07-机电工程管理制度.docx

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1、第七章机电工程管理制度一、服务中心机电工程部组织架构二、机电维修部岗位职责1 .机电维修主管工作职责1.1 对小区的机电设施设备的安全运行和工程维护维修的管理 目标负责。1.2 组织制定、补充、修定设备维护与维修的各项规章制度。1.3 负责公司工程维修事务及技术的组织、指导和管理工作。1.4 组织拟定设备管理、操作、维护的各种程叙文件和技术标准， 并组织执行。1.5 制定所管辖系统设备月度、年度维修保养计划和备件计划， 报送服务中心经理审定。1.6 负责制定住宅小区各项工程改造、设备更新方案及预算，报 送公司审批执行。1.7 负责维修、保养计划的实施，以及对维修、设备的保养验收 及安全运行管理

2、工作，发现隐患及时处理。做到“三干净”（设备干净、 机房干净、工作场地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏321做好消防安全防范措施，如安全栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。3.2.2 做好公共场地的保护措施，半维修工具或者维修材料放在 旧报纸或者抹布上，避免对公共场地造成损坏。3.2.3 维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位络，如实用 户出入必须主动礼让用户。324维修结束后，即将清理维修现象，及时撤掉告示牌。七、维修工作规程1 .职责1.1 机电维修人员负责辖区内小型公共设施（设备）的日常维护与 修理，对突发性或者重大性事件导致的设备（设施）故障修理。若无 法修复时，应及时通知主管

3、；大型、专业的公共设施（设备）则外聘 专业养护公司按国家有关行业标准进行养护与维修。1.2 机电部主管负责各类维修项目人员的安排、指导及抽查工作 情况；同时负责对服务中心工作单的查阅及审核。2 .工作规程2.1 维修工负责对责任区域内的设备（设施）损坏及普通故障进 行修理或者更换工作。22机电部在接到服务中心工作单后，主管须落实安排维修工 进行查看处理，并在维修人员完成任务后确认处理结果。2.3 因维修需要停用设备的，应提前24小时通知受影响住户；设 备发生突发性故障，需抢修而未及时通知住户的，应在维修结束后24 小时内向用户做出解释。2.4 维修项目完成后，须清点工具，清理干净现场环境。2.

4、5 公共设施的外委改造、更新、维修，由机电主管填写工程 维修请款单报服务中心经理批准后方可进行施工。2.6 对外委托维修项目，按照已签订的合同要求组织维修，机电主管检查确认维修结果，报服务中心经理审查。2.7 普通性维修由机电维修员处理完成，机电主管确认处理结果， 填写服务中心工作单（回单），通知服务中心核销记录。2.8 重大设备（设施）维修后，由机电部维修工将维修结果记录 在设备维修保养记录表，由主管核查无误后上报经理审阅。2.9 机电维修工发现重大设备故障应当即时向机电主管汇报，由 主管制定维修方案，并组织维修处理，完成处理后填写重大维修工 程项目单上报服务中心经理审核。2.10 当公共设

5、施设备改造、更新、维修保养或者停电、停水和 对住户造成生活影响的，机电工程部组织施工前，提前24小时通知 服务中心通知向受影响住户；维修完成后，填写设备维修保养记录表， 由主管核查无误后上报经理审阅；相关资料存档。八、发机电房管理制度1 .目的保证发机电在市网停电时能自动和运行。2 .合用范围各管理区域发机电房的管理。3 .管理规定3.1 发机电房门平时应上锁，钥匙由指定机电维修员管理，未经 部门领导批准，非工作人员严禁入内。3.2 机电维修员必须熟悉发机电的基本性能和操作方法，发机电 运行时，应作时常性的巡视检查。3.3 平时应时常检查发机电的机油油位、冷却水水位是否合乎要 求，柴油箱中的储

6、备油量应保持能满足发机电带负荷运行8小时用油 量，蓄电池电压是否正常。3.4 发机电半月空载运行一次，运行时间不大于15分钟，平时 应将发机电谿于自动启动状态。3.5 发机电一旦启动运行，当班人员即将前往机房观察，启动送 风机，检查发机电各仪表指示是否正常。3.6 严格执行发机电定期保养制度，做好发机电运行记录和保养 记录。3.7 定期清扫发机电房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水 现象应及时处理。3.8 加强防火、消防管理意识，确保发机电房消防设施完好齐备。九、停水处理规程1 .目的为对停水事故的管理，制定本规程。2 .合用范围公司所属各管理区域内。3 .处理规程3.1 计划停水处理程序1

7、.1.1 影响其他用户（商铺）的户内，可自行停水，需服务中 心协助的，应填写停水申请单，服务中心应予以协助。1.1.2 影响其他用户（商铺）的停水，由申请人向服务中心提出申 请，填写停水申请单，服务中心再征求其他主要用户（商铺）意 见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住 宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围罗大时应出示公告，并将情况 报告公司主管领导。1.1.3 因保养、维修等计划停水，由服务中心负责安排停水时间， 停水方案报公司允许后，通知到有关用户（商铺），并报告公司主管 领导。1.1.4 计划停水通知应提前24小时发布。3.2意外停水处理程序3.2.1 发生意外停水时，

8、服务中心应在15分钟内确定是网内（管理 范围内）停水，还是网外（市网）停水，即将报告公司主管领导。3.2.2 服务中心机电维修部负责网内意外停水的处理，尽快恢复 供水。323机电维修部负责了解停水的原因，并向服务中心经理、公 司主管领导报告。3.2.4 服务中心负责在乎外停水发生后12小时内向有关用户（商铺） 解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（商铺）进行电 话解释。3.2.5 意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记。十、停电处理程序1 .目的为对停电事故的管理，制定本规程。2 .合用范围公司所属各管理区域内。3 .处理规程3.1 计划停电处理程序3.1.1 不影响其他用户（商铺）

9、的户内停电，可自行停电。需服 务中心协助的，应填写停电申请单3.1.2 影响其他用户（商铺）的停电，由申请人向服务中心提出申 请，填写停电申请单，服务中心再征求其他主要用户（商铺）意 见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住 宅则张贴通知到有关楼栋），停水范围罗大时应出示公告，并将情况 报告公司主管领导。3.1.3 因保养、维修等计划停电，由服务中心负责安排停电时间， 停电方案报公司允许后，通知到有关用户（商铺），并报告公司主管 领导。3.1.4 计划停电通知应提前24小时发布。3.2 意外停电处理程序3.2.1 发生意外停电时，服务中心应在15分钟内确定是网内（管理 范围内

10、）停电，还是网外（市网）停电，即将报告公司主管领导。3.2.2 服务中心机电维修部负责网内意外停电的处理，尽快恢复 供电。323机电维修部负责了解停电的原因，并向服务中心经理、公 司主管领导报告。3.2.4 服务中心负责在乎外停电发生后12小时内向有关用户（商铺） 解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（商铺）进行电 话解释。325意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。十一、停、转电处理程序1 .目的为规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同 时保障安全，特制定本程序。2 .合用范围计划停电或者特殊停电时的处理及转电程序3 .处理程序3.1 由一零花电部门的原因造成蓦地

11、停电，备用柴油机组即将 自动投入，供民给消防系统和公共照明系统。值班人员要及时问询供 电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。3.2 供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的 高压维护等，在接到供电部门的通知后，即将向受影响的区域范围 的用户（商铺）公示停电通知，并由主管安排人员跟进。3.3 内部检修或者整改停电，尽量选择在节假日，确认无重大活 动、加班后，由主管拟定停电通知，在服务中心经理批准后对外通知。十二、消防设备器材检查制度1 .目的为确保各物业区域消防设施的完好，特制定本制度。2 .适应范围防火门、应急照明灯、指示灯、各种消防标志及干粉灭火器等。3 .管理规定3.

12、1 设施器材包括防火门、应急照明灯、指示灯、各种消防标志 及干粉灭火器等。3.2 由秩序维护员每月按照消防设备设施月检查记录表中的 巡回路线项目检查一遍，并把检查情况登记在表格中。3.3 检查内容331防火门：是否处于关闭状态，较链是否灵便，整体有无损 坏。332应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，清 扫表面灰尘等。333各种消防标志：安装是否坚固，定位是否准确，整体有无 损坏，清扫表面灰尘等。334各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否 完好，气体压力是否在规定的范围内等。4 .相关表格消防设备设施月检查记录表十三、消防设施、安全标志管理规定1 .目的为消防设施、安全

13、标志统一、规范，特制定本规定。2 .适合范围管理区域各种消防设施、设备的标志3 .管理规定3.1 按照消防范围要求，管理区域内配备的各种消防设备、设施 标志安装在合适、醒目的位珞上。3.2 各种标志不得随意挪作他用，公共秩序部门应按月进行全面 普查的规定认真落实，保证各种标志的完好性。3.3 标志名称及作用3.3.1 公共设施的标志 楼层灯及楼层号码的标志，分别安装在各楼层电梯厅内，其 他用是为人们提示所在楼层。应急指示灯标志：分别安装在住宅楼各层楼通道衣楼梯内， 其作用是在火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在 安全疏散的方向。 禁止吸烟标志：在管理黄公共场所及各电梯箱内安装有目标 吸烟

14、标志牌，是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办 公、防止火灾发生。 消防器材标志：在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌， 是提示人们该方向有灭火器材，一旦发生火灾时使用。 火警电话标志：在各层通道内分别安装有火警电话标牌，提 示人们时刻记住火警电话，火灾时及时报警。3.3.2 消防设备系统的标志 消防供水管道的标志：在楼内的消防供水管道，按规范要求 全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系 统或者花洒系统供水的区域范围。 消防栓的标志：在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火 栓字样，提示人们该处设有消火栓。 高层、中高层排烟系统标志：在各层的走廊一方设有一个排 烟窗，在相应的位

15、谿有排烟窗控制装珞，上面注有“发生火 灾时，按下红按钮”的字样标志。3.3.3 消防机房的标志 消防水泵的标志：在各水泵上注有水泵的编号、功率等字样 标不。 消防水箱的标志：在供水箱上标有消防储水量限位标示。 排送风机的标志：在管理区域内各消防风机上都标有，风机 编号,？,、及功率等字样标识。 监控中心标志：监控中心挂有监控中心的标牌，在值班室内的控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作打官司 钮等具体的字样标示。3.3.4 消防设施、设备管理的标志 消防设施、设备管理的标志。 消防设备检查保养记录标志。 消防设备试运行记录标志。 监控中心有关消防的各种管理制度的标志。 灭火作战方案及灭火

16、系统图的标志。 消防管道及平面图的标志十四、消防设备安全操作规程1.目的为确保发生火灾时，员工能正确操作消防设备进行灭火，特制定本操作规程。2 .合用范围管理区域内各种消防设备。3 .操作规程3.1 本管理区域内消防各系统属遥控、联锁自动装谿，故在操作 前必须观察各个系统是否设谿在自动位珞。3.2 首先观察各系统电源信号是否正常。3.3 各系统的安全操作方法如下：3.3.1 烟感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知秩 序员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系，若为火险即将按 灭火作战方案处理，若为误报，要求现场秩序员将区域报警进行复位， 后将值班室内的集中报警器复位。332排烟系统

17、：发生火灾时，值班人员遥控打开该层及其上下 层的排烟阀；若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这时排烟 风机自动启动，启动信号灯亮；若风机不能自动启动，带转入手动位 路启动，仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。333消防栓系统：该系统是救火的主要设备之一，当进行该系 统操作时，应时刻监视该系统的消火栓报警信号；当灭火人员打碎现 场的报警信号，消防中心得到该消火栓的报警按钮后，这时相应的消 防栓泵自动启动，启泵信号灯亮；若不能自动启泵时，应即将转入手 动位路启动，仍不能启动时，速派人到泵房强行启动。3.3.4 花洒系统：当发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷 水，该层的水流指示器运作，监控

18、中心得到该层的报警信号，值班员 观察水位信号，水位降到下限时，花洒泵自动启动，相应的启泵信号 灯亮；若不能自动启泵时，应即将转入手动位珞启动，仍不能启动时， 速派人到泵房强行启动。3.4 紧急广播遥控设备操作说明3.4.1 当需要启动紧急广播时，请严格按以下步骤操作：第1步：将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关貉于：“ON”位 谿。第2步：按下，TT键，“叮咚”响声后便向被选定的区域播出。第3步：按下“STOP”后再按下“F2”键。将有关如何进行人员疏散 原内容不断向锁定区域播出。第4步：按“F3”键，播出有关人员疏散内容和消防指挥员现场指 挥的信号。第5步：按下“STOP”后按两下“F4”键

19、，可终止广播。342操作完毕后，时刻观察各个系统运行是否正常。3.5 火灾扑灭后，要进行事后工作，即所有系统要复位，对所有 系统的设备进行检修。3.6 事故后要详细整理记录资料，总结操作经验。十五、公用设施改造及维护维修规定1 .目的为确保及时更新、改选、维护维修公用设施，保证其适时适量增 容和正常运行，特制定本规定。2 .合用范围合用于物业区域内的公用设施的改造及维护维修3 .定义3.1 公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到业 主、用记挂的人身和财产安全或者其正常生活，必须对其及时进行维修。3.2 外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。3.3 自修：指服务中心人员自行进行

20、的改造及维护维修。4 .小区服务中心职责4.1 负责做好本管理区域内维修（改造）保养的年度及季度计划气、不漏水），五良好（使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固 良好，调整良好）。1.8 负责编制各类设备的技术档案1.9 负责制定所管辖系统的最佳运行方案。1.10 制定设备故障紧急应急处理方案，并组织实施。1.11 审阅设备运行报表，掌握能耗状况，发现异常要分析原因， 及时杜绝浪费现象。1.12 考核下属员工的维修保养工作质量与工作效率，检查下属 岗位纪律及精神状态，发现不良现象即可即刻纠正。1.13 审核物业住宅商铺单元装修申报资料，预防违规装修行为 发生。1.14 负责小区工程维修投诉的解

21、释和处理工作1.15 完成上级交办的其他任务。2.机电维修员岗位职责2.1 负责公共区域所有设施的维修与维护工并对小区机电设施设 备安全运行和维修保养的管理目标负责。2.2 熟悉掌握小区公共设施设备性能、构造和使用方法。2.3 协助主管制定、机电设施设备维护与维修的各项规章制度。2.4 负责向主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和 大中修计划等，并协助组织、监督实施项目的全过程。2.5 按照设备保养维护规范，定期或者不定期检查其管辖的公共设 备，并开展保养维护，使设备处于良好的运行状态，设备保持优质高 效、低耗、安全运行。2.6 对设备的维修，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题， 设

22、备发生故障时有效地组织抢修。2.7 现场监督和协助设备保养专业公司完成定期的设备保养任和半年总结。1.2 负责单项预算费用2000元以下的项目申报、实施及结算。1.3 积极配合其他部门，做好由其他部门负责实施的本辖区内的 工程项目的施工管理和结算工作。1.4 组织有关部门对本服务中心负责的项目进行竣工验收；参预 本管理区域内的其他工程项目的竣工验收工作。1.5 服务中心经理作为中心负责项目的第一责任人，须催促工程 项目的直接负责人做好工程实施、安全质量监督、总结工作；同时须 催促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结。5 .公司财务部门做好工程项目的预算审核工作，监督和控制工 程费用的

23、预算执行情况。并办理工程项目的结算。6 .管理程序6.1 管理区域内公用设施的确认6.1.1 服务中心应制作公用设施一览表并准备相应管网图、 供电路线图、结构图、原理图、说明书等资料，资料应予编号。6.1.2 公用设施应包括如下几种： 供电、供水设施。不包括水泵房、开关站、配电房、该部门 公用设施的控制按供电供水设施控制程序进行。 路灯、公共通道灯、应急灯。 花园内休闲娱乐设施。 消防设施。 清洁卫生设施。 公共防盗设施。 共他公用设施。责任范围划分服务中心经理根据公用设施一览表划分人员责任范围，并在一览表相应栏目注明维修（改造）计划6.141 “年度计划”制定须于每年12月25日前做好下一年

24、度的工程维修（改造）、设备保 养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、低压配电系统、发 机电组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、停 车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、园林绿化等设 施、避雷设施等。须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划 时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。并以 书面形式报送公司经理审核。6.1.4.2“季度计划”制定在“年度计划”的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好 下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的），报送公司经 理审核。日常巡视检查6.151秩序员在自己责任范围的公用设施在正

25、常工作日内每 天巡视检查，并填写公用设施巡视记录。秩序员对重要公用设施应适当增加巡视频率，必要时， 对其性能状况可进行试验。6.2计划外公用设施改造及维护维修621客服主管、机电维修主管、秩序维护主管根据下列资料提 出计划外公用设施改造及维护维修项目。 日常巡视检查记录 客户投诉记录 访问客户记录 上级指示报经批准的计划外项目由秩序员按规定实施。6.3公用设施的抢修6.3.1 服务中心经理当班时，由经理组织实施抢修；如不当班时，由 机电维修主管或者责任机电维修员组织实施抢修。6.3.2 服务中心所有人力、物力、财力应做先满足抢修的需要。6.3.3 必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况工请求匡

26、助。634抢修完毕，中心经理应向公司经理报告抢修情况，包括： 事故原因 损失情况 抢修结果 抢修费用 纠正和预防措施635除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由机电维 修主管书面通知并监督施工单位或者供应商处理。6.4公用设施改造及维护维修工作质量的检查641服务中心经理重点检查费用500元以上的项目质量和抢修 项目质量，发现问题及时通知机电维修主管跟进。642公司经理随机抽检公用设施的改造及维护维修工作质量， 发现问题，及时通知服务中心经理处理并要求其书面报告处理结果。7.相关记录公用设施一览表年度维修（改造）计划季度维修（改造）计划公用设施巡视记录十六、设备工程管理表格1 .设备停用

27、/封存/报废审批表2 .机电设备台账3 .机电设备统计表4 .柴油发机电运行记录表5 .电梯运行故障记录6 .监控室值班记录7 .水泵房巡查记录8 .配电房运行记录9 .水池（箱）加药记录表10 .建造笏和构筑物防雷接地电阻检测记录11 .公共设施维修单12 .公共设施维修派工单13 .维修供方监控评价表14 .外委维修保养申请表15 .设备维修记录十七、维修保养记录表1 .设备保养计划表2 .低压配电设备设施保养记录表3 .给排水设施设备保养记录表4 .柴油发机电保养记录表5 .监控设备保养记录表6 .消防水泵保养记录表7 .十八、机电维修部门各岗位绩效考核务，并记录存档。2.8 积极推广新

28、技术，努力降低能耗，节约管理成本。2.9 完成上级交办的其他任务。三、设施设备管理规定1 .目的为规范各物业区域设施设备的管理，以确保业主、用户能正常生 活和工作，特制定本规定。2 .合用范围物业区域的供水、供电、供气及机电设备3 .日常保养规定（向业主、住户公示）3.1 供水、供电、供气及机电设备是经过精密考虑而设计的，请 业主（住户）不要随意更改，如未获批准擅自更改，造顺民经济损失 由业和（住户）负责。3.2 各楼宇增装有公共电视天线，为保持楼宇的雅观，请勿增设 个别户外天线。3.3 切勿把垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道，如因使 用不当，导致阻塞或者损坏，一切修理费用由业主（住户）

29、自行负责。3.4 屋楼内公共地方，不得稼具、货物、神位及烧香，不得乱涂 乱画，如属小孩行为，由小孩的监护人承担相应的责任及清洗复原的 费用。3.5 各住宅单位均设有专供晾衣服的位貉，请勿在其他公共区域 晾晒衣物，以免影响园区的雅观。3.6 爱护公共设备、电梯、对讲机、教育小区不要在电梯内嬉戏，不 要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人修理费用，并 视损坏程序接受罚款。3.7 如长期离开住所，请关好水、电、气总掣，如因水、电、气总量造成经济损失的，由业主、住户承担相关的一切费用。4 .设备安全运行制度4.1 机电设备的以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操 作、保养、维修由机电工程部

30、专业技术人员或者外聘专业维修保养公 司公司实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证，专业维修保 养公司需持有相关技术的资质证，且在有效期内。4.2 智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时 值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及 时处理，并做好运行记录。4.3 机电设备严格按照设备维修保养堆积进行维护，保证设备完 好。4.4 值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维 修。4.5 机电维修员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的 方针，防止事故发生。4.6 维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全提供和技术措 施，防止触电及设备事故的发生。4.7

31、在电源干线、低压配电柜上行工作时，必须有专人监护，操 作必须使用绝缘工具关悬挂标志牌。4.8 做好设备运行和维修记录，建立设备台账，定期对设备进行 清洁卫生。4.9 供配电设备房必须具备有灭火器材。5 .设备运行记录管理制度5.1 管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设 备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，设专柜保管。5.2 服务中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台 账、设备运行管理资料和维修资料等。5.3 值班员和机电维修员做好智能控制、消防、水电、电梯等设 备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签 名。5.4 所有记录以月为单位整理

32、、装订成册、归档管理。5.5 定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。5.6 借阅查找设备管理记录应佃理相关手续。6 .设备管理交接班制度6.1 值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故 缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领导同 意，按规定办理请假手续，才干请假。6.2 交接班双方人员必须做好交接的准备工作，准时进行交班。 交接班的准备工作包括： 查看运行记录； 介绍运行状况和方式； 以及设备检修、变更等情况； 清点仪表、工具 检查设备状况； 交班时，双方领班在值班日志上签字。6.3在下更情况下不得交接班： 在事故处理未完或者理大设备启动或者停机时；

33、交接班准备工作未完成时； 接班人数未能达到规定人数的最低限度时； 领班人员有酒醉现象或者其他神志不清情况而未手到顶班人 时。7 .设备管理报告制度7.1 下更情况报告主管 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况； 设备浮现故障或者停机检修； 零部件更换及修理； 维修人员的工作去向、客户维修材料的领用； 运行人员暂时离岗； 对外及上级联系。7.2 下列情况必须报告服务中心经理 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况； 采用新的运行方式； 重点设备发生故障或者停机抢修。8 .设备故障和事故处理程序8.1 无论发生何种设备故障和事故，主管单位必须立刻组织力量 迅速处理。8.2 发生较重大

34、事故或者故障（指造成较大范围、较长期有关系 统不能正常工作或者将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响, 直接经济损失1000元以上的）时，必须及时报告上级领导和有关单 位协调解决。8.3 无论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值 班记录和故障检修记录本上做详细记录，不得疏漏隐瞒。8.4 发生较重大事故或者故障时，主管单位在事故、故障初步处 理后，写出事故、故障报告，由服务中心经理召开有关外聘公司、 机电维修部人员参加事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后上报物业公司经理审批。I、供配电设备维护保养规程1 .目的：检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设

35、备性能，保证安全运行。2 .合用范围：低压配电设备及附属设备的维修保养工作。3 .管理规定由机电维修员根据以下的检查保养表对供配电设备进行保养。3.1 低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期1酉3电屏清洁月24L器仪表外表清洁、显示正常、固定可靠月3缈:电器、交流接触器、 断路器、闸刀开关外表清洁、触点完好、无过热现象、无噪声月4至，制回路压接良好。标号清晰，绝缘无变色老化月5指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，坚固可靠，转动灵便月6耳L容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器 无发热膨胀，也不冰冷，接有关当局不发热变 色月年 年7 -BE线排压接良好，色标清晰，绝缘

36、良好8酉2电屏对地测试接地良好3.2 电房附属设施的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期1 窗及防小动物设施门窗开启灵便，无 10mm缝隙，通风网无 月2天i风照明设施10mm小也，无严重锈蚀月3g掇工具无故障，保证通风照明月4 E火器正常有效月五、电气维修管理规程1 .目的为保证管理区域内电气设备和人身安全，使电气维修工作正常 化、规范化、科学化。2 .合用范围公司接管的管理区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供 配电系统及其用电设备的维修。3 .管理规定3.1 机电维修员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工 作堆积进行作业。3.2 在进行电气维修时，机电维修员应穿戴好安全防护用

37、品，配 备绝缘良好的电工工具。3.3 维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技 术措施，机电维修主管应在分配工作的同时向维修员说明工作中的安 全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。3.4 当需停电时应按停电处理规程告之用户。3.5 在低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少两人进行， 工作开始前，必须验电，确信停电方可开始作业。3.6 普通情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电 作业时，应装设挡板，并有专人监护。3.7 在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手 上，应悬挂“有要作业，禁止合闸”的标志牌。3.8 维修或者保养后的电气设备或者路线，经检查无误，

38、拆除所 有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。3.9 在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危（wei）险，的警示牌。六、给排水维修管理规程1 .目的为保证管理人的给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常 化、规范化、科学化，特制定本规程。2 .合用范围公司接管的管理区域内从给水总表后的公共给水系统及其供水 设备，市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。3 .管理规定3.1 严格按照国家有关的给排水安装工程规程进行作业。3.2 在进行维修时，维修人员应做好相应的安全防护措施。3.3 维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施、机电维修 主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并 在工作中检查、监督执行情况。3.4 当需付之东流水时要按停水处理规程告之用户。3.5 当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响， 并在施工现场周围设谿“正在施工的告示牌，如开挖较深时则必须设珞 安全防护挡板。七、维修人员工作规程1 .目的为规范维修人员的工作，特制定本规程2 .合用范围合用于各管理处（服务中心）机电维修人员的管理。3 .工作规程3.1 接到机电主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好 所需维修工具和维修材料后，持维修单赶到维修地点。3.2 公共区域的维修程序