自考00158资产评估考前密押120题及答案含解析.pdf

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1、目目 录录第一章 总论.1第二章 资产评估的基本方法.5第三章 机器设备评估.9第四章 房地产评估.14第五章 无形资产评估.19第六章 流动资产评估.24第七章 长期投资及其他长期性资产评估.27第八章 资源性资产评估.31第九章 企业价值评估.33第十章 资产评估报告.36第十一章 资产评估准则及行业管理.391第一章第一章 总论总论一、一、单选题单选题1.资产评估的主体是（）A.委托人B.资产评估活动的执行者C.资产评估客体D.被评估资产占有方2.资产评估的客体是指（）A.中立的第三者B.投资者C.被评估的资产D.评估机构3.不可确指的资产是指（）A.那些没有物质实体的某种权益B.那些具

2、有综合获利能力的资产整体C.不能独立于有形资产之外而独立存在的资产D.除有形资产以外的所有资产4.下列直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是（）A.资产评估主体B.资产评估目的C.资产评估客体D.资产评估方法5.资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（）A.交易假设B.公开市场假设C.持续经营假设D.最佳使用假设6.资产对于具有明确投资目的的特定投资者或者某类投资者所具有的价值是资产的（）A.市场价值B.投资价值C.在用价值D.持续经营价值7.广义的资产评估程序开始于（）A.资产评估机构和人员接受委托B.承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项C.签订资产评估业务委

3、托合同D.编制资产评估计划8.资产评估业务约定书中可以不包含（）A.资产评估方法B.资产评估目的C.资产评估基准日D.资产评估收费二、多选题二、多选题9.资产评估与会计计价的区别主要表现在（）A.计价模式不同B.计价功能不同C.计价对象不同D.计价主体不同E.计价单位不同10.下列属于资产评估工作原则的有（）A.贡献原则B.科学性原则C.供求原则D.客观性公正性原则E.独立性原则2三、简答题三、简答题11.资产评估程序的重要性表现在哪些方面？答案&解析1.答案：B解析：资产评估主体即资产评估活动的执行者资产评估活动的执行者，亦即资产评估人，通常是指专门从事资产评估工作的评估机构（资产评估事务所

4、等）和专业评估人员。主体是资产评估活动的执行者，与委托人、客体、被评估资产占有方无关。故正确答案为：B。2.答案：C解析：资产评估的对象，是指被评估的资产被评估的资产，即资产评估的客体。3.答案：C解析：按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。不可确指的资产不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉如商誉。商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓越、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额

5、收益，它不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。4.答案：B解析：故正确答案为：B。5.答案：A解析：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设最基本的前提假设。它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。BCD 项也是主要资产评估假设，但不是最基本的前提假设。36.答案：B解析：投资价值投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，B 正确。市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不

6、受任何强迫压制，A 排除。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，而在用价值重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量，C 排除。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值，D 排除。7.答案：B解析：广义的资产评估程序广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。狭义的资产评估程序狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。8.答案：A解析：资产评估业务约定书包括的主要内容主要内容有：资产评估机构和

7、委托方名称、资产评估基准日、资产评估报告使用范围、双方的权利、义务及违约责任、出具资产评估报告的时间要求、资产评估目的、资产评估对象、资产评估收费、签约时间和双方认为应当约定的其他重要事项等。9.答案：ABD解析：资产评估与会计计价具有明显的区别，主要表现在以下几个方面：（1）计价模式不同计价模式不同：会计学中的资产计价一般遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。（2）计价功能不同计价功能不同：会计学中的资产计价是就资产论资产

8、，以货币计量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据。（3）计价主体不同计价主体不同：会计计价是由本企业的财会人员来完成的；资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远远超过会计计价。CE 所述不属于资产评估与会计计价的区别表现，为迷惑项，本题选 ABD。10.答案：BDE解析：资产评估的工作原则：（1）独立性原则；（2）客观公正性原则；（3）科学性原则；贡献原则与供求原则属于资产评估的经济技术原则而非工作原则，故

9、 AC 排除。11.答案：（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重重要保证要保证。（2）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据重要依据。（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段重要手段。4【延伸知识点】【延伸知识点】1.科学性原则要求（）A.资产评估过程要不受委托人及外界的意图及压力的影响B.资产评估工作应该实事求是，尊重客观实际C.资产评估机构应该是一个独立的社会公正性组织D.资产评估要根据不同业务的实际情况确定科学的评估程序2.特定资产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的（）A.市场

10、价值B.投资价值C.在用价值D.持续经营价值延伸知识点答案&解析1.答案：D解析：在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理、真实可信。科学性原则科学性原则还要求资产评估要根据不同业务的实际情况确定科学的评估程序，以利于节约人力、财力，降低评估成本，提高工作效率。AC 项属于独立性原则故排除；B 项属于客观公正性原则故排除；2.答案：C解析：助记：在用价值，三个“特定”。故正确答案为：C。5第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法一一、单选题单选题12.运用市场法选择三个及三个以上参照物的目的是（）A.使参照物

11、具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.充分体现参照物间的差异性13.政府实施新的环保政策，限制了某些资产的使用，造成资产价值降低。这是一种（）A.功能性贬值B.经济性贬值C.实体性贬值D.非评估考虑因素14.假设资产价值与产量存在线性函数关系，选取参照物的全新重置价格为 8 万元，年产量为 800 件，现知被评估资产年产量为 1400 件，则其重置成本应为（）A.13 万元B.14 万元C.15 万元D.16 万元15.现评估某通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备 6 台，估算 6 台通用设备总重置成本为 25 万元，从会计记录中查得这 6 台设备的历史总成本为 30

12、万元，该通用设备账面历史成本为 5 万元，则该通用设备的重置成本为（）A.3.57 万元B.4 万元C.4.17 万元D.4.48 万元16.收益法中预期收益指的是（）A.同类资产未来预期的平均净收益B.被评估资产评估基准日的实际收益C.被评估资产前若干年的平均收益D.市场同类资产的实际收益17.下列方法不属于收益法中确定折现率的是（）A.加和法B.加权资本成本法C.市场比较法D.差额法18.某车队拥有同种型号、相同使用年限的汽车 200 辆，每辆车原始成本 30 万元，经评估人员随机选择 10辆来评估，其重置成本之和为 220 万元，则这批车辆的重置成本之和为（）A.4400 万元B.480

13、0 万元C.5400 万元D.6000 万元二、多选题二、多选题19.在资产评估方法中，应用市场法进行资产评估具备的前提条件是（）A.需要有一个充分发育、活跃的市场B.参照物必须是与被评估资产相同或相类似的全新资产C.可以搜集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数D.参照物与被评估资产的功能完全相同E.可以寻找到与被评估资产相同或者相类似的参照资产真实的成交价格20.适用于市场法评估的资产有（）6A.专用设备B.定制的货轮C.小轿车D.商品住宅E.土地使用权三、判断论述题三、判断论述题21.在成本法中，对功能贬值的确定不需要折现或资本化。A.正确B.错误四、四、简答题简答题22.简述市场法

14、的优缺点。23.成本法的优、缺点各有哪些？24.简述收益法的优缺点。25.选择资产评估方法主要应考虑哪几方面因素?答案&解析12.答案：C解析：资产评估过程中，完全相同的参照物是很少见的完全相同的参照物是很少见的，因此，采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性，而且应足够多；另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比参照物。13.答案：B解析：功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值一般表现为两种形式：一是

15、资产利用率的下降、二是资产年收益额的损失。政府实施新的经济政策或发布新的法规政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，使得资产价值下降，这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。714.答案：B解析：重置成本重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。现资产价值与产量存在线性函数关系，参照物全新重置价格为 8万元，年产量为 800 件，假设重置成本

16、为 X，则有 8/800=X/1400，因此 X=14 万元15.答案：C解析：资产重置成本与历史成本的调整系数资产重置成本与历史成本的调整系数=抽样资产的重置成本抽样资产的重置成本/抽样资产的历史成本抽样资产的历史成本=25/30=83.33%然后我们根据调整系数估算被评估资产的重置成本重置成本=该类资产账面历史成本该类资产账面历史成本调整系数调整系数=583.33%4.17 万元。16.答案：A解析：收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。预期收益顾名思义是指未来的收益，B 项在基准日、C 项在前若干年、D 项在现在，均不属于对

17、未来的预期，故排除。本题选 A。17.答案：D解析：在收益法运用中，确定折现率的方法有加和法、加权资本成本法和市场比较法加和法、加权资本成本法和市场比较法等。差额法是在无法将使用无形资产和没有使用无形资产的收益情况进行对比时，采用无形资产和其他类型资产在经济活动中的综合收益与行业平均水平进行比较，从而得到无形资产的增量收益，差额法与题干所述无关，故本题选 D。18.答案：A解析：本题考点重置成本及其估算，1.1.算系数算系数 K=220/300K=220/300；2.2.被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本=（30200）K=（30200）（220/300）=4400，因此本题选择 A 项

18、。19.答案：ACE解析：市场法应用的前提条件包括：1.需要有一个充分发育充分发育、活跃的资产市场活跃的资产市场：市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得，A 正确。2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的，C 正确；运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，D 排除；这就要求对类似资产参照物进行调整，有关调整的指标、技术参数能否获取是决定市场法运用与否的关键，成交价就是其中一个重要的指标和技术参数，故 E

19、 正确。B 选项所述“全新资产”不正确，本题选 ACE 项。20.答案：CDE解析：市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。821.答案：选项 B。在成本法中，对功能贬值的确定需要折现或资本化需要折现或资本化。功能贬值是在未来继续发生的，所以需要把每年贬值额折算到评估时点上。解析：折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用

20、都是建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。22.答案：市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点优点表现在：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格：（2）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点缺点表现在：（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。23.答案：采用成本法评估资产的优点优点如下：（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；（2）

21、有利于单项资产和特定用途资产的评估；（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;（4）有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。24.答案：收益法的优点优点是：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（2）与投资决策相结合，评估值较易为交易双方所接受。缺点是：（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见的因素影响；（2）评估中适用范围较小。25.答案：资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法成本法、市场法、收益法等多种方法。资

22、产评估方法的多样性，为评估人员提供了适当选择评估途径、有效完成评估任务的现实可能。资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因素：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。9第三章第三章 机器设备评估机器设备评估一一、单选题单选题26.下列关于机器设备的描述，错误的是（）A.机器设备种类很多，可以根据多种标准进行分类B.机器设备按照组合程度分类可以分为单台设备、机组和成套设备C.按照机器设备的来源可以分为自制设备和外购设备两种D.在企业改制评估中，可以将设备类资产分为设备、运输车辆和电子设备三类

23、27.下列表述中，不属于对机器设备使用状态鉴定的是（）A.对设备使用情况鉴定B.对设备质量鉴定C.对设备购置价格的构成鉴定D.对设备的磨损程度鉴定28.进口机器设备增值税的计税基数是设备的（）A.FOB+关税B.FOB+关税+增值税C.CIF+关税+消费税D.CIF+关税+增值税29.一台数控机床，重置成本为 300 万元，已使用 2 年，其经济寿命为 20 年。评估时该机床的数控系统已损坏，估计修复费用为 30 万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值率约为（）A.10%B.11%C.19%D.20%30.下列表述中，符合超额投资成本涵义的是（）A.由于技术进步，新设备与老设备相比，生产效

24、率提高了B.由于技术进步，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本低C.由于技术进步，新设备与老设备相比，能耗降低了D.由于技术进步，新设备与老设备相比，操作工作量降低了31.被评估设备已使用 5 年，根据该设备的技术状态还可以正常使用 10 年，但根据国家新出台的环保政策规定，该设备 5 年后必须报废，则该设备的经济性贬值率约为（）A.15%B.17%C.33%D.50%32.下列有关机器设备评估程序的表述中，正确的是（）A.明确评估目的一一对设备进行鉴定一一清查设备一一确定评估方法一一评定估算B.明确评估目的一一清查设备一一对设备进行鉴定一一确定评估方法一一评定估算C.清查设备一一明确评估目

25、的一一对设备进行鉴定一一确定评估方法一一评定估算D.清查设备一一对设备进行鉴定一一明确评估目的一一确定评估方法一一评定估算33.被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用 5 名操作工人，每年多耗电 100 万度。评估时，操作工人的工资为每年 2.6 万元，每度电 0.5 元，该设备尚可使用 10 年，折现率为 10%，企业所得税率为 25%，则该设备的功能性贬值约为（）10A.80 万元B.230 万元C.290 万元D.387 万元二、多选题二、多选题34.成新率的估测方法通常有（）A.使用年限法B.修复费用法C.观测法D.统计分析法E.价格指数

26、法三、三、简答题简答题35.简述机器设备评估的特点。36.简述采用市场评估法评估机器设备时的比较因素。37.简述计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤。四、四、计算题计算题38.某企业 2016 年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装投产，2019 年对该生产线进行评估。评估人员从进口合同和相关会计凭证中获知:设备进口总金额为 100 万美元，国内配套设施原始价值 50 万人民币，国内运费、安装费等 20 万人民币。评估人员经现场勘察和技术鉴定，认为该生产线在国内外仍居先进行列，决定采用物价指数法估算其重置成本。评估人员经调查了解到，从进口到评估基准日，进口设备在其生产国价格上升了 10，国

27、内配套设施价格上升了 15，国内运费、安装费等上升了 20。按评估基准日国家有关规定，该进口设备的税收总额为 30 万元人民币，评估基准日美元对人民币汇率为 1:6.9。评估人员预测该设备尚可使用 12 年，但是，由于原材料价格上涨，市场竞争加剧，该设备未来每年将减少收益 10 万元，该企业所在行业的资本成本率为 10，企业所得税税率为 25。（列出计算过程，以“万元”为单位，计算结果保留一位小数，折现率为 10的 12 年期年金的现值系数为 6.8137。）要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的成新率。11（3）计算该设备的经济性贬值。（4）计算该设备的评估值。答案&解析26.

28、答案：D解析：按国家固定资产分类国家固定资产分类标准，机器设备可分为通用设备；专用设备；交通运输设备；电气设备；电子及通信设备；仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。我国现行会计制度按固定资产的使用特性固定资产的使用特性将其分类，有：生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。机器设备按照组合程度分类组合程度分类可以分为单台设备、机组和成套设备。按照机器设备的来机器设备的来源源可以分为自制设备和外购设备两种。在企业改制评估企业改制评估中，可以将设备类资产分为生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备。27.答案：C解析：机器设备使用状态

29、的鉴定包括：（1）对设备技术状况设备技术状况的鉴定（2）对设备使用情况设备使用情况鉴定，A 排除。（3）对设备质量进行鉴定，B 排除。（4）对设备的磨损程度鉴，D 排除。C 项为无关选项，本题为选非题，故本题选 C。28.答案：C解析：增值税的取费基数为：关税完税价关税完税价+关税关税+消费税关税完税价消费税关税完税价为设备到岸价即 CIF，所以增值税的取费基数为：CIF+关税+消费税。29.答案：C解析：该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗可修复性损耗和不可修复性损耗。数控系统损坏是可修复性损耗，我们用修复费用法计算其贬值，贬值额等于机器的修复费用 30 万元人民币；另外，该机器运行 2

30、年，我们用年限法来确定由此引起的实体性贬值，此项贬值率为 2/20。所有实体性贬值及贬值率估算过程如下：重置成本=300 万元可修复性损耗引起的贬值=30 万元不可修复性损耗引起的贬值=（300-30）（2/20）=27 万元实体性贬值=可修复性损耗引起的贬值+不可修复性损耗引起的贬值=30+27=57 万元实体性贬值率=实体性贬值/重置成本=57/300=19%30.答案：B解析：超额投资成本超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低，又称为第 I 种功能性贬值。31.答案：B12解析：本题考查的是因使用寿命缩短引起的经济性贬值的估算：根据

31、该设备还能正常使用 10 年，我们可以计算此机器设备的实体性贬值率=5/（10+5）=33%；贬值率=因政策减少的使用年限/政策影响下设备的总使用寿命=（10-5）/（5+5）=50%，由环保政策引起的经济性贬值占重置成本的比率为 17%（50%-33%）。32.答案：B解析：机器设备评估的程序是：（1）明确评估目的；（2）清查机器设备，明确评估对象；（3）对机器设备进行必要的鉴定；（4）研究确定评估方法；（5）评定估算，撰写评估报告。助记：一目的，二设备，三鉴定，四方法，五估算。故正确答案为：B。33.答案：C解析：本题考点超额运营成本形成的功能性贬值的估算，功能性贬值是指由于技术相对落后造

32、成的贬值。评估（估算）功能性贬值时，评估人员主要依据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额。功能性贬值超额成本功能性贬值超额成本（1 1t t）（P/A,10%,10P/A,10%,10）（52.61000.5）（125%）（P/A,10%,10）630.756.1446290（万元），因此本题选择 C 项。34.答案：ABC解析：总体鉴定机器设备新旧程度设备新旧程度，是指用观察法对处于不同状态条件下的机器设备，确定其损耗率或成新率。使用年限法可以用于计算建筑物的成新率。修复费用法可用于具有特殊结构及可补偿性有形损耗的

33、设备的成新率。E 项价格指数法主要是用参照物成交价评估资产，与估测成新率无关。D 项书中未提及为无关干扰项。35.答案：（1）机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，如房屋建筑物、土地、流动资产、无形资产等，共同完成某项特定的生产目的，一般不具备独立的获利能力。（2）整体性的机器设备整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体。（3）需要永久地或在一段需要永久地或在一段时间内时间内以某种方式安装在土地或建筑物上的机器设备，在评估时需要考虑移动这些资产可能导致的机器设备部分损失或完全失效。（4）影响机器设备磨损的因

34、素很多影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。（5）设备的贬值因素比较复杂设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。36.答案：（1）个别因素个别因素。主要包括设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式，附件和实体状态。（2）交易因素交易因素。包括市场状况、交易动机及背景和交易数量。（3）时间因素时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。（4）地域因素地域因素。不同地区市场供求条件等因素不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估

35、对象在同一地区。37.答案：（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。38.（1）答案：100（1+10）6.9+50（1+15）+20（1+20）+30=870.5（万元）13解析：本题主要考查的是采用物价指数法物价指数法计算重置成本。步骤如下：（1）用设备进口总金额、国内配套设施原始价值、国内运费和安装费分别乘以各自的价格变动指数。其中，用设备进口总金额乘以各自的价格变动指数后，还得乘以汇率。（2）将（1）中的各项数值计算后加总。（3）最后加上税收总额。（

36、2）答案：3（3+12）100%=20%1-20%=80%解析：计算公式为：实体性贬值率实体性贬值率=设备已使用年限设备已使用年限（设备已使用年限（设备已使用年限+设备尚可使用年限）设备尚可使用年限）100%100%；成新率成新率=1-=1-贬值率贬值率=1-20%=80%=1-20%=80%（3）答案：10（1-25%）（P/A，10，12）=7.56.8137=51.1（万元）解析：计算公式为：经济性贬值额经济性贬值额=设备年收益损失额设备年收益损失额（1-1-所得税税率）所得税税率）（P/AP/A，r r，n n）（4）答案：870.580%-51.1=645.3（万元）解析：计算公式为

37、：重置成本重置成本成新率成新率-经济性贬值经济性贬值14第四章第四章 房地产评估房地产评估一、单选题一、单选题39.依据居住房地产的定义，下列不属于居住房地产的是（）A.普通住宅B.酒店C.公寓式住宅D.别墅40.房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约，这说明房地产具有的特征是（）A.位置固定性B.耐用性C.影响因素多样性D.投资大量性41.在房地产评估中，拟定评估工作方案的基础是（）A.实地勘察收集资料B.选用评估方法评定估算 C.明确评估基本事项D.确定评估结果42.依据房地产基准地价的特征，下列关于房地产基准地价表述中，不正确的是（）A.基准地价是区域性地价B.基准地价是

38、平均地价C.基准地价是单位土地面积的地价D.基准地价不是由政府组织评估测算、论证并公布的土地价格43.从建筑物个别性看，不属于影响房地产价格的主要个别因素的是（）A.面积、结构（构造）、材料等B.供水、供电、供热等C.设计、设备D.楼层、朝向44.价格指数调整法一般仅限用于（）A.大型、价高的建筑物重量成本的估算B.原工程量是合理的建筑物重量成本的估算C.单位价值小、结构简单的建筑物重置成本的估算D.构造较简单的建筑物重置成本的估算45.下列房产评估适用于收益法的是（）A.商场B.政府办公楼C.学校教学楼D.公园46.从市场法的适用对象与条件来看，市场法不适用于（）A.普通商品住宅B.商场C.

39、标准厂房D.古建筑47.某一开发建设的空地，现采用假设开发法对其市场价值进行评估，根据规划的要求和市场调查，设计建筑面积 6000 平方米，其中商业用房面积共为 1000 平方米，住宅面积共为 5000 平方米，假设该楼建完后即可全部出售，预计当时售价，商业楼为 2 万元/平方米，住宅楼为 1.5 万元/平方米，该楼的总售价为（）A.9000 万元B.9500 万元C.9800 万元D.1 亿元48.从假设开发法的适用对象与条件来看，假设开发法不适用于下列哪一项房地产评估情况？（）15A.待开发的土地B.待拆迁改造的房地产C.未开发完工的房地产D.已开发完工的房地产49.按现行技术条件下的设计

40、、工艺、材料、标准、价格和费用水平对被评估的资产进行模拟重置，这样核算的成本称为（）A.更新重置成本B.复原重置成本C.完全复原成本D.实际重置成本二、多选题二、多选题50.在房地产评估中，房地产评估原则包括（）A.合法性原则B.合理性原则C.最佳使用原则D.科学性原则E.替代性原则51.在估算土地开发费用时，土地开发费用主要包括（）A.基础设施配套费B.楼房建设费C.公共事业建设配套费D.小区开发配套费E.基础设施资金利息费52.采用市场法评估房地产价值时，选择参照物的要求有（）A.与被评估房地产用途相同B.与被评估房地产的交易类型、交易情况相同C.评估基准日与被评估房地产的评估基准日尽量接

41、近D.与被评估房地产所处地区的区域特性相近E.与被评估房地产的建筑结构要相同或相似三、三、计算题计算题53.宝源资产评估公司对 2014 年 10 月取得的某待开发建设用地进行评估，该地块的面积为 4000 平方米，使用期限 50 年，于 2016 年 10 月在此地块上建成并交付一座钢混结构的写字楼，当时造价为 5600 元/平方米，设计容积率为 10，经济耐用年限为 60 年。目前，该类型建筑物的重置价格为 6000 元/平方米。大楼交付后全部用于出租。根据市场调查，当地同类型写字楼的租金一般为每月每平米50元，出租率为100%，每年需支付的管理费为年租金的 3%，年维修费为建筑物的重置价

42、格的 1.5%，保险费为建筑物的重置价格的 0.2%，房产税为年租金的 12%,土地使用税按土地面积每年 20 元/平方米，折现率确定为 10%。要求：试评估该房地产在 2019 年 10 月的评估价值。（P/A,r,n）=1/r1-1/（1+r）n，（计算结果以“万元为单位，保留两位小数）答案&解析39.答案：B解析：居住房地产是指用于居住的房地产，包括普通住宅普通住宅、高档住宅高档住宅、公寓式住宅公寓式住宅、联排式住宅联排式住宅、别墅别墅等。16B 项酒店属于商业房地产，故本题选 B。40.答案：C解析：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约，体现的是房地产影响因素多样性多

43、样性的特征。41.答案：C解析：房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成：明确评估基本事项明确评估基本事项；拟定评估方案拟定评估方案；实地勘查搜集数据资料实地勘查搜集数据资料；选用评估方法评定估算选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。所以明确评估基本事项为拟定评估工作方案的基础，因此本题选择 C 项。42.答案：D解析：基准地价有以下特点：基准地价是区域性价格区域性价格基准地价是平均价格平均价格基准地价一般都要覆盖整覆盖整个城市建成个城市建成区基准地价是单位土地面积的地价单位

44、土地面积的地价基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现实性。43.答案：B解析：个别因素个别因素是指房地产的具体个别特性对房地产个别价格造成影响的因素，主要包括：1.土地的个别因素 2.建筑物的个别因素（ACD 项均属于此类因素）3.房地产权益因素供水、供电、供热等属于区域因素而非个别因素，故本题选 B。44.答案：C解析：价格指数调整法价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物现行成本的一种方法。建筑物的成本构成复杂，不同部分价格变化差异较大，采用价格指数调整法推算

45、待估建筑物重置成本的准确性较差。因此，应尽量控制其使用范围，这种方法一般只限用于单位价值小、结构简单以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。故正确答案为：C。45.答案：A解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产有收益或有潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及可以转为收益性房地产的住宅等。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，收益法一般不适用。综上，本题选 A。46.答案：D解析：市场法需要有大量可比的交易案例大量可比的交易案例，因此市场法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、商务楼、商场、标准厂房等。而对于很少发

46、生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、庙宇等，则难以采用市场法进行评估。故正确答案为：D。1747.答案：B解析：商业用房售价商业用房售价=单价单价面积面积=10002=2000 万；住宅售价=单价面积=50001.5=7500 万，该楼的总售价=2000 万+7500 万=9500 万元48.答案：D解析：假设开发法最早用于待开发空地的估价待开发空地的估价，后被推广到各种待开发房地产以及正在开发的房地产的估价。假设开发法的适用情况包括：待开发的土地（包括生地、毛地和熟地）的评估；A 项排除。待拆迁改造房地产的评估，这时的建筑费应包括拆迁费用；B 项排除。未开发完工的房地产（在建工程）

47、的评估。C 项排除。49.答案：A解析：重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步、劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。5

48、0.答案：ACE解析：本知识点为识记内容。故正确答案为：A、C、E。51.答案：ACD解析：土地开发费用主要包括基础设施配套费基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费公共事业建设配套费和小区开发配套费；（1）基础设施配套费。各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电、土地平整；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、土地平整，应视具体情况确定。（2）公共事业建设配套费。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。（3）小区开发配套费。与公共事业建设配套费类似，应按小区内各种设施及网点

49、配套情况，或按当地规定确定合理的项目标准。52.答案：ABCDE解析：参照交易案例选择恰当与否，直接影响评估价格的精度直接影响评估价格的精度，因此，应特别慎重。所选择的交易案例应满足下列基本要求：（1）与被估房地产的交易类型、交易情况基本相同，且是正常交易或可修正成正常交易。（2）交易时间与被估房地产的评估基准日尽量接近。（3）与被估房地产同属一个地区或对房地产供求具有相同影响因素的邻近地区，在环境条件上有类似性。18（4）与被估房地产的用途相同。（5）与被估房地产的建筑结构要相同或相似，至少应在大类结构（钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等）上相同，如能小类相同则更好，如评

50、估对象的建筑结构为砖木一等，则选取的案例最好也为砖木一等。（6）与被估房地产的筹资条件相似。筹资条件包括贷款利率、期限、偿还方式等。53.答案：年总收益=501210400010000=2400 万元；年管理费用=24003%=72 万元；年维修费用=60001040001.5%10000=360 万元；年房产税=240012%=288 万元；年土地使用税=40002010000=8 万元；年保险费=60001040000.2%10000=48 万元；年营运总费用=72+360+288+8+48=776万元；房地产年总收益=2400-776=1624 万元；房地产的剩余收益期为 50-5=45