2022年房地产营销策划书(15篇).docx

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1、2022年房地产营销策划书(15篇)房地产营销策划书(15篇)转瞬间，岁月匆忙，工作已经告一段落，我们又将接触新的学问，学习新的技能，迎来新的工作目标，这时候非常有必需要写一份策划书了。好的策划书是什么样的呢？以下是我帮大家整理的房地产营销策划书，希望能够帮助到大家。房地产营销策划书1一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质迥然不同的区分，不同于买件衣服那样为所欲为，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出确定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会变更办法，买主思索的问题，内容丰富，错综困难，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自

2、然环境，楼质、交通、音贝、污染、平安等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必需加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必需在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于竞争，且乐此不倦；3、头脑敏锐，不拘传统；4、感性相识和理性相识相处融洽；5、注意历史，敬重现实，睽重将来。三、构思框架：1）以塑造形象为主，渲染品尝和意念；2）呈现楼盘的综合优势；3）体现楼盘和谐舒适生活；4）直切消费群生活心态。四、实战流程：1、形

3、象定位：对楼盘的综合素养进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、详细细微环节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业阅历，到处顾及住户须要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美支配；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精碉细凿，力争完备。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述

4、物业优势的重要线索。2、主要卖点：对楼盘进行全面分析探讨，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关切的物业指标。3、绘制效果图：依据开发商的条件和推广须要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细微环节丰富、品尝高，因为楼盘的销售，须要启动购楼者对将来的想象，多数事实范例证明，精致的效果图对营销起了事半功倍的确定性作用。4、广告知求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度状况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉

5、；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的好用率；10）阐述楼盘的付数安排；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广阔致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣扬以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品尝、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。其次阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。

6、此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是依据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的安排方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据详细状况敏捷运用和调整。6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅漂亮的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过

7、往行人面前。届时，乐队奏出奇妙好听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（详细揭幕仪式内容支配及细微环节，另视情策划）。预报广告以渲染气氛为主，协作精彩的揭幕预售仪式先期刊登。公司已经将之前建好的楼层起先出售，可是由于市场的竞争和不景气，导致公司楼房的销售不佳，我奉命制定出了大厦项目包装全案策划书。本定价策划只供应定价策略和方法，详细定价开发商应当依据项目详细状况制定。所谓价格策划，就是地产商为了实现肯定的营销目标而协调处理价格关系的活动。价格策划使整个地产营销活动的极重要的一环，它不不仅包括价格的制定、定价技巧的运用，同时包括在肯定的营销状况下，为了实现地产商预期的营

8、销目标而协调协作营销组合的其他有关方面，并在实施过程中不断修正价格策略的全过程。一、楼盘价格定位楼盘价格定位在价格策划重视种种之中。价格的一点小偏差会导致总销售额的负增长，但也引起消费者对楼盘价格的反抗心理，是销售进度受挫。而价格定位较低，会是发展上的利润受到影响。因此，正确的价格定位可以充分发挥价格策划的效力，进而体现出整个楼盘营销策划的成果。二、楼判定价策略1、心理定价策略。这是地产商依据不同类型的消费者的购买心理来制定的价格。地产商常用的心理定价策略主要是整数定价策略。不动产属于的书的高档高加耐用消费品，地产商在定价是要以整数结尾，不要零头，消费者处于“一分钱，一分货”得购买心理，认为价

9、格越高，质量越好。以整数定价往往会提高楼盘的“身价”，利于销售。2、渗透定价策略。这时将房屋价格定的地域预期价格，并伴随大规模的促销活动，快速打开销路，就想到如泥土的水一样，从缝隙很快渗透究竟。例如在有一个小区，同样住宅的价格以5000元/平方米的价格卖不出去，那模拟的价格就应当低于5000元/平方米，要求价格具有竞争力。该策略的前提：市场容量大、要求弹性大、潜在竞争威逼大。采纳这种策略可以薄利多销，先发制人，有助于组织竞争者的进入，快速打开市场，取得最大的市场占有率，通常称为“别进来”策略。在市场已被它方强选占据的状况下，也是挤入市场的较好方法，待销路打开后，也可适当提高价格。3、差别定价策

10、略。这是竞争者最激烈的同类楼盘以不同的价格出售的策略，目的在于刺激需求，增加销量。主要表现在：同一房屋，销售给顾客的价格不同。如可以给领先购买的消费者给与肯定的实惠。同一房屋，因销售的时间、地点和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的价格，是详细状况在进行提价或降价。4、折扣定价策略。楼盘价格折扣是价格策划中的机动兵法，由于楼是在不断改变之中，一段时间之后，有些价格可能不太合适楼市的反应。而价格的调整牵一发而动全身。因此比较敏捷的方式是进行价格折扣的调整。随时事的不同，折扣或低或高。折扣定价策略是给与购买这部分价格实惠以吸引顾客增加购买。如打折、赠送家具和家用电器及免收13年的物业管理费

11、等。其目的在于争取快销。常见的折扣有以下几种：（1）时间折扣。寄希望购买者快速的还清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或银行按揭付款方式次之。这种方式有利于地产商加速资金的周转。（2）数量折扣。是依据顾客购买房屋数量的多少。给与大小不等的折扣，数量越多，折扣越大，目的在于激励大量购买。（3）功能折扣。这是依据各类代理商在营销中所担负的功能不同赐予的折扣。如因代理商供应促销、奖金融通等功能给与肯定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于协调代理商的主动性。地产市场已进入为买方市场，市场的竞争已越来越激烈，市场的不确定因素也更加困难。在困难市场环境中，开发商如何制定消费者可接受的、对自己

12、最有利的价格？这始终是一个关系楼盘命运的问题。因此价格策划在地产市场营销中将占据越来越重要的位置。希望在我这个策划书实行之后，公司的楼房销售能够出现一个比较好的市场销售状况，不过我知道，要想出现楼市销售的回升，国家经济肯定要重新复原到发展状况中去，刺激居民的消费，这才是最重要的！我信任我们国家的经济会重新走向旺盛、富强的！房地产营销策划书2房产行业解决方案：xx年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，XX年仍旧是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性挽救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，仔细探讨购买者需求，精确规划产品，精准传播已成为开

13、发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：精准推广规划：1)楼盘客群细分;2)精准短信营销平台;3)精准邮件营销平台;4)数据库发送执行;5)目标客户dm营销设计与执行。房产代理专项规划：1)数据库建立;2)数据库推广平台建立(短信、邮件平台)3)数据库发送执行。商业地产集客规划：1)商圈分析;2)地产主题设计;3)招商方案与执行;4)集客策略。中高端房产项目推广规划：1)整合网络传播方案;2)高端客户数据库分析;3)数据库内容设计与推广执行;4)项目推介会执行规划。优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的

14、新营销模式。全球金融危机的到来说明白投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严峻。虽然世界许多国家都做出了政府举措，但是中国依据自己的国情做出了不会政策性挽救房市的确定，这也有国家的苦衷，我们应当理解。既然国家不会政策性挽救房市，那我们就必需自己想出路了，假如不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。的确有许多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致现在这个状况。上面我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何挽救我们的公司，希望大家能够重视。房地产营销策划书3一、营

15、销策划书编制的原则为了提高策划书撰写的精确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，根据逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定状况，交代策划背景，分析房地产发呈现状，再把策划中心全盘托出，其次进行详细策划内容具体阐述；三是明确提出解决问题的对策。（二） 简洁朴实原则：要留意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深化分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性特别重要，不能cao

16、作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必定要耗费大量人、财、物，管理困难显效低。（四）创意新奇原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新奇的查是策划书的核心内容。二、营销策划书的基本内容策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有改变。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，封面：策划书的封面可供应以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有肯定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行

17、效果也不一样。策划书正文部分主要包括：（一）策划目的要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作阅历。尚无一套系统营销方略，因而须要依据市场特点、项目特点策划出一套营销安排。某地产项目变更功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而须要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，须要相应地调整行销策略。发展商原营销实施方案严峻失误，不能再作为企业的行销安排。房地产市场行情发生改变，原经销案已不适应改变

18、后的市场。发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，依据市场的特征和行情改变，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的特别详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，托付我们某某广告策划公司参加某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深化市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向特别明确、突出。（二）、分析当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产

19、品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个醒悟的相识。它是为制定相应的营销策略，实行正确的营销策略供应依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分须要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述；区域竞争性楼盘分析；楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求改变对产品市场的影响。目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容须要策划者凭借已驾驭的资料分析产品市场发展的前景。2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不行控因素进行分析

20、；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的改变，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。（三）市场机会与问题分析。所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就胜利了一半。1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；项目包装太差，提不起目标客户群体的购买爱好；楼盘价格定位不当；目标客户群体定

21、位缺乏科学性，使销售渠道不畅；促销方式不佳，客户不了解楼盘；广告投入太少，难以启动市场；销售人员服务质量不高，客户有不满心情；售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满意，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。（四）营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的详细目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预料销售日期为XX天。（五）营销战略1、营销宗旨一

22、般发展商在企业策划案中注意这样几方面：以强有力的广告宣扬攻势顺当拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，实行差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中找寻一个空位，使楼盘快速启动市场。2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是非常具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售供应了有力的保证。3）楼盘品牌：要形成肯定知名度、美

23、誉度，树立广阔置业者心目中的知名品牌，必需有剧烈的创建意识。4） 楼盘包装：楼盘作为不行移性的特别商品，其包装与其它市场销售的产品一样，非常重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，须要能迎合置业者质量满足的包装策略。5）价格策略：这里强调几个一般性原则；销售当时的市场环境；周边楼盘的质量及销售状况；楼盘自身的客观条件；销售战略及销售进度支配；发展商的成本及营销目标；以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注意价格策略的制定。3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何安排，实行一些实惠政策激励销售代理商的销

24、售主动性或制定适当的嘉奖政策。4、广告宣扬安排。（1）、原则听从公司整体营销宣扬策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的特性化，要求在广告知求中统一广告风格，在肯定推广阶段应推出一样的广告宣扬。强调选择广告宣扬媒体多样化的同时，注意抓宣扬效果好的方式。不定期地协作阶段性的促销活动，驾驭适当时机，刚好、敏捷的进行。（2）、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。有力促进楼盘销售。（3）、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。（4）、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中；重点突出项目的各项优势；注意积累发展商

25、及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。（5）、卖点整合项目适合炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教化环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。（6）实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进行公关活动，接触消费者。主动利用新闻媒体，擅长创建利用新闻时间提高楼盘知名度。5、详细行动方案依据策划期内各时间段特点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失敏捷性。还要考虑

26、费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应当留意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推动过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借阅历详细分析制定房地产营销价格策略(2)房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必需根据市场规律、经济原则实行等价交换。驾驭房地产产品的定价方法，敏捷运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格

27、调整策略。1、房地产定价方法一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场改变莫测，楼宇的定价要能被市场接受，须要肯定的超前意识和科学预料，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有许多，主要包括：成本、楼盘素养、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所情愿支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来特别恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例干脆比较，对形

28、成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公允市场价。(2) 成本法。以开发或建立估计对象房地产或类似房地产须要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。(3) 收益法。将预期的估价对象房地产将来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。(4) 剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用销售费用销售税金及开发利润，依据剩余之数来确定估价对象房地产的价格当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获得市场份额。在弄清方法之后，详细执行有低价、高价、内部价、一口价、实惠价等战略。开发商采纳低

29、价战略时，入市会比较轻松，简单进入，能较快地启动市场；而采纳高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。2、定价比例用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、公路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为810左右，而临公路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为35之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的

30、定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50。3、价格调整策略。房地产价格调整策略可以分为干脆的价格调整、实惠折扣两方面内容。实惠折扣是指在限定的时间范围内，协作整体促销活动安排，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行干脆刺激的一种方法。实惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的干脆让利行为。实惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送贮存室，购房抽奖活动等等。实惠折扣要做得好，首先要让客户的确感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。

31、同时，实惠折扣所让的利应当切合客户的实际须要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的实惠折扣相类似，实惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商独树一帜供应了可能。（三）房地产营销渠道策略 (Place)目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业干脆推销托付代理推销以及近几年兴起的网络营销房地产超市等。企业干脆推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员干脆推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。干脆推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节约一笔数量可观的托付代理推销的费用（相当于售价的1.5%3.0%），但推销阅历的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致

32、命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理阅历还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依旧会占据重要位置。托付代理推销，是指房地产开发企业托付房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的托付，找寻消费者，介绍房地产，供应询问，促成房地产成效的中间商。托付代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以

33、房地产为主要内容的网站，如搜房网中房网等，它们为房地产企业和消费者供应了全新的信息沟通渠道；同时，很多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标记着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣扬和推广。通过互联网双向式沟通，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者供应了诸多便利。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜

34、力和发展空间的营销策略。房地产超市营销是最近在浙江上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售起先告辞传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。（四）房地产营销促销策略 (Promotion)房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面对消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣扬、劝服活动。通过这些活动帮助消费者相识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人

35、员促销、公共关系、营业推广。1广告广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣扬形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。依据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣扬效果。2、营业推广营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而实行的激励购买的各种措施。多用于肯定时期、肯定任务的短期的特殊推销。营业推广刺激需求的效果非常明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房学问普及活动，向广阔消费者

36、介绍房屋建筑选择标准、住宅装修学问、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产学问的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以实行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、找寻明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。3、人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员依据驾驭到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的状况，促成买卖成交的活动。人员促

37、销的优点在于：目标客户明确，促销力气集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与亲密同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。当然，人员促销方式对促销人员的素养要求比较高。促销人员一般必需具备以下条件和素养：具有丰富的房地产学问和合理的学问结构；刚好驾驭正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素养。促销人员在日常工作中，要留意对商圈内的全部顾客的具体资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。4、公共关系房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣扬报道，帮助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消退和处理对房地

38、产开发企业不利的谣言、传闻和事务。公共关系的内容主要可以包括：制造噱头和危机公关人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的看法重树项目良好形象，化不利为有利。建立与各方面的良好关系开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立许久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度支配经营策略，充分探讨消费者需求，努力加强与消费者的沟通，留意关系营造。同时，开发商还要留意

39、与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要留意开发商之间的合作，特殊是后者的合作尤为重要。四结束语综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。房地产营销四大价格调整策略中国房地产报 (李峰) 房地产项目定价与其调价策略从性质上讲，并不属于同一概念。精确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于房地产项目市场定位，而最终服务于销售策略

40、。房地产项目的价格调整策略，是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，实行何种策略，依据房地产项目及市场的发展状况，引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中，由于房地产项目自身的各项素养差异很大，加之市场状况不同，每个房地产项目会依据自己的特点实行不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说，房地产项目的调价策略分为以下四种：一、高开低走 在房地产项目综合素养高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的状况下，房地产项目往往实行突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然，假如市场状况好，竞争

41、不激烈，而且项目自身规模又不大的状况下，项目完全可以实行突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内快速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。二、低开高走 在房地产项目综合素养较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的状况下，为取得市场认同，房地产项目应实行低价入市，依据销售工作的开展，视详细状况适时调价的“低开高走”策略，依据销售进展的好坏，确定价格的提升。当然，假如项目的确综合素养较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的状况下，房地产项目一般只能实行低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。三、平稳

42、推动 在房地产项目素养一般，规模较大，各楼座素养差距较小，而市场状况很好的状况下，有些项目也实行“平稳推动”的策略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满意，最终追求较好的市场业绩。四、波浪螺旋 “平稳推动”的调价策略是一种较为志向的调价策略，在现实中很难维系。实践证明，许多项目其中的各楼座素养因为位置、景观、交通等因素的影响而差SS较大，而且市场状况的好与坏在许多的状况下也是很难推断的。所以在房地产项目素养一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的状况下，多数项目实行的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动

43、策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为推断标准；同时，可依据工程进度及销售状况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避开“一刀切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。诚然，房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的，会出现几种策略共用的状况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变，应依据市场改变状况随时予以调整，以争取获得最佳的销售成果。房地产营销策划书4一、市经济环境的分析和生活结构探讨 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水同等 GDP发展状况及产业结

44、构状况 消费品零售总额 商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额其次阶段：项目定位阶段一、 项目的市场定位 形象定位 规模定位二、目标客户定位 购买商铺的目标群分析第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段一、营销整体规划方案建议书 营销方式建议 营销渠道建议 营销策略建议 营销安排支配建议 促销策略建议房地产营销策划书5一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品

45、大世界、名优建材市场等分开。某房地产现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1700

46、万元，合计4500万元。预售许可证预料20xx年5月底办下。由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由