2023《物业经营管理》模拟试题一.pdf

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1、2023 物业经营管理模拟试题一、单 项 选 择 题（每 题1分，每 题 的 备 选 项 中，只 有1个 最 符 合 题 意）1、物业经营管理的对象是（A）oA、收益性物业B、住宅物业C、综合性物业D、高档别墅物业【解析】物业经营管理一一又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主供应的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。|必需驾驭2、物业经营管理强调为业主供应（D）。A、修理服务B、维护服务C、租务管理服务D、价值管理服务【解析】物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配

2、套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理”的局限，强调为业主供应价值管理服务，满 足 其（1）物业投资收益或（2）企业发展战略及主营业务发展目标的需求。3、己运用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑物条例或者规范的要求，存在明显的实物磨损和功能折旧，但仍旧能满足低收入租户的须要，并能与其支付实力相适应的写字楼为（C）级写字楼。A、甲级B、乙级C 丙级D、丁级【解析】甲一一优；乙一一 良。4、有关物业经营管理的层次，下列说法正确的是（C ）。A、房地产资产管理和房地产组合投资管理二个层次B、基础物业管理和房地产资产管理二个层次C、物业管理或者设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三

3、个层次D、物业管理和设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理四个层次【解析】物业经营管理的内容与（1）物业类型和（2）业主持有物业的目的亲密相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。其中，（1）物业管理和设施管理以运行管理为主，（2）房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。（2023年真题）5、物业经营管理企业划分的类型有（D）A、管理型、专业型、混合型B、管理型、经营型、服务型C、总包型、分包型、综合型、D、管理型、专业型、综合性【解析】物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。一重点驾驭6、房地产投资的目的是以获得（D）为目的。A

4、、当前房地产资产收益B、现实房地产资产收益C、将来房地产资产收益D、将来房地产资产收益或者增值【解析】房地产投资一一指以获得将来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付肯定数量的货币或实物，干脆或间接地从事或参加房地产开发经营活动的经济行为。7、关于房地产开发投资和房地产置业投资的说法中，正确的是（C）oA、房地产开发投资和房地产置业投资属于间接投资（属于房地产干脆投资）B、开发投资者主要是赚取开发利润，其风险小但回报丰厚（其风险较大但回报丰厚）C、置业投资者从长期投资的角度动身，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益D、置业投资的目的一般有两个：一是自用，二是尽快将其转售给其他置业投资者

5、，并获得转售收益。（一是自用；二是出租）8、不属于房地产投资之利主要包括（D）。A、相对较高的收益水平B、能够得到税收方面的好处C、能抵消通货膨胀的影响D、不须要特地的学问和阅历（须要一一之弊）9、有关区位下列不正确的说法是（A）oA、区位就是指某一具体投资场地在城市中的地理位置B、房地产的不一样性和差异性，确定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的C、区位的广义理解除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景D、房地产的区位是处于不断发展和动态改变中的【解析】狭义的区位指某一具体投资场地在城市中的地理位置。10、某人购买了某上市房地产开发公司的股票，则该人就成了一个

6、（B）投资者A、置业投资B、间接投资C、房地产开发投资D、干脆投资【解析】房地产间接投资的具体形式包括：（1）购买房地产开发、投资企业的债券、股票，（2）购买房地产投资信托基金的股份或（3）房地产抵押支持证券等。（资金一增值资金不见实物房地产）（2 0 2 3 年真题）11、现金流入与现金流出之差称为（B）oA、现金净流量B、净现金流量C、现金净流入D、净现金流出【解析】现金流出与现金流入之差称为净现金流量。12、房地产置业投资中，固定资产在物业投入出租经营后，随固定资产在运用过程中的磨损和贬值，其价值渐渐以折旧的形式计入（C）0A、出租经营收入 B、管理费用 C、出租经营成本 D、营业费用1

7、3、有关资金时间价值的下列理解正确是（B）0A、从投资者的角度来看，资金的本质特性使其具有时间价值（增值特性）B、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的将来补偿（去掉将来）D、资金时间价值的大小与投资利润率、通货膨胀率、风险的大小成反比（不肯定成反比；取决于）14、有关利息与利率下列正确的含义是（A）。A、利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金运用权所得到的补偿B、利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷本利（即本金与利息）之 比（利息额/本金）C、单利计息是仅按本金计算利息，

8、利息不再生息，其利息总额与借贷时间成反比（正比）D、复利计息对于某一计息周期来说，假如按本金加上从前计息周期所累计的本金进行计息，即 利息再生利息”（指对于某一计息周期来说，按本金加上从前计息周期所累计的利息进行计息）15、某笔贷款双方约定年利率为1 2%,同时又约定按月计息，则下列该笔贷款的实际利率最接近的是（D）。A、1 2.1 5%B、1 2.5 6C、1 2.5 8D、1 2.6 8%/、切【解析】i=1+-1I fn j16、潜在毛租金收入与（B）因素有关。A、建筑面积与租金水平B、可出租面积与租金水平C、可出租建筑面积与空置的面积D、可出租面积与实际租金水平【解析】潜在毛租金收入等

9、于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。17、对房地产开发投资项目来说现金流入通常包括（A）。A、销售收入、出租收入、贷款本金收入等B、土地费用、建立费用、还本付息、运营费用、税金等C、销售收入、出租收入、贷款本金收入和国家的税金收入D、销售收入、出租收入，但贷款本金须要返还，不属于现金流入【解析】对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建立费用、还本付息、运营费用、税金等。（2023年真题）18、某项出租物业的可出租面积为1万平米，租金水平为100元/月.m 2,该项物业的空置率为10%,收租损失和其他收入占

10、潜在毛租金收入的5%、2%,则下列最接近该项物业月有效毛收入是（A）万元。A、87.0B、83.7C、88.2D、90.0【解析】有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入1、潜在毛租金收入=1万平米X 100元/月.m2=100万元2、空置和收租损失=潜在毛租金收入X（10%+5%）=15万元3、其他收入=潜在毛租金收入义2%=2万元4、有效毛收入=100-15+2=87万元19、收益性物业的运营费用不包括（D）。A、人员工资及办公费用B、保持物业正常运转的成本C、为租客供应服务的费用、保险、各种税金D、抵押贷款还本付息【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的全

11、部费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、修理费）、为租客供应服务的费用（公共设施的维护修理、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地运用税和法律费用等。20、房地产置业投资以下收入、费用种类中，业主最关切的问题是（C ）oA、潜在毛租金收入B、有效毛收入C、净运营收入D、实际租金收入【解析】净运营收益=有效毛收入一运营费用净运营收益的最大化是业主最关切的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作胜利与否的主要方面。21、房地产置业投资中，打算金通常用于支付物业经营过程中的（C ）支出。A、经营性B、收益性C、资本性D、日常性【解析】打算金通常用于支付物业经

12、营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。22、下列正确的现金流量图是（A）oAAA23、某物业经营期为10年，年净运营收入为30万元，到期转让的净收益为360万元，折现率为8%,该物业的收益现值下列最接近的是（B）万元。A、7 7.3 1B、2 4 4.0 6C、4 3 7.3 7D、6 6 0【解析】（1）、现金流量图(2)计算式(A P+F P)n3 0 r,1 3 6 0 .“-c一P.1-TTJ H-2 4 4.0 6 万兀8%(1 +8%)(1 +8%)1 024、设备在运转过程中，在外力作用下产生的设备实体磨损、变形和损坏为（A）A、第一类有形磨损B、其次类有形磨损

13、C、第一类无形磨损D、其次类无形磨损【解析】第一类有形磨损一一在外力作用下产生的实体磨损。其次类有形磨损一一因自然力产生的磨损。第一类无形磨损一一设备生产成本降低。其次类无形磨损（1）新型设备。（2）政府节能、环保等政策25、设备无形磨损的局部补偿是（C）。A、更换B、更新C、技术改造D、修理【解析】设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换26、设备更新的核心工作是确定设备的（B）oA、自然寿命B、经济寿命C、物理寿命D、技术寿命【解析】L设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。27、设备更新分析以（C）为主。A、费用效益分析B

14、、净现值法C、费用年法D、盈亏平衡法【解析】4.设备更新分析以费用年值法为主。29、房地产开发中，下列属于投资回报的是（C）A、总开发成本B、建筑安装工程成本C、开发商利润D、总开发成本和开发商利润【解析】就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。30、下列属于房地产投资项目静态财务评价中盈利实力指标的是（A）oA、投资回报率B、财务内部受益率C、财务净现值D、借款偿还期【解析】表 3-1房地产投资项目经济评价指标体系盈利实力指标清偿实力指标静态指标动态指标现金回报率财务内部收益率借款偿还期投资回报率财务净现值偿债备付率静态投资回

15、收期动态投资回收期资产负债率31、关于财务净现值N P V,下列说法正确的是（A）oA、NPV大于等于0,该项目可以接受B、只有NPV大于0,该项目可以接受C、NPV等于0,该项目不行以接受D、只有NPV小于0,该项目可以接受32、某房地产开发项目，当折现率为8%和 9%时，相应的NPV分别为10万元和-5万元，项目期望的最低收益率为7%,下列说法正确的是（B）A、该项内部收益率IRR肯定小于8%,而大于9%B、项目期望的最低收益率为7%时，该项目可以接受C、该项内部收益率IRR肯定大于9%D、该项内部收益率IRR肯定小于8%33、对于具体一个物业来说，推断它是属于收益性物业还是属于非收益性物

16、业,要 看（C ）。A、目前是否正在干脆产生经济收益B、将来是否正在干脆产生经济收益C、本质上是否具有干脆产生经济收益的实力D、是否可以被出租【解析】对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在干脆产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有干脆产生经济收益的实力。34、有关收益性物业价值的凹凸说法正确的是（B）。A、与将来净收益的大小呈反比（正比）B、与获得净收益期限的长短呈正比C、与获得净收益的牢靠性呈反比（正比）D、与将来净收益的大小呈正比，但与获得净收益期限的长短呈反比（正比）35、有关物业的价格特征下列说法不正确的是（B）A、物业价格受区位

17、的影响很大B、物业价格实质上是物业实体的价格（物业权益）C、物业价格形成的时间较长D、物业价格简单受交易者的个别因素的影响36、有关物业投资价值和市场价值下列说法正确的是（B）。A、物业投资价值是客观的，而市场价值是主观的B、物业投资价值是主观的，而市场价值是客观的C、物业投资价值不会因投资者的不同而不同，而市场价值则相反D、在某一时点，物业投资价值是惟一的，而市场价值则相反【解析】市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。37、物业投资行为（或交易）能够实现的基本条件是（A）。A、投资者评估

18、的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格B、买方评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格C、投资者评估的物业的投资价值小于该物业的市场价格D、投资者评估的物业的投资价值等于买方评估的物业的投资价值【解析】投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。38、有关物业的正常成交价格下列不正确的是（D）A、交易双方在公开市场、信息通畅、同等自愿等状况下交易形成的价格B、正常成交价格不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响下的交易价格C、土地运用权出让方式中招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价均属于正常成交价格D、土

19、地运用权出让方式中招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价均属于正常成交价格，但协议成交价不属于正常成交价格【解析】正常成交价格一一指交易双方在公开市场、信息通畅、同等自愿、诚恳无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。39、在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，下列说法正 确 的 是（A）,A、期房价格低于现房价格B、期房价格高于现房价格C、期房价格等于现房价格D、不能确定【解析】在期房与现房同 品 质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下,期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是

20、:期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿（2023年真题）40、有关物业估价的概念下列正确的说法是（B）oA、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在随意的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定B、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定C、物业估价是为了特定的用途，对特定的物业（或物业权益）在随意的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定D、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的投资价格或价值进行测算和判定【解析】物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物

21、业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。41、下列物业可以采纳市场法估价（D）A、学校B、古建筑C、特别厂房D、标准厂房【解析】市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特别厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采纳市场法估价。42、运用市场法估价一般分为下列4大步骤的依次正确的是（A）oA、搜集交易实例一选取可比实例一对可比实例成交价格进行处理一求取比准价格B、搜集交易实例一对可比实例成交价格进行处理一选取可比实例一求取比准价格C、搜集交易实例一求取比准价格一对可比实例成交

22、价格进行处理一选取可比实例D、搜集交易实例一选取可比实例一求取比准价格f对可比实例成交价格进行处理42、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2 3 25元/m 2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。下列最接近该宗物业的正常成交价格的是（C ）元/!1 2。A、23 25B、21 7 2C、250 0D、2447【解析】1、买方付给卖方2325元/m2,则卖方实际得到的为：2325元/m2；2、选用公式：正常交易价格一部鬻歌嘉率3、选用税费比率：7%4、正常交易价格:卖方实际得到的价格1

23、 -应由卖方缴纳的税费比率=三23竺25=2500元/平方米1-7%43、某宗物业的建筑物重新购建价格为2500元/m2,其建筑物市场价值为2000X/m2,则该宗物业的建筑物折旧是（B）oA、300B、500C、250D、200【解析】建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值=2500 元/m2-2000 元/m2=500 元/m?44、某宗物业预料将来每年的净收益为8 万元，收益期限可视为无限年，该类物业的酬劳率为&5%。下列最接近该宗物业的收益价格的是（A）万元。A、94.12B、80.26C、无穷大D、不能确定【解析】收益价格（无穷收益年）=3=上；=94.12万元Y 8.5%4

24、5、有关房地产市场的需求，下列说法正确的是（C）oA、假如其他条件不变，某种物业的价格下降时，其需求数量就会下降B、假如其他条件不变，某种物业的价格上升时，其需求数量就会上升C、一般来说，购房者的收入增加会导致对房屋需求的增加D、一般来说，购房者的预期收入增加会导致对房屋需求的削减46、住房安排和消费政策属于影响房地产市场发展的社会经济因素中的（D ）oA、政治因素B、人口因素C、经济因素D、政策因素【解析】政策因素：包括房地产供应政策、住房安排和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。47、房地产市场供应曲线和需求曲线的交点为（B）oA、市场平衡点B、市场均衡点C、

25、市场同等点D、收支平衡点【解析】从图5-3 中的供应曲线和需求曲线不难看出，（1）某种商品的单位价格上升（下降）会导致需求量的削减（增加）和供应量的增加（削减）。（2）供应和需求曲线的交点正为市场均衡点。（3）市场均衡点所对应的价格P称为均衡价格，在这样的价格下，供应量和需求量相等。48、房地产交易是（B）的流转及其界定。A、房地产产品B、房地产产权C、房地产实体D、房地产空间【解析】由于房地产市场的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定。49、制定物业安排的前提是明确（C）A、物业管理企业的经营目标B、承租人的目标C、业主的目标D、政府的目标【解析】明确业主目标，是制定物业管理安

26、排的前提。50、物业管理经营安排的核心是（C）oA、租赁安排B、建筑物管理安排C、预算安排D、业主沟通安排【解析】预算是物业管理中经营安排的核心，预算中包括具体的预期收益估算、允许的空置率水平、运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。51、有关房屋租赁的含义，下列不正确的是（B）。A、出租人必需是房屋全部权人可以是自然人，也可以是法人B、出租人必需是房屋全部权人可以是全部权人自己，可以是共有人，也可以是转租人C、承租人可以居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、人股经营或合作经营等名义出租或转租房产D、租赁最主要的全部权不变【解析】须要指出的是，转租不等于出租，转租人也不

27、等于出租人。转租只是附属于出租的非独立的活动。51、下列不属于房屋租赁的特点是（B）oA、房屋租赁不转移房屋的全部权B、房屋租赁的标的是同类房屋中随意房屋C、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D、房屋租赁关系不因全部权的转移而中止【解析】房屋租赁的标的是特定物（特定房屋）而不是同类物。52、下列属定期租赁特征的是（A ）。A、包含准确的起租日期和结束日期，当期限届满，租约自动失效而不须要预先声明，租户必需把物业交还给业主B、定期租赁因业主或租户的死亡而失去法律效力，即全部权益的归属形式可变（定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即全部权益的归属形式不变。）C、除非租约一方提出要中止合约，

28、否则将自动续约一一自动延期租赁D、给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的持续依靠双方的意愿一一意愿租赁52、某项百分比租金合同，双方约定月固定租金为1万元，百分比租金为承租人月营业额的1%,承租人某月的营业额为10万元，则该出租人当月的总租金收入和百分比租金收入分别是（B）万元。A、1、0.01B、1.1、0.1C、1.01、0.99D、0.99、0.01【解析】1、百分比租金=营业额X百分比租金=10万元义1%=0.1万元2、总租金=固定租金+百分比租金=1+0.1=1.1万元53、包租转租模式与出租代理模式的共同特点是（A）。A、业主都不负责物业的租赁B、业主都不担当市场风险-出租代理

29、模式业主担当市场风险C、物业管理企业都可以获得代理佣金一一出租代理模式D、物业管理企业都可以获得类似的“批零”差价一一包租转租模式54、租赁管理的核心是（C）A、租赁方式B、目标市场的确定C、租金方案D、租赁经营预算【解析】租金方案是租赁管理的核心。55、经营性物业的租金水平，主要取决于（D）oA、物业出租经营成本B、业主期望的回报C、经营物业的投资回报D、当地房地产市场状况【解析】经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即（1）市场供求关系和（2）在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。56、租赁合同的核心是（C）oA、租赁的主体B、租赁的客体C、租金标准

30、D、租赁期限【解析】租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要缘由。57、房屋出租人将承租的房屋再出租的行为称作（B）0A、房屋再出租B、房屋转租C、房屋反复出租D、房屋反租58、在肯定时期内，物业管理企业为受托付物业供应管理服务而发生的干脆管理成本称为（C）A、干脆成本B、管理成本C、营业成本D、经营成本【解析】肯定时期内，物业管理企业为受托物业供应管理服务而发生的干脆物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。（2023年真题）60、干脆人工费、干脆材料费、间接费用称为（A）成本。A、营业成本B、期间费用C、经营管理费用D、总成本【解析】营业成本一一是企业在从事物业管理活动中发生的各项干

31、脆支出，它包括干脆人工费、干脆材料费、间接费用等。61、外购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金等是物业管理成本按（D）划分的。A、依据经济用途划分B、依据与业务量的关系划分C、依据计算依据不同划分D、依据经济性质划分【解析】依据经济性质分类，可以将物业管理成本分为七个要素。62、下列属于物业管理成本依据计算依据不同划分的是（D）A、边际成本B、差异成本C、估计成本D、定额成本【解析】依据成本计算依据的不同，可以有以下一些成本的划分（并非成本构成项目）。（1）目标成本。（2）定额成本。（3）安排成本。（4）实际成本。63、物业管理企业成本管理的起点是（B）oA、成本估算B、成本预算C

32、、成本核算D、成本限制64、以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，假如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或者削减肯定的百分比确定出的预算为（A）oA、固定预算B、概率预算C、零基预算D、滚动预算65、编制营业成本预算，应 以（C）预算为基础。A、成本B、干脆成本C、收入D、利润【解析】由于营业成本是公司为赚取收入而发生的干脆费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入、特约服务收入的干脆成本。（2023年真题）66、对于管理服务为主的物业管理企业来说，企业物业管理活动中最主要的合同 是（D ）。A、托付代理合同B

33、、租赁合同C、专项服务合同D、物业管理合同【解析】对以管理服务为主的物业管理企业来说，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。对于经营性的物业，以及租赁为主的高档居住物业，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。67、物业服务合同包括（D ）A、前期物业服务合同B、后期物业服务合同C、物业服务合同D、前期物业服务合同和物业服务合同【解析】物 业 服 务 合 同 包 括：前 期 物 业 服 务 合 同 和 物 业 服 务 合 同 两种。68、前期物业服务合同的甲方是（A ）oA、房地产开发企业B、业主C、业主委员会D、物业管理企业【解析】甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业

34、。物业服务合同甲方是业主委员会（代表全部业主），乙方是物业管理企业。69、物业招标实质是一种（C ）行为。A、招标选择B、投标小组C、市场双向选择D、市场单向选择70、物业管理绩效评价的类型包括（B）,（1）社会评价、（2）、社区评价、（3）政府评价、（4）企业集团内部评价、（5）企业自我诊断评价、（6）、业主评价、（7）、物业资产管理项目评价。A、B、（5）C、（4）（6）D、（4）【解析】依据不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有以下几种：政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价、物业资产管理项目评价。71、以下属于非计量指标的是（DA、基本指标一一计量

35、指标B、修正指标一一计量指标C、财务指标D、评议指标一一非计量指标72、以下属于基本指标中财务效益状况指标的是（A）0A、总资产酬劳率B、总资产周转率C、流淌资产周转率D、资产负债率【解析】一、财务效益状况净资产收益率总资产酬劳率73、写字楼物业管理的经营目标是（BA、充分发挥写字楼的形象性作用B、收益部分运用率最大化一一经营目标C、物业资产保值率和升值率最大化一一管理目标D、物业全部人与运用人满足率最大化一一服务目标74、写字楼租金的计算基础常常是每平方米（C）A、建筑面积B、运用面积C、可出租面积D、出租面积【解析】写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。75、写字楼的市场租金水平主

36、要取决于（D）oA、国际写字楼市场水平B、全国写字楼市场水平C、同类城市的写字楼市场水平D、所在城市的写字楼市场水平【解析】写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即（1）市场供求关系和（2）在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。76、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项评价指标是（A）oA、服务满足度一一第一项指标B、物业经济指标一一其次类指标C、物业品牌化一一第三类指标D、物业形象指标77、负责购物中心的公共区或修理基金统筹管理的是（CA、承租户代表B、购物中心业主C、物业管理企业D、承租户管委会78、选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（B）0A、财务

37、实力B、声誉C、租户组合D、租户须要的服务【解析】租 户 选 择（一）声誉。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要留意了解零售商对待消费者的看法如何。79、对于零售商业物业的主要租户，其租金的调整一般为（C）年调整一次。A、12、3C、5D、7【解析】租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可依据每年的实际状况确定。对于主要租户一般每5 年调整一次，次要租户可每年调整一次。80、制定租金方案和租赁策略的目的是实现（B）的最大化。A、物业管理

38、企业价值B、物业收益C、物业管理企业收益D、租户收益二、多 项 选 择 题（每 题 2分，每 题 中 的 备 选 项 中，有 2个 或 2个 以 上 选 项符 合 题 意。错 选，本 题 不 得 分；少 选，所 选 每 个 选 项 0.5分）1、物业经营管理利用的技术、手段和模式包括（ABCD）oA、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、物业修理【解析】物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主供应的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。卜一必需驾

39、驭2、物业经营管理中的战略性工作包括（A B C ）。A、确定战略与确定标准B、构建信息基础与决策分析C、进行资产组合D、将来修理和维护E、将来设施设备更新改造管理【解析】物业经营管理中的战略性工作：（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资产组合3、房地产投资的特性包括（A B C D ）（,A、位置固定性或不行移动性B、寿命周期长C、适应性和各异性D、政策影响性和相互影响性E、相对较高的收益水平和能抵消通货膨胀的影响【解析】房地产投资的特性包括7 个方面：位置固定性或不行移动性；寿命周期长；适应性；各异性；政策影响性；专业管理依靠性；相互影响性。4、房地产投资

40、的系统风险包括（CDE）。A、将来经营费用风险与资本价值风险B、时间风险和持有期风险C、市场供求风险和通货膨胀风险D、周期风险和利率风险E、政策风险和政治风险【解析】房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易推断和限制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、或然损失风险等。5、房地产投资项目财务评价指标体中静态盈利指标包括（C D ）。A、财务净现值C、静态投资回收期期E、借款偿还期B、财务内部收益率D、投资回报率表 3-1 房地产投资项目经济评价指标体系盈利实力指标清偿实力指标静态指标动态指标现金回报率财务内部收益率借款偿还期投资回报率财务净现值偿债

41、备付率静态投资回收期动态投资回收期资产负债率6、真正的房租构成因素应当包括（A B C D ）oA、地租与房屋折旧费B、修理费与管理费C、投资利息与保险费D、物业税、租赁费用、租赁税费E、物业服务费用【解析】真正的房租构成因素应当包括：地租；房屋折旧费；修理费;管理费；投资利息；保险费；物业税；租赁费用；租赁税费；利润。7、收益性物业估价的基本方法主要有（A B C ）oA、市场法B、成本法C、收益法D、概预算法E、财务核算法【解析】在物业估价上有三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。8、物业价格通常由（A B C E）项构成。A、土地取得成本B、开发成本与管理费用C、投资利息与销售费用D、

42、租赁税费E、开发利润【解析】物业价格通常由7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。9、编制物业经营管理安排的基础工作包括（A B C D ）,A、区域宏观市场环境分析B、房地产市场分析C、邻里分析与物业分析D、业主目标分析E、物业盈利实力分析【解析】编制物业经营管理安排的基础工作：（一）区域宏观市场环境分析（二）房地产市场分析（三）邻里分析（四）物业现状分析（五）明确业主目标1 0、物业管理安排的主要内容包括（A B C D ）oA、建筑物管理安排B、租赁安排C、财务收支安排D、物业运行绩效评估E、与租户沟通安排【解析】物业管理安排的主要内容:1.

43、建筑物管理安排2.租赁安排3.财务收支安排4.物业运行绩效评估及与业主沟通安排1 1、租赁方案与策略制定主要涉及到内容包括（A B D E ）oA、确定可出租面积和租赁方式B、编制租赁经营预算C、定位效益目标D、确定租金方案E、明确吸引租户的策略【解析】租赁方案与策略主要涉及到如下内容：1.确定可出租面积和租赁方式2.编制租赁经营预算3.定位目标市场4.确定租金方案5.明确吸引租户的策略.1 2、房屋租赁合同的基本条款包括（A B C D ）oA、当事人姓名或者名称及居处B、房屋坐落、面积、装修及设施状况C、租赁用途D、租赁期限与租金及支付方式E、房屋的修缮责任与质量标准【解析】二、房屋租赁合

44、同的基本条款（-）当事人姓名或者名称及居处（二）房屋坐落、面积、装修及设施状况（三）租赁用途（四）租赁期限（五）租金及支付方式（六）房屋的修缮责任（七）转租的约定（八）变更和解除合同的条件（九）租赁双方的权利与义务（十）当事人约定的其他条款1 3、物业管理企业的人员费用包括（A B C ）。A、基本工资与社会保险费B、加班费与服装费C、工服洗涤费C、保安人员人身保险费E、保安人员住房租金【解析】（一）人工费的估算1 .基本工资2 .社会保险费3 .按规定提取的福利费4 .加班费5 .服装费6.工服洗涤费1 4、一般物业服务合同中对托付的管理服务应包括（A B C D ）五个层次的约定.A、托付

45、项目B、各托付项目的具体内容C、服务质量与标准D、管理和服务费用E、对业主的奖惩约定条款一 一（对物业管理企业的奖惩约定条款）【解析】（一）“宜细不宜粗”的原则。一般物业服务合同中对托付的管理服务应包括五个层次的约定。1 5、物业保险的主要险种有（A B C ）。A、财产保险B、雇主责任保险C、公众责任保险D、工程保险E、失业保险【解析】物业管理工作中常常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。1 6、物业管理绩效评价基本指标包括（A B C D ）oA、财务效益状况指标B、资产营运状况指标C、偿债实力状况指标D、发展实力状况指标E、服务满足度指标评价指标具体指标计算公式基

46、本指标一、财务效益状况净资产收益率净利润 的0/平均净资产Xl总资产酬劳率息 前 税 前 利 润 一 利 润 总 额+利息支出平均资产总额X100，平 均 资 产 总 额X1 0 0 /（，二、资产营运状况总资产周转率主营业务收入净额|m o/平 均 资 产 总 额X l（X）%流淌资产周转率主营业务收入净额x m%平均流动资产总额三、偿债实力状况资产负债率负 债 合 计1nA0/资产合计一%已获利息倍数税前息前利润总额3利息支出四、发展实力状况营业增长率本年主营业务收入增长额上年主营业务收入总额x 017、写字楼物业管理的内容包括（ABCD）oA、写字楼物业市场营销B、制定租金收取方法C、协

47、调与业主和租户的关系D、组织与限制E、写字楼物业合同管理【解析】写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理安排、物业市场营销、制定租金收取方法、物业修理养护、平安保卫、协调业主与租户的关系、组织与限制等。18、写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括（BCDE）oA、服务满足度B、租金价格水平C、出租经营成本、D、净租金收入占毛租金收入的比率E、写字楼物业投资收益率【解析】写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。（2023年真题）19、零售商业物业运作的相关理论主要有（ABC）。A、中心地理论B、同类零售店聚集理论C、需求的外部效应D、现代商业产业经济学理论E、现代商业服务理论【解析】零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论、需求外部效应理论。20、零售商业物业在选址和规划时主要应考虑的因素有（ABCD）oA、市场容量B、进出交通C、地点显著D、规模大小E、外部设施【解析】零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。