2022年房地产营销策划方案(15篇).docx

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1、2022年房地产营销策划方案(15篇)房地产营销策划方案(15篇)为有力保证事情或工作开展的水平质量，经常须要预先制定方案，方案是书面安排，具有内容条理清晰、步骤清楚的特点。方案应当怎么制定才好呢？以下是我整理的房地产营销策划方案，欢迎大家共享。房地产营销策划方案1摘 要：在房地产的销售过程中，营销策划方案的设计对销售成果起到了确定性的影响作用，从营销策划方案的设计到践行，均须要考虑到客户多方面的感受。本文以我国房地产营销背景为基础，了解了营销策划方案设计中所包含的主要内容，并分析了策划方案在践行过程中的留意要点，从多个角度探讨了提升房地产营销质量的相关措施。关键词：房地产；营销策划方案；方案

2、设计；方案践行房地产是国民经济中的支柱，与民众的日常生活休戚相关。而房地产营销工作则是将商品房等房产的价值干脆体现出来的一种方式，以便于让更多人购买到自己所中意的居所。一般房地产的营销工作包括了特别繁多的步骤，如市场调研、项目定位、营销策划方案设计、方案践行等。其中营销策划方案的设计与践行有着非常重要的作用，须要在设计环节以及践行过程均考虑到多方面的因素。一、房地产营销策划方案设计内容1、风格上的设计房屋建筑可以给人留下特别深刻的第一印象，其风格类型假如能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群举荐相应的建筑风格。比如从现今我国的

3、文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜爱欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这须要在设计方案中进行区分。2、环境上的设计这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些珍贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加剧烈的自然气息、艺术气息以及名贵气息。3、户型上的设计在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关切的问题，因为户型干脆确定了住户日常的生活

4、类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就须要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧房与卫生间距离较近的户型，从而便利日常生活。4、物业上的设计物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特殊是近年来，房地产行业特别热门，客户更为关切物业的质量，因此营销方案就须要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的看法、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让

5、客户对物业放心。二、房地产营销策划方案践行要点1、留意以营销策划方案为基础在方案设计完成之后，营销人员就须要遵循具体的设计方案实施详细的营销工作。在一般状况下，营销方案的践行须要严格根据设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特殊是对于一些设计质量特别高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。2、留意适当调整营销方案房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于

6、这种状况，在营销策划方案的践行过程中，须要刚好反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场改变的节奏。特殊是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更须要在实际践行中依据详细状况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，假如依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。3、留意丰富营销措施房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者依据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还须要进一步丰富营销措施，实现

7、营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的很多地方得到了较为胜利的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够便利通过网络、电话、短信等方式提出看法，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组细心打算的礼物，这样可以最有效地让客户感受到暖和，提升营销质量的效果非常显着。结束语：房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员须要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特殊是在当今房地产营销市场改变较大的背景之下，更须要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行

8、方案，依据详细的状况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最适合自己的居处。参考文献：1 喻艳莉.平顶山市房地产市场营销策划中的问题与对策探讨J.市场论坛，20xx，（12）：53-54.2 赵立辉.房地产营销策划存在问题与对策实施方案J.科技信息，20xx，（5）：172，209.3 陈洁芳.浅谈提高房地产营销策划效果的有效途径J.世界华商经济年鉴城乡建设，20xx，（2）：321.4 马妮娜.20xx楼市新政策下的房地产营销策划思索J.宿州学院学报，20xx，25（9）：21-22，90.房地产营销策划方案2一、项目简介：本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块

9、，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。本房地产现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金

10、额占一期余额的90、4%。二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预料20xx年5月底办下。由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑

11、下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况

12、。自20xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归

13、二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百

14、万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻

15、的局面。（详见郑汴路市场调研报告）郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界调查时间：20xx、4、14郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有肯定的指导意义。20xx、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，

16、而这些建材市场的小老板们对此冷眼旁观，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查发觉：1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但须要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费劲不足3、小户型需求弹性特别大，对价格特别敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，假如要买房子的话，更喜爱一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、旁边都市村庄较多，租务市场一般80150元/月8、作为首次购买

17、者，最重要的还是价格9、他们厌烦郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求便利、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、一般员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，一般员工流淌性比较大13、对6080平米的两室较感爱好，这部分需求将转化为有力的市场动力14、本房地产知名度不高，口碑不好15、外地商人对郑州的发展较悲观，但郑汴路的升值充溢信念郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作胜利

18、与否干脆确定了项目的运作的好坏，“留意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着胜利！2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同将来大道板块一样，成为身份、财宝的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。3）正在形成的“大卖潮商务区能干脆带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。4）本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财宝中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的自然地产需求优势，却让建业、

19、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获自然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必需在二期项目得到扭转。B、郑东新区的辐射效应。郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。二）劣势1）、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。目前，通常142平米的面积即能做

20、出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价缘由，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和四周金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎全部的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整

21、体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业平安系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。4）与二期相比，一期楼盘素养高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。6）非独立厨房，做饭起居不便利，这与目前郑汴路商户想变更每天吃大排挡的愿望不符。三）、机会1）商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的浩大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。2）挖掘市常郑汴路

22、商圈商铺仓库资源惊慌，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力气和亲属，已起先为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺旁边，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆

23、，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不行能贬值，也比较简单转手或出租，这特别符合外地商人置业心理。c）本房地产二期应当说具有足够的客户资源，消费的中坚力气是建材市场中的商户，故推广中可实行铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力气。f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。四）威逼1）行业内的竞争i。周边楼盘云集。

24、建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路旁边，客户分流，竞争激烈。ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当亲密关注市场动态，争取占据市场先机。房地产营销策划方案3活动主题：快乐小长假，相“惠”在（项目名称）（备选主题一）我和（项目名称）有个约“惠”（备选主题二）华蜜，我们约“惠”吧！（项目名称），我们约“惠”吧！（备选主题三）活动形式：论坛、产品推介活动时间：20xx。05。0120xx。05。03活动地点：（项目名称）销售中心概要内容：答谢老客户开发新客户活动背景（项目

25、名称）地处浑南新区的核心地段，距奥体中心向南仅100米，北近浑南大道，东接富民南街，西邻沈阳国际会展中心，交通便捷，配套齐全，是千万家住户经济实惠的选择。在这个蝶恋花舞的季节，（项目名称）收获了广阔业主的好评，业主收获了家的暖和，（项目名称）特此举办一场来到（项目名称）置业欢快度五一活动，旨在丰富（项目名称）客户的业余，消遣文化生活，感恩老客户，发掘新客户，巩固（项目名称）置业的品牌形象。活动目的1、通过举办一系列活动提高（项目名称）置业产品的知名度和美誉度。2、通过活动执行积累客源，引爆项目从而达到最终的销售目的。3、展示（项目名称）地产的理念与服务，感恩老客户，拓展新客户。活动前期支配1、

26、活动执行人员的支配。2、主持人，舞蹈演员歌手等支配就位。3、迎宾人员到位。4、现场活动内容须要打算的材料及冷餐的摆放。室内活动1、5月1日当天，有闻名房产类节目主持人哥俩侃房在（项目名称）销售中心现场以房产论坛形式，为大家解说（项目名称）项目优势，对产品进行具体解说，为（项目名称）树立良好的品牌形象，扩大宣扬面。2、5月2号由闻名节目主持人一鸣携手闻名风水大师，为现场来宾从风水角度解读（项目名称）项目独特之处，从而吸引意向客户对产品产生倾向性，从而达到最终的销售目的。 3，5月3日由闻名电台主持人蔡昊携手时代商报、盛京门户网房产频道资深主编组成“（项目名称）砍价团”，做到你买房我砍价，活动现场

27、为大家解说（项目名称）产品优势的同时，帮购房客户将房价砍至最低价格，从而增加购房者意向，达到最终销售目的。室外活动来（项目名称）、看星星、喝啤酒、吃炸鸡1、外广场放置充气城堡，集合全部孩子们的欢乐，将与孩子一同前往的家长留在（项目名称），感受生活在（项目名称）的美妙。2、室外搭建舞台，邀请知名乐队亲情献唱，增加与顾客互动性，在外广场打造声势，吸引客流。3、傍晚时分，邀请大家来（项目名称）、看星星、喝啤酒、吃炸鸡，同时观看精彩文艺演出，与大家进行互动，增加活动氛围。DIY制作，全面升级，种类更多，玩法多样，更便利消遣客户的业余生活。DIY手工皂，让客户充分发挥自己的想象力，在设计及制作的过程中带

28、给其成就感，增加活动的乐趣，带给其美妙印象。儿童DIY风筝，让（项目名称）业主的孩子们在五彩缤纷的世界中，描绘奇妙的夏天，从而增加参加活动的主动性。茶歇历来（项目名称）的活动特别重视餐区的品质和美食的种类，这次活动我们在以往基础上再次升级，为客户供应冷饮、水果、蛋糕等，真正做到不仅让客户赏心悦目，秀色可餐，进而大快朵颐，流连忘返。房地产营销策划方案41、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，谛视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。（1）物业的定位;（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;（3）

29、目标市场的分析;（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是阅历，但须知，市场调研的目的是从感性的阅历，结合不断改变和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对全部在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预料。在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信阅历终究是不行的。（1）区域房地产市场大势分析;（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;（4）与将来竞争状况的分析和评估。3、企划的定位定位是全部广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主见），提出推广口号，使楼盘突现其别出心

30、裁的销售卖点。找寻最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间支配，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。房地产广告必需以有效、经济为原则，讲究策略性、安排性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是奢侈的。的确，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。整合传播则是围绕既定的受众，实行全方位的立体传播，在最短时期内为楼

31、盘树立清楚的形象，并以持续一样的形象建立品牌。（1）不同媒体的效应和覆盖目标;（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;（7）户外或其他媒体的分析;（8）不同的媒体组合形式的分析。6、阶段性推广总体策略房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间支配， 更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态， 只能叹怨广告无效。规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，依据市场反映结合施

32、工进度， 针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。7、阶段性广告和媒介宣扬房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车犬牙交错，整合传播。（1）广告的重点;（2）广告的主题和表现手法;（3）各类媒体广告的创意与制作;（4）媒体的发布形式和频率;（5）整合传播的策略;（6）媒体发布的代理。8、阶段性促销活动的策略促销的最大目的是，在肯定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。（1）促销活动的主题;（2）促销活动的安排和实施监督;（3）促

33、销活动与销售执行的引导、建议;（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。9、阶段性公共关系的策略擅长借用各种社会事务制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣扬，并能树立独特的形象。10、定期广告效果跟踪和信息反馈广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益改变的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定期跟踪竞争对手的广告投放所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要刚好地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能刚好地反应和应对。12、

34、推广成本预算和费用监控广告预算的每一笔精打细算，不应当是简洁地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应当贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密支配，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得房地产营销策划方案5一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质迥然不同的区分，不同于买件衣服那样为所欲为，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出确定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会变更办法，买主思索的问题，内容丰富，错综困难，既要考虑得天独厚的地理条件，又要

35、科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、平安等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必需加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必需在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心；2、富于竞争，且乐此不倦；3、头脑敏锐，不拘传统；4、感性相识和理性相识相处融洽；5、注意历史，敬重现实，睽重将来。三、构思框架：1）以塑造形象为主，渲染品尝和意念；2）呈现楼盘的综合优势；3）体现楼盘和谐舒适生活；4）直切消费群生活心态。四、

36、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素养进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、详细细微环节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业阅历，到处顾及住户须要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美支配；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完备。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向

37、楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。2、主要卖点：对楼盘进行全面分析探讨，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关切的物业指标。3、绘制效果图：依据开发商的条件和推广须要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细微环节丰富、品尝高，因为楼盘的销售，须要启动购楼者对将来的想象，多数事实范例证明，精致的效果图对营销起了事半功倍的确定性作用。4、广告知求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度状况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述

38、楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的好用率；10）阐述楼盘的付数安排；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广阔致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣扬以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品尝、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。其次阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象

39、。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是依据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的安排方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据详细状况敏捷运用和调整。6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅漂亮的楼盘示范间瞬

40、间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出奇妙好听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（详细揭幕仪式内容支配及细微环节，另视情策划）。预报广告以渲染气氛为主，协作精彩的揭幕预售仪式先期刊登。7、首期广告内容刚好间支配：内部认购展示会和首期展销会定期实行，广告打算工作应在此之前全部到位，详细内容大致如下：楼盘效果图。楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。售楼宣扬册和促销宣扬单的设计制作。工地围板的设计、绘制。展销场地宣扬旗帜、宣扬画和横幅的设计制作。展销场地道路指导牌的制作。展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。影视广告创意构思及拍摄制作。报纸广告首5期的设计、完稿及

41、定版。围绕展示会其它促销宣扬用品。五、勾画卖点途径。1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满意购屋大众独有的品尝与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。平安性：各项设备充溢，设施完善，以强化生活安定性。便利性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性须要为基础的品质。选择性：多样化

42、的产品供应多样化选择。自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。2、进行消费者背景分析：选购本楼盘的动机：a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。b、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。c、想在此地许久居住者。d、认为本区域有远景，地段有发展潜力。e、信任业主的企业规模与财力潜力。f、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。排斥本楼盘的理由：a、消费者本人经济实力不足。b、比较之后认为旁边有志向的楼盘。c、购买个体者较少，对后市看空。购买本楼盘的理由：a、对本区域环境熟识念旧者。b、满现居环境品质者。3、设计完备的行销动作：塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独

43、特定位的产品之后，能确定自己的品尝和地位，而造成社会影响。强势吸引广阔的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导其次次购屋、换屋或投资客进场购买。依据本区域的地理位置，塑造本楼盘的将来高价值及增值潜力。慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的看法外。更要以耐性、亲切、恳切的劝服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺当实现。销售人员应默契协作，充分打算，以使客户在整个销售过程中的确感受到自然、亲切、实在、信任、诚恳、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“

44、签约便能代为介绍挚友来买”的完善销售体系。六、房地产营销广告推广业务的策略：1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新奇的方案引起客户的新奇，引发其购买欲工地现场清理美化，搭设风格新奇悠闲的接待总部（视情形须要，制作样品屋）。合约书、预约单及各种记录表制作完成。讲习资料编制完成。价格表完成。人员讲习工作完成刊登引导广告销售人员进驻。留意事项：对预约客户中有望客户做ds（干脆探望）。现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。定期由业务主管召开销售人员策划会，激昂士气。不定期实行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，确定是否修正企划策略。有关接待中心常发生故障或较为客户在

45、意的设施，如灯光照光明度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户非常顺畅地经过。2、公开期及强销期：公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与协作各种强势媒体宣扬，聚集人潮，并施呈现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可支配鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信念。、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲解并描述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。、每周周一由业务部，企划部实行策划会议，讲解并描述本周广告媒体策略、促销活动（sp）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣扬单安排。、拟定派发宣扬单安排表，排定督报人员表及（sp）活动人员编制调度表。、于sp活动前3天，选定帮助销售人员及假客户等，并预先支配讲习或演练。