2022年有关营销策划方案集合七篇.docx

《2022年有关营销策划方案集合七篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年有关营销策划方案集合七篇.docx（39页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年有关营销策划方案集合七篇有关营销策划方案集合七篇为了保障事情或工作顺当、圆满进行，经常须要提前打算一份详细、具体、针对性强的方案，方案可以对一个行动明确一个也许的方向。方案要怎么制定呢？下面是我帮大家整理的营销策划方案7篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。营销策划方案 篇1一、概述本文主要讲解并描述某广告公司运用万维网作为其营销工具的潜在可能。以下内容主要回答两个问题：为什么和如何运用万维网作为本公司的营销工具?通过这两个问题的探讨，最终作出决策：某公司是否应当在万维网上创建网页?二、公司简介某是一家国际性的广告代理商，它可为世界范围内的大小公司开展广告和营销业务。本公司已胜

2、利地为北美的企业服务了20年，为欧洲的企业服务了15年。最近10年，本公司又将业务范围伸展到亚洲和澳洲。1.公司业务简介(1)为企业进行营销、广告策划；(2)制作各类广告，包括印刷、电视、广播、pop、网络等；(3)媒体安排和购买服务；(4)促销活动策划：直邮、商展、赞助等；(5)公共关系服务：新闻发布等；(6)企业管理：标记设计、年度报表等；2.营销服务宗旨为客户供应营销机会和方案，带领他们攀登胜利的巅峰，通过前卫而富于创建性的营策划使我们的客户和他的消费者关系更为密切.营销策划方案 篇2酒店餐饮业在不同季节都会有不同的营销策略和营销策划方案，随着季节的改变，酒店的营销主题以及营销方案在依据

3、上都会有所不同。春节过后，您是否在为酒店春季营销策划方案而苦恼呢?是否在为酒店淡季营销策略而苦恼呢?是否在为提高顾客满足度、美誉度和忠诚度而苦恼不已呢?本资料依据餐饮春季消费状况，特以暖春春季实惠酬宾主题制定一份酒店春季营销策划方案。本方案书目如下：一、目的二、时间三、涉及的部门四、主题五、实惠活动价格六、活动服务项目七、宣扬八、促销九、营销服务十、费用预算十一、综述附：酒店春季不同月份营销工作重点通过酒店春季促销，不仅是把客人引进来，还须要把客人留住，并且提高回头率。让顾客满足提高回头率才是留住顾客的关键所在。只用提高回头率才能提高存量，只有积累，才会有存量的增加，才能保证相对稳定和较高的开

4、房率。一、目的使本市大多数人都知道本酒店，使司机都知道本酒店及来此的路途。促使公司白领、金领等目标消费群体在消费时会选择本酒店;使本市甚至本省企业领导都知道本酒店，在消费时会选择本酒店。旨在拉动二次消费，争取更多的回头客，提高客户满足度、美誉度和忠诚度;使消费客户最终成为酒店的老客户及vip会员，最终提升酒店的知名度。二、时间20_ _年_ _月_ _日一20_ _年_ _月_ _日三、涉及的部门康乐部、前厅部、餐饮部等。四、主题暖春春季实惠酬宾。五、实惠活动价格实行通票制度，价格为人民币元 /位。六、活动服务项目(一)洗浴可在本酒店洗浴一次。(二)自助餐酒店在中午和晚上为客人供应中式自助餐，

5、持通票者享受午晚各次用餐。(三)观看大型演出每晚8：00本酒店演艺大厅将有大型歌舞表演，持通票可以入场欣赏，每票仅限次。(四)书吧在活动时间内，持通票可到酒店书吧免费阅览(无次数和时间限制)。(五)健身活动期间，客人可持通票到健身房享受健身活动小时。七、宣扬(一)外部宣扬活动的前期预热工作应加强新闻、软文、广告的宣扬，故选择以下媒体。1.报纸媒体_ _时报、_ _晚报(除基本广告外，可进行dm夹报)。2.电视媒体_ _卫视综合频道，_ _电视台经济频道。3.网络媒体_ _网，_ _网。4.户外媒体路过本酒店的_ _路、_ _路公交车的车身广告。(二)其他宣扬1 dm的发放dm为大32开四色印刷

6、的双折页，针对司机及有车族重点发放，并发放实惠承诺书。2.店外的宣扬开业用的氢气球，灯笼，条幅，pop等，烘托春季气氛。3.店内布置酒店内灯笼、彩色气球、pop、海报、吊旗等布置到位。4.每天举办幸运大抽奖活动详情见店堂海报八、促销(一)赠券活动1、礼券礼品除通票外，其他消费金额达到以下的标准，将有礼券和礼品送赠。凡一次性消费满_ _元的赠餐券_ _元、演艺门票_ _张及其他礼品。凡一次性消费满_ _元的赠餐券_ _元、演艺门票_ _张及其他礼品。凡一次性消费满_ _元的赠餐券_ _元、演艺门票_ _张及其他礼品。凡一次性消费满_ _元的赠餐券_ _元、演艺门票_ _张及其他礼品。凡一次性消费

7、满_ _元以上的(含_ _元)赠餐券_ _元、演艺门票_ _张、健身月卡_ _张及其他礼品。2.演艺门票活动期间演艺门票买一送一。(二)促销礼品活动中设立的礼品包括打火机类、小型雕塑、鲜花、小型水晶工艺品、毛绒玩具类。九、营销服务为协作此次营销活动的顺当进行，各部门领导及销售部营销人员须要同时进行电话营销，签约销售等有关销售方面的工作，做到全员营销，团队之间要相互协作，全力以赴。随时进行括动的跟踪及售后回访工作，各部门要建立健全客户档案制度及汇总工作。十、费用预算费用预算决计 万元，详细包含以下费用。1.报纸广告 万元。2.电视广告 万元。3. dm 万元。4.pop 元。5.气球 元。6.灯

8、笼 元。7.其他 万元。十一、综述此次活动旨在提高酒店的知名度、客户的美誉度、满足度、忠诚度。因此，须要我们整合好一切可以利用的资源，打好这一仗。我们必需做到“四个到位”，即各项物品的打算到位、终端产品的陈设到位、赠品的赠送到位、人员培训到位。针对用外币结算的客户根据当日外币牌价及酒店财务规定结算;针对用信用卡、汇票、现金支票、转账支票、旅行支票等其他方式结算的客户，根据本酒店财务规定结算。概不赊欠。附：春季不同月份营销工作重点：依据春季不同月份、各节日制定了不同的价格，月日团队、散客比例，每天营业收入，月度完成任务及各月份工作重点3月份：1、加强会务、商务客人促销。2、加强婚宴促销。3、加强

9、三八节活动促销4月份：1、加强会务、商务客人促销。2、加强婚宴促销。3、加强对五一节市场调查，制定五一节促销方案和五一节团、散预订。4、制定母亲节活动方案并促销;母亲节-以献给母亲的爱为主题进行餐、房组合销售。6月份1、六一儿童节-以快乐六一为主题推出儿童快乐节进行餐、消遣组合销售。2、父亲节-以父亲为主题进行餐、房组合销售。(加强六一儿童节、父亲节活动促销)3、加强对高考房市场调查。4、加强署期师生活动促销特殊提示：本资料适用于酒店策划春季营销方案运用，不同季节在营销策略上都会有所不同，不同酒店在营销策划上也会有所不同，所以该资料只是起到一个参考作用，不能完全照搬以上的营销点子，须要依据实际

10、状况进行策划方案，同时营销时酒店还须要餐饮部和营销部须要留意以下几点：1、增加品种和特色菜，降低价格，提高质量。2、依据各节庆推出相应的团聚宴、长寿宴、婚庆宴等。3、开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，或免费接送及小礼品、鲜花赠送。4、内部制定散客销售代表房价提成嘉奖，为了便于对代表考核，凡协议单位、销售部下单散客均计散客任务和提成(总公司客人计入任务，但不计提成)。5、为扩大餐饮消费，团队尽力要求含正餐、晚餐(另加费用)。营销策划方案 篇3一、格力空调的专卖店模式格力空调连续十一年产销量全国第一，不仅得益于格力空调过硬的优秀品质及品牌的强势，而且得益于格力独有的区域代理制加上格力品

11、牌专卖店的渠道模式。产品-品牌-品牌专卖店组成了一个完备的品牌质量。格力空调已经做了十一年的专卖店，并且准备将起专卖店接着作大作强 。20xx年，格力电器股份有限公司（以下简称格力电器）可谓“笑傲江湖”。格力电器数年来由小而大、由弱而强的辉煌，靠的是单一的产品空调。正因为格力的用心专业，使之有外号“单打冠军”。在空调行业原材料价格不断上涨、行业洗牌进程大大提速的状况下，格力接着保持着优势地位，销量、销售额、利润和市场占有率均稳步提升。格力空调为什么实行这种营销方式，这种营销方式对格力空调来说有什么好处，以下将对这种营销方式进行分析。二、营销渠道中的成本理论营销渠道中涉及到的成本许多，把它们归结

12、为两类，一类是交易成本，另一类是管理成本，即总成本=交易成本+管理成本。1.交易成本交易成本简洁地说就是在交易的过程中所发生的与交易有关的一切成本。交易成本包括以下几种成本：（1）信息收集成本。现代社会中信息对于任何组织、任何企业来说都是特别重要的，在做出决策之前就要对相关的信息进行收集，收集信息确定是要付出成本的，也就是在发觉市场相关价格时所须要付出的成本。（2）谈判成本。在与合作者或者购买者进行谈判时要进行讨价还价，在讨价还价的过程中，会涉及到要素的重新安排，这是须要付出一部分成本的，在最终达成协议时也要付出肯定的成本，由此构成谈判成本。（3）履约成本。达成契约后，交易者要实施其契约条款和

13、内容，以实现交易对象的转移。为了防止机会主义行为造成交易损失，交易双方须要设计出一整套与交易相关的制约机制和惩处机制，以保证交易正常进行，顺当地实现产权的让渡。2.管理成本管理成本在营销渠道中就是管理各个经销商所花费的成本。企业内部亦同时存在着组织生产、协调管理等等的内部交易费用-管理成本，它包括行政管理人员的工资、教化费用、行政办公费用、内部审计、监督费用、决策须要的信息、制定财务规划、激励方案等等费用 。随着企业规模的扩大，管理、监督、协调成本也越来越高，有时甚至高于通过市场的交易成本。所以我们在做决策时面临的一个问题是：企业是市场的替代，可以节约交易成本。但随着企业规模的扩大，企业管理成

14、本随之增大。那么，企业的规模多大为合适呢？当企业内部管理成本低于市场交易成本时，最好由企业替代市场，即扩大企业的经营规模；当企业内部管理成本高于市场交易成本时，最好由市场替代企业，即缩小企业的经营规模。因此，企业规模的最佳界限，就是企业内部管理边际成本与市场交易边际成本相等时所确定的企业规模均衡边界。三、格力空调专卖店的相关成本分析1.几种空调的销售模式举例（1）格力： 厂商股份合作制促销：在格力模式中，格力公司负责实施全国范围内的广告和促销活动，而象当地的广告和促销活动以及店面装修这样一类工作则由合资销售公司负责完成。格力公司只是对品牌建设提出建议。有关的费用可以折算成价格在货款中扣除，有时

15、也上报格力总部核定后再予以报销。分销：分销工作全部由合资公司负责，他们制定批发价格和零售价格，并要求下级经销商严格遵守。物流和往来结算无需格力公司过问。售后服务：售后服务也是由合资公司担当并管理的，他们和各服务公司签订合约，监督其执行。当安装或修理工作完成后，费用单据上报给合资公司结算。格力总部只是对其中一部分进行抽查和回访而已。（2）美的：批发商带动零售商批发商负责分销:一个地区内往往有几个批发商，美的公司干脆向其供货，再由他们向零售商供货。零售指导价由制造商制定，同时制造商还负责协调批发价格，不过并不肯定能强制批发商遵守。制造商负责促销:美的空调的各地分公司或者办事处虽然不干脆向零售商供货

16、，但是他们往往会要求批发商上报其零售商名单。共同担当售后服务:在这种模式中，安装和修理等售后服务的工作一般都是由经销商负责实施的，但费用由制造商担当。经销商凭借安装卡和修理卡向制造商提出申请，制造商向顾客回访确认后予以结算。（3）海尔模式零售商为主导的营销渠道系统在海尔模式的分销网络中，百货店和零售店是其中主要的分销力气，海尔工贸公司就相当于总代理商，所以批发商的地位很虚弱 。制造商：在海尔模式的分销网络中，制造商担当了大部分的工作职责，而零售商基本依从于制造商。海尔公司还严格规定了市场价格，对于违反规定批发或零售价格的行为必需加以制止。零售商：在上面提到的销售工作中，海尔公司都担当了绝大部分

17、的责任，而零售店几乎不用费什么心，只须要供应位置较好的场地作为专柜给海尔公司就行了。海尔工贸公司供应店内海尔专柜的装修甚至店面装修。全套店面展示促销帮助品（POP）；部分甚至全套样机。由于一般的零售商无论资金，场地都无法囤积太多的货物，因此海尔公司必需库存相当数量的货物，还必需把较小的订货量快速送到各个零售店。专柜内的促销员也是海尔派出的，人员的聘请，培训和管理都是由海尔公司负责。2.几种模式相关成本的比较通过这几个公司营销模式的比较，可以看出格力空调的成本优势（1）交易成本首先，格力空调的信息收集成本低于其他两类企业，通过专卖店反馈回来的信息就可以进行信息的收集；其次，在谈判成本方面，格力面

18、对的只是各个专卖店，只须要与专卖店进行谈判，而不像其他企业还要与经销商、分销商进行谈判，大大节约了谈判的成本；最终，相对于其他空调生产商来说，格力空调对各专卖店进行监督的成本也比较低，格力只须要监督相关的专卖店进行监督，所以成本比较低。（2）管理成本与自建渠道网络相比，格力节约了大量资金。以湖北公司为例，假如单纯由格力自己投资，须要840万元，成立股份公司，吸纳了经销商640万元的资金，节约成本76；消退了多个批发商之间的价格大战；解决了经销商在品牌经营上的短期行为。这样就可以大大节约格力空调的管理成本，提高了其竞争力。另外，股份制销售公司缺乏规范的管理；如何统一股东的发展方向；渠道内的利益安

19、排不公；以单纯利益所维系的渠道具有先天的脆弱性等等这样一些问题又增加了格力空调的管理成本，须要格力生产商对这些成本进行管理，尽量降低管理成本。综合而言，格力空调实行这种营销模式还是会节约其交易成本和管理成本的，增加了格力空调在同行业的竞争力。四、结论任何企业在进行营销渠道分析时都要对营销渠道中的交易成本和管理成本进行分析，没有一种适用于全部企业的模式，由“总成本=交易成本+管理成本”的公式，依据微积分定理，我们可以推断，当某种渠道中的交易成本与管理成本相等时，达到了企业规模均衡边际，其总成本达到最低，也就是最适合企业的营销模式。营销策划方案 篇4一、活动主题为了丰富校内生活，增加熬炼意识，提高

20、同学们的主动性。将实行由机电工程系分团委学生会主办汽车营销竞赛。二、活动目标旨在通过本次活动开展，传播营销理念，丰富校内生活，加强学生营销策划实力，引导主动向上的高校生活。给同学们一个呈现自我的平台，激发同学们的学习爱好，营造出良好的校内学习氛围。三、竞赛时间与地点1、竞赛时间：待定2、竞赛地点：待定四、竞赛流程1、团队展示（名称，口号，成员介绍，团队优势）2、产品介绍3、营销环境分析（市场状况，市场前景）4、营销策略（产品定位、销售策略）5、评委提问6、评分五、参与人员1、参赛人员：机电工程系汽修专业全体学生2、主办单位：机电工程系分团委学生会3、承办单位：机电工程系分团委学生会文娱部4、赞

21、助单位：市场营销策划方案六、工作支配1。、前期宣扬：由宣扬部发出汽车营销竞赛详细通知，写广播稿及电子版做宣扬，信访部帮助做宣扬。2、报名支配由负责本竞赛的负责人召开大一、大二班长会议，支配汽车营销竞赛的报名工作，参赛者到各班班长报名，最终由由负责本竞赛的负责人统一收齐名单。3、竞赛支配a、干脆决赛b、时间：待定；地点：待定七、活动打算：文娱部：活动策划总负责，各部门帮助宣扬部：活动的相关宣扬出海报秘书部主要负责：a、负责参赛选手通知与到场b、负责申请实训室与相关竞赛设备科技部主要负责：给选手照相，当天场地的音乐。外联部主要负责：拉赞助：拉到的详细赞助请与文娱部联系。青协主要负责：现场秩序问题，

22、确保竞赛顺当进行。生活部主要负责：购买竞赛所需物品。信访部主要负责：帮助宣扬部宣扬。其他未支配工作的部门，按实际须要另行通知八、竞赛结束1、计算各组选手得分2、宣读竞赛结果3、颁发奖状及奖品4、由宣扬部和信访部做赛后宣扬九、奖项设置1、按总分进行排名确定竞赛成果，大赛设一等奖、二等奖、三等奖，每位等奖者均可获得证书及奖品。2、若经费允许可设立优胜奖等。十、活动经费预算1、购买证书12本2、依据经费选择性购买奖品十一、活动流程及详细事项1、报名阶段，文娱部负责整理。2、实操，教室及器材由秘书部负责申请，监考员在考试前对考生提出详细要求。3、竞赛规程和考核方法见详细通知。机电工程系学生会文娱部二零

23、xx年四月十七日营销策划方案 篇5一、活动时间：二、活动内容：(1)3月8日，当天在*餐饮总店消费的女性顾客每桌均可免费赠送一壶美容养颜饮料。（核桃花生汁、玉米汁）(2)3月8日，当天生日的女性顾客，凭有效身份证，在*餐饮总店消费均可获得酒店为你打算的生日礼物。（精致小礼品）(3)3月8日，当天在*餐饮总店消费的女士团体，消费满500元以上，可享受8折实惠。(4)3月8日，当天在*餐饮总店消费满1000元以上的顾客，可吃多少送多少哦！(5)凡当日消费的女性客户可享受抽奖活动一次,中奖率100%.（小礼品类）(6)凡当日消费的女性客人可在餐厅享受9折，并免费赠送精品水果盘一份。(7)3月8日诞生

24、的女性，可凭证件享受全单8折的惊爆特价。*餐饮餐饮有限公司为庆祝三月八日“国际妇女节”的到来，为女性消费者推出特大惊喜自20xx年3月3日起至20xx年3月8日，凡来*餐饮总店消费的女性顾客，皆赠送特制xxxx一份。（“木瓜汤”“芦荟养颜粥”等养颜方面的菜肴）注：每桌客人内只要有女性即可参与此活动，所赠送的xxxxx是以每桌为单位，而非以人数为单位赠送。男同胞的美容也特别重要的哦！联盟合作商家赞助：做女人真好-进店有机会享受以下商家供应的各项免费服务哦！ 波波美容.女子会所- 送微乐能量养生房-健康漂亮新主见！艾美舍SPA女子会所-送SPA体验- 信任专业、决心漂亮！菲力斯特健身俱乐部-送健身

25、全免次卡-第一家综合性健身俱乐部！ 彪哥KTV-送298元的晚场大包厢一间-让我们去飙歌吧！法国红酒-免费品尝红酒、买一送一 -品红酒就是品尝生活！短信宣扬：*餐饮总店庆“三八妇女节”推出“品健康美食、做魅力女人”主题活动，特邀联盟商家共同打造魅力女人。包厢、SPA、红酒惊喜不断哦。电话：*2、消费者权益日 3月15日目的：提升*餐饮餐饮品牌良好口碑。在*本地的3.15正面报道新闻。宣扬方式：请职能部门与媒体聚餐，软文报道，联络感情，正面宣扬 宣扬内容:餐具消毒工序,服务操作卫生网络媒体进行软文报道、以及*晚报报道及口碑提升。3、清明节 四月五日主题： “素行天下”素食全宴（豆腐系列）、长寿面

26、系列宣扬方式：短信群发提升*餐饮餐饮的品牌营销策划方案 篇6目 录一、项目基本概况（）市场分析二、项目的SWOT分析（一）优势点（二）局限性（三）威逼点（四）机会点三、商业模式分析：(一) 综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）价格定位（三）客户定位五、营销推广（一）推广主题(二) 项目形象包（三）总体宣扬策略（四）销售策略一、项目基本概况城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。

27、二、项目的SWOT分析虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分相识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点（S）：1、 项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；2、 项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；3、 本项目目前为现楼，满意部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；4、 商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；5、 项目开发商母公司城建集团在深圳具有肯定的知名度，对项目的推广具有肯定的优势；发挥优势：A、在项目裙楼的

28、运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信念；（二）局限性（W）1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒芜，对发展商业略为不足；3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺始终滞销，造成肯定的负面影响；4、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不显明；5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；解决方法：（1） 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；（2） 确定经营主题，从而以有特色的经

29、营方向带动商铺的销售；（3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4） 设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；（三）机会点（O）1、 区位优势的发挥，辐射周边地区；2、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；3、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；（四）威逼点（T）1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成干脆的竞争；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商

30、业模式。（一）综合性商业模式这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满意任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式好像能够以全面网络居处有的消费者，而且聚人气、提消费，应当是志向的商场模式。但是，事实上这以模式已经在全球的经济态势里遭受了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向特性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的

31、深化机会。不仅仅是因为不情愿，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的干脆竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年起先，深圳各大出名望的商场，均只有食品超市仍旧维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，实行了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充溢内力，再谋求变革性的发展。而中、

32、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的缘由，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。（二）主题性商业模式主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，绽开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满意需求上的区分。它不局限于某以个行业，在商

33、品种类上不具备占肯定优势的市场平台，但它的目标客户群却是肯定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满意他们的异质化需求和特性化心理诉求，针对性强。但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，将来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求： 规模化，主题经营独占面积浩大，与本项目规模不匹配； 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本昂扬、费用巨大。 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不情愿看到的状况，于本项目销售也不利。所以，这种商业模式也不适合本

34、项目的群楼商铺。（三）专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力气满意全体消费者的某一种特定需求，尤其是特性化、异质化的心理诉求。如深圳出名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将干脆影响到该行业专业市场的经营实力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如

35、建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位装饰材料专业商业模式基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘阅历，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺胜利运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该

36、区域树立起第一面旗帜。B、这样定位的优势a. 为客户规避市场风险，坚决投资信念，增加销售热度。因为这样定位，可以削减与干脆竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺）的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满意消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，假如本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前状况，龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大；c. 目前在该区域专业的装饰材

37、料街（城）较少，有着很大的发展空间；d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为志向，且商铺前面步行道空间较大，满意发展装饰材料业的硬件须要；e. 良好的市场操作性：我们的这肯定位，是基于具体的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，渐渐给予和加深了它所包涵的内涵，并打算一套有逻辑、有秩序的销售、促销打算活动。（二）价格定位房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情干脆反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步改变的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业运用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。依

38、据调查区域内商业物业的租金状况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。a、确定年收益：60元/M2月1 M212=720元；b、确定还原利率：我们采纳中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%c、运用年限：70年d、收益价格确定运用公式：V a/r1-1/(1+r)n式中V：房地产的价格a：房地产年纯收益r：还原利率n：将来可取得收益的年限可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在80008200元/M2。（三）

39、客户定位购买本项目商铺的客户主要有以下几类：(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；(4) 一些为设立办事处的装饰公司；接城龙花园裙楼商铺营销策划案1五、营销推广策略（一）推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际状况，在项目的推广宣扬时，主要围绕下面几个方面进行：1、 宣扬本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；2、 宣扬该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；3、

40、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力；4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣扬时可突出“卖一层送一层”的优势。(二) 项目形象包装1、主题广告主导语：项目目前无主题广告主导语，广告知求不明显，我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告知求；2、项目导视系统目前项目的导视系统表现手法不志向，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面对龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠马路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌；3、 现场包装1） 条幅：目前项目现场的条幅广告

41、几乎没有，无法引起客户的关注。事实上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠马路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街实惠招租”及租售热线等内容的条幅，2） 道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠马路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街城龙花园裙楼商铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。（三） 总体宣扬策略依据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，

42、我司在限制广告宣扬费用的同时，将采纳有针对性的宣扬策略，加大广告宣扬力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣扬策略与销售策略紧密协作，从而达到热销的效果，详细安排如下：1）“造势”策略针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣扬介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信念。2) 常规宣扬策略广告宣扬以报纸广告、电视广告为常规宣扬，属最有效的宣扬方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我

43、司建议不在电视上进行广告宣扬，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密协作销售策略采纳，令常规宣扬效果发挥至最大并限制广告费的投入量。广告宣扬支配如下：报纸广告：主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为1015或1520的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。软性文章：报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。宣扬单张

44、：（1） 由于宣扬单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色调上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣扬单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例， 如：以业主投资某一商铺为例售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2总价：800029.75=238000元首期5成：23800050%=11900元贷款：23800050%=11900元10年期月供款：119000.010892311(月供系数)=1296.2元/月按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2 ，所以月出租可获得收益为：29.7560=1785元/月结论:月租金月供款单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。四）销售策略1）“以租金代首期”销售策略这是针对一些对将来商铺价格走势把握不定的商家所实行的销售策略，租用本项目商铺的客户在