商贸物流综合片区控制性详细规划.ppt

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1、 前言 随着经济的发展与人口的增长，寿光市中心片区已难以满足城市发展的需求，中心片区控制性详细规划的编制已成为必然。2009年9月规划小组正式进入现场开展工作。在寿光市委、市政府领导的关怀和寿光市规划局等有关部门的通力协作下，规划小组顺利完成了现场踏勘和调查研究工作，并在此基础上制定初步规划方案。规划背景规划背景现状分析现状分析 规划设计规划设计规划控制准则规划控制准则目录高度控制高度控制 规划背景1.区位 寿光市位于山东省北部，小清河下游，渤海莱州湾西南岸。跨东经118032119032，北纬3604137019。东邻潍坊市寒亭区，西接广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海，海岸线长56公里。

2、纵长60公里，横宽48公里，市域面积2200平方公里，占全省总面积的1.43%。城市区位于市境西南部，处北纬36052，东经11804，有公路、铁路通全国各地，交通便利。直线距离：至北京市400公里，至济南市165公里，至潍坊市37.5公里，至青州市31公里，至广饶县城35.5公里，至昌乐县城20.5公里。寿光市寿光市寿光市寿光市寿光在环渤海经济圈的位置寿光在潍坊的位置 规划背景3.空间产业布局在潍坊“一圈、两翼、三带”的产业布局中,寿光是滨临区域经济发展主轴，同时北部沿海经济带从寿光市穿过，区位优势突出，区域产业空间优势明显，发展潜力巨大。2.经济社会概况中心都市圈北部沿海经济带中部胶济经济

3、带南部山区经济带 寿光连续十届跨入全国农村经济综合实力百强县（市）行列。2006年完成地区生产总值268亿元，实现财政总收入24.6亿元，其中地方财政收入12.7亿元，农民人均纯收入达到5936元，城镇居民人均可支配收入11566元，各类存款余额达到188.6亿元。寿光寿光目 录4.寿光市城市总体规划解读城市性质：寿光市是以寿光市是以绿色环保产业绿色环保产业为主导，具有为主导，具有“花城菜都花城菜都”特色的特色的生态园林生态园林城市城市 。规划背景寿光市城市总体规划(2003-2020)规划背景4.寿光市城市总体规划解读空间结构：一带两轴三组团结构一带：弥河绿化带两个横、纵轴线横轴：圣城街纵轴

4、：菜都路三个组团：“一主两副”一主即为寿光中心城区两副即东面的洛城组团和北面的北洛组团。中心中心城区城区北洛北洛组团组团洛城洛城组团组团5.规划范围本次控制性详细规划的规划范围为：东至银海路西达圣城西路南接圣城街北至安前街整个规划区用地面积为12.85平方公里 规划背景圣城街安前街银海路圣城西街 规划背景6.周围环境高速公路：济青高速公路在寿光市的南面通过，片区有渤海路与之相连。国、省道：圣城街从片区北侧经过，使片区与东城工业园之间交通联系十分便捷。铁路：羊临铁路，为地方铁路，从片区西北部南北向穿越，由于是过境运输，所以对城市交通的合理布局产生了较大的影响，已经计划改线。北外环北外环北环路北环

5、路南环路南环路南外环南外环羊临铁路羊临铁路西西外外环环西西环环路路银银海海路路东东环环路路东东外外环环圣城街圣城街至至济济青青高高速速至青州至青州至广饶至广饶至至羊羊口口港港至至羊羊口口港港渤渤海海路路菜菜都都路路6.规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日）2、城市规划编制办法（建设部2006 146号）3、城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-904、城市居住区规划设计规范GB50180-935、山东省城市控制性详细规划编制技术规定(试行)（鲁建发199847号）6、潍坊市控制性规划编制规范性文件汇编（2007年7月）7、寿光市城市总体规划（2003-2020）文

6、本8、寿光市城市综合交通规划（2007-2020）文本9、寿光市规划管理技术规定（试行）（2009年8月）10、本规划片区1：1000电子地形图11、近期编制的各专项规划 规划背景7.规划原则（1）立足于现状 充分认识现状，利用现状，在适应土地开发与建设实际的同时，正确处理规划中生态效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。（2）控制基础设施、公共设施与公共空间 基础设施的建设，在规划控制中要充分予以重视并在实施中严格管理，为今后的各类城市建设项目创造良好的投资环境。（3）经济效益与社会效益、生态效益并重 规划贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求在塑造具有优雅环境、文化内涵和鲜明个性的花园式

7、复合型城市空间的目标下，注重开发建设的投资效益。（4）特色原则 借花城菜都的东风，打造富有地域特色的城市中心区。规划背景8.规划重点（1）和谐之城：城市多功能复合、人民生活富足（2）商贸之城：产业升级带动商贸繁荣（3）宜居之城：完善的基础设施与公共服务设施（4）便捷之城：发达便利的道路交通系统（5）花城菜都：整合城市绿地资源 规划背景规划背景规划背景现状分析现状分析 规划设计规划设计规划控制准则规划控制准则第二部分现状分析高度控制高度控制 现状分析一、社会经济经济概况1.现状人口城中村人口村镇名户数（户）人口数（人）八里庄80300北胡家庄100280北郭家庄64225北前三里庄127452于

8、家子庄100330刘旺庄220880北坦村75276梨园村200780高家村80316西关村8203400前游村292902后游村201632文家村8003021杨家村228891北关村5851820小东关村165685城里村6202618仉家村220748西关新村195620东关村5902170九巷村5311828南关村4501627合计24801城市人口古槐社区342510960汇文社区415213286石马社区354011328合计35574总计60375 规划片区现有人口总共60375人，其中城市人口35574人，城中村人口24801人。现状分析二、土地使用现状1.现状概况 规划范围内

9、现状用地比较复杂，既有旧城区改造用地，也有新区开发用地，同时存在大量未开发土地，特殊性质用地等。二、土地使用现状现状用地汇总表 现状分析 居住用地比例偏高，原因：城中村建筑密集，建筑高度偏低。公共设施配套不完善，缺少分级。用地性质用地代号用地面积（公顷）比例居住用地合计R47937.26 其中二类居住用地R2241三类居住用地R334四类居住用地R4204公共设施用地合计C128.339.98 其中市属办公用地C1114.88非市属办公用地C124.44商业用地C2152.77金融保险用地C225.23贸易咨询用地C230.12服务业用地C244.05旅馆业用地C2524.05市场用地C269

10、.75文化艺术团体用地C320.42图书展览用地C340.33医院用地C516.22卫生防疫用地C520.8中等专业学校用地C62 3.42商住混合用地Ca1.85工业用地合计M19.911.55 其中一类工业用地M16三类工业用地M313.91公共设施问题居住用地问题二、土地使用现状现状用地汇总表 现状分析绿地问题停车场面积过少绿地指标偏低，系统性不强。仓储用地合计W141.2610.99 其中普通仓库用地W1133.49危险品仓库用地W26.74堆场用地W31.03对外交通用地合计T8.730.68 其中长途客运站用地T238.73道路广场用地合计S193.815.08 其中道路用地S11

11、80.52广场用地S212.68社会停车场用地S30.6市政公用设施用地合计U39.51其中交通设施用地U226.32邮电设施用地U31.48环境卫生设施用地U43.73施工与维修设施用地U52.7殡葬设施用地U65.28绿地合计绿地G32.682.54 其中公共绿地G15.68防护绿地G227特殊用地合计3.330.26 其中军事用地D1 3.33水域和其他用地合计E204.6115.92 其中耕地E266.75废弃地E7137.86学校用地合计34.4其中学校Re 34.42.68 总计1285.56100.00 停车场问题 现状分析问题一：本次划定的规划范围，部分规划用地不在总体规划的建

12、设用地范围内。问题二：用地权属不尽相同原因：1、国土局未提供材料2、老城向新城搬迁的过程中，使用单位与用地权属不同.问题三：混合用地较多，且混响影响、干扰。例如分散的低档次的沿街商业。二、土地使用现状现状用地问题1、人民检察院2、人民法院3、农业局1232.居住用地 现状分析 规划片区居住用地二、三、四类均有分布，总面积约479公顷。其中二类居住用地、四类居住用地占总居住用地的90%以上。二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴

13、兴 街街居住用地类型用地代号主要分布区域用地面积比例二类居住用地R2文家组团周边及北环路、银海路周边24150.31 三类居住用地R3旧城的商业中心周围347.10 四类居住用地R4散布在各个城中村中20442.59 合计479100.00 居住用地主要存在的问题：1、四类居住用地过多，土地使用强度不够。2、老城区居住环境较差，城市形象还有很大的提升空间。3、新开发居住用地基本以住宅和商业，缺乏相应的配套设施。现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街3

14、.行政办公用地 现状行政办公用地主要分布于老城区，呈点状布置。现状行政办公用地面积为19.3公顷，占规划建设总用地面积的1.52%。主要问题：一：物流片区缺少行政办公用地。二：办公用地在向新城过渡。3.行政办公用地序号单位名称现状位置占地面积1西关社区广场街晨鸣路交叉口0.372车管所晨鸣路中段1.043公路局晨鸣路中段0.994总工会银海路圣城街交叉口0.525民政局银海路金光街交叉口北1.026保安大队健康街渤海路交叉口南0.657交警大队文庙街晨鸣路交叉口1.118派出所广场街晨鸣路交叉口东0.289安全局文庙街迎宾路交叉口北0.6810计生委文庙街迎宾路交叉口东0.3311人民检察院迎

15、宾路金光街交叉口西0.8212人民法院迎宾路金光街交叉口西0.6113财政局迎宾路金光街交叉口西0.2814圣城街道办广场街迎宾路交叉口0.7915工商所广场街迎宾路交叉口0.2216海洋渔业局广场街迎宾路交叉口0.3917地税局渤海路金光街交叉口0.3318环卫局渤海路金光街交叉口北0.28 规划片区主要行政办公用地 现状分析 现状商业金融业主要分布于老城区，没有形成网络结构，商业布点及规模无法满足片区要求。现状商业金融业用地96公顷，占总规划用地的7.5%北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光

16、光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街主要问题：一：商业规模小、档次低二：商品市场专业化程度低三：商业网点和商品市场建设缺乏统一规划。四：管理不规范 4.商业金融业用地重要商业网点：重要商业网点：1.1.渤海路步行街渤海路步行街2.2.凯盛大厦、市社商厦凯盛大厦、市社商厦3.3.全福元全福元4.4.缤纷五洲缤纷五洲5.5.中百大厦中百大厦12345 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街5.医疗卫生用地 现状医疗卫生用地主要为分布于北环路的人民医院和散布于老城区的

17、门诊部及防疫站，总用地面积7公顷，占总规划用地的0.5%主要医院：主要医院：1.1.人民医院人民医院2.2.文家医院文家医院3.3.寿光市口腔医院寿光市口腔医院 主要问题：一：缺少医疗用地。二：文家片区医疗卫生设施服务半径不足。1235.医疗卫生用地序号单位位 置职工人数（人）占地面积(万m2)建筑面积(m2)病床数(床)住院量（次）门诊量（次）绿地面积(m2)停车泊位(个)1寿光市人民医院健康街45号94115.2814587110454320029975354053504文家医院寿光市圣城西街83号46140004792451247457773500105寿光市口腔医院银海路239号320

18、.3260026060050010片区主要医疗卫生设施一览表 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街6.仓储用地 现状仓储用地主要为分布于北环路以北的物流园和散布在城中村的各个仓库用地，总用地面积141.3公顷，占总规划用地的11%。主要问题：一：仓储规模小、档次低，二：仓储建设缺乏统一规划。三：管理不规范。现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街广广 场场 街街新新 兴

19、兴 街街7.工业用地和特殊用地 工业用地：一类工业：竹器木材市场三类工业：石油联盟集团规划意向：搬迁改造。特殊用地：规划区内的军事用地主要有看守所、干休所等。规划意向：保留。主要问题：工业与居住、商业等用地互相混杂，互相干扰，污染严重，建议搬迁。现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街8.现状开敞空间 开敞空间主要由公园、广场、街道绿化、林地、闲置地、未建设用地等构成。片区城市绿化建设较差，区内设置少量街心公园和城市广场。现状绿化用地共32.68公顷，占总用地的 2.

20、54%。主要问题：一、有两处集中公园绿地和广场，均沿城市主要道路分布；二、沿北环路、西环路、银海路设置有较多绿地；三、主要道路的绿化带建设欠缺。广场广场绿地绿地空地空地序号名称位置面积（m2）类别1烈士陵园北环路西段53500纪念性公园(G13)2迎宾游园迎宾路与广场街交叉口西北3406街旁绿地(G15)3府东绿地迎宾路北段3171小区游园(G12)4憩园广场街中段5088小区游园(G12)5人民广场迎宾路北段100000市级综合性公(G11)6温泉游园渤海路与文庙街交叉口4200小区游园(G12)7槐香园银海路与文庙街交叉口西南5211小区游园(G12)8静山路绿化羊临路至圣城街57130带

21、状公园(G14)9银海路绿化北环路至火车站43540带状公园(G14)规划区主要公园绿地一览表规划区主要公园绿地一览表 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街9.建筑质量依据建筑结构、外观及年限将现状建筑分为质量好、量较较好、质量中、质量差四类。建筑质量好的建筑主要为在建的或近年新建的小区、办公、商业建筑等，质量较好和建筑质量中的建筑为住宅和部分厂房建筑；质量差的建筑为城中村的住宅，及废弃的厂房建筑及温室建筑。建筑质量好建筑质量好 现状分析北北 环环

22、 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街9.建筑质量依据建筑结构、外观及年限将现状建筑分为质量好、量较较好、质量中、质量差四类。建筑质量好的建筑主要为在建的或近年新建的小区、办公、商业建筑等，质量较好和建筑质量中的建筑为住宅和部分厂房建筑；质量差的建筑为城中村的住宅，及废弃的厂房建筑及温室建筑。建筑质量较好建筑质量较好 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街

23、广广 场场 街街新新 兴兴 街街9.建筑质量依据建筑结构、外观及年限将现状建筑分为质量好、量较较好、质量中、质量差四类。建筑质量好的建筑主要为在建的或近年新建的小区、办公、商业建筑等，质量较好和建筑质量中的建筑为住宅和部分厂房建筑；质量差的建筑为城中村的住宅，及废弃的厂房建筑及温室建筑。建筑质量中建筑质量中 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街9.建筑质量依据建筑结构、外观及年限将现状建筑分为质量好、量较较好、质量中、质量差四类。建筑质量好的建筑主

24、要为在建的或近年新建的小区、办公、商业建筑等，质量较好和建筑质量中的建筑为住宅和部分厂房建筑；质量差的建筑为城中村的住宅，及废弃的厂房建筑及温室建筑。建筑质量差建筑质量差 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街10.建筑高度现状建筑评析现状建筑评析1、城中村建筑层数较低，密度较大，土地利用率较低。2、临街建筑以多、低层为主，新旧混杂，难以形成连续的建筑景观界面，街道空间缺乏围合感。3、主要街道“一层皮”的改造难以提高整体的居住环境，造成内外建筑形态反

25、差太大。1-21-2层建筑：主要以层建筑：主要以城中村的低层住宅为城中村的低层住宅为主。主。3-63-6层建筑：主要以层建筑：主要以老城以及新建的居住老城以及新建的居住建筑为主为主。建筑为主为主。7-117-11层建筑：主要以层建筑：主要以新建的商业建筑为主。新建的商业建筑为主。1111层以上建筑：主要层以上建筑：主要以新建的商业混合用以新建的商业混合用地为主。地为主。现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街二、道路交通现状1.道路现状规划区道路基本为

26、“方格网”的结构，但仍存在着诸多异形交叉口。南北向主干道：西环路、菜都路、渤海路、银海路。东西向主干道为：北环路、金光街、广场街、圣城街。主干道主干道次干道次干道支路支路现状道路一览表现状道路一览表主干道名称道路起止点现状道路红线多层建筑红线圣城街西环路-铁路245594广场街圣城街-东环路205560金光街西外环-渤海路205571北环路圣城街-东外环路2455124西环路安顺街-羊临路2455124渤海路北环路-圣城街245555银海路北环路-建新街2455110次干道古槐路文庙街-圣城街203047永安路健康街-文庙街182030迎宾路文庙街-建新路202540石马路文庙街-圣城街182

27、034晨鸣路北环路-建新街214056兴隆路圣城街-文庙街205050文庙街-北环路205065静山路北环路-菜都路183040文家路北环路-田丰街203550新兴街圣城街-幸福路203555文庙街西外环-正阳路203252健康街晨鸣路-正阳路183551菜都路-晨鸣路204565渤海路-银海路151522二、道路交通现状 现状分析主要问题主要问题:1、主要路网框架已形成,但大部分区块缺乏支路，道路系统不完善。2、局部道路网过密，建议降低广场街、金光街中一条路的级别，提高文庙街的级别。3、异形交叉较多,交通便捷程度不高；4、静态交通设施不足，缺乏停车设施；交通性干道：交通性干道：路面较宽，路况

28、较好。生活性干道：生活性干道：路面较窄，人车混行，交通混乱。北环路北环路健康街健康街文庙街文庙街金光街金光街广场街广场街新兴街新兴街圣城街圣城街银银海海路路渤渤海海路路菜菜都都路路西西环环路路三、教育设施现状 现状分析教育设施教育设施小学托幼：小学托幼：共有小学托幼9所，学校规模较小。中学：中学：共有4所，多数为初级中学，规模较大，设施较为齐全。其中圣城高级中学为片区内唯一的高中。问题：问题：中、小学布点不均匀，文家新区缺少教育设施。整个规划片区教育设施不足。高中高中初中初中小学小学托幼托幼高级中学高级中学初级中学初级中学小学小学托幼托幼现状主要教育设施学校名称座落位置职工人数班次（班数）学生

29、数学校建筑面积占地面积学校下一步发展设想西环路小学菜都路9号125184135020000今年8.1后合并到徐家小学春蕾幼儿园西关村20626128083626临时未有设想北关小学北关村351456030156076扩大校园占地面积，增加校舍，增加内部设施资金投入，争取尽快达到规划建设标准圣城街道一中石马街北首1712813161559229840按省规范化标准配备内部设施西关小学石马街北首4820820245013310按省规范化标准配备内部设施南关小学南关村25723320205040等市里重新规划 现状分析北北 环环 路路圣圣 城城 街街安安 前前 街街银银 海海 路路渤渤 海海 路路菜

30、菜 都都 路路晨晨 鸣鸣 路路文文 庙庙 街街金金 光光 街街广广 场场 街街新新 兴兴 街街四、市政设施现状市政现状加油与汽加油与汽车维修车维修污水厂污水厂市政公司市政公司殡葬用地殡葬用地邮电用地邮电用地 在规划区内有污水处理厂、加油站、汽修站、殡葬设施等市政公共设施，共占地39.51公顷，占总用地的3.07%。五、批租土地和在建项目现状 现状分析规划片区内共有报批项目32项,主要为居住、商业金融项目 名称定义面积(公顷)所占比例保留用地现状用地性质符合规划，且建筑质量良好的用地（包括新建项目，在建项目用地），特别是现状重要公共设施、基础设施和园林用地。51046.58 拆迁改造用地一是用地

31、性质不符合该片区要求的用地，二是建筑质量较差的用地。38034.70 空地指规划范围内的菜地及暂不使用的土地。20518.72 合计1095100.00 已修规用地指已经编制修建性详细规划，不再变更的用地。37534.25 规划片区拟建、在建项目汇总表 编号已批项目占地面积（单位h）用地性质1寿光凯莱大酒店、北苑花园小区规划6.7旅馆业用地、居住用地2山东寿光缤纷五洲商城2.88商住混合用地3渤海花园2.18居住用地4福盛家园北区2.73居住用地5福盛家园南区3.42居住用地6公安局宿舍1.92居住用地7杭州嘉园15.17居住用地8槐香园小区2.21居住用地9佳和组团2.07居住用地10梨园小

32、区4.95居住用地11名门公寓0.24商住混合 12气象局0.94办公用地13清华名园6.72居住用地14群利商厦1.18商住混合用地15盛和居小区5.07居住用地16盛凯大厦2.4商住用地17市社商厦0.77商住混合用地规划片区拟建、在建项目汇总表 18文化名园0.62居住用地19新华园1.28居住用地20银都花园2.58居住用地21银苑小区4.84居住用地22中百大厦0.73商业用地23中央华府4.01居住用地24圣城中央花园5居住用地25华茂大厦0.58商业用地26汽车站9.6对外交通用地27农产品物流园108.38仓储用地28西关玉龙小区29.44居住用地29文盛家园小区87.18居住

33、用地30北坦新村修建性详细规划16.13居住用地31锦都花园30.73居住用地32小东关13.43居住用地合计376.08六、用地综合评价片区土地分级定级应因素:1、工商效益、服务性质、等级规模、人流聚集效益、离各级中心距离等。2、交通条件：道路等级、交通通达性、交通距离等。3、服务设施条件：生活服务设施、教育、文娱设施等配套程度。4、建筑密度、空地率、污染源（含噪音）影响程序等。寿寿光光市市中中心心片片区区存在存在问题问题n片区功能水平较低：片区功能水平较低：片区功能类型单一，服务档次不高。n片区空间形态不佳：片区空间形态不佳：缺乏集中的公共绿地和大型的对外开放空间，街区内部街道、建筑陈旧。

34、n资源利用不充分：资源利用不充分：城中村、废旧工厂、闲置地数量较大，造成土地资源的浪费，存在着整合和再利用问题；建设区内有大量未开发建设用地。n公共服务设施不足公共服务设施不足n混合用地较多混合用地较多n区位优势：区位优势：地处山东半岛，受到三大经济圈的辐射影响，区位优势明显。n综合交通优势：综合交通优势：中心片区内部道路较为完善，且与周边高速、国道、省道有良好的联系，交通四通八达。n积极的城市建设：积极的城市建设：新城建设日新月异，必将推动城市整体发展。n资源优势：资源优势：花城菜都发展发展优势优势七、现状总结规划背景规划背景现状分析现状分析 规划设计规划设计规划控制准则规划控制准则第三部分

35、规划设计高度控制高度控制 目标与定位总目标：新兴产业服务中心、生态绿色宜居之城城南办公新区功能定位：主城区重要组成部分，以商业商贸、仓储物流为主，居住和文化娱乐为辅的综合片区。分目标：生态的城区生活宜居 合作的城区与区域的协调 活力的城区公共设施配套 完善的城区市政设施配套 可持续的城区用地更新 发展策略研究城南办公新区运用城市设计方法、采用科学的建设模式，搭建生态城市框架，同时，提升城市品质，强化服务功能，体现城市之特色。集中搭建全市城市化及产业化发展平台，构建完善、高效、充满活力城市中心片区，提高其公共辐射能力，打造为带动区域发展的极核。整合物流企业、贸易市场至北环路以北，走园区化发展道路

36、，打造花城菜都特色物流园区，构建城市“中心居住、外围产业”的空间格局。城市极化城市极化产业整合产业整合特色营造特色营造 发展规模 根据寿光市城市总体规划中心片区居住用地约为2.4平方公里，人均居住用地指标控制为27.51平方米/人，计算规划人口约为8.72万人。根据寿光市城市总体规划片区居住用地占规划期末城市居住用地比例约为22%，计算规划人口约为9.46万人。本次规划认为总体规划中，片区内公共设施用地比重较高，符合城市未来发展需要和城市公共设施规划规范要求，因此进行局部调整，缩减居住用地比例，增加公共设施用地比例，最终确定人均居住用地指标控制为33平方米/人，规划人口为8.55万人。人口规模

37、预测人口规模预测1 疏解 包括仓储物流用地、村庄建设用地、低端商业（市场）等类型。2 提升 商业、仓储物流、居住功能。l渤海路、静山路商业金融功能l 圣城街、菜都路以东南北带商务商贸功能l 北环路现代产业功能n 新城物流商贸中心n 老城商业中心3 强化文化娱乐功能，打造休闲中心 整合开放空间体系、增强公园开放性、完善配套设施，将休闲、文化、娱乐与商业、商务、居住等功能有机结合，在规划区中心位置打造区级文化娱乐中心。发展策略研究城市极化功能城市极化功能疏解、提升、强化物流商贸中心物流商贸中心老城商业中心老城商业中心西环路西环路菜都路菜都路北环路北环路静山路静山路渤海路渤海路 严格限制北环路以南仓

38、储物流、汽车维修等产业的发展，原有的相关功能用地逐步向北环路以北的物流园区集中。发展策略研究产业整合产业整合仓储物流集中入园，打造特色物流产业园区特色营造特色营造城市建设注入人文关怀和人文理念，大力提升城市人文含量。提供健身的按摩石铺装散步林荫道的铺装与环境结合大面积的草坪种植，缺乏层次感，不提倡树林和草地结合种植，通透而遮荫，提倡公公园园绿绿化化人人性性化化设设置置 空间发展规划一、规划结构“两心 两带 两轴 三区 四廊 多点”城南办公新区两心：老城商业中心和综合服务中心两带：菜都路以东、南北向综合服务带 圣城街东西向城市商务商贸带两轴：渤海路和静山路两条商业轴线三区：北环路以北的仓储物流区

39、 北环路以南菜都路以西的居住区 北环路以南菜都路以东的商住区四廊：沿西环路、菜都路、北环路和银海路的景 观交通视廊 多点：各个片区的中心及门户节点是未来城市最具活力的公共职能区串联起各个居住组团，通过组团商业、休闲中心的营造，提升城市生活品质。加强环城绿化带建设，打通多条绿化通廊，增加城市绿化空间，并将郊野绿化、田园风光引入城市，体现城和绿的共生。综合服务中心综合服务中心老城商业中心老城商业中心圣城街商务商贸带圣城街商务商贸带综合服务带综合服务带渤海路商业轴渤海路商业轴静山路商业轴静山路商业轴方案比较与演变 规划设计方案一：方案一：1、文家组团路网进行调整，有利于与周边地块提别是圣城街的衔接。

40、2、西北仓储物流区与东北物流区布置东西向绿化景观视廊，结合配套设施形成公共服务带，加强了物流园之间的联系，更有利于规模经营。方案二：方案二：1、文家组团保留修规路网，不利于与周边地块提别是圣城街的衔接。2、除静山路、渤海路主要再增加菜都路以东、南北向的综合公共服务带。1 12 2二、土地使用规划-综合方案 规划设计三、规划用地汇总表现状土地利用用地汇总表比例减少15%比例增加15%比例增加6%比例增加9%土地利用现状图土地利用规划图遵循总体规划大的功能布局和用地格局，对局部用地进行调整。土地利用规划变更土地利用规划变更 1、现状联盟集团用地位于静山路金融商 贸轴中段，原工业用地迁出。2、搬迁圣

41、城街北侧与居住混杂的大部 分仓储物流用地和市场用地，其集 中入北环路以北的仓储物流园。3、结合各个组团配置商业、教育、医疗、文娱、绿地等设施用地，形成分区中 心。4、对现状零散用地进行整合，调整局部 与现状不符用地。5、用地分类中增加了“混合用地”，由政 府根据实际确定地块用途比例，体现 弹性原则。二、土地使用规划北部居住片区北部居住片区老城居住片区老城居住片区西部居住片区西部居住片区1.居住用地将规划区内居住用地分成三个居住片区。北部居住片区：以多层、小高层居住为主，居住区内有完善的教育设施、公共服务设施和市政设施。老城居住片区：旧城改造和建设同步进行，主要改造一些破危旧房以及将单位院落住宅

42、社区化，并改善居住环境、完善市政配套设施等。西部居住片区：打造城市宜居特色的居住区，突出寿光城市新形象。住宅以多层、小高层为主，局部适当安排高层住宅，丰富城市天际轮廓线。在各个居住片区内，按居住区级小区级组团级配置相应的公共服务设施和市政设施，特别是对老城区居住环境，应加大改造力度。规划居住用地面积为282.31公顷，占城市建设总用地的21.96%，比现状降低了15%。规划设计注：本规划区是以商业商贸、仓储物流为主，居住、为辅的规划区，因此居住用地比例相对偏低。前后居住区对比居住用地规划图居住用地现状图居住用地现状图居住用地规划图居住用地规划图二类居住四类居住商住前后居住区对比2.城中村改造

43、现状片区内有待改造村庄17个，村庄人口约19620人。根据村庄所处位置，规划9处旧村改造安置用地。旧村改造居民安置居住用地面积按人均27.51m2/人的标准考虑，并考虑一定的配套用地。住宅与配套设施建设按城市二类居住用地标准进行建设。编号安置位置安置村庄名安置村庄人口（人）安置总面积（公顷）1西环路以东文家30218.152银海路以西、北环路以北刘旺庄、于家庄12103.273菜都路以西、北环路以南高家庄、前游12183.274南环路以北、正阳路以东北关、北胡、北郭23256.275圣城街以北、静山路以东仉家7482.026广场街以南、晨鸣路以西西关新村、九街村24486.617新兴街以南、古

44、槐路以西城里村26187.068金光街以北、石马路以西西关、杨家、梨园507113.699文庙街以南、古槐路以西小东关、北坦9612.59合计17个1962052.971 12 23 34 47 75 56 68 89 9新增小学新增托幼新增小学3.普教用地 规划区内现有高中一所，初中两所，小学七所。考虑到城市人口的增加，规划按每5万人左右配置一所初中，1.5-2.0万人配置一所18班小学算。规划区内总计教育设施为高中一所，初中2所，小学7所。规划设计二、土地使用规划保留高中扩建初中保留小学保留小学扩建小学保留小学改为托幼保留初中新增设施保留设施扩建设施扩建小学 规划设计二、土地使用规划初中服

45、务半径小学服务半径中小学幼托分布规划图R=1500m高中服务半径R=500mR=1000m4.行政办公用地及商务办公混合用地 由于市政府等行政职能部门已搬迁，并集中设置在城东行政办公区内，所以规划采取集中与分散结合的方式布置。对于行政办公用地，在尊重现状的基础上，保留的是街道办等社区级行政办公，分散布局并进行修缮与改造。片区将原搬迁的行政办公用地置换成商贸和办公混合用地，以适合老城区功能。对于商务办公用地，集中布置，考虑到土地功能置换，结合圣城街商贸商务带，在圣城街与西环路、静山路和菜都路形成两个商务办公中心，发挥规模效应。二、土地使用规划 规划设计圣菜商务中心圣菜商务中心文家商务中心文家商务

46、中心 规划行政办公用地面积为16.88公顷，占总建设用地的1.31%。商务办公混合用地面积为36.3公顷，占总建设用地的2.82%。北 环 路圣 城 街安 前 街银 海 路渤 海 路菜 都 路晨 鸣 路文 庙 街金 光 街新 兴 街北二环静山 路西环 路西环一 路5.商业金融业用地 规划本着“提升档次、扩大规模、专业化管理、统一规划”的原则，打造寿光市中心片区“两心两轴多点”的商业格局，按照城市级片区级小区级的商业网络结构配置商业服务设施。首先强化老城市级商业中心的地位并完善功能，结合北环路以北的市级仓储物流中心，新建一个为其及中心片区配套的区级综合服务中心。其次保留渤海路市级商业街、并在静山

47、路设置区级商业街，规划商业金融用地面积为218.92公顷，占总建设用地面积的17.03%二、土地使用规划 规划设计老城商业中心老城商业中心综合服务中心综合服务中心静静山山 路路渤渤 海海 路路6.商住用地 围绕老商业中心和新综合服务中心的周围，沿道路布置商住用地，建筑底下一至两层安排商业，三层及以上为居住，以品牌专卖店、酒吧、咖啡厅、时尚店等为主。规划商住用地面积为25.24公顷，占总建设用地的1.96%。7.仓储物流用地 规划结合正在建设的物流园区打造市级仓储物流集合中心，加强仓储物流的规模，为远期仓储物流园发展、规模化经营提供弹性支撑。总体形成“一主一辅”的空间布局，加强之间的联系。按照相

48、关配置相关服务设施。规划仓储物流用地面积为149.75公顷，占总建设用地面积的11.65%。二、土地使用规划 规划设计仓储物流主中心仓储物流主中心（已批修规）（已批修规）仓储物流辅助区仓储物流辅助区北 环 路安 前 街菜 都 路静山 路西环 路西环一 路银 海 路渤 海 路北二环北 环 路圣 城 街安 前 街银 海 路渤 海 路菜 都 路晨 鸣 路文 庙 街金 光 街新 兴 街北二环静山 路西环 路西环一 路二、土地使用规划8.文化娱乐用地 现状文化娱乐用地只有0.75公顷，严重不能满足规划区的需求。规划结合新建的综合服务中心，北环路以南，金光街以北布置文化娱乐用地，并配套设施形成区级文化娱乐

49、中心，为北侧的仓储物流园及南侧的居住、商业等服务。规划文化娱乐用地面积为25.9325.93公顷，占总建设用地面积的2.02%2.02%。规划设计新文化中心新文化中心新娱乐中心新娱乐中心小区级文化娱乐小区级文化娱乐二、土地使用规划9.医疗卫生用地 规划区内医疗卫生设施按市级医院区级医院医疗服务点进行逐级配置。人民医院为市级医疗机构，服务范围为全市区域，规划将其扩建以满足远期本区及全市范围内需求。结合总体规划要求，金光街以北、菜都路以东规划市级中医院一处，占地7公顷。其余四处为区级医院，以提高区级医疗服务水平。规划医疗卫生用地面积为23.5823.58公顷，占总建设用地面积的1.83%1.83%

50、。规划设计扩建人民医院扩建人民医院北 环 路圣 城 街银 海 路渤 海 路菜 都 路晨 鸣 路文 庙 街金 光 街新 兴 街北二环静山 路西环 路西环一 路新增医院新增医院区级医院区级医院二、土地使用规划10.工业用地 规划将老城区内的现状工业用地（联盟集团及木材加工市场）给予搬迁，将原工业用地置换成商居、商贸办公等与老城发展功能相符合的用地。规划区范围内不在留有工业用地。11.特殊用地考虑到特殊用地的特殊性，规划保留市看守所、武装部和军休干休所。12.其他市政公用设施用地 污水处理厂为近几年才建成且正在扩建，规划考虑将其保留并进行综合整治。新建垃圾处理站和汽车维修中心，为该片区及物流园服务。