2022年房地产销售方案合集9篇.docx

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1、2022年房地产销售方案合集9篇房地产销售方案合集9篇为了确定工作或事情顺当开展，我们须要提前起先方案制定工作，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。那么方案应当怎么制定才合适呢？以下是我为大家收集的房地产销售方案9篇，希望能够帮助到大家。房地产销售方案 篇1一、安排概要针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售安排。二、机会与问题分析项目以百盟集团为背景，拥有足够的商业支持力以及丰富的专业市场运作阅历。也得到了市场和枣阳人民的一样认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明 。1.

2、机会与挑战分析基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺当开业也是充溢期盼的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等仿照百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也损害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信念，然他们重新回到百盟的怀抱。2.优势与劣势分析枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气概诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣

3、扬、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。3.问题分析截止到今日，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，根据70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的打算才达到

4、成果。假如想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量明显是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关切的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到主动的推动作用。三、目标1.财务目标一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元2.市场营销目标一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，

5、完成来访20xx组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。四、市场营销策略目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员 ，年龄在35-55岁之间。 产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。 价格：价格稍高于市场水平。配销渠道：1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装（包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣扬单张、折页、纸杯、手提袋等等）销售物料的设计制作。2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣扬活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、服务：供应

6、全面的商业物业管理。广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣扬超大的商业航母，给客户供应最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。五、行动方案1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作发布4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付运用，

7、起先进入前期蓄客期6、10月30日家居大卖场或小商品城起先接受客户诚意登记（认筹）。7、11月中下旬视认筹状况确定时间开盘8、12月上旬家居大卖场或小商品城起先接受客户诚意登记（认筹）。9、20xx年1月中下旬视认筹状况确定时间开盘10、11月10日前，一期标铺起先诚意登记11、12月30日前，一期标铺视认筹状况确定时间开盘六、限制根据以上行动安排，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区分，但对于投资户，几乎是一样的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。房地产销售方案 篇2一、商圈派单适用项目

8、：中高端、中端及中端以下工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择：依据各项目实际人员和项目体量支配，一般至少须要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。工作支配：1、制定一个完整的拓客安排2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核3、支配拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图5、拓客人员

9、执行拓客安排，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧共享，提高团队士气 审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。依据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以依据项目自身状况做适当调整。二、动线堵截适用项目：中高端、中端及中端以下工作周期选择：蓄客期和强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、

10、菜场、餐馆等）工作目的：向主力目标客群进行项目信息传递，捕获意向客户工作支配：1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点2、并对目标客群的工作、生活、休闲消遣等动线进行分析，确定动线拦截点，如路口、公交站点、客户平常就餐聚集点等3、确定动线堵截方式，主要实行户外广告的宣扬方式，包括擎天柱、楼体（顶）广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等；也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流淌推广小站等详细形式4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣扬及人员派单等的效果，继而改进审核标准：无招式特点：1、宣扬覆盖范围广，信息点对点传播到达率高2、对真正有购买意向的准客户劝服力很强三、社区覆盖适用项目：

11、中端及中端以下，主要针对大型一般住宅项目的首期和中小型项目的尾房 工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管拓客范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区工作目的：扩大项目影响力与知名度，挖掘周边潜在地缘性客户工作支配：1、将项目所在区域内人员稳定聚集社区进行划分2、支配相关拓客人员携带相关道具进行有安排的扫楼和扫街3、在社区居民聚集区进行项目海报和广告的张贴，并设立固定询问点4、在社区内部可支配肯定的固定或流淌拓客人员进行客户挖掘和维护5、若条件允许，可开通社区看房专车，定期接待客户看房审核标准：每组每天至少完成两个社区的覆盖工作，可

12、依据社区规模进行适当增加 招式特点：1、在肯定区域内覆盖范围广，覆盖面不做过细分析，以基本全覆盖为主；2、信息在相对的区域内做到全面接触；3、覆盖目标客源数量较大，精确性差，以量换质，用时间培育客户。四、展会爆破适用项目：高端、中高端、中端工作时间选择：蓄客期和强销期。工作人员选择：精英销售员。工作地点选择：大型展会现场。工作目的：通过展会向目标人群精确传递项目状况，并现场拉客。工作支配：1、事先与展会组织方联系，争取有利展位（假如在房展会上，位置选择避开与优于自身的项目相邻；假如展会为车展或者珠宝类展览则选择明显位置，此类展会更加适合高端和中高端的项目参与）2、制定出众的形象设计，在展会上区

13、分于其他同类型项目3、支配精英销售员在展会中发力，与参观的客户多沟通，现场完成客户信息登记和拉客到访的工作审核标准：无招式特点：目标客户相对纯粹和集中，客户群体具备较高的购买力，更简单进行潜在客户和意向客户的挖掘五、油站夹报适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目工作周期选择：以蓄客期为主拓客人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责 拓客范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的全部油站 工作目的：传递项目信息，捕获意向客群工作支配：1、分析各加油站的到客状况，尽量选择到客率高的加油站进行合作2、派市场渠道人员前往各加油站进行合作沟通，向

14、加油站内人员阐明合作要求，并对其进行简洁培训，最好能最好能给当时感爱好的客户简洁介绍项目的基本状况，同时留下客户的联系方式3、打算好各项物料，包括夹报和小礼品等，定期对合作的加油站进行物料补充审核标准：无招式特点：1、本招式对客群的把握相对较精准，加油站针对的客群是有车族其中包括政府用车和私家车、出租车等，不管是坐车的官员还是开车的老板以及企业高管，都是公认的最具消费实力的人群，也是构成项目消费的主体，2、通过加油站派送宣扬品，就很简单锁定这部分高端人群，把产品信息快速传达给高端客户，中间没有任何停留，没有任何中间环节，快速而有效。3、干脆锁定有消费实力的客户，广告奢侈少，节约费用，有效性高；

15、4、由加油员一对一派送，中间不停留，快速到达目标客户手中；六、商场巡展适用项目：全部项目类型均可工作周期选择：蓄客期及强销期拓客人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边肯定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所；交通动线范围内的目标场所工作目的：广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息工作支配：1、依据项目实际状况选择相应的百货商场或卖场，并联系场地以及相关道具的支配2、制定巡展依次和时辰表，根据节奏绽开3、将拓客人员分为固定接待和流淌派单人员，前者负责展台的接待登记工作，后者则负责展台四周及卖场内的派单宣扬工作4、若条件允许，最好在每个展点支配看房

16、班车，能够刚好有效的接送意向客户看房 审核标准：依据不同卖场的自身客流状况，制定每日项目单页的派发量和留点量 招式特点：1、增加了项目的接待处，扩大了项目的影响和客源的积累2、巡展地点进而时间可敏捷限制3、对巡展地点的选择更具针对性，如高端项目则选择高端商业场所七、企业团购适用项目：中高端、中端及中端以下工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。拓客人员选择：经理级以上或有特别关系的业务员拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位工作目的：通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的快速去化工作支配方式：1、分析项目周边众多企事业单位，选出具备肯定规模且合适的相关单位，并支配好相关拓

17、展人员2、与相关企业接触，了解企业欲团购的数量信息与可接受的价格范围3、分析确定此企业是否适合团购本项目4、在得到相关精确信息的状况下，与甲方联系取得甲方的同意和认可审核标准：无招式特点：1、存在肯定机会在短期内成交大量客户，对于快速去化项目有很好的帮助2、甲方须要舍弃肯定的利润，且团购价格的交涉与协调存在肯定的难度八、动迁嫁接适用项目：一般及中高档住宅项目工作周期选择：营销全程拓客人员选择：以市场部人员及销售员为主拓客范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户工作支配：1、事先搜查项目周边刚拆迁和待拆迁的区域2、了解拆迁区域的回迁规划，在拓客

18、起先前先摸清拆迁小区的回迁规划和回迁项目的基本状况，这样有利于在拓客过程中抓住客户的主要诉求，做到对症下药3、在拆迁小区内设立项目分展区，组织专业销讲队伍深化拆迁小区内，可行的话可以逐户上门介绍，抢占先机审核标准：无招式特点：1、拓客对象相对较集中，客户诉求点也相对统一，比较简单达成团购意向；2、极易形成口碑传播。九、商户直销适用项目：适合全部项目，但更适合一般住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目 工作周期选择：蓄客期及强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主拓客范围选择：项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等 工作目的：广泛宣扬项目，传递项目信息，挖掘潜在客户工作支

19、配：1、收集整理规定区域内的各类商业市场的资料，选取目标市场，并作具体的调研了解2、支配拓客人员进行直销拓客，拓客分组进行，最好进行人员与市场的固定安排，便于后续的持续耕耘，培育客源3、针对比较有意向的商户进行长期重点追访，并对区域内比较有影响力的商户进行重点进攻，深挖潜在客户审核标准：无招式特点：1、人群划分简单，找寻难度小；2、信息到达率相对较高；3、商户联系方式等资料收集相对简单；4、简单形成击破一点，打到一片的效果。5、可形成针对性的拓客说辞。十、客户陌拜适用项目：高端、中高端、中端及中端以下工作周期选择：项目营销全程拓客人员选择：以2人为一组进行探望，组数由项目状况而定拓客范围选择：

20、政府行政机构、医疗和教化机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区工作目的：通过针对性的客源方向挖掘项目的意向客户工作支配：1、针对项目状况，确定项目周边潜在客户所在的各个企事业单位、商务办公区域等2、以2人为一组，到目标客群的活动场所进行探望，携带项目相关形象展示手册，与客户进行深谈，了解客户具体资料，了解目标人群意愿，辨别意向程度审核标准：每组每天陌拜客户10组以上，收集具体客户资料，填写客户级别卡，进行分类，每日上交工作总结招式特点：1、找寻项目潜在客户更具针对性，能够更深层的获得客户信息与意向程度2、在陌拜过程中难度较大，简单碰壁，对拓客人员有肯定的实力要求十一、竞品

21、拦截适用项目：适合全部的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好工作周期选择：营销全程拓客人员选择：以销售员为主拓客范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目旁边；同区域的周边项目旁边工作目的：针对性的截杀项目周边竞品的客户工作支配：1、具体分析区域市场整体状况，通过对项目的剖析来确定项目周边的主力竞品2、具体了解竞品项目近期销售状况，以及与待推广项目比较的优劣势3、在短时间内弄清客户的主要诉求，抓住客户的诉求介绍项目优势4、团队协作将项目尽量带至项目案场实地讲解审核标准：无招式特点：1、所拦截客户意向性高2、由于思维的先入为主，往往客户会对先了解的项目比较倾心，这是在本招式

22、应用过程中的一个难点十二、商家联动适用项目：适合全部项目，尤其是高端项目工作周期选择：营销全程工作人员选择：以策划为主联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教化协会、奢侈品展览会等工作目的：通过与其它商家进行联动，达到资源共享、互利互益的目的工作支配：主要分为两种拓客形式一、召集类活动的资源收集拓客某些商品的发布会、某些产品的推介会、各种圈层展览会等；此类活动起先前无法确定客户资料，活动后有资料整理，拓客可收集此类客源资料。详细方法：实行嫁接形式或赞助的形式或其他关系形式介入，如条件允许可现场推介本项目，收集本次活动客源资料，也可以互动开展二、有具体人员资料的团

23、体资料收集拓客各种协会、组织的人员的具体资料收集，拓客。详细方法：收集客源资料，陌拜或利用互动的活动接触客户并促进客户对项目产生意向。 招式特点：1、部分目标客户与项目产品的匹配度高；2、与部分目标客户的沟通见面相对简单；3、客源资料的收集比较简单；4、可形成针对性的说辞。房地产销售方案 篇3房地产营销策划的重要环节根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体

24、现“发觉愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经验如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前

25、营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与项目之后，在购买土地运用权和开发项目建设过程起先以前须要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。其次，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去仔细做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老阅历得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销

26、策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设安排分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。房地产企业发展的长远战略前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，干脆关系到将来开发建成的项目是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发

27、成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业许久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题在我国，xx年和xx年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又起先升温，20xx年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20xx20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国

28、有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的缘由。其存在的误区与问题主要表现在：重后期推销 轻前期营销，舍本逐末尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣扬等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目

29、建设过程中干脆做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。房地产销售方案 篇4第一节：销售策划方案概述销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样支配，项目的销售价格怎么走，如何宣扬造势等。其次节：销售策划方案与项目策划的区分简洁而言

30、，二者区分在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。一、项目销售方案策划所包涵内容：（一）市场销售方案调查项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议（二）目标客户分析经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式：（三）价格定位理论价格/成交价格/租金价格/价格策略（四）入市时机：入市姿态（五）广告策略广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控（六）媒介策略媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算（七）推广费用现场包装（营销中心：示范

31、单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放二、销售策划方案所包涵内容：（一）销售现场打算（二）销售代表培训（三）销售现场管理（四）房号销控管理（四）销售阶段总结（五）销售广告评估（六）客户跟进服务（七）阶段性营销方案调整第三节：销售策划方案的内容及步骤一、项目探讨，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的探讨，具体分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。二、市场销售方案调研对全部竞争对手的具体了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。三、项目优劣势分析，针对项目的.销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四、项目再定位，依据以上调研分析，重新整合全部卖点，依据市场销售方

32、案需求，做项目市场销售方案定位的调整。五、项目销售策划方案思路：（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区分开来，避开盲目跟随风。（二）主题思想的统一性。在广告宣扬上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相冲突。其次是时间上不能断，两次宣扬间隔的时间不能太长。六、项目销售策略：（一）项目入市时机选择志向的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指依据自身状况和市场销售方案状况来确定什么时候起先进入市场销售方案，

33、是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就起先卖还是等到封顶再起先卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急连忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。依据多年的阅历和教训一个项目志向的入市姿态，一般应具备：1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；2：你已经知道目标客户是哪些人；3：你知道你的价格适合的目标客户；4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式；7：已制定出具竞争力的入市价格策略；8：制定合理的销控表；9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案

34、；10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训安排；11：尽力完善现场氛围；12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；13：其他外部条件也很合适。（二）项目广告宣扬安排当我们确定了产品的广告知求点和广告基调后，制定切实可行的广告安排便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告安排通常包括广告周期的支配，广告主题的支配，广告媒体的支配和广告预算的编排四个部分。推广安排应依据详细项目的不同特点，采纳不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！（三）销售部署房地产销售策划方案的阶段性特别

35、强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的限制局面的实力，同时往往也确定了整体输赢。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一样预热期：开盘期：强销期：保温期；防范销售阶段性问题如工期：质量：配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费改变等。第四节：销售策划方案的原则一、创新原则随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前很多房地产企业所做的种种创新探究指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更剧烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的留意

36、，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，供应了丰富多彩的素材和极具价值的思路。二、资源整合原则整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕详细项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统限制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式中间强、两头弱的缺陷，同时避开了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕详细项目进行资源整合，提高

37、房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。三、系统原则房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，须要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注意表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素养做起，从满意消费者的需求做起。区域细分：客户细分：功能细分愈趋深化，人本主义思

38、想起先体现。重视绿化：增加智能化设施：集中供热和供饮用水：建设底层架空：错层：大采光凸出窗台：阳光客厅：可移动透光屋顶：自动报警系统：架设空中走廊：供应网络服务：营造学问家园可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的卖点一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证明、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深化市场销售方案：把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。四、可操作性原则销售策划方案不能脱离社会现实。策划时肯定要考虑国情：民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威

39、部门合作可以大大降低操作难度，提高策划胜利率。第五节：检验销售策划方案的成果随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种困难的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必需对策划进行重新定位。重新定位的重点仍旧是遵循对于消费心理和竞争态势的精确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清楚、精确地推断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避开销售策划方案定位发生大的动荡，也就必需依靠专业的销售策划方案指数评估体

40、系，尽量使项目保持健康的销售状态。房地产销售方案 篇5一、活动名称：购房抽车库目的：刺激销售思路：如今的客户对房子的要求是越来越高，对车子的需求也是越来越多，不是有车一族，也是即将要成为有车一族，因此在购买房子时，车库也是他们考虑的重要因素之一活动内容：选定一个活动日期，在活动规定期间内购房者，均可享受“购房抽车库”的活动，里面还可以包含一些其他的惊喜礼物，吸引客户的留意。二、活动名称：网上房源，一线牵目的：让人感受三湖春天的现代气息，“春天”的生动形象活动目标客户群：年轻客户思路：网上冲浪、白领的生活、生存方式之一。在网上拍卖房屋，是一种新兴的促销方式，具较强的吸引力，而且到达率极高，易于人

41、际传播。此活动与咸宁或嘉鱼的房地产网站合作。活动内容：选取几套朝向湖边，景观上佳的单位，价高者得。同时，选择一些主流媒体进行软性新闻的炒作。三、活动名称：早起的风景更动人目标：干脆刺激销售，聚集现场人气思路：年底售楼前，提前半个月投播广告，从而蓄积潜在购买人群。在开售之际，按买家买楼先后赐予不同折扣。活动内容：在发售之初，按购买先后分别赐予购楼折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(详细按成本和销售走势而定)。四、活动名称：万元让利 约“惠”三湖春天买房送“菜单式装修”目的：促进销售思路：能够加快实现商品住宅的价值和运用价值，“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装

42、修、装饰，并购置家具家电，这就须要购房者投入大量时间和精力，通过买房送装修的活动，削减了消费者购房投入的大量精力。活动内容：因为购房者的社会地位、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的特性也不尽相同。购房者常根据自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格的室内装饰、装修的特性追求。“菜单式装修”更适合现在促销活动，选各不同户型，以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点。或在活动期间，以菜单式装饰送购房者装饰。五、活动名称：换个角度看“春天”摄影展目的：以艺术的角度打造嘉鱼最美的传世之作，树立楼盘形象思路：摄影被视为关照世界，关注生命的一种力气的方式。摄影，是艺术，同样也

43、是生活，用手中的每一个镜头记录“三湖春天”最漂亮，动人的瞬间。活动内容：与媒体、赞助商合作，公开征集三湖春天或三湖春天周边景色，在广场展览一周，民众和评委参加投票，选出优秀摄影作品，实行颁奖仪式。六、活动名称：我和“三湖春天”有个约会，大型相亲派对目标：加大楼盘宣扬力度，促进销售思路：眼下由于社会环境的改变，单身的人数不断增加，孤寂的单身在“三湖春天”创建恋爱机会，邂逅一段佳缘，不仅可以观赏到现场版“非诚勿扰”，单身的挚友或许可以获遇有缘人，也为寒冬里的“三湖春天”增加了浓浓的爱意和暖意，实在值得期盼。活动内容：地点选在广场，时间为圣诞节时，现场将召集多名单身青年男女，传递英勇，道别单身。届时

44、，三湖春天将打造成最浪漫的交友约会场所，现场不仅有浓郁的浪漫氛围，更有多姿多彩的互动嬉戏和精彩表演。最终以 “拥抱华蜜，告辞单身”大型集体拥抱活动结束，参加者均有机会获得礼品。七、活动名称：羊年免息轻松供楼特惠专案目的：强力促进销售思路：促销的本质是让利，所以干脆的过楼实惠对买家是极具诱惑力的。而且年免息的条件非常迷人。选取年底发售的时机(在楼盘推广上，宜先蓄势，而后“开闸”，鉴于前期已起先推广，所以本次推广须要进行包装，让人感觉前期推出单位已售完，此次是推全新单位)，岁末大酬宾给现场积累人气。活动内容：选取不同户型单位，以年免息按揭的方式销售。在广告宣扬上，将此信息作为单一营销点，以强势传播

45、。而且列出购楼可实惠的详细数据，以打动买家。八、活动名称：环城单车游目的：完善楼盘健康、绿色形象，为销售助力思路：现在越来越多的机动车辆代替了原始的出行方式，同时也造成了许多环境问题。人们渐渐相识到爱护环境的重要性，更绿色和更低碳的生活方式起先得到更多人的响应。选择自行车出行就是人们向低碳生活迈出的的一大步。单车出游是对绿色生活、绿色时尚的再一次追寻;是对追求低碳、健康生活的响应与拥护。活动内容：此次巡游活动时间，活动路途按实际状况定，整个骑游过程贯穿嘉鱼新、老街道核心区域。本次单车巡游活动将宣扬低碳、健康、绿色的生活理念。将三湖春天的绿色理念传达给民众，塑造三湖春天的楼盘良好形象。九、活动名称：“老友计”，业主介绍有礼送目的：老带新，新老客户齐高兴目标客户群：新老客户思路：老客户介绍新客户虽然是最常见促销方法