目标的全面风险管理本工程项目建成后，将成为X X市市区内较为重要的乡 村旅游示范点，可促进整个XX市旅游体系的形成，大大改 善XX村的旅游环境，提高XX市旅游资源的开发利用，促 进当地经济发展。在实施风险规划、规避策略选择、风险限 制时，都必需以此目标为动身点，它同时也是评价的最终依 据。该项目无论从时间方面还是从空间方面考虑，具有

40、实施 周期长，不确定性因素多、经济风险和技术风险大，因而所 面临的风险种类繁多，各种风险之间的相互关系错综困难。 由此可见，风险管理是一项综合性、全局性很强的管理工作, 从立项到完成后运行的整个周期中都必需重视风险管理，同 时还必需留意各类项目管理活动中风险的协调管理和集成 管理。(-)建立项目风险管理的组织该项目风险管理组织结构的最上层应当是项目经理。项 目经理应当负担起项目风险管理的全面责任。项目经理之下 可设一名风险管理专职人员，帮助项目经理组织和协调整个 项目管理班子的风险管理活动。至于项目风险分析人员，应 由有技术经济和计算机管理阅历的权威人士来担当。若无合 适人选，可以从项目系统外

41、部聘请专家。这种作法的优点是 简洁使风险分析做的公正、客观。无论何种状况，项目管理 班子都要参加风险分析过程，这样既可保证风险分析做得合 理，又能够了解问题的来龙去脉，对风险分析的结果做到心 中有数，并为以后的项目风险管理积累阅历。(三)严格成本管理，加大筹资力度项目的建设对X X市旅游行业和XX村经济发展作用 很大，但从前面的财务分析中，我们可以看出项目作为旅游 项目，前5年盈利实力较差。因此，不仅要严格限制成本， 必要时应增大资本金的比例。成本限制的最重要的工作是建 立成本结算和支付管理系统，严格按国家和地方的财税制度 与组织的项目成本结算方法开展项目的支付和结算工作；选 用正确的项目成本

42、误差分析法，如挣值分析法；依据优化决 策的方法选择和制定项目成本限制措施或项目成本变更方 案；必需建立全面记录和跟踪审计项目成本支付与变更状况 的系统和程序：建立一套项目成本管理的全面限制系统，特 殊是要建立一套项目成本监控与变更的授权系统和程序，同 时，要严格依据这套程序去开展成本限制与变更方面的跟踪审计，甚至包括运用询问机构开展外部审计。（四）谨慎对待技术风险，加强工程质量限制XX村地势凹凸起伏不平，施工难度大。所以，施工队 伍的选择应严格按国家规定的招投标程序，选择有先进设备 和类似施工阅历的队伍。质量限制方面，依据项目的质量目标、支配和指标要求 导出项目质量限制的上下限限制标准和误差限

43、制标准：对于 定期和不定期的项目质量绩效度量方案进行设计和实施，对 绩效度量报告的信度和效度进行检验；选用正确的误差分析 方法，开展相应的项目质量纠偏措施设计和优化，从而削减 和避开这方面的风险。（五）留意环境影晌，实现XX村国民经济可持续发展项目对周边区域环境的影响，主要有几个方面：对水土 流失的影响；对社会环境的影响；对自然绿地环境的影响； 对大气的影响。在方案设计过程中，尽量避开汽车的噪音、 尾气和道路粉尘对环境的影响；降低道路的平均纵坡，以削 减汽车噪音和废气的产生；利用有利地形，就势布设集疏运 线路途形，避开大开大挖和高填路基，减轻对自然的破坏； 设置完善的给排水设施。建设期间，留意

44、施工噪音、水土流 失、污水、尘土、废气带来的污染。项目建设前期托付有相 关资质单位，通过对本工程的环境影响特征的分析，科学地 进行环境影响评估，提出项目在实施期间和运营期间减缓环 境影响的对策和措施，以实现可持续发展。第九章可行性探讨结论本项目不仅具有肯定的财务效益和盈利实力；更重要的 是具有良好的宏观社会效益，该项目在经济上是完全可行 的。第一章概述一、背景为贯彻、深化、完善四川省X X市旅游发展总体规划、 XX市国民经济和社会发展“十二五”规划和XX市 “十二五”旅游规划，落实XX市人民政府关于加快推 动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导看法、 X X市人民政府关于大力推动旅游重大

45、项目开发建设的 看法，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅 游业发展，促进城乡统筹一体化建设，促进城市可持续发展, 对X X旅游度假区项目进行可行性探讨分析。项目位于义义市东区XX镇义义村一社，北接渡金线， 南连机场路，距市政府仅8公里，依托义义村地理、项目优 势，依据社会主义新农村建设和大力发展非农经济要求，结 合义X村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能的 特色街区，并作为村民将来非农经济主要支撑项目。二、XX村状况（一）区位、交通XX村位于四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的 最近点上以及“南方丝绸之路”的重要交通枢纽和商贸物 质集散地区域范围以内，北距XX市749公里，

46、南接XX市 351公里，有义义铁路纵贯XX市全境。（二）人口及经济发展水平XX村是东区XX镇的一个行政村，现有四个农业社: 大村社、北门社、冷水箸社、小坝塘社，有农户505多户, 总人口 1553人，其中少数民族人口 1320人，占全村人口的 85%,具有深厚的民族特色。X义村辖4个农业合作社，2010年人均纯收入为7730 元，同比增长15%。三、阳光生态旅游度假特色街区状况(-)项目选址及区位阳光生态旅游度假特色街区位于在东区X义镇X X村 一社，距市政府仅8公里，东临XX村村民集中居住区，西 临天寿湖，北临XX村主干道，项目占地面积约120亩，是 民俗风情度假区功能区内重要的民族风情体验区域。(-)项目定位在满足社会主义新农村发展趋势要求的同时，结合XX 村民集中居住区建设，依托当地的民族特色，结合商业业态 布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街 区打造成集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身的民族特 色2A级景区，吸引各地众多的游人前来感受具有独特民族 风情的乡村旅游。(三)主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号名 称单位数量1用地面积m280040