别墅物业管理方案(1).docx

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1、别墅物业管理方案第二部份第三部份第四部份物业管理服务内容 管理方式管理原那末第五部份管理目标第六部份总目标和分项指标 第七部份实现目标的保证措施 第八部份物业管理费收支管理 第九部份分承包方服务管理第十部份VI企业视觉识别系统3.装修公司在进入施工现场装修前，应与管理处签订施工防火安全协议书,如需动用明火 应先到工程部办理动火证,特种作业人员需持证上岗作业。4、所有装修人员在施工期间必须遵守装修手册及保安保洁部制定的专门通告，保安员在 日常巡视之中，将对施工人员进行管理，并有权对违反装修手册及专门通告行为的人员 进行禁止，情节严峻者将通知物业部对其进行处罚，直至住手施工。三、装修期间装修垃圾的

2、清运装修期间，施工单位须将装修垃圾装袋放在户门以内，装修垃圾不得散放；生活垃圾不得与装 修垃圾混放；如违反规定，物业人员有权禁止并令其清理，拒不服从者，管理处有权令其停工，清 场。装修垃圾由施工单位日产日清，如遇专门情形，及时与物业部取得联系，另行安排人员清运。 保洁人员在清运垃圾时要保证密封，不遗洒，不丢落，将垃圾运至指定地点。上门收取垃圾的缘故：A保证园区室外环境卫生处于良好的保洁状态。A保证别墅园区的设施设备不受损坏。返修、保修返修是指业主/住户房屋自用部份仍在保修期内的修理.修理工作由施工单位负责。返修流程具体说明：A业主/住户在保修期内向物业部提出返修申请。A物业部通知工程技术人员到

3、现场核实情形，确认是否是质量问题。A情形属实由物业部填写返修单单中应写明预约时刻、联系 、修理项目等），转交给 施工单位。A施工单位依照返修单内容，在约定时刻内派人员进行修理，如在约定时刻内不能安排， 由施工单位自行与业主/住户另行商定时刻。A修理完毕，由工程部进行初验，初验合格后，通知业主/住户确认。A物业部对业主/住户的报修项目进行回访。A保修期满前一个月，物业部公告业主/住户。A保修到期后，由开辟商、管理处及施工单位共同进行验收，对曾经提出返修要求的项目，依照实际情形重点查验。修理修理是指业主/住户房屋自用部份已过保修期的修理.费用由业主/住户负担。修理流程图：修理流程具体说明：A物业部

4、接到业主/住户报修 或者书面申请，核实该户是否欠交费用如欠交催缴）后填 写修理工单, 修理工单中应写明报修预约时刻、联系 、修理项目及费用（包括材 料费及人工费）。A物业部将工单转工程部值班人员，由工程部委派人及时进行修理。工程部值班人员依照修理工单内容，在约定时刻内派修理人员进行修理，修理工作完成在修 理单上填写完成时刻，如住户缘故，在约定时刻内不能进行修理，应及时通知物业部，另行约 定修理时刻。业主/住户验收合格，签字确认工程质量及费用。修理人员将修理工单转物业部存档。A物业部定期对业主/住户进行回访。A修理费由物业部计入当月应收，定时收费。投诉的处理管理处各部门日常管理运作原那末：全面推

5、行国际、国内质量认证机构认证的IS09002质量管理体系，园区内日常机电运 行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、园区文化、设施修理保养等统一规范管理，注重每一 个管理服务人员的培训、考评、进行日检、周检、月检、年终评审工作。管理处管理规章制度分为 公众制度和内部管理制度两大类，总体实施原那末为：音 建立专项工作领导小组。音设立总值班制度。音执行物业管理公司的各项管理制度。治理制度名目：公众制度 别墅园区物业管理公约 别墅园区物业管理住户手册向 别墅园区精神文明建设公约向 别墅园区别墅使用与爱护管理规定向房屋二次装修管理规定 交通车辆、停车场管理规定 别墅园区治安管理规定 别墅园区消防管理规

6、定 别墅园区清洁卫生管理规定同 别墅园区园林绿化管理规定 别墅园区环境爱护管理规定 别墅园区饲养宠物管理规定 别墅园区安全用水、用电管理规定 别墅园区娱乐场所管理规定向别墅园区暂住人口管理规定 别墅园区房屋出租管理规定 别墅园区路灯管理方法 别墅园区配电室管理制度 别墅园区水泵管理制度内部岗位职责何 管理处经理岗位职责 物业部经理岗位职责 客服中心主管岗位职责 客服中心职员岗位职责 行政主管岗位职责 行政职员岗位职责 财务主管岗位职责 出纳员岗位职责向收费员岗位职责保安保洁部经理岗位职责向保安主管岗位职责保安员固定岗岗位职责向保安员巡逻岗岗位职责向车辆管理员岗位职责中控值班员岗位职责保安保洁部

7、保安主管岗位职责保安保洁部保洁主管岗位职责 保洁员岗位职责 绿化工岗位职责工程部经理岗位职责电气主管岗位职责电工岗位职责价修理主管岗位职责 修理工岗位职责 水暖工岗位职责内部管理运作制度 职员手册 职员行为语言规范 职员职业道德规范 职员培训管理制度职员培训大纲档案资料管理制度财务管理制度面管理处值班制度 回访制度投诉处理制度 园区文化工作制度 公共钥匙管理规定向库房管理制度偷 公用设施及设备爱护、保养管理规定 有偿服务收费制度向防火管理制度 防火安全 三级检查制度 消防应急方案 房屋修理管理规定 修理服务工作标准 安全服务工作标准 保洁服务工作标准工作流程同管理处整体运作流程向业主投诉处理流

8、程 园区文化活动实施流程 业主入住流程 二次装修管理流程 档案建立与管理流程 服务质量评判及不合格服务控制流程 物料使用控制流程 设备设施修理养护工作流程 固定资产购置控制流程 服务分包控制流程 业主室内修理工作流程 治安事件处理工作流程同环境管理工作流程 消防应急处理流程 职员培训工作流程工作质量考核制度向 职员服务质量考核方法同职员奖惩条例向部门月考核表向职员月考核表内部治理一、培训职员是第一线的工作人员，直接了当为业主/住户服务，工作质量的好坏，水平高低直 截了当妨碍到服务质量、公司声誉和形象。因此，对职员的培训十分重要。令 入职培训：由物业管理公司人力部负责对新入职职员进行岗前培训。令

9、 岗位培训：各部门依照实际需要及具体工作要求，分别对职员分专业再培训。.知识即应知。依照不同工种和岗位，应该把握专业知识、岗位规范、工作程序和工作标准。 此外，还应该对别墅园区概况，及与服务有关的各种知识有一定的了解，以随时满足业主/ 住户的需要。.能力即应会。不仅要熟练本岗位的技能技巧，要有应变能力，以满足不同业主/住户的要求。.态度。指仪容外表及待人接物的态度。不同岗位有不同的要求，仪容外表要规范得体、洁净 慷慨、笑容可掬、态度诚恳、礼貌自然、讲究高效率，要求服务始终处于最正确状态。为业 主/住户营造一个清新舒畅、环境优美、整洁悠闲的生活空间。培训的组织方式1、培训职责：物业公司人力资源部

10、负责全公司职员日常培训打算、和谐、组织、考核等工作。2、培训实施流程：我们对职员的培训分为 入职培训一一岗位转正培训一一日常管理培训3、培训时刻：4、培训方法：培训内容及目标1、新职员公共培训科目（由人力资源部安排）序号公共科目名称及具体内容课时1由人力资源统一进行军训（包括军事训练和体能训练）3天2礼仪知识：1、常用礼仪知识；2、形体训练；3、行为语言规范6课时3服务意识：1、职业道德教育；2、如何处理投诉；3、沟通技巧3课时4企业文化：1、企业发展史及差不多情形介绍；2、企业理念；3、职员手册； 4、劳动及人事方面的管理规章制度3课时5园区差不多情形介绍及二次装修管理要点4课时6行业法规：

11、建设部及物业管理方面的法规条理4课时7物业管理基础知识2课时8安全知识及消防知识2课时9质量管理及IS09002质量保证体系知识2课时10实习5天2、保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1、单兵队列训练和体能训练每周一至五每天一小时培养组织纪律性 练就扎实差不多功2擒拿格斗差不多功、捕俘拳和防 卫术每周六、日熟练把握擒敌及防卫技能3内务管理每周评比检查 一次保持宿舍洁净整洁4例会（政治思想及职业道德教 育、工作讲评及分析）每周一次提高思想自觉性，总结自身 存在不足5保安服务工作手册每月培训考核熟悉保安岗位职责 操作规程工作标准6保安服务的规章制度和相关法 规政策每月培训考核熟悉相

12、关法律厂常识，提高 理论水平7消防管理工作手册每月培训考核了解消防差不多知识、差不 多程序职责8突发事件的应急处理紧急集合 演练每季度一次提高突发事件的处理能力9消防实战演习和伤员抢救知识每半年一次提高消防实战能力3、保洁员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1例会政治思想及职业道德 教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟、总结自身存在不足2内务管理每月一次检查保持宿舍洁净整洁3清洁服务工作手册每月培训考核熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4清洁设备操作和保养每季培训考核提高工作技能、保持工作效率5清洁方面的管理规定每季培训考核提高理论水平6四害消杀和防治每季度一次熟练把握消杀程序7消防实战

13、演习每半年一次提高消防实战能力4、园艺工培训科目序号培训内容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德 教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足2内务管理每月一次检保持宿舍洁净整洁3园艺服务工作手册查每月培训熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4园艺机械、设备操作和保养考核每季培提高工作技能、保持工作效率5园艺洁方面的管理规定训考核每季提高理论水平6北方植物生长常识 绿化管理规划要求培训考核千杵 %熟练把握园林知识7消防实战演习提高消防实战能力5、修理技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德教 育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足2内

14、务管理每月一次检保持宿舍洁净整洁3修理服务工作手册 设备管理工作手册 消防管理工作手册查熟悉岗位职责、操作规程和工作标 准4房屋修缮标准每月培训考核熟悉相关法规、提高理论水平5园区内水、电、消防管道的走向 及设备设施特点每季培训考核熟悉园区状况提高工作效率6土建、机电、暖通等相关专业的 基础管理知识每季培训考核提高综合能力发素质7设备及机具的操作演练和保养每半年一次 培训考核检验实际操作能力 查找差距8消防实战演习每半年一次提高消防实战能力二、物业部日常管理运作物业部要紧工作：令人事、行政管理：.负责制定人员定岗定编及培训打算，各种会议记要的编写，职员福利待遇、工 资、考勤，各种文件的收发及传

15、阅，职员档案的管理.负责本管理处各项规章制度的建立健全工作.负责本管理处制度执行的监督检查工作.负责办公物品采购工作.负责库房的日常管理，对出入库的物品进行验收和登记。.负责职员宿舍、就餐、班车等后勤服务的管理工作。.负责内部各种信息的传递、追办工作。令客服中心.接待业主提出的服务要求.接待业主投诉、报修.代收、代转物品（贵重物品除外）.报刊、信件收发. 回访、上门走访（定期、不定期）.解答业主提出的问题.传递物业管理服务信息.特约服务分为自营部份保洁，工程修理），与合作部份。合作部份与家政公司商议提供服 务项目给业主，费用按项目标准向业主/住户收取。特约服务流程图：特约服务项目明细：1、自营

16、部份：工程修理服务包括：为业主换灯泡、水龙头、修马桶等业主居室内设备设施 的有偿修理服务，及装修前的审图、装修后的隐藏工程验收、装修过程中的质量控制检 查等。2、合作部份：保洁服务包括：地面清洗、木地板打蜡、大理石清洗打蜡、抛光、翻新、大 理石防渗、大理石墙面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、厨房、洗手间清洁、清洗轿 车、杀虫灭害、房间开荒、清洁及日常清洁等项服务。为业主联系家政公司，提供代订 牛奶、代订报刊、代请保姆、代订礼品、代订鲜花、代请搬家公司、代订出租汽车、代 请家教、送水服务、代请婚庆服务、代请摄像、照像服务、代请清洗油烟机、代请小时 工等工作。.档案管理：建立客户档案 预售契约复印

17、件 物业管理合同 供暖协议 业主差不多情形登记表 紧急情形联络表 公约承诺书 业主及家人身份证复印件及照片.财务收费管理：每月 广2日向业主发送缴费通知单, ； 20日向未按期缴费业主发送催缴 通知单如仍不能履行义务的向业主发函。建立费用统收台帐，及时登记费用收缴情形 三、工程部日常管理运作设置说明：音 电气专业：负责对园区内的变（配）电系统、消防自控系统、保安监控系统及各种水泵、风机电 机的日常运行管理、打算检修及突发事故处理等工作。音修理专业：负责对园区内的给排水系统、消防喷淋系统、会所机电设备及其它通用设施设备的运 行管理、打算检修、年终保养、突发事故处理等工作。音运转值班：负责对园区内

18、的变（配）电、中央空调等系统的值班运行，对公共区域的设施设备进 行巡视，保证园区内各类设备的安全运行，为园区内的重要活动提供保证。人员安排：工程部依照别墅园区项目的具体情形编制、安排如下：依照园区的实际情形，将工程修理人员分为二个部份，即日常修理和运转值班，日常修理部份 包括电气、水暖二个专业，要紧负责日常修理、设备日常保养等工作；完成业主/住户提出的各种 修理安装要求，为业主/住户提供有偿服务，解决弱电系统、保安监控系统故障，及强电系统、空第一部份项目概况一、地理位置及占地面积:二、区内环境：三、房屋特点：四、配套设施：五、交通条件：六、物业管理：第二部份 物业管理服务内容服务 项目服务内容

19、服务标准 工 程 服 务园区内房屋小、中、 大修理服务1 .小修1）完成日常小修任务指标；2）房屋小修、急修、及时率100%；接到修理单10分钟赶到现 场；零修及时（24小时）完成,急修只是夜;3）小修合格率达100%；4）水电修理不超过24小时，土建修理不超过3天。2 .中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好，无破 坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象；3 .修理工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位，严格 把关；按照工序一步到位，杜绝二次返工现象；4 .住户满意率达到98%以上；（二） 设 备 设 施 管 理园区内公共设备设 施管理1 .公用设备、设施图纸、资料档

20、案完善齐全，完整率100%2 .设备设施爱护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%3 .设备设施保养、检修制度完备率达99%；4 .消防系统设备完好无损坏，可随时启用；5 .道路畅通，路面平整，无积水，无塌陷；完好使用率99%以 上，无随意占道，无改变使用功能；6 .排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定期疏 通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月；7 .路灯、庭院灯灯具完好率100%,无损坏，定期爱护保养、 清洁，每月一次。8 .公共文化娱乐、休闲设施完好率100%,确保设施的使用功 能，定期爱护，每月检查一次；9 .供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；调系统、给排水系统的

21、日常管理和紧急抢修工作，完成运转班未能解决的遗留问题。另一部份为运转值班修理，每班1人，要求每一个职员都具有多种技能。工程部经理指导和带领职员进行工作，在日常工作中给职员进行培训和示范，协助管理处经理 做好工程组织管理工作。工程部的要紧工作项目工程部在公司工程部的直接了当领导下，负责对别墅园区内的共用部位、共用设施设备（配 电、照明、给排水、通风、消防）进行日常修理管理。具体内容如下：A全面负责所管辖项目，按技术管理指令的规定，有效地制定修理工作打算。A负责编制执行项目设备的预防性修理工作打算。A处理紧急事故和突发事件。A做好交接验收工作，商议遗留问题的处理方案，配合施工单位返修及未完成项目的

22、施工。A负责别墅园区配电系统所有设备爱护保养工作，严格执行供电局、劳动局的有关规程、规定， 确保变（配）电系统安全可靠运行。A定期巡视检查本专业系统设备运行状态，发觉问题及时组织人员抢修。A制定设备的中、小修及保养打算。编制各类设备的技术档案，登记系统设备的运行状况、修理记录，使设备处于良好的工作状OA工程修理物品的采购配合工作。A负责打印各类工程文件，复印、收发及档案的存放。建立整理工程部技术档案，按月将各系统设备的有关故障情形、修理项目、更换零件及更新内 容填入设备技术档案。要紧工作程序1建立重大设备事故处理程序，统一指挥各部门通力合作，保证参预抢修的各级工作人员，快捷 有序的工作。A如园

23、区内发生重大设备事故，现场人员要平复快速切断电源、煤气，并赶忙通知工程部值班室，并爱护好现场。A工程部值班室接到报告后，赶忙通知有关专业主管、技工赶到事故现场，同时通知工程部经理、 保安保洁部经理、管理处总经理。A事故现场级别最高的负责人统一指挥，工程部经理负责组织工程技术人员对设备进行抢修，尽 快排除故障，复原正常运行。A设备事故排除后，由工程部经理负责组织事故分析，查明事故发生缘故，并对责任者提出处理 意见，上报管理处总经理，审批后执行，同时对有关操作、使用设备的人员进行现场教育和培 训，以防类似事故发生。1建立职工安全守那末，加强遵纪守法及安全生产教育制度和技术培训，要求职员严格遵守各项

24、 规章制度。1建立安全生产教育制度，加强技术培训，各级主管人员加强对所管理下属的各项培训工作，督 导检查执行情形，定期培训考核。1建立设备管理制度，加强职员责任心，延长设备使用寿命。A为保证园区内设施、设备处于最正确状态，园区内各相关设备必须按系统建立、健全设备技术 档案，专门是各系统主机。A各专业系统，各类设备的运行检修，应指定专业人员负责，并定期由工程部专业主管进行检查。A为保证工程部的技术素质，工程部经理、主管应定期对下属进行培训，使管理和修理水平不断 提高，使设备处于最正确工作状态。A工程部的上岗人员均应持有关部门考核、签发的上岗安全操作证。A各重要岗位的值班人员严禁擅离职守，认真执行

25、机房重地闲人免进制度，严格执行交接班制度， 交班时设备发生故障，交班人员必须协同下一班排除故障。A为保证园区设备的正常运行，工程部值班室实行24小时值班制度，夜班工程值班代班人员， 有权调动指挥工程部所有当班人员。A园区内如有重要活动，工程部实行经理负责制，指定专人定时、定点、按时完成前期豫备工作， 并在活动中跟进保驾。A工程部的各种机械设备和小型电动工具，由专人负责保管，未经工程部经理批准允许，不得私 自外借他人或者带出园区外使用。A专门缘故需全部或者局部停水、停电时必须提早请示最高领导批准，允许后方可进行工作，工 程部无权擅自做主。1建立设备修理规范，设备修理必须责任到人，各专业修理技术工

26、人必须按规定时刻完成本职工 作。A工程部运转主管，负责园区内设备设施的运行管理工作及日常运行工作，负责各部门及业主/ 住户设备日常修理、派工管理工作，各部门设备报修，必须填写报修单，运转主管依照工作性 质，分派专业修理人职员作并在 报修单上注明接单时刻。对妨碍业主/住户需要和园区观瞻的设施设备修理，执行限时抢修制度，修理技工接到抢修或 者紧急修理任务，必须按工程部要求，限时修好或者更换设备，必要时由运转主管通知各专业主 管增派力量，进行抢修。A设备正常修理执行各专业系统包干，责任到人管理，各专业，各级修理保养人员必须按规定的 时刻和工作内容检查本专业负责的责任区域各种设备运行状况，发觉故障及时

27、排除，重要故障 及时上报主管或者工程部经理。A设备运行要严格执行值班制度，各重要部门，重要设备每天运行情形必须按规定的时刻，内容 填写好运行记录，设备巡视记录，认真执行交接班制度。设备运行记录不全或者故障未及时解决, 而引起设备损坏或者造成不良后果的，要追究责任。A中央空调及热力系统，变（配）电室等重要设备，依照劳动局的有关规定、规程进行季节修理， 集中人员逐项检查修理，并通过试运行，测试有关数据，记录，归档。A工程部修理所需要的备品备件，工具实行统一管理，各职员依照本专业工作打算和日常修理用 量，每月20日前做出修理材料打算上报公司工程部审批，经核准后，由公司统一购买，工程 部负责材料的质量

28、、验收。专门的和急用材料经请示公司工程部能够另行购买。每日消耗的修 理材料，由工程部经理签字，到库房领取，重要备品备件执行以旧换新领取。1建立设备、设施日常修理派工程序，明确工程部运行修理的派工程序和有关人员责任，使修理 的项目得以尽快完成，提高工作效率。A工程部设运转值班室，实行24小时值班，负责设备运行及设施修理派工，分派修理任务。A园区各使用部门发觉设备、设施损坏需及时报修，填写工程报修单，部门主管签字，如业主 报修，需有物业部签收的工单送工程值班室。A工程部对业主户内设施设备修理时，如修理项目仍在保修期，由物业部联系施工单位负责保 修，并填写返工单，修理工作完成后由保修单位、业主分别在

29、返工单上签字；已过保修期的 项目，工程部提供有偿服务。A运转主管收到工单后，检查填写报修日期、时刻、内容，分专业工种在运行登记表上详细记 录，并迅速通知修理技工。A修理技工接到修理任务后迅速前去修理，小修项目及时处理，经检查不能快速完成的项目赶 忙报告工程部，增派力量解决。假设修理工作需延长加时工作，由运转主管通知有关部门，共同向业主说明缘故，需要延长 的时刻，征得业主允许，采取应急措施，增加修理力量，减少对业主的妨碍。A业主户内设施、设备修理时，需有业主在场，修理完成后，双方检查签字；假设业主不允许 赶忙修理时，修理技工应查明故障缘故，无危（wei）险后，征求业主意见，约定修理时刻， 不可打

30、 搅业主，如业主不在家中，需要紧急抢修时需有物业部、保安保洁部同时在场。A修理工作进行中如因配件或者专门缘故造成不能赶忙修复时，应及时通知运转主管，并向业 主或者使用部门）说明缘故，运转主管做专项登记，并签字，将工单收入修理栏或者搁置栏 中，交班时移交下班完成，重要设备急修和个别不能处理的修理项目报工程部经理。A值班室设派工板，详列各专业名称、待修、未修、搁置、完成的栏目。1建立预防性修理程序，避免设备损坏而造成园区的正常生活；采取预防性修理，避免设施、设 备不能正常运行，对业主造成不便。A对如下设备应做到预防性修理：消防报警系统、保安监控系统、泳池系统、配电系统、水泵等。建立预防性修理打算，

31、各专业主管每月上旬向工程部经理呈报本月打算检修打算，及上月打算 检修完成情形。A工程部每月组织各专业主管检查园区各设施设备的运行，保养状况，对重要设备建立打算检修 卡。A在执行打算检修过程中，如有碍物业正常运行时，工程部经理或者其代表应提早通知有关部门。A当一些修理工作需在夜间进行时，工程部经理应提供足够的有关修理事项告之修理工及通知有 关部门。1建立优先修理工作程序，督导职员快速反应，提高工作效率，优先解决妨碍业主正常使用的工 程问题，妥善安排因专门情形受妨碍的其它工作。A园区内重要设备发生故障和妨碍业主正常使用的设施损坏时，各部门工作负责人，可直接了当 打 通知工程部值班室。A申请人需说明

32、设备故障现象、地点并报出姓名、职务。A工程部经理、运转主管赶忙组织力量进行抢修，专业修理技工接到通知后10分钟之内赶到故 障现场，迅速排队故障，复原设备正常运行。A由申请修理部门补填工作单，并双方签字认可。A假设故障不能迅速排除，需停机检修，妨碍正常运行时，汇报总经理。设备故障排除后，由专业主管写出书面报告，说明设备发生故障缘故，提出预防措施，报工程 部经理。A如因操作人员违反操作规程造成的责任事故，由专业主管依照情节轻重，提出对直接了当责任 者的处理意见，报工程部经理审批后赋予处罚。建立重要活动运行程序，高效快捷的完成各项工作，爱护公司形象，执行经理指示，各有关部 门和谐落实具体工作，保证重

33、要活动顺利进行。A接到经理指示，各有关部门经理负责组织实施，现场检查落实提出具体建议。A工程部负责重要活动接待的前期设备设施的安装布置和活动期间的设备保驾工作。A运转主管负责和谐各专业工作的执行。A专业主管负责所需设备设施的安装布置。A工程部经理负责督导检查工作质量，发觉问题及时解决。A活动期间工程部派专人负责设备保驾。建立专门工种管理制度，确保人员生命安全及园区内设备设施的安全运行，制定专门工种的治 理制度，加强培训。A特种工种的范畴：令 电气、高低压运行修理电工令弱电、监控系统修理技工令电、气焊工令受压容器：指压力在0.7kg/cm2的压力容器令 保管员：易燃、易爆、剧毒等保管员令 如有以

34、下工种做操作人员按专门工种对待：木工机械操作，易燃、易爆、剧毒品的使 用人员。A对从事专门工种并在要害部门工作者，应进行必要的审查，工作责任心等各方面表现较好的,才干分配到专门工种。A从事专门工种工作，应事先由医务部门作体检。A担任专门工种工作，通过专门技术培训、考核合格并取得本工种操作合格证者方准许独立工作， 新职员和其他工种调入到专门工种的要经专业主管考核鉴定，在试用期间必须在专业主管指导 下工作。A严禁非专门工种人员从事专门工种工作，由于个人随意作业而发生事故的由个人负全责。A专门工种人员必须加强技术学习，不断提高专业技术水平和专业知识，要做到四明白三会。四明白：明白原理、构造、性能、用

35、途三会：会使用、保养、排除故障A严格执行岗位责任制，遵守安全操作规程，对违反制度规程的要进行批评教育，直到赋予必要 的纪律处分。A加强设备的检查和爱护，要有定期检查，保养制度各设备专责制度，保证安全装置齐全、完好、 灵敏、有效。协助物业部共同编制装修手册,保证园区设施设备的安全运行，为业主提供安全、舒畅、优 美的生活环境。U!、保安保洁部日常管理运作保安保洁部要紧工作及程序A园区治安管理：通过监控系统对园区、会所进行24小时监控。加强园区、会所巡视，防止事故的发生，加强 与治安部门的联系，确保其对我们工作的支持。园区消防管理：建立消防责任制，建立义务消防队，对消防设施进行巡检，并组织必要的消防

36、演习。A机动车和非机动车的管理：对机动车停车场进行24小时巡视。对非机动车场进行不定时巡视。令意外情形处置如发生车辆相互碰撞，做好现场情形记录，如车主不在现场，及时通知车主到现场处理。原那么不为双方划分责任，由双方自行商议解决；如发生业主失窃，经业主允许，能够协助报案并爱护现场，等待公安人员到达，提供相关资料；如车辆行驶或者停放过程中损坏车场设施，及时通报物业部，如实做好事故调查表,得到业 主 认可，待物业部人员到场与业主商议赔偿方案。令保安员的岗位培训：针对岗位，时常性地对保安员进行各种能力训练，使其能胜任本岗位工作。A对装修单位和施工人管理：A配合保驾返修工作：在返修期间，配专人在施工现场

37、监督施工。确保户内设备、设施完好。会所保卫工作：按会所要求设岗，爱护会所秩序，保证正常经营。A负责样板间设备设施的保卫工作：对样板间进行12小时的安全保卫工作。满足项目组工作要求。生活垃圾清运。每天及时清运，保洁及时进行消杀。令绿化养护工作：.养护工作的内容及要求植物修剪整形：目的：促进植株良性生长，减少伤害、变形；使植株美观，适宜欣赏。时.刻：乔木类一样在春天进行要紧修剪作业。花灌木在春、夏、初秋时均可进行修剪整形。修剪顺序：熟悉各种植物的修剪要领和欣赏姿式。认真观看，因地制宜，合理修剪。工作终止后进行清场。高大乔木类应该用架杆进行支撑，防止倒扶。其它苗木依照实际情形进行防风、防寒，诸如立

38、支柱、立风障等措施。植物的施肥、浇水管理合理施肥，促进植物的旺盛生长，增加植株的欣赏性。操作过程：依照植株在不同季节不同的生长状态，选用生物型肥料进行施肥。施肥时多用撒施、环施。施肥后应赶忙后浇水，使肥料颗粒化开、粉碎，迅速溶入土壤。植物施肥要领：植物生长期可多施。植物在花期、孕蕾期少施、不施。遵循溥肥勤施的原那末。合理浇水：春季和秋季在浇水时可采用 大水方法。盛夏浇水宜在早、晚进行。草坪养护排水坡度：不管地势如何起伏变化，草坪场地一定不能有积水显现，雨季专门注意排水。草坪修剪：为使草坪保持平整美观和尽快达到郁蔽度，应时常进行修剪，修剪后应赶忙进行肥、 水管理。除杂草：机器修剪可抑制杂草的生长

39、和繁育。人工拔除杂草应及时进行，雨季尤其重要。 肥、水管理：依照目前北方草坪特点，多为冷季型草，因此它的快速成坪生长季节一样在每年的2月中下 旬6月中旬；9月中下旬11月上旬。在此期间施肥、浇水的次数和数量应加大一些。每20天施 肥一次，浇水为7天一次。6月中下旬9月中旬为北方盛夏季节和雨季，气候湿热，冷季型草坪在此期间多为休眠期。 一样情形下不进行施肥；在连续洪涝情形下，进行浇水作业。每年的11月中下旬开始对植株进行浇灌冻水作业。 补种苗木、草坪更新：最正确季节：春季（指花、灌、乔木类、冷季型草坪）。 病虫害防治：遵循预防为主的原那末。 修剪机具的使用：使用说明书和实际操作体味相结合。 植物

40、租摆的日常巡视工作：植物租摆采用外委承包租摆形式。别墅园区的绿化人员负责日常的巡视工作。遇到节假日或者庆典日，和谐植物租摆公司进行植物摆放、调配工作。遇到问题时及时向上级领导汇报并通知植物租摆公司采取措施进行处理。绿化工作质量检查： 依照别墅园区的绿化养护工作具体内容制定检验标准和方法。令 突发事件、紧急抢险工作：.恶劣天气的紧急清扫、缮后工作。.房间内跑、漏、滴水的紧急吸水工作。.工程紧急修理后的清洁打扫工作。第八部份物业管理费收支管理收费标准明细单一、管理费用：1、物业管理费2、特约服务费3、空房管理费二、代收费用： 三、公众代办性费用：第九部份分承包方服务管理为了给业主/住户提供专业化优

41、质服务，别墅园区管理处在供暖系统运行爱护、保安、保洁、 电视收视系统爱护等服务项目中将采用分承包的方式，选用专业技术力量相对较强的运行爱护队伍 实行服务分包。并在日常管理中采取有效手段对分承包方服务质量实行控制，以保证其服务质量满 足物业管理要求。第十部份VI企业视觉识别系统导入VI企业视觉识别系统，建立统一的VI标识标牌系列塑造别墅园区高尚、文明的文化氛围避免盲目散乱和视觉污染。在别墅园区管理处我们将引入统一的VI视觉识别系统，该系统以VI系统为基础，将对园区的标志系统、办公系统、降服系统、 公共公共设施系统、车体外观系统等进行全面、整体的统一设计，既突出了 大品牌的概念，又 使园区内环境得

42、到高度的 和谐与统一。（三） 装修 管理监督业主和住户遵 照有关规定进行装 修1 .审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；2 .检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是 否合理并符合要求；3 .监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不 可更换项目进行装修施工监督率100%；4 .建造垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；5 .装修时刻固定，不妨碍他人，不超时施工；6 .每日三次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上 岗，人证相符；7 .检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。（四） 保 洁 服 务园区道路环境的日 常清洁保养1 . 24小时卫生保洁制；2

43、.园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合 格率100%；3 .园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6%4 .垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次；5 .垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次；6 .地面部份无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整洁无杂 物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁 率99%以上；7 .所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上；8 .园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。（五） 绿 化 管 理园区内花草树木绿 地日常养护和管理1）绿化完好率100%；植物配置差不多合理，乔灌花草齐全，园 区内绿化布置优美，花草树木与建造和谐一致，差

44、不多无裸 露土地；绿地覆盖率超过40%；2）有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪， 有一定的立体绿化，衬托美化环境；3）花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈，及病虫侵 害现象；4）树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；5）树木无钉拴捆绑现象；6）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。（六） 保 安 服 务坚持园区公共秩序 及住户安全1）园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合， 爱护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；2）巡视时发生火警事故或者隐患及治安、交通等事故，及时处 理并上报相关部门；3）被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1%。以下，年

45、度无重 大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；4）遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时刻采取防 范措施；危（wei）险处设有明显标记和防范措施；5）保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；6）违章发生率1%。以下，处理及回访率100%。（七） 消防 管理（八 车辆 交通园区的日常消防治 理园区内提供车辆治 理1）园区消防设施完好率100%,消防供水率100%；系统设施完好， 定期定人检查爱护，对消防供水系统定期试水试压；2）火灾发生率1%。以下，有防范措施，定期进行安全教育、培 训，保证工作人员把握差不多消防技能，合格率达到100%;3）制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪 做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。