房地产是泡沫经济.docx
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1、房地产是泡沫经济篇一:浅析房地产泡沫经济问题 浅析房地产泡沫经济问题 【摘 要】房地产行业是我国的经济支柱的产业之一,对于我国经济健康的运行有着重要的影响。最近,房地产市场不断升温,也引发人们对于房地产泡沫经济的争辩。因此,本文对其进行分析,并且提出相关的措施。对于房地产泡沫经济问题,应当了解房地产泡沫经济的内涵和表现形式,了解中国房地产业现今发展的状况,对房地产泡沫的危害和形成缘由进行了分析,然后从微观和宏观角度提出降低房地产泡沫的措施。 【关键词】房地产泡沫;经济;问题;分析 1 房地产泡沫经济 房地产泡沫指的是房价高涨,在房产上投资过热造成产品过剩,导致市场没有需求,从而产生了一种表面的
2、虚假的旺盛,显著表现是房屋的空置率变高。依据意义来看,指的是在一个连续的过程中房价突然涨价,价格上升使人们觉得会出现涨价的状况,然后又吸引了很多新的投资者和买主,而这些人通常只是想要通过买卖时的差额来获得高额的利润,对于房屋自身运用价值不感爱好。之后房价起先逆转,然后价格暴跌,就会导致金融危机。 2 房地产泡沫经济形成的缘由 2.1 房地产泡沫经济形成干脆的缘由 过度的投机行为造成了地价的飞涨,而这就是产生房地产泡沫的最为干脆的缘由。在市场经济发展中,作为最为活跃的房地产行业,投机行为特殊的严峻。不健全的土地交易的制度,不完善行业管理准则,在肯定的程度上促进了投机的活动,产生了很多投机性的泡沫
3、。很多房地产的开发商都设法进行圈地,大量储备土地,待到时机合适,把土地用高额的价格进行转让活动,或者是进行开发并且疯狂地炒作,造成地价以及房价飞速的上涨。在肯定的程度上,房地产投资成为了圈地的投机,投机成分日益增加,泡沫经济也日益形成。与此同时,由于我国土地资源较为有限以及稀缺,随着人口的增多以及经济的发展,城市化的步伐不断加快,人们对于土地稀缺以及增长的需求之间存在的冲突问题也越来越严峻。 2.2 房地产泡沫产生的间接缘由 (1)消费者预期 消费者预期在实质上指的是对于价格的预期。因为房地产和一般的商品不同,当其价格上升的时候,人们认为今后的价格还会上升,导致需求量的增加,但是房地产开发商惜
4、售,削减供应量。这样就又刺激了价格的上升,产生了泡沫经济。在泡沫经济破灭的时候,价格不断下跌,人们觉得价格还会下跌,持有者 篇二:房地产行业与泡沫经济 房地产行业与泡沫经济 目 录 一、泡沫经济 . 1 二、房地产业的基本概念和特征 . 2 三、我国房地产业的现状 . 3 (一)住房结构不合理 . 3 (二)严峻的房地产泡沫 . 3 (三)低收入家庭住房面临较大困难 . 3 四、房地产泡沫的含义成因及表现形式 . 3 (一)房地产泡沫的含义 . 3 (二)房地产泡沫的成因 . 4 (三)房地产泡沫的表现形式 . 4 五、房地产泡沫的危害 . 5 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 . 5 (二
5、)导致金融危机 . 5 (三)造成生产和消费危机 . 5 (四)引发政治和社会危机 . 6 六、房地产泡沫的评判方法 . 6 (一)指标法 . 6 (二)理论价格法(还原收益法) . 7 七、防止房地产泡沫产生的措施 . 8 (一)加强对房地产市场的宏观调控和管理 . 8 (二)建立全国统一的房地产运行预警预报制度 . 9 (三)强化土地资源管理 . 9 (四)加强金融监管力度,合理引导资金流向 . 9 (五)大规模推出经济适用房 . 9 参考文献 . 错误!未定义书签。 房地产行业与泡沫经济 房地产业是国民经济的支柱性产业,它不仅是国家财政收入的重要来源,而且它的发展能够带动其他相关产业的发
6、展,但同时也是最简单导致泡沫的行业之 一。随着国家推行住房市场化改革,全面实行住房安排货币化,房地产市场迎来了新轮的发展浪潮,在中国经济中的地位日益突出,满意了居民解决住房问题,改善居住条件的要求。但是随着住房市场化改革的深化推动,也暴露出诸多问题,比如住房价格上涨过快,房地产供应结构不合理,资源奢侈,社会贫富差距拉大,房地产市场投机现象严峻等问题,并以房地产价格上涨过快尤为严峻,对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争辩,那么,什么是房地产泡沫?它是如何形成的?我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制,从而达到限制泡沫的目的,使房地产行业保持健康的发展呢?下面就对这些问题进行分析和探讨。 一
7、、经济泡沫与泡沫经济 经济泡沫是由于局部的投机需求(虚假需求),使某种预期会大幅增值而被追捧为投资对象的资产的市场价格脱离其内在价值的表现。即现实的资产市场价格与实体资产的价值的差额,就是经济学上的泡沫。 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀引致的股票和房地产等资产价格的快速膨胀,是虚拟经济规模和发展速度超过实体经济规模和发展速度所形成的经济虚假旺盛现象。当某种资产被预期价格将上涨而成为集中追捧的对象时,大量的买入使价格节节攀升,以致实际资产价格严峻偏离理论上的价格,形成泡沫经济。而一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌,泡沫裂开,并引发金融危机乃至整个社会的经济衰退。 辞海(11019年版)中有一个较
8、为精确的说明,所谓泡沫经济就是指虚拟资本过度的增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实物部门的成长,金融证券,房地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机造成社会经济的虚假旺盛,最终导致泡沫裂开以致社会动荡,甚至经济崩溃。 泡沫经济与经济泡沫既有区分,又有肯定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素,如金融证券、债券、地价和金融投机交易等,只要限制在适度的范围中,对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多,过度膨胀,严峻脱离实体资本和实业发展须要的时候,才会演化成虚假旺盛的泡沫经济。可见,泡沫经济是个贬义词,而
9、经济泡沫则是个中性范畴。所以,不能把经济泡沫与泡沫经济简洁地划等号,既要承认经济泡沫存在的客观必定性,又要防止经济泡沫过度膨胀演化成泡沫经济。在现代市场经济中,经济泡沫之所以会长期存在,是有它的客观缘由的,主要是由其作用的二重性所确定的。一方面,经济泡沫的存在有利于资本集中,促进竞争,活跃市场,旺盛经济。另一方面,也应醒悟地看到,经济泡沫中的不实 因素和投机因素,又存在着消极成分。 美国次贷危机(subprime crisis)又称次级房贷危机,也译为次债危机。它是指购房人向银行贷款购买首套房在贷款还没有付完又以第一套房作为抵押向银行申请其次套房贷由于房价波动导致购房人无力还款而引起银行资金周
10、转不灵,从而引起经济危机。同时它是一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市猛烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流淌性不足危机。美国“次贷危机”是从2022年春季起先逐步显现的。2022年8月起先席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。次贷即“次级(subprime) 按揭贷款”(mortgage loan) ,“次”的意思是指:与“高”、“优”相对应的,形容较差的一方,在“次贷危机”一词中指的是信用低,还债实力低。 次级抵押贷款是一个高收益高风险的行业。指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人供应的贷款。与传统
11、意义上的标准抵押贷款的区分在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款实力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款多。那些因信用记录不好或偿还实力较弱而被银行拒绝供应优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房。在房价不断走高时,次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流不足以偿还贷款,他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时,就会出现资金缺口而形成坏账。次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型,贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。之所以贷款给这些人,是因为贷款机构能获更高的按揭利息。在房价高涨的时候,由于抵押品价值足够,贷款不会产生问题;但房价下跌时,抵押品价值不再足够,按揭人收
12、入又不高,面临着贷款违约、房子被银行收回的境况,进而引起按揭供应方的坏帐增加,按揭供应方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。 美国房地产泡沫裂开产生的次贷危机导致世界性的金融危机,随着建筑业下滑使美国经济增长率下降1.5个一百零一分点,同时财宝效应的逆转也使其下降0.5个一百零一分点,加之其他因素,房地产泡沫裂开将使美国经济增长率降低2.0个一百零一分点以上。而对于失衡的全球经济而言,美国房地产泡沫的裂开将会造成很大影响。全部的资产泡沫都是相像的,但资产本身各不相同。金融资产和有形住房资产虽然不同,但罗伯特希勒的非理性旺盛却说明白两种泡沫的共同点:泡沫是放大机制的产物,实体经济和市场心理上的
13、放大机制创建了一种不行持续的条件,价格上涨自身导致了价格的进一步上涨。 泡沫裂开,美国经济大幅减速,过去3年中,建筑业对美国实际GDP年均增长率的贡献度为0.5个一百零一分点,今后几年内的贡献度则可能会降至-1.0个一百零一分点。换言之,仅此因素就会使美国的经济增长率削减约1.5个一百零一分点。然而泡沫的总体影响唯恐还不止于此,建筑业下滑会通过乘数效应影响相关行业的就业,从而使局面雪上加霜。对于失衡的全球经济而言,美国房地产泡沫的裂开将会造成很大影响。2000年股市泡沫裂开之时,全球常常项目盈余与赤字之间的缺口不到世界GDP的4%。而今,在房市泡沫裂开之际,这个数字已经扩大到6%左右,而单单美
14、国,就占全球常常项目总额的七成左右。由此可见,世界经济何其依靠美国。因此,美国房地产泡沫裂开也将对其主要贸易伙伴和日趋一体化的全球经济构成严峻风险。 二、房地产业的基本概念和特征 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、 管理以及修理、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括;土地开发、房屋的建设、修理、管理,土地运用权的有偿划拨、转让、房屋全部权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场,具有以下三个特点; 对国民经济的发展有重要的作用。在美国,房地产占GDP的比重达到14%左右,
15、与汽车、医药并成为三大支柱产业。在其他西方发达国家房地产的比重也在10%以上,同时,房地产业关联度极大,与建筑建材冶金纺织化工机械金融家具等其他行业有很大的关联度,它对国民经济的作用是自不待言的。 风险性和投机性。房地产开发投资大、周期长,开发中自有资金占有的比重小,这些特点使房地产开发存在很大的风险,对于发展商而言,信用风险、市场风险、通货风险、内部风险和政策风险是最常见的,这些风险可能为发展商带来意外的利润,也可能造成重大的投资损失,地皮,楼花频繁被炒,产权异样转让在房地产中非常常见,它一方面给房地产整个行业带来了泡沫经济的风险,即形成房地产泡沫,另一方面适当投资有助于促进房地产市场活跃。
16、 受政策、法律和法规影响很大。房地产是国民经济的支柱产业,是其他社会活动开展的基础,是国家财政收入的重要来源,房地产的发展关系到国计民生,要使房地产持续健康发展就需国家出台众多实惠或限制政策,对房地产项目予以激励约束。 三、我国房地产业的现状 近20年来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。然而近两年我国房地产市场依旧存在诸多问题,住房价格不稳定,供求严峻不平衡,银行的投资不达理性,收入家庭住房困难等问题目前我国房地产市场现状主要表现为: (一)住房结构不合理 住房特殊是中小套型住房供应总量不足,据建设部门统计,2022年初,在40个重点城市新上市
17、的商品房中套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18% ,2022年10月份这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。 (二)严峻的房地产泡沫 主要表现为:商品住房价格持续上涨,近几年全国住房价格始终在呈现上升的态势,土地价格炒作,土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现膨胀虚涨;房屋空置较多,在房地产市场供求关系中,商品房供应超过市场真实需求,形成大量空置房构成泡沫经济 (三)低收入家庭住房面临较大困难 目前,全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1010万户,其中低保家庭约400万户,占城
18、镇家庭总户数5.5%而同时一些城市房价持续上涨,低收入家庭住房问题无法通过市场解决。 四、房地产泡沫的含义成因及表现形式 (一)房地产泡沫的含义 闻名经济学家查尔斯P金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房 地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫裂开,它的本质是不行持续性。 依据经济学家的划分将泡沫分为平安区,警戒区,危急区,严峻危急区。平安区的泡沫通常有主动作用,而危急区与
19、严峻危急区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的裂开有可能导致经济危机或金融危机。 (二)房地产泡沫的成因 房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。但是,与虚拟经济膨胀的缘由相同,房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必需借助银行等金融系统的支持。一般来说,房地产泡沫的成因,主要有三个方面: 土地稀缺。首先,土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益休戚相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求,人们对居住条件的要求是没有穷尽的;而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的
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