2022年房地产策划方案(汇编15篇).docx

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1、2022年房地产策划方案(汇编15篇)房地产策划方案(汇编15篇)为保证事情或工作高起点、高质量、高水平开展，就经常须要事先打算方案，方案属于安排类文书的一种。那么大家知道方案怎么写才规范吗？下面是我细心整理的房地产策划方案，欢迎阅读与保藏。房地产策划方案1名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达到“更上一层楼“的目的，特确定举办五一晚会。现对本次五一晚会实施方案详述如下：一、活动时间20xx年5月1日18：0021：00二、活动地点名城中心广场三、活动主题望月主题释义：该主题将开发商与五一有机地结合起来，同时渲染出一种家的温馨氛围，暗喻进入就是回到了家。四、活动目的1、为

2、业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台。2、树立开发商企业形象和进一步宣扬楼盘。3、深度挖掘潜在消费群体。五、活动预料参加人数五一晚会：600人五一酒会：400人合计：1000人六、活动宣扬语“今晚回家吃饭吗？“活动宣扬语释义：五一佳节作为中国一个传统节日，有道是：“每逢佳节倍思亲”，佳节都是家人团聚的时候，故活动宣扬语以一种亲人的问询来触发本次活动，这句话也更能引起大众的共鸣，同时也暗喻本次活动将为全部与会者以家的温馨感觉。七、活动方案及创意构思l活动前的推广措施：1、在本次活动中推出当日购房可享受9。18折的实惠促销活动（注：可依据开发商状况酌情制定一些限制条件）。2、制作并随机赠送本次活动

3、文化宣扬衫若干。3、制作“名城”字样的五一印入场卷（造型可参考月饼造型）。以上活动的目的旨在达到强化活动宣扬效果和彰显开发商人性化的经营理念。房地产策划方案2一、项目简介：本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。本房地产现有的物业形态由连排别墅、一般现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺当的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无

4、意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。二期小户型总销售金额预料2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预料20xx年5月底办下。由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占全部可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争

5、格局：A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获自然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争特别激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾

6、、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎全部的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况。自20xx年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态快速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已胜利实现一期的开发，在几乎没有什么

7、竞争的状况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且相识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一样。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一个比较特别的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少确定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会确定二期商铺的价格。人们对大

8、卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。三、项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈自然的地段优势，这里是财宝的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满意，这一部分客户大部分是其次次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满意，属过度消费和终极消费的结合。c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标

9、群，预料业主身份困难，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。假如本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界调查时间：20xx、4、14郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收

10、入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有肯定的指导意义。20xx、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此冷眼旁观，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查发觉：1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但须要推广的成本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费劲不足3、小户型需求弹性特别大，对价格特别敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田

11、，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，假如要买房子的话，更喜爱一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍7、旁边都市村庄较多，租务市场一般80150元/月8、作为首次购买者，最重要的还是价格9、他们厌烦郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求便利、安逸、清净10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能12、一般员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，一般员工流淌性比较大13、对6080平米的两室较感爱好，这部分需求将转化为有力的市场动力14、

12、本房地产知名度不高，口碑不好15、外地商人对郑州的发展较悲观，但郑汴路的升值充溢信念郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作胜利与否干脆确定了项目的运作的好坏，“留意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着胜利！2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同将来大道板块一样，成为身份、财宝的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。3）正在形成的“大卖潮商务区能干脆带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。4）本房

13、地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财宝中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的自然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获自然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必需在二期项目得到扭转。B、郑东新区的辐射效应。郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。二）劣势1）、

14、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价缘由，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和四周金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎全部的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（通常小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也

15、不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。2）本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。3）本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业平安系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。4）与二期相比，一期楼盘素养高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。5）非现房，不符合商户即买即住的消费心理。6）非独立厨房，做饭起居不便利，这与目前郑汴路商户想变更每天吃大排挡的愿望不符。三）、机会1）商铺的拆迁，原本居住

16、在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的浩大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。2）挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源惊慌，从费用角度考虑，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常3）郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力气和亲属，已起先为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺旁边，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。4）大卖潮的整合，将对大鳄形成推

17、波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。a）小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。b）本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不行能贬值，也比较简单转手或出租，这特别符合外地商人置业心理。c）本房地产二期应当说具有足够的客户资源，消费的中坚力气是建材市场中的商户，故推广中可实行铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。d）小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。e）以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场

18、，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力气。f）郑东新区建成需历时20年之久，总投资20xx亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。四）威逼1）行业内的竞争i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路旁边，客户分流，竞争激烈。ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当亲密关注市场动态，争取占据市场先机。房地产策划方案3前言任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”供应

19、一个精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对xx市房地产市场现状进行了深化细致的了解和探讨分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售安排，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。第一节市场分析一、xx市房地产市产基本状况(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增

20、长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。3、企业融资实力有所增加，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金2226

21、6万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，xx区内

22、集中了14家，xx县3家，xx县2家，xx市1家。二、房地产发展所面临的困难和挑战一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发实力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地

23、产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参与年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严峻依靠银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发实力。三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应当成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖

24、完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥当解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必需“取得国有土地运用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的3

25、0%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设须要产业支撑，首先须要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际阅历表明：当一国人均GDP达到3

26、00-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均GDP为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，明显，我市房地产业的发展潜力非常巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特殊是商业地产的发展。三、xx市同类产品调查统计“同类

27、”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将xx市xx开发区，xx市xx区及xx区进行大体对比分析如下：1、xx开发区。由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，xx开发区地段房地产都在卖自然环境。xx大酒店：核心竞争力：五星级酒店标准概念其周边自然环境好;用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会胜利人士等;其定位为社会高薪阶层。2、xx地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。xx农贸综合市场：核心竞争力：xx市、区两级政府批准兴建的xx区唯一农贸综合市场。规模大，规划齐全，有功能优势：拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平

28、方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。2、xx城区地带。xx商业广场：核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财宝街区;2.原xx批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。有功能优势：总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。定位：xx地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财宝街区。xx商城：核心竞争

29、力：位于火车站正对面，有地位优势。四、消费者分析依据xx房地产市场调查报告的结论，以及日前操作地区地产阅历，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：1、环境规划肯定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，肯定要有超前的思想，更具现代化气息，特殊要留意智能化;在楼盘外立面的设计上要新奇，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;2、住宅(办公楼)及其四周的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋*室等;3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分

30、消费者选择小高层住宅，4、消费者对物业管理的要求a、供应保安、清洁卫生、房屋修理、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。其次节“站前广场”项目分析一、项目优势分析1环境：坐拥xx火车站正对面，坐享人流物流优势。xx、xx铁路在这里呈十字交汇，东至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北达首都。xx火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南其次大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。2地段：位于火车站正对面，旁边楼盘以xx商业步行街、xx商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。接近商业繁华地带，酒店、宾

31、馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。3发展：据有关信息xx火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、消遣业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以自然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。8

32、本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。二、项目劣势分析1)品牌号召力：xx房地产市场起步较迟，起先有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已起先形成。现在以xx、xx为代表的房地产公司经过房地产操作的胜利，已积累了相当的阅历，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。2)市场承受实力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。3)竞争因素：由于近年来很多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。三、竞争对手分析第三节

33、推广策略界定一、目标消费群界定从“站前广场”项目本身的定位和素养动身，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区旁边投资置业者;以及自身具有经济实力较强的阶层。2年龄：年龄大约在35到55岁，3家庭结构已进入中年期，居住空间之消遣性与休闲性较大，对生活要求很有质感。4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5有剧烈的虚荣心，喜爱攀比和玄耀，但喜爱附庸风雅，希望通过外在条件来追求文

34、化品位。房地产策划方案4一、 活动目的：制造轰动效应，引起关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热情的购房氛围。二、 活动手法：线上线下，双管齐下。三、 活动时间：线上推广时间：20_年11月20日至20_年12月20日线下推广时间：20_年12月25日至20_年12月26日(圣诞节，周末)四、 活动地点：线上推广：_ 线下推广：_售楼部五、 活动方式：1、 线上推广：1) 创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引起关注，可以制造事务，或利用近期热点事务进行炒作，假如做得好最好能形成一个新闻事务，引起其他媒体的关注和免费报道。但利用热点事务应留意不要给自己造成负面影响。与_联合，制造事务。同时在

35、相关房产网站、门户网站、网络论坛上进行软文传播，将网友引入参加调查、投票或发表观点，并以此为依据获得参加下线超级现金大奖活动的资格。2) 方案一：粮油涨价揪人心，_楼盘派现金。先介绍农产品涨价给居民生活带来的影响，介绍网友对农产品的支招，比如菜奴攻略、买菜36计 等。然后要求参加者填写资料(资料填写表里植入对楼盘的介绍，如_楼盘的价格是_元/平米您是否知道?让参加者选择)，参加调查、投票。完成任务者可以获得幸运号码一个，凭此号码和登记的身份证资料，可以到场参加抽奖，中奖率100%，干脆是现金嘉奖，最高奖金相关于一个家庭5年的买菜费用50000元。3) 方案二：我出钱，你出办法，解决_之争。针对

36、目前网络上吵得不行开交的_之争，已严峻影响到市场秩序及用户利益，为寻求解决方法，参加者先登记个人资料，然后可以发表_之争的危害，可以站在_等的角度提出可行性解决方法，以及将来怎样防止此类恶性竞争事务。其发表的观点支持率达到肯定百分比或者排名在前300名，将获得参与线下现金派送活动资格。奖品为现金，100%中奖，奖金最高额度50000元。4) 费用预算：线上推广费用预算2万元。2、 线下推广：1) 现金大派送(中奖率100%)a. 创意思路：吸引客流最好的方式就是免费午餐。协作线上宣扬，以100%中奖率和超级大奖，吸引顾客到场。b. 奖品设置：10元现金奖若干，50元现金奖200名，100元现金

37、奖100名，1000元现金奖，10名，5万元超级现金大奖1名。c. 活动规则：50元、100元、1000元现金大奖，现场派送现金;5万元现金大奖，签订购房合同后干脆从房款内扣除。d. 费用预算：8万元。e. 人均费用(含线上推广)：353元。(由于10元现金奖的冲淡，实际支出会更小)2) 一元拍卖(可选，主要用于没有参与线上活动的顾客);a. 创意思路：依据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭用户这一特征更是明显。一元起拍，从参加者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。而且活动充溢趣味性，对现场气氛的营造确定能起到特别好的效果

38、。而从主办方的角度来看，表面上花了许多钱购买拍品，但事实上由于参拍者相互抬价，最终成交价基本与购买价相当，而批量购买享受团购价后，最终成交价甚至可能高于购买成本。此项基本等于不花钱，办大事。b. 拍卖品设置：拍卖品价格不宜过高，最好限制在200元以内，这样客人参加度会更高。拍卖品应是家庭日常运用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球拍、网球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、cd盒、汤锅、车载吸尘器等。c. 费用预算：拍品购买成本预料2万元，成交金额预料15000-25000元。最终可能趋于零投入。3) 投飞镖，享实惠(可选，主要用于没

39、有参与线上活动的顾客)a. 创意思路：增加活动的消遣性和营造活动气氛，同时还可以给客户带来肯定的收益。在房屋不打折的状况下，实行对顾客实惠的折衷方式。b. 活动规则：签订认购书后，有3次投镖机会，投中的环数乘以100为现金实惠金额，实惠可干脆冲抵购房款。c. 费用预算：3万元。房地产策划方案51、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，谛视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。（1）物业的定位;（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;（3）目标市场的分析;（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;2、

40、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是阅历，但须知，市场调研的目的是从感性的阅历，结合不断改变和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对全部在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预料。在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信阅历终究是不行的。（1）区域房地产市场大势分析;（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;（4）与将来竞争状况的分析和评估。3、企划的定位定位是全部广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主见），提出推广口号，使楼盘突现其别出心裁的销售卖点。找寻最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作

41、为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间支配，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。房地产广告必需以有效、经济为原则，讲究策略性、安排性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是奢侈的。的确，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。整合传播则是围绕既定的受众，实行全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清楚的形象，并以持续一样的形象建立品牌。（1）不同媒

42、体的效应和覆盖目标;（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;（7）户外或其他媒体的分析;（8）不同的媒体组合形式的分析。6、阶段性推广总体策略房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间支配， 更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态， 只能叹怨广告无效。规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，依据市场反映结合施工进度， 针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为

43、重要。7、阶段性广告和媒介宣扬房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车犬牙交错，整合传播。（1）广告的重点;（2）广告的主题和表现手法;（3）各类媒体广告的创意与制作;（4）媒体的发布形式和频率;（5）整合传播的策略;（6）媒体发布的代理。8、阶段性促销活动的策略促销的最大目的是，在肯定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。（1）促销活动的主题;（2）促销活动的安排和实施监督;（3）促销活动与销售执行的引导、建议;（4）促销活动的效果评估和市

44、场反映的总结。9、阶段性公共关系的策略擅长借用各种社会事务制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣扬，并能树立独特的形象。10、定期广告效果跟踪和信息反馈广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益改变的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定期跟踪竞争对手的广告投放所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要刚好地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能刚好地反应和应对。12、推广成本预算和费用监控广告预算的每一笔精打细算，不应当是简

45、洁地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应当贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密支配，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得房地产策划方案6活动目的（效果预期）：1、建立品牌认知度，让购房者简洁选房。2、透过开盘活动集中放量，将前期意向客户转化为现实购买力。3、现场销售氛围的营造，提高现场楼盘销售业绩，提高客户成交比例。4、快速聚集人气，在保证最大限度成交量的同时，透过细微环节把控、品牌形象展示，树立客户口碑。5、项目的宣扬造势，扩大项目知名度，扩大市场影响力，较大幅度的提升市场美誉度。为今后二期、三期的推广、销售打下坚实的基础。开盘资料组成：销售现场签约组织+氛围布置物料打算+外场演艺+明星活动房地产项目开盘流程1、8：30-9：00领导嘉宾到场，由礼仪人员引领为其佩带胸花，并引领至休息区休息。2、9：00-9：05外场大鼓热场，9点锣鼓准时响起，由礼仪人员将领导从休息区邀请至舞台前嘉宾席就坐，打算正式起先。3、9：05-9：10主持人致辞，开场音乐响起，主持人上台介绍活动主题、资料，并简短对项目做介绍；而后依次介绍到场的公司领导。4、9：10-9：15公司领导致辞，主持人邀请政府领导上台讲话，由礼仪人员引导领导上台及下场就坐。5、9：15-9：25明星上场，