写字楼物业管理单位管理方案方案计划.docx

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1、-/写字楼物业治理方案写字楼物业治理效劳标准1 范围本标准规定了写字楼物业治理效劳活动中顾客效劳、房屋和设施设备运行维护效劳、写字楼秩序维护和安全效劳、 环境保洁效劳、绿化摆放与养护效劳、专项特约效劳等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业治理效劳活动。2 术语和定义本标准承受以下术语和定义：2.1 写字楼为商务、办公活动供给空间的建筑及附属设施、设备和场地。2.2 物业治理物业产权人通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业依据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2.3 物业治理承接验收以保证写字楼物业治理

2、效劳正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。2.4 顾客承受写字楼物业治理效劳的组织或个人。 例如：物业产权人、使用人及其他相关方。2.5 专项特约效劳写字楼物业治理机构在物业治理效劳合同商定的效劳内容之外，供给为满足顾客共性需求的效劳。2.6 突发性公共大事在写字楼物业治理范围内发生的自然灾难包括气象灾难，地震灾难，地质灾难，生物灾难等、事故灾难包 括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏大事、公共卫生大事包 括传染病疫情，群体性不明缘由疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严峻影响公众安康和生命安全的事 件和社会安全大事包括

3、恐惊攻击大事，经济安全大事，涉外突发大事和群体性大事等。3 根本要求3.1 写字楼物业治理企业的资质要求从事写字楼治理的物业治理企业应具有相应的资质，符合建设部物业治理企业资质治理试行方法的要求。3.2 物业治理承接验收3.2.1 物业治理企业应依据相关规定，与业主方进展物业治理承接验收；3.2.2 物业治理承接验收的条件应符合成都市物业治理承接验收指导意见的规定；3.2.3 移交的物业资料记录清楚，签订了承接验收协议，对遗留问题的处理进展了商定；3.2.4 完成了承接验收备案。3.3 治理机构与人力资源配置要求3.3.1 物业治理企业应依据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的商定，设置相应的

4、治理机构，配备适当的写 字楼物业治理效劳人员；3.3.2 治理人员应取得物业治理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业 技能资格证书。3.3.3 从业人员承受过相关专业技能的培训，把握写字楼物业治理根本法律、法规和政策，生疏物业的根本状况， 能正确使用相关专用设施设备。3.3.4 治理效劳人员着装统一、标准，佩戴标识，文明用语，举止端庄，效劳主动、热忱。3.5 治理效劳要求3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业治理效劳方案，有较为完整的治理效劳制度和作业标准，并认真执行；3.5.2 房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；3.5.3 写字楼物业治理区域内的环境、

5、秩序符合合同商定的标准；3.5.4 实行了“三公开”公开收费标准、公开效劳内容和标准、公开办事流程；3.5.5 公示 24 小时效劳 ；3.5.6 有效劳受理、投诉、回访处理程序；3.5.7 治理效劳中的相关作业记录完整，可追溯。3.6 档案治理3.6.1 写字楼物业治理档案健全，有专人保管，查阅便利。3.6.2 有较完善的写字楼物业治理档案制度，档案内容至少应包括：3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案；3.6.2.2 设备台帐和治理修理档案；3.6.2.3 顾客资料档案；3.6.2.4 物业效劳日常治理档案。3.7 财务治理3.7.1 建立健全财务治理制度，对物业治理费和其它费用的收支

6、进展财务治理，运作标准，账目清楚。对于顾客报 修、超时空调、特约效劳等费用须单独结算的应准确计算；3.7.2 物业治理费、能消耗、通讯费、杂费、特约效劳收费、车库治理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式 严格依据公开的收费制度进展合同另有商定除外，收费应操作标准；3.7.3 实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳 资金的收支状况。3.8 顾客满足度3.8.1 写字楼物业治理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业效劳的满足度不低于合同商定标准；3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；3.8.3 对调查结果进展分析

7、，有改进措施。3.9 专项特约效劳写字楼物业治理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项效劳需求，开展专项特约效劳。3.10 节能治理写字楼物业治理机构应依据物业的实际状况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能治理方案，并认真执行。3.11 突发性公共大事处理写字楼物业治理机构应对治理效劳过程中可能消灭的设施设备故障、自然灾难、事故灾难、公共卫生大事和社会 安全大事等突发性公共大事建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径准时报告顾客和 有关部门，并实行相应措施。4 顾客效劳4.1 接待效劳有条件的写字楼物业治理应设置总效劳台。为物业使用人供给询问、效劳受理、投诉

8、接待等效劳；同时为外 来的办事人员供给询问、引导等效劳；不具备设置总效劳台条件的写字楼，物业治理机构应设置效劳窗口，受理物业使用人的询问、报修、特约服 务申请和投诉。4.1.1 入驻、退租效劳顾客需入驻和退租时，应按规定的程序准时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，准时建档、归档。4.1.2 报修接待效劳顾客报修时，应准时受理，并在规定的时间内到场，小修工程当天完成预约除外。修理完成后应进展回访。4.2 邮件、报刊杂志收发效劳4.2.1 正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应进展登记；4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应请收件人签收；4.2.

9、3 每日 10：00 前节假日除外应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须准时传递的邮件，应在收到邮件后的 2 小时内送达或通知收件人收件人因故不能按时接收的应做好相关记录；4.2.4 顾客迁离本物业后，应为顾客供给一个月的邮件保管效劳，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件， 要退回邮局。4.3 装修治理效劳4.3.1 制订装修治理制度，告知顾客装修治理的流程、留意事项和制止行为；4.3.2 签订装修治理效劳协议，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；4.3.3 建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收装修过程中所涉及的公共设施设备资料。4.4 投诉处理4.4.

10、1 写字楼物业治理 机构直承受理的投诉，应核实状况，准时处理并回复投诉者。属于物业治理责任的，应向顾客赔礼并准时订正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业治理机构与投诉者无法协商解决的，应 上报物业治理企业或上级主管部门处理；4.4.2 写字楼物业治理机构直承受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后照实反映情 况或上报书面材料，帮助上级部门做好相应工作；4.4.4 向公安机关报案的投诉，应帮助公安部门处理；4.4.5 涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；4.4.6 受理

11、、处置顾客投诉应做好记录。4.5 专项特约效劳受理对顾客提出的专项特约效劳要求，应在24 小时内回复；在物业治理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告知缘由。5 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护效劳5.1 房屋共用部位维护治理5.1.1 建立房屋使用、修理档案，检查房屋使用状况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的标准、政策、 法规；5.1.2 墙外表粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平坦不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与 原墙面色差、材质全都；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋 面防水层觉察有气鼓、碎裂或隔热

12、板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；5.1.3 对房屋共用部位进展日常治理和修理养护，修理养护记录完整；5.1.4 依据房屋实际使用状况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；5.1.5 觉察问题准时向房屋产权人报告，属于小修范围的，准时组织修复；属于大、中修范围的，准时提出方案或 建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急状况时，应实行必要的应急措施。5.2 装修治理5.2.1 执行住宅室内装饰装修治理方法、住宅装饰装修验收标准、成都市城市房屋装修构造安全治理规定 等相关规定；5.2.2 依据装修治理效劳协议商定的时限，准时审核、回复装修人的装修申报；5.2.3 每日巡查装

13、修施工现场，觉察违反装修治理制度的行为、现象应准时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和 有关部门报告。5.3 共用设施设备日常运行、维护效劳5.3.1 变配电系统5.3.1.1 高压电气设备至少每二年进展一次安全测试，油浸式变压器每年进展一次安全测试，留存高压电气测试合 格报告；5.3.1.2 低压配电设备每年至少一次全面停电检修；5.3.1.3 依据规定周期对变配电设施设备进展检查、维护、清洁，并做好记录；5.3.1.4 凹凸压配电柜运行正常、操作灵敏，仪表显示准确；5.3.1.5 变压器运行正常，通风降温设备牢靠，温度显示准确；5.3.1.6 直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作

14、要求，至少每年进展一次充、放电试验；5.3.1.7 功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；5.3.1.8 制定突发大事应急处理程序和临时用电治理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；5.3.1.9 制定配电室人员出入治理制度，配电室实行封闭治理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；5.3.1.10 高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。5.3.2 应急供电系统5.3.2.1 每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；5.3.2.2 制定

15、发电机组治理规程，常备不低于4 小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；5.3.2.3 每月启动发电机组试机 30 分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；5.3.2.4 每运行 250 小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；5.3.2.5 发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30 分钟内向重点设备、区域供电；5.3.2.6 应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90 分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；5.3.2.7 定期对应急照明柜进展检查、维护、清洁，每月进展一次切换试验，每年进展一次蓄电池组充、放电试验；5.3.2.8 制定双电

16、源切换操作程序，做好备用电源切换预备，发生停电时30 分钟内恢复供电。5.3.3 给排水系统5.3.3.1 每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内 的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠井。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准 确，无跑、冒、滴、漏现象；5.3.3.2 生活水泵、管道、阀门定期进展维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠井定期疏通清 掏；排水畅通无堵塞；5.3.3.3 生活水箱池检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；5.3.3.4 雨、污水分别，不得混排，污水排放到达DB51/

17、190-93四川省水污染物排放标准；5.3.3.5 制定水质治理制度，供水治理符合城市供水水质治理规定、生活饮用水卫生监视治理方法；5.3.3.6 二次供水需办理二次供水卫生许可证、供水治理人员持安康证上岗；5.3.3.7 二次供水水箱池每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验， 取得水质检测合格报告；5.3.3.8 制定停水、爆管等应急处理程序，打算停水按规定提前通知顾客；5.3.3.9 计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；5.3.3.10 未经水行政主管部门许可，不得擅自实行地下水或直接从江河取水。5.3.4 空调系统5.3.4.1 设备工作正常、安

18、全装置有效；5.3.4.2 定期巡查设备运行状态并记录运行参数；5.3.4.3 每月检查空调主机，测试运行把握和安全把握功能，分析运行数据；5.3.4.4 定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；5.3.4.5 定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进展一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、根底紧固、除锈刷漆等 维护保养；5.3.4.6 定期对空气处理单元、风处理单元、风机盘管、滤网、加除湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀 水箱、集水器分水器、风机表冷器进展检查、清洗和保养；5.3.4.7 定期对空调系统电源柜、把握柜进展检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的

19、用电安全；5.3.4.8 管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；5.3.4.9 定期对空调循环水进展水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；5.3.4.10 依据实际状况进展风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；5.3.4.11 压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；5.3.4.12 按国家相关要求严格把握温度范围，夏季室内温度 2226，冬季室内温度 1822，定期对空调系统设施设备进展能耗水、电、煤气、燃油等统计和分析，做好节能工作。5.3.4.13 在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后

20、又重投入运行时，必需对系统全部设施设 备如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、风系统等的管件、阀门、电气把握、隔热保温等进展严格细致的 检查、清洗、测试和调整，确定正常前方能投入运行。5.3.5 锅炉系统写字楼物业治理方案5.3.5.1 蒸汽锅炉每年由专业检测机构对锅炉设备进展一次安全检测，并对锅炉电机局部及程序把握器性能、锅炉排放烟气进展检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护：每年对锅炉及附属设备进展一次全面二级保养；按规定更换油气喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、 检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进展修清洗；对锅筒内部进展检查并除垢；每半年对蒸汽压力表进展一次校验

21、；对炉膛清灰；每季度对锅炉及附属设备进展一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进展安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟 管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；每月对油气管路过滤器进展一次清洗，对安全连锁装置安全性能试验一次；检测水质的硬度，应不大于 3 毫克/升；锅炉安全附件及仪表齐全，动作牢靠；在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；蒸汽减压站输出压力波动在 20之内。各种证书齐备，操作人员持证上岗。5.3.5.2 热水锅炉定期对温控仪进展检测；附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。5.3.6

22、 电梯、自动扶梯5.3.6.1 电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内干净无污染；5.3.6.2 依据温度状况开启轿厢风扇；5.3.6.3 警铃或其它救助设备功能完备，称重装置牢靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无特别；5.3.6.4 自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；5.3.6.5 应由 A 级专业资质的电梯、自动扶梯修理保养单位进展维护保养，经技术监视局检测并获得安全检验合格证，在有效期内运行；5.3.6.7 设专职人员对电梯维护保养进展监视，对电梯运行进展治理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；5.3.6.8 至少保障一台电梯 24

23、小时运行；5.3.6.9 电梯发生一般性故障，专业修理保养人员应在 1 小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大大事时， 写字楼物业治理专职人员应准时应急处理，专业修理保养人员应在30 分钟内到达现场进展抢修；5.3.6.10 电梯机房实行封闭治理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐 全，并挂于惹眼便利处。5.3.7 消防系统5.3.7.1 当被检测探测器响应参数到达预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器确实认灯；5.3.7.2 操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；5.3.7.3 火灾时应能将火灾疏散层的扬声

24、器和播送背景音响系统强制转入火灾应急播送状态，并把握在选定的楼层内；5.3.7.4 报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；5.3.7.5 故障报警：当把握器和火灾探测器、把握器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出 故障部位；5.3.7.6 火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当马上显示火灾报警信号；显示故 障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；5.3.7.7 电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主 电源状态；5.3.7.8 火灾确认后，发出把

25、握信号，强制电梯全部停于首层，并承受其反响信号。消防电梯联动迫降后可进展人 工操作，其功能、信号均应当正常；5.3.7.9 火灾确认后，应当把握相应部位的正压风机和排烟风机启动，承受其反响信号并显示其状态；5.3.7.10 火灾确认后，发出把握信号，将着火层防烟风阀、排烟阀翻开，承受其反响信号并显示其状态；5.3.7.11 确认火灾后，把握室应能把握有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，承受其反响信号并显示其状态；5.3.7.12 火灾确认后，应当释放全部门禁装置，保证疏散门的畅通；5.3.7.13 消防对讲 应语音清楚无干扰；5.3.7.14 自动喷淋系统有水流淌时，其水流指示器应显示、压力开

26、关应动作、水力警铃应发出报警铃声；5.3.7.15 安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90 分钟以上的照明时间；5.3.7.16 消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；5.3.7.17 联动把握台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3；5.3.7.18 消防泵每月启动一次，每年保养一次；5.3.7.19 消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；5.3.7.20 控测器至少每三年进展一次清洗除尘；5.3.7.21 消防管道、阀门至少每二年进展一次除锈刷漆；5.3.7.22 保证消防用水的根本贮存，确保火灾险情时的应急灭火用水；5.3.7.23 消

27、防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进展维护保养；5.3.7.24 工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；5.3.7.25 消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；5.3.7.26 发生一般性故障，专业修理保养人员应在1 小时内到达现场修理；发生重大故障时，物业治理专职人员应准时实行相应措施应急处理，专业修理保养人员应在30 分钟内到达现场进展抢修；5.3.7.27 监视专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设 备，全年掩盖全部系统设备；5.3.7.28 协作专业消防公司制定消防设备年度保养打算，并监视完成状况；5.3.7.29 制定消

28、防应急预案，每年进展一次消防火灾演练。5.3.8 安全防范系统5.3.8.1 系统设置时间、日期准确，摄像机编号有规律性；5.3.8.2 矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；5.3.8.3 传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进展屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应全都；5.3.8.4 录像机工作正常，显示准确、干净；5.3.8.5 录入资料应保持 7 天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特别要求的参照相关规定；5.3.8.6 摄像机安装结实，位置正确，工作正常、干净，室外摄像机应留意防水、防尘、密封及散热，并应满足室 外最低照度要求；5.3.8.7 画面分割器工作正常、干净；5.3.

29、8.8 监视器工作正常、图像清楚、颜色良好、干净；5.3.8.9 多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应准时响应；5.3.8.10 红外双鉴探测器、玻璃裂开探测器、周界报警装置应安装结实，灵敏牢靠，准时反响报警信息；5.3.8.11 每季度对UPS 电源进展一次完全代载放电，并充电检测；5.3.8.12 修理保养工作由专职人员进展，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；5.3.8.13 设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；5.3.8.14 制定应急处理程序，消灭重大安全隐患时应实行必要补救措施；5.3.8.15 每年由物业公司组织相关专业人员对安全防

30、范系统进展一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患 等状况进展限期整改。5.3.9 楼控系统5.3.9.1 效劳器及UPS 工作正常、通讯正常；5.3.9.2 工作站工作正常、通讯正常、干净；5.3.9.3 传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；5.3.9.4 执行调整器工作正常，状态及反响信息准确；5.3.9.5 直接数字把握器工作正常，输出信号正确，通讯正常、干净、线路整齐；5.3.9.6 末端设备工作正常，线路无损，安装结实；5.3.9.7 执行计算机权限治理规定，不得私自转变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；5.3.9.8 制定应急处理程序，定期对计算机系统数据

31、进展备份；5.3.9.9 每年对仪器仪表、传感器进展校对；5.3.9.10 建立机房治理制度，把握室机房实行封闭治理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。5.3.10 网络通讯5.3.10.1 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、干净、线路整齐；5.3.10.2 维护终端工作正常、干净；5.3.10.3 工作电源及UPS 工作正常，设备干净，显示仪表无损；5.3.10.4 配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；5.3.10.5 光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；5.3.10.6 插座模块安装完好，线路畅通，外表干净；5.3.10.7 建立授权机制、访问把握、加密与解密相关治理制

32、度；5.3.10.8 专人监控关键设备：文件效劳器、数据库效劳器、打印效劳器、交换机等；5.3.10.9 病毒预防：从治理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；5.3.10.10 实时对效劳器数据进展文件备份；5.3.10.11 计算机工程师应用相关软件定期对Web Server，Datebase Server，Mail/FTP 等Server 进展观测，觉察故障准时记录，并通知相关部门修理。5.3.11 门禁系统5.3.11.1 效劳器及UPS 工作正常、通讯正常；5.3.11.2 工作站工作正常、通讯正常、干净；5.3.11.3 读卡器指示灯完好、工作正常；5.3.11.4 电子门锁工作正

33、常；5.3.11.5 门磁开关工作正常，灵敏有效；5.3.11.6 建立系统权限治理规定，不得任凭更改系统设置；5.3.11.7 作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；5.3.11.8 每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进展检测。5.3.12 有线及卫星电视5.3.12.1 卫星天线安装结实，外观干净；5.3.12.2 放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、干净；5.3.12.3 光纤收发机、放大器、安排器工作正常，线路衰减小；5.3.12.4 传输线路正常，图像清楚；5.3.12.5 每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。5.3.13 播送与背景音乐系统5.3.

34、13.1 节目源设备工作正常；5.3.13.2 信号放大及处理设备工作正常、干净，音量及音响调控效果完好；5.3.13.3 扬声器等末端设备工作正常、干净，音质保持清楚；5.3.13.4 背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；5.3.13.5 每季度检测传输电压；5.3.13.6 每半年进展一次全面检查与调试。5.3.14 数字会议系统5.3.14.1 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；5.3.14.2 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；5.3.14.3 每半年进展一次全面检查与调试。5.3.15 停车场治理系统5.3.15.1 效劳器及UPS 工作正常、通讯正常；

35、5.3.15.2 工作站工作正常、通讯正常、干净；5.3.15.3 出入口机工作正常，通讯正常；5.3.15.4 区域及车场车位计数显示器工作正常、干净，数据准确；5.3.15.5 图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清楚，信息相对应准时存入、读出数据库；5.3.15.6 电动道闸工作正常、干净，反响灵敏；5.3.15.7 车辆检测器工作正常；5.3.15.8 执行计算机权限治理规定，不得私自转变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；5.3.15.9 每月对车位进展一次系统数据和现场实际状况的校对，并准时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费 数据；5.3.15.

36、10 定期备份系统软件及数据。5.3.16 公共照明系统5.3.16.1 制定公共照明节能治理制度，照度符合GB500342023建筑照明设计标准；5.3.16.2 每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、荣耀照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98以上，如有缺损准时更换；5.3.16.3 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题准时处理，保证设备正常运行和安全用电。5.3.17 避雷系统5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进展检测，留存检测合格报告，同时发动和组织写字楼内的 使用人对重要设施设备进展防雷检测；5.3.17.2 保持避雷系统完整性，不得擅自撤除、迁

37、改避雷设施；5.3.17.3 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进展全面检查， 有问题准时解决；5.3.17.4 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进展检查，每月对变配电设备接地装置、避 雷器进展检查，保证全部机电设备、配电柜箱、管道、金属构架物接地良好；5.3.17.5 成都地区写字楼建筑物无特别计设要求状况下接地电阻标准： 3 类建筑接地电阻：102 类建筑接地电阻：4计算机房接地电阻：4。5.3.18 高空作业设备5.3.18.1 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；5.3.18.2 设

38、备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；5.3.18.3 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态确实认；5.3.18.4 吊篮运行平稳，无倾斜；5.3.18.5 设备各仪表指示准确，各类开关动作灵敏；通讯设备正常；5.3.18.6 在运行中，不得任凭卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；5.3.18.7 设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进展治理、记录；5.3.18.8 应定期对设备系统进展检查及保养，对提升系统进展全面测试。去除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其 他物质因素。5.3.19 测量计量装置5

39、.3.19.1 测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；5.3.19.2 电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析把握；5.3.19.3 测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行供给证据资料；5.3.19.4 建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。5.3.20 标识系统5.3.20.1 办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等；5.3.20.2 办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设

40、置警示性标识；5.3.20.3 应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；5.3.20.4 配置并在适当时使用“修理进展中”、“留神地滑”等临时性效劳状态标识；5.3.20.5 标识的图形符号应符合GB/T 10001.1标志用公共信息图形符号第 1 局部：通用符号标准的要求。消防与安全标识应符合 GB2894安全标志、GB 13495消防安全标志的要求。各类标识的格式应统一，悬挂摆放 应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字标准。6 秩序维护与安全效劳6.1 门卫6.1.1 主出入口 24 小时值班，举止文明、态度和气，用语标准、礼仪标准，按时到岗，坚守岗位不脱岗；6.1.2 保

41、持个人仪表干净、门岗四周环境清洁，留意观看人员进出状况，觉察疑点应当准时询问，劝阻小商小贩不 要在写字楼物业治理区域内乱设摊点；6.1.3 对进出写字楼物业治理区域的各类车辆进展有效疏导，保持出入口的畅通；6.1.4 对外来人员施工、送货、参观等实行进出治理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写 字楼的人员应进展具体登记；6.1.5 对物品进出实施分类治理，大件物品进出应进展审验，拒绝危急物品进入。6.2 巡逻6.2.1 科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，觉察违法、违章行为应准时制止；6.2.2 按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排解各种担忧全因素

42、；觉察疑点应追查缘由，同时通知有 关部门；6.2.3 巡察中觉察特别状况，应马上通知有关部门并在现场实行必要措施，随时预备启动相应的应急预案；6.2.4 收到中心监控室发出的指令后，巡逻人员应准时到达，并实行相应措施；6.2.5 对写字楼物业治理区域内设置的消火栓箱、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进展巡查， 觉察缺失，损坏或不能正常使用等状况，应准时报告并记录。6.3 安全监控6.3.1 监控设施应 24 小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；6.3.2 监控中心收到火情、险情及其他特别状况报警信号后，应准时报警，并通知相关人员准时赶到现场进展处

43、理；6.3.3 监控的录入资料应至少保持 7 天，有特别要求的参照相关规定或行业标准执行；6.3.4 保持治安 畅通，接听准时铃响三声内应接听。6.4 交通和车辆停放治理6.4.1 依据实际状况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；6.4.2 车辆治理人员应对进出的各类车辆进展治理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；假设对进出车辆 有疑问，应向驾驶员敬礼后再进展询问；6.4.3 收费治理的车库应 24 小时有专人治理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；6.4.4 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌

44、，照明、消防器械配置齐全；6.4.5 非机动车应定点停放。6.5 安全治理6.5.1 消防安全治理6.5.1.1 应建立健全消防治理制度，建立消防责任制；6.5.1.2 楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；6.5.1.3 定期对消防设备设施进展巡察、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器 材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记 录具体，如觉察消防器材有特别状况，应准时予以调换或报修；6.5.1.4 制订火险应急预案，定期进展消防宣传和消防演习；6.5.1.5 对易燃易爆品设专人专区治理。6.5.2 安全生产及灾难预防6.5.2.1 建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气学问。如遇暴雨或其他灾难性天气时，应采 取以下应急措施：对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风力气进展检查和加固；对集水井水泵运转状况进展检查，保证正常排涝；对排水系统进展检查疏通，去除杂物，确保排水畅通；准时预备必要的抢险物资，安排值班人员进展巡查。6.5.5