自考00158资产评估考前密押120题及答案含解析.docx

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1、目 录第一章 总论1第二章 资产评估的基本方法5第三章 机器设备评估9第四章 房地产评估14第五章 无形资产评估19第六章 流动资产评估24第七章 长期投资及其他长期性资产评估27第八章 资源性资产评估31第九章 企业价值评估33第十章 资产评估报告36第十一章 资产评估准则及行业管理39第一章 总论一 、单选题1.资产评估的主体是( )A.委托人 B.资产评估活动的执行者C.资产评估客体 D.被评估资产占有方2.资产评估的客体是指( )A.中立的第三者 B.投资者 C.被评估的资产 D.评估机构3.不可确指的资产是指( )A.那些没有物质实体的某种权益 B.那些具有综合获利能力的资产整体C.

2、不能独立于有形资产之外而独立存在的资产 D.除有形资产以外的所有资产4.下列直接或者间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型选择的是( )A.资产评估主体 B.资产评估目的 C.资产评估客体 D.资产评估方法5.资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是( )A.交易假设 B.公开市场假设 C.持续经营假设 D.最佳使用假设6.资产对于具有明确投资目的的特定投资者或者某类投资者所具有的价值是资产的( )A.市场价值 B.投资价值 C.在用价值 D.持续经营价值7.广义的资产评估程序开始于( )A.资产评估机构和人员接受委托 B.承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项C.签订资产评估业务

3、委托合同 D.编制资产评估计划8.资产评估业务约定书中可以不包含( )A.资产评估方法 B.资产评估目的 C.资产评估基准日 D.资产评估收费二 、多选题9.资产评估与会计计价的区别主要表现在( )A.计价模式不同 B.计价功能不同 C. 计价对象不同D.计价主体不同 E.计价单位不同10.下列属于资产评估工作原则的有( )A.贡献原则 B.科学性原则 C.供求原则D.客观性公正性原则 E.独立性原则1三 、简答题11.资产评估程序的重要性表现在哪些方面？答案&解析1.答案： B解析： 资产评估主体即资产评估活动的执行者 ，亦即资产评估人 ，通常是指专门从事资产评估工作的评估 机构（资产评估事

4、务所等）和专业评估人员 。主体是资产评估活动的执行者 ，与委托人、客体、被评估资 产占有方无关 。故正确答案为： B。2.答案： C解析： 资产评估的对象 ，是指被评估的资产 ， 即资产评估的客体。3.答案： C解析：按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产 。可确指的资产是指能独立存在的资 产 ，前面所列示的有形资产和无形资产 ，除商誉以外都是可确指的资产 。不可确指的资产是指不能独立于 有形资产而单独存在的资产 ，如商誉 。商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓越、生产经营出色、劳动效 率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因 ， 能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的

5、超 额收益 ，它不能脱离企业的有形资产单独存在 ，所以称为不可确指的资产。4.答案： B解析：故正确答案为： B。5.答案：A解析： 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设 。它是假定所有待评资产已经处在交易过程 中 ，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 。BCD 项也是主要资产评估假设 ，但不是最基 本的前提假设。26.答案： B解析：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，B 正确 。市场 价值定义为： 自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应 当进行交易的价值估计数额 ， 当事人双方应各自

6、精明、谨慎行事 ，不受任何强迫压制 ，A 排除 。在用价值 是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值 ， 而在用价值重点反映了作为企业组成部分的特定资产对 其所属企业能够带来的价值 ， 而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量 ，C 排除 。持续 经营价值是指在持续经营条件下公司的价值 ，D 排除。7.答案： B解析： 广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始 ，到资产评估工作 档案归档结束 。狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始 ，到向委托人或相关当事人提 交资产评估报告书结束。8.答案：A解析： 资产评估业务约定书包括的主要内容有

7、： 资产评估机构和委托方名称、资产评估基准日、资产评估 报告使用范围、双方的权利、义务及违约责任、 出具资产评估报告的时间要求、资产评估目的、资产评估 对象、资产评估收费、签约时间和双方认为应当约定的其他重要事项等。9.答案：ABD解析： 资产评估与会计计价具有明显的区别 ，主要表现在以下几个方面：（ 1 ）计价模式不同：会计学中的 资产计价一般遵循历史成本原则 ， 同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的 。而资产评估则是 用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产 计价无法反映企业资产价值时的估价行为 。（ 2 ）计价功能不同：会计学

8、中的资产计价是就资产论资产 ， 以 货币计量能够客观地反映资产的实际价值量 。资产评估则是就资产论权益 ，资产评估价值反映资产的效用， 并以此作为取得收入和确定它在新的组织、实体中的权益的依据 。（ 3 ）计价主体不同：会计计价是由本企 业的财会人员来完成的； 资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外 ，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远远超过会计计价 。CE 所述不属于资产评估与 会计计价的区别表现 ，为迷惑项 ，本题选 ABD。10.答案： BDE解析： 资产评估的工作原则：（ 1 ）独立性原则；（ 2 ）客观公正性原则；（ 3 ）科学性原则

9、； 贡献原则与供求原则属于资产评估的经济技术原则而非工作原则 ，故 AC 排除。11.答案：（ 1 ）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重 要保证 。（ 2 ）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据 。（ 3 ）资产评估程序是资产评估 机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段。3【延伸知识点】1.科学性原则要求( )A.资产评估过程要不受委托人及外界的意图及压力的影响B.资产评估工作应该实事求是 ，尊重客观实际C.资产评估机构应该是一个独立的社会公正性组织D.资产评估要根据不同业务的实际情况确定科学的评估程序2.特定资

10、产在特定用途下对特定使用者的价值是资产的( )A.市场价值 B.投资价值 C.在用价值 D.持续经营价值延伸知识点答案&解析1.答案： D解析：在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算、静态分析与动态分析、定性分析与定量分析有机结 合起来 ，使评估工作做到科学合理、真实可信 。科学性原则还要求资产评估要根据不同业务的实际情况确 定科学的评估程序，以利于节约人力、财力，降低评估成本，提高工作效率。AC 项属于独立性原则故排除； B 项属于客观公正性原则故排除；2.答案： C解析：助记：在用价值 ，三个“特定 ” 。故正确答案为： C。4第二章 资产评估的基本方法一 、单选题12.运用市场法选择三

11、个及三个以上参照物的目的是( )A.使参照物具有可比性 B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性 D.充分体现参照物间的差异性13.政府实施新的环保政策 ，限制了某些资产的使用 ，造成资产价值降低 。这是一种( )A.功能性贬值 B.经济性贬值 C.实体性贬值 D.非评估考虑因素14.假设资产价值与产量存在线性函数关系，选取参照物的全新重置价格为 8 万元，年产量为 800 件，现知 被评估资产年产量为 1400 件 ，则其重置成本应为( )A.13 万元 B.14 万元 C.15 万元 D.16 万元15.现评估某通用设备 ，首先抽样选择具有代表性的通用设备 6 台 ，估算 6 台通用设备

12、总重置成本为 25 万 元 ，从会计记录中查得这 6 台设备的历史总成本为 30 万元 ，该通用设备账面历史成本为 5 万元 ，则该通 用设备的重置成本为( )A.3.57 万元 B.4 万元 C.4.17 万元 D.4.48 万元16.收益法中预期收益指的是( )A.同类资产未来预期的平均净收益 B.被评估资产评估基准日的实际收益C.被评估资产前若干年的平均收益 D.市场同类资产的实际收益17.下列方法不属于收益法中确定折现率的是( )A.加和法 B.加权资本成本法 C.市场比较法 D.差额法18.某车队拥有同种型号、相同使用年限的汽车 200 辆，每辆车原始成本 30 万元，经评估人员随机

13、选择 10 辆来评估 ，其重置成本之和为 220 万元 ，则这批车辆的重置成本之和为( )A.4400 万元 B.4800 万元 C.5400 万元 D.6000 万元二 、多选题19.在资产评估方法中 ，应用市场法进行资产评估具备的前提条件是( )A.需要有一个充分发育 、活跃的市场B.参照物必须是与被评估资产相同或相类似的全新资产C.可以搜集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数D.参照物与被评估资产的功能完全相同E.可以寻找到与被评估资产相同或者相类似的参照资产真实的成交价格20.适用于市场法评估的资产有( )5A.专用设备 B.定制的货轮 C.小轿车D.商品住宅 E.土地使用权三

14、、判断论述题21.在成本法中 ，对功能贬值的确定不需要折现或资本化。A.正确 B.错误四 、简答题22.简述市场法的优缺点。23.成本法的优 、缺点各有哪些？24.简述收益法的优缺点。25.选择资产评估方法主要应考虑哪几方面因素?答案&解析12.答案： C解析： 资产评估过程中 ，完全相同的参照物是很少见的 ， 因此 ，采用市场法时 ，一方面是选择确定参照物 价格 ，选择的参照物应具有相关性和代表性 ， 而且应足够多； 另一方面则是分析确定参照物的差异调整因 素 。分析整理资料并验证其准确性 ，判断选择参照物 。评估人员对收集到的资料 ，应认真分析验证其真实 可信程度 ，分析其交易条件和背景

15、，选择三个或三个以上的可比参照物。13.答案： B解析： 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值 。经济性贬值一般表现为两种形式： 一是资产利用率 的下降、二是资产年收益额的损失 。政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用 ，使得 资产价值下降 ，这种损耗一般称为资产的经济性损耗 ，也称经济性贬值 。资产的实体性贬值是资产由于使 用和自然力作用形成的贬值。614.答案： B解析： 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额 ，重置成本与原始成 本的内容构成是相同的 ，而二者反映的物价水平是不相同的 ，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平， 后者反映的

16、是当初购建资产时的物价水平。现资产价值与产量存在线性函数关系，参照物全新重置价格为 8 万元 ，年产量为 800 件 ，假设重置成本为 X ，则有 8/800=X/1400 ， 因此 X=14 万元15.答案： C解析：资产重置成本与历史成本的调整系数=抽样资产的重置成本/抽样资产的历史成本=25/30=83.33%然后 我们根据调整系数估算被评估资产的重置成本=该类资产账面历史成本 调整系数=583.33% 4.17 万 元。16.答案： A解析： 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值 ，借以确定被评估资产价值的一种资产 评估方法。预期收益顾名思义是指未来的收益 ，B 项在基

17、准日、C 项在前若干年、D 项在现在，均不属于对 未来的预期 ，故排除 。本题选 A。17.答案： D解析：在收益法运用中 ，确定折现率的方法有加和法、加权资本成本法和市场比较法等 。差额法是在无法 将使用无形资产和没有使用无形资产的收益情况进行对比时 ，采用无形资产和其他类型资产在经济活动中 的综合收益与行业平均水平进行比较，从而得到无形资产的增量收益，差额法与题干所述无关，故本题选 D。18.答案： A解析：本题考点重置成本及其估算 ，1.算系数 K=220/300；2.被评估资产的重置成本=（ 30200 ）K=（ 30 200 ） （ 220/300 ）=4400 ， 因此本题选择 A

18、 项。19.答案： ACE解析：市场法应用的前提条件包括：1. 需要有一个充分发育、活跃的资产市场：市场经济条件下 ，市场交易 的商品种类很多 ， 资产作为商品 ，是市场发育的重要方面 。资产市场上 ， 资产交易越频繁 ，与被评估资产 相类似资产的价格越容易获得，A 正确 。2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜 集到的 ，C 正确； 运用市场法 ，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物 。但与被评估资产 完全相同的资产是很难找到的 ，D 排除； 这就要求对类似资产参照物进行调整 ，有关调整的指标、技术参 数能否获取是决定市场法运用与否的关键 ，成交价就是其中一

19、个重要的指标和技术参数 ，故 E 正确 。B 选 项所述“全新资产 ”不正确 ，本题选 ACE项。20.答案： CDE解析： 市场法不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产 ， 以及受地区、环境等严格限制的一些资产的 评估。721.答案：选项 B 。在成本法中 ，对功能贬值的确定需要折现或资本化 。功能贬值是在未来继续发生的 ，所 以需要把每年贬值额折算到评估时点上。解析：折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中 。例如 ，市场法中分析和调整参照物价格与被 评估资产价格的差异因素 ，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中 ，对功能性贬值等的确定也要采用折 现和资本化的方法 。一般来说 ，成

20、本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的 ，只是它们的运用 不像市场法运用表现得那么直接而已。22.答案： 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法 ，其优点表现在：（ 1 ）能够客观反映资产目前的市场 情况 ，其评估的参数、指标直接从市场获得 ，评估值更能反映市场现实价格：（ 2 ）评估结果易于被各方面 理解和接受。市场法的缺点表现在：（ 1 ）需要有公开及活跃的市场作为基础 ，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数 据而难以应用；（ 2 ）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产 ， 以及受地区、环境等严格限制的一些 资产的评估。23.答案：采用成本法评估资产的优点如下：（ 1 ）比较充

21、分地考虑了资产的损耗 ，评估结果更趋于公平合理；（ 2 ）有利于单项资产和特定用途资产的评估；（ 3 ）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;（ 4 ）有利于企业资产保值。采用成本法的缺点是工作量较大 。而且 ，它是以历史资料为依据确定目前价值 ，必须充分分析这种假设的 可行性 。另外 ，经济性贬值也不易全面准确计算。24.答案： 收益法的优点是：（ 1 ）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；（ 2 ）与投资决策相结合 ，评 估值较易为交易双方所接受 。缺点是：（ 1 ）预期收益额预测难度较大 ，受较强的主观判断和未来不可预见 的因素影响；（ 2 ）评估中适用范围较小

22、。25.答案： 资产评估的方法主要有成本法、市场法、收益法等多种方法 。资产评估方法的多样性 ，为评估人 员提供了适当选择评估途径、有效完成评估任务的现实可能 。资产评估方法的选择主要应考虑下面几个因 素：（ 1 ）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应 。（ 2 ）资产评估方法必须与评估对象相适 应 。（ 3 ）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。8第三章 机器设备评估一 、单选题26.下列关于机器设备的描述 ，错误的是( )A.机器设备种类很多 ，可以根据多种标准进行分类B.机器设备按照组合程度分类可以分为单台设备 、机组和成套设备C.按照机器设备的来源可以分为自制设备

23、和外购设备两种D.在企业改制评估中 ，可以将设备类资产分为设备 、运输车辆和电子设备三类27.下列表述中 ，不属于对机器设备使用状态鉴定的是( )A.对设备使用情况鉴定 B.对设备质量鉴定C.对设备购置价格的构成鉴定 D.对设备的磨损程度鉴定28.进口机器设备增值税的计税基数是设备的( )A.FOB+关税 B.FOB+关税+增值税 C.CIF+关税+消费税 D.CIF+关税+增值税29.一台数控机床，重置成本为 300 万元 ，已使用 2 年，其经济寿命为 20 年。评估时该机床的数控系统已 损坏 ，估计修复费用为 30 万元 ，其他部分工作正常 。该机床的实体性贬值率约为( )A.10% B

24、.11% C.19% D.20%30.下列表述中 ，符合超额投资成本涵义的是( )A. 由于技术进步 ，新设备与老设备相比 ，生产效率提高了B. 由于技术进步 ，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本低C. 由于技术进步 ，新设备与老设备相比 ，能耗降低了D. 由于技术进步 ，新设备与老设备相比 ，操作工作量降低了31.被评估设备已使用 5 年 ，根据该设备的技术状态还可以正常使用 10 年 ，但根据国家新出台的环保政策 规定 ，该设备 5 年后必须报废 ，则该设备的经济性贬值率约为( )A.15% B.17% C.33% D.50%32.下列有关机器设备评估程序的表述中 ，正确的是( )A.

25、明确评估目的一一对设备进行鉴定一一清查设备一一确定评估方法一一评定估算B.明确评估目的一一清查设备一一对设备进行鉴定一一确定评估方法一一评定估算C.清查设备一一明确评估目的一一对设备进行鉴定一一确定评估方法一一评定估算D.清查设备一一对设备进行鉴定一一明确评估目的一一确定评估方法一一评定估算33.被评估设备目前已不再生产，该设备与更新后的设备相比，在完成相同生产任务的前提下，多使用 5 名 操作工人 ，每年多耗电 100 万度 。评估时 ，操作工人的工资为每年 2.6 万元 ，每度电 0.5 元 ，该设备尚可 使用 10 年 ，折现率为 10% ，企业所得税率为 25% ，则该设备的功能性贬值

26、约为( )9A.80 万元 B.230 万元 C.290 万元 D.387 万元二 、多选题34.成新率的估测方法通常有( )A.使用年限法 B.修复费用法 C.观测法D.统计分析法 E.价格指数法三 、简答题35.简述机器设备评估的特点。36.简述采用市场评估法评估机器设备时的比较因素。37.简述计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤。四 、计算题38.某企业 2016 年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装投产，2019 年对该生产线进行评估 。评估人 员从进口合同和相关会计凭证中获知:设备进口总金额为 100 万美元，国内配套设施原始价值 50 万人民币， 国内运费 、安装费等 20

27、万人民币 。评估人员经现场勘察和技术鉴定 ，认为该生产线在国内外仍居先进行列 ，决定采用物价指数法估算其重置 成本 。评估人员经调查了解到 ，从进口到评估基准日 ，进口设备在其生产国价格上升了 10 ， 国内配套设 施价格上升了 15 ，国内运费、安装费等上升了 20 。按评估基准日国家有关规定，该进口设备的税收总 额为 30 万元人民币 ，评估基准日美元对人民币汇率为 1:6.9 。评估人员预测该设备尚可使用 12 年 ，但是， 由于原材料价格上涨，市场竞争加剧，该设备未来每年将减少收益 10 万元，该企业所在行业的资本成本率 为 10 ，企业所得税税率为 25 。（列出计算过程 ，以“万元

28、 ”为单位，计算结果保留一位小数，折现率 为 10的 12 年期年金的现值系数为 6.8137 。）要求：（1）计算该设备的重置成本。（2）计算该设备的成新率 。10（3）计算该设备的经济性贬值 。（4）计算该设备的评估值 。答案&解析26.答案： D解析：按 国家固定资产分类标准 ，机器设备可分为通用设备； 专用设备； 交通运输设备； 电气设备； 电子 及通信设备；仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器 。我国现行会计制度按固定资产的使用特性将其分类， 有： 生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、 融资租入机器设备 。机器设备按照组合程度分类可以

29、分为单台设备、机组和成套设备 。按照机器设备的来 源可以分为自制设备和外购设备两种 。在企业改制评估中 ，可以将设备类资产分为生产经营用机器设备、 非生产经营用机器设备。27.答案： C解析：机器设备使用状态的鉴定包括：（ 1 ）对设备技术状况的鉴定（ 2 ）对设备使用情况鉴定 ，A 排除 。 （ 3 ）对设备质量进行鉴定，B 排除 。（ 4 ）对设备的磨损程度鉴，D 排除 。C 项为无关选项，本题为选非题， 故本题选 C。28.答案： C解析：增值税的取费基数为： 关税完税价+关税+消费税关税完税价为设备到岸价即 CIF ，所以增值税的取 费基数为： CIF+关税+消费税。29.答案： C解

30、析：该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗 。数控系统损坏是可修复性损耗 ，我们用修复费用法计 算其贬值 ，贬值额等于机器的修复费用 30 万元人民币； 另外 ，该机器运行 2 年 ，我们用年限法来确定由此 引起的实体性贬值 ，此项贬值率为 2/20 。所有实体性贬值及贬值率估算过程如下：重置成本=300 万元可修 复性损耗引起的贬值=30 万元不可修复性损耗引起的贬值=（ 300-30 ） （ 2/20 ）=27 万元实体性贬值=可 修复性损耗引起的贬值+不可修复性损耗引起的贬值=30+27=57 万元实体性贬值率=实体性贬值/重置成本 =57/300=19%30.答案： B解析：超额投资成

31、本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用 ，使得相同功能的新设备比老设备的重置 成本降低 ，又称为第 I 种功能性贬值。31.答案： B11解析：本题考查的是因使用寿命缩短引起的经济性贬值的估算：根据该设备还能正常使用 10年 ，我们可以 计算此机器设备的实体性贬值率=5/（ 10+5 ）=33% ；贬值率=因政策减少的使用年限/政策影响下设备的总 使用寿命=（ 10-5 ）/（ 5+5 ）=50% ， 由环保政策引起的经济性贬值占重置成本的比率为 17%（ 50%-33%）。32.答案： B解析：机器设备评估的程序是：（ 1 ）明确评估目的；（ 2 ）清查机器设备 ，明确评估对象；（ 3 ）

32、对机器设 备进行必要的鉴定；（ 4 ）研究确定评估方法；（ 5 ）评定估算 ，撰写评估报告 。助记： 一 目的 ，二设备，三鉴定 ， 四方法 ，五估算 。故正确答案为： B。33.答案： C解析：本题考点超额运营成本形成的功能性贬值的估算 ，功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。评估（估算） 功能性贬值时 ，评估人员主要依据资产的效用 ，生产加工能力 ，工耗、物耗、能耗水平等功 能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额 。功能性贬值超额成本 （ 1 - t） （ P/A,10%,10 ）（ 52.6 1000.5 ） （ 125%） （ P/A,10%,10 ）63

33、0.756.1446290（万 元） ， 因此本题选择 C 项。34.答案： ABC解析： 总体鉴定机器设备新旧程度 ，是指用观察法对处于不同状态条件下的机器设备 ，确定其损耗率或成 新率 。使用年限法可以用于计算建筑物的成新率 。修复费用法可用于具有特殊结构及可补偿性有形损耗的 设备的成新率 。E 项价格指数法主要是用参照物成交价评估资产，与估测成新率无关。D 项书中未提及为无 关干扰项。35.答案：（ 1 ）机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分 ，它通常与企业的其他资产，如房屋建 筑物、土地、流动资产、无形资产等 ，共同完成某项特定的生产目的 ，一般不具备独立的获利能力 。（ 2

34、 ） 整体性的机器设备 ，它是为了实现某种功能 ， 由若干机器设备组成的有机整体 。（ 3 ）需要永久地或在一段 时间内以某种方式安装在土地或建筑物上的机器设备 ，在评估时需要考虑移动这些资产可能导致的机器设 备部分损失或完全失效 。（ 4 ）影响机器设备磨损的因素很多 ，设备的磨损、失效规律不易确定 ，个体差异 较大 。（ 5 ）设备的贬值因素比较复杂 ，除实体性贬值外 ，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。36.答案：（ 1 ）个别因素 。主要包括设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式 ， 附件和实体状态 。（ 2 ） 交易因素 。包括市场状况、交易动机及背景和交易数量 。（ 3 ）时间因素

35、 。不同交易时间的市场供求关系、 物价水平等都会不同 ，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例 ，并对参照物的时间影响因素做出 调整 。（ 4 ）地域因素 。不同地区市场供求条件等因素不同 ，设备的交易价格也受到影响 ，评估参照物应尽 可能与评估对象在同一地区。37.答案：（ 1 ）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（ 2 ）确定被评估设备的尚可使用寿命 ，计 算每年的超额运营成本；（ 3 ）计算净超额运营成本；（ 4 ）确定折现率 ，计算超额运营成本的折现值。38.（ 1 ）答案： 100（ 1+10） 6.9+50（ 1+15） +20（ 1+20） +30=870.5（万元）

36、12解析：本题主要考查的是采用物价指数法计算重置成本 。步骤如下：（ 1 ）用设备进口总金额、国内配套设 施原始价值、 国内运费和安装费分别乘以各自的价格变动指数 。其中 ，用设备进口总金额乘以各自的价格 变动指数后 ，还得乘以汇率 。（ 2 ）将（ 1 ）中的各项数值计算后加总 。（ 3 ）最后加上税收总额。（ 2 ）答案： 3（ 3+12 ） 100%=20%1-20%=80%解析：计算公式为： 实体性贬值率=设备已使用年限 （设备已使用年限+设备尚可使用年限） 100% ； 成新率=1-贬值率=1-20%=80%（ 3 ）答案： 10（ 1-25%） （ P/A ，10 ，12 ）=7.

37、56.8137=51.1（万元）解析：计算公式为： 经济性贬值额=设备年收益损失额 （ 1-所得税税率） （ P/A ，r ，n）（ 4 ）答案： 870.580%-51.1=645.3（万元）解析：计算公式为： 重置成本 成新率-经济性贬值13第四章 房地产评估一 、单选题39.依据居住房地产的定义 ，下列不属于居住房地产的是( )A.普通住宅 B.酒店 C.公寓式住宅 D.别墅40.房地产效用的发挥以及其价值的实现 ，要受到诸多因素的制约 ，这说明房地产具有的特征是( )A.位置固定性 B.耐用性 C.影响因素多样性 D.投资大量性41.在房地产评估中 ，拟定评估工作方案的基础是( )A.

38、实地勘察收集资料 B.选用评估方法评定估算 C.明确评估基本事项 D.确定评估结果42.依据房地产基准地价的特征 ，下列关于房地产基准地价表述中 ，不正确的是( )A.基准地价是区域性地价 B.基准地价是平均地价C.基准地价是单位土地面积的地价 D.基准地价不是由政府组织评估测算 、论证并公布的土地价格43.从建筑物个别性看 ，不属于影响房地产价格的主要个别因素的是( )A.面积 、结构（构造） 、材料等 B.供水 、供电 、供热等C.设计 、设备 D.楼层 、朝向44.价格指数调整法一般仅限用于( )A.大型 、价高的建筑物重量成本的估算B.原工程量是合理的建筑物重量成本的估算C.单位价值小

39、 、结构简单的建筑物重置成本的估算D.构造较简单的建筑物重置成本的估算45.下列房产评估适用于收益法的是( )A.商场 B.政府办公楼 C.学校教学楼 D.公园46.从市场法的适用对象与条件来看 ，市场法不适用于( )A.普通商品住宅 B.商场 C.标准厂房 D.古建筑47.某一开发建设的空地，现采用假设开发法对其市场价值进行评估，根据规划的要求和市场调查，设计建 筑面积 6000 平方米，其中商业用房面积共为 1000 平方米，住宅面积共为 5000 平方米，假设该楼建完后 即可全部出售，预计当时售价，商业楼为 2 万元/平方米，住宅楼为 1.5 万元/平方米，该楼的总售价为( )A.9000 万元 B.9500 万元 C.9800 万元 D.1 亿元48.从假设开发法的适用对象与条件来看 ，假设开发法不适用于下列哪一项房地产评估情况？ ( )14A.待开发的土地 B.待拆迁改造的房地产 C.未开发完工的房地产 D.已开发完工的房地产49.按现行技术条件下的设计 、工艺 、材料 、标准 、价格和费用水平对被评估的资产进行模拟重置 ，这样核 算的成本称为( )A.更新重置成本 B.复原重置成本 C.完全复原成本 D.实际重置成本二 、多选题50.在房地产评估中 ，房地产评估原则包括( )A.合法性原则 B.合理性原则 C.最佳使用原则D.科学性原则