物权法、条例与专项维修资金解读 3.ppt

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1、物权法、物业法规与维修资金解读物权法、物业法规与维修资金解读 物业活动中参与各方的相互关系物业活动中参与各方的相互关系政府职能部门开发企业物业企业业主第一部分、当前物业管理的主要焦点第一部分、当前物业管理的主要焦点主要焦点：主要焦点：一：业主在物业活动中的话语权二：物业服务从单纯功能保障到人性化服务转变三：物业服务监督：从政府监管到发挥市场机制第二部分、物权法解读第二部分、物权法解读物权法的主要功能：确权，明确权利归属业主自治权（自治形式下部分介绍）业主自治权（自治形式下部分介绍）物权法第七十条物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有

2、和共同管理的权利。解读：解读：首先：着重保护专有部分权利其次：强调业主成员权、共有权再次：共有部分的管理权成员权：成员权：物权法第七十二条物权法第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。解读：解读：1、专有权是共有权的提前和基础2、不得以放弃权利不履行义务3、共有权随专有权转移例：空置房问题共有权共有权：物权法第七十三条物权法第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除

3、外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。解读：解读：1、不是指道路和绿地的土地，是指土地上的附着物2、公共场所等归业主共有矛盾点：矛盾点：1、会所性质的界定及归属不动产登记 解决办法：凡有明确产权登记的归产权人，没有的归全体业主共有车位归属：车位归属：物权法第七十四条物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。解读：解读：1、车位分为：地上、地下（人防）、架空、其它2、车位应优先

4、满足业主需要3、确定车位收益权的归属矛盾点：矛盾点：1、地下车位的归属 性质决定了它无法登记产权（有例外）。是否将地下空间建造成本计入建筑成本通过房价收回，成为争议。观点：是否分摊，只影响成交价，不影响归属权。2、架空层车位的归属3、对“其它场地”的理解4、车位的业主优先使用权，实际操作无法界定业主组织：业主组织：物权法第七十五条物权法第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。解读：解读：1、业主通过业主组织自治2、地方政府部门给予指导和协助业主权利：业主权利：物权法第七十六条物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：(

5、一)制定和修改业主大会议事规则;决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。空间使用：空间使用：物权法第七十七条物权法第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意解读：解读：1、改变房屋用途需要合法、有利害关系业主同意，缺一不可业主大会：业主大会：物权法第七十八条物权法第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业

6、主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。解读：解读：1、强调业主大会、委员会决定对业主具有约束力2、赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会做出的不当决定的权利维修资金：维修资金：物权法第七十九物权法第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。解读：解读：1、确定维修资金的性质属于业主共有属于业主共有公用设施分摊及收益分配：公用设施分摊及收益分配：物权法第八十条物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有

7、约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。解读：解读：1、确定设施费用分摊标准2、明确公用设施收益分配比例业主自治权利：业主自治权利：物权法第八十一条物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。解读：解读：1、强调业主自治权2、业主有强更换物业企业监督权：监督权：物权法第八十二条物权法第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。解读：解读：1、用于解释物业企业或管理人与业主的关系业主义务：业主义务：物权

8、法第八十三条物权法第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。解读：解读：1、强调业主义务2、明确业主大会及委员会的监督权讨论：违章建筑讨论：违章建筑第三部分：物业管理条例解读第三部分：物业管理条例解读主要明确物业管理中各方的权利及义务，物业活动主要明确物业管理中各方的权利及义务，物业活动的规范的规范第一章：总则第一章：总则

9、解读：解读：1、说明立法宗旨2、明确物业管理概念3、确定物业管理的监管单位第二章：业主与业主组织第二章：业主与业主组织1.单个业主单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。2.业主大会业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。3.业主委员会业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并向业主大会负责。第一节：业主第一节：业主一、业主权利分类一、业主权利分类1.知情权2.参与权3.选择权4.监督权二、二、应应由由业业主行使主行使选择权选择权的内容：的内容：业主大会议事规则的制定 管理规约的制定业主委员会的选举物业服务企业选聘

10、专项维修资金的管理 第二节：业主大会第二节：业主大会一、业主大会的定位一、业主大会的定位 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。二、业主大会履行以下职责二、业主大会履行以下职责 1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改管理规约；3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；8）改变共有部分的用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）

11、法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项三、三、业主大会会议业主大会会议会议分为：首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种 首次大会业主会议：筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。1、业主大会筹备组要做好、业主大会筹备组要做好7项筹备工作：项筹备工作：（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；（4）依法确定首次业主大会会议表

12、决规则；（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（6）制定业主委员会选举办法；（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当在成立之日起90日内组织召开首次业主代表大会。2、首次业主大会会议内容、首次业主大会会议内容 会议内容：1）表决通过业主大会议事规则和管理规约；2）选举业主委员会；3）决定是否续聘原物业服务企业。首次业主大会会议通过业主大会议事规则后，定期会议和临时会议的运作方式就由议事规则来决定。3 3、定期会议、定期会议 (一般每年召开一次一般每年召开一次)主要内容有：听取业主委员会的工作报告；业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等文件的

13、审议与修订；决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘；专项维修资金使用、续筹方案的决定；业主委员会的换届选举与委员的增减；决定有关业主共同利益的其他事项。4、关于业主大会会议方式、关于业主大会会议方式 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关；业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。5 5、会议方式、会议方式 业主大会会议有两种类型：全体大会和代表会议 如果采用代表会议形式，则代表的投票权是一个重要的问题：（1）全权代表其所代表的业主行使投票权；（2）仅能行使自己原有的代表权。业主大

14、会和业主委员会指导规则中对代表权限明确定为上述第二种方式，即仅能行使自己原有的代表权。第十六条规定：可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在大会召开前3日，就业主大会会议拟定讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主大会会议采用两种形式：（1）集体讨论：容易达成统一意见，但需要业主有一致的时间，需要场地，成本较高；（2）书面征求意见：容易组织，成本低，但不容易达成一致理解和决定。6、决定方式、决定方式业主大会作出的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总

15、人数过半数的业主同意。对于重大事项，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。业主大会的决定对所有业主都具有约束力。大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告。第三节：业主委员会第三节：业主委员会 性质：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。一、业主委员会的宗旨一、业主委员会的宗旨 代表本物业区域的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环

16、境二、业主委员会的地位二、业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管理的组织形式。三、业委会会议：三、业委会会议：1.业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。2.经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。3.业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。4.业主委员会委员不能委托代理人参加会议。四、业主委员会的职责四、业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。它的主要职责如下：（1）执行业主大会的决定和决议；

17、（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。五、业主委员会的成立五、业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。在首次业主大会会议前，

18、业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。业委会任期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。业委会届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。业委会一般由511人的单数组成。六、业委会会议：六、业委会会议：1.业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。2.经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。3.业委会应当有过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。4.业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第三章：前期物业管理第三章：前期物业管理项目前期物业服务合同前期物业管理服务协议物业服务合同合

19、同主体甲方：开发商或建设单位乙方：甲方选聘的物业管理公司甲方：与前期物业服务合同相对应，即房地产开发单位或其委托的物业服务企业乙方：购房人（业主）甲方：业主委员会（代表所有业主）乙方：物业管理公司签订时间甲方出售住宅前每个购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时同时签订一般应在业主委员会成立后3个月内，最迟不应迟于6个月合同有效期限合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止协议的有效期限从房屋出售之日（业主购房之日）起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订物业服务合同生效时止合同有效期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年物业企业选聘

20、方式：物业企业选聘方式：第二十四条第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。解读：解读：1、明确前期物业选择的方式2、协议招标的条件前期物业期限：前期物业期限：第二十六条第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。解读：解读：1、前期物业可

21、以约定期限2、明确前期物业终止的条件业主物权：业主物权：第二十七条第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。解读：解读：1、强调承接检查 第二十九条第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业

22、服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。解读：解读：1、明确楼盘技术资料的管理第四章：物业管理服务第四章：物业管理服务 第三十六条第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。解读：解读：1、明确物业企业违约责任争议点：举证困难第三十九条第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。解读：解读：1、强调资料交接 第四十条

23、第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人解读：解读：1、明确物业企业可将专项服务外包2、禁止合同买卖第四十二条第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。解读：解读：1、明确物业企业收费权 例：收费误区 第四十六条第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部

24、门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。解读：解读：1、明确物业活动中的执法权 第四十七条第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。解读：解读：1、强调物业管理活动中的安保职责防范防范第五章物业的使用与维护第五章物业的使用与维护 第五十二条第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，

25、应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第

26、五十五条第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第四部分、专项维修资金第四部分、专项维修资金1、新旧、新旧“维修资金管理办法维修资金管理办法”解读解读“维修基金”变脸“维修资金”“房款”变为“建安费”住宅维修资金：可购买国债增值 续缴时间：余额不足首期缴存额30%时挪用维修资金：情节严重追究刑事责任2、筹集方式、筹集方式商品住宅：商品住宅：(一)开发建设单位按照物业总规模建安造价的1.5%(配置有电梯的按照2.5%)交存；(二)购房人按照

27、所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。售后公有住房：售后公有住房：(一)购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为本市房改成本价的2%；(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。3、使用

28、范围、使用范围住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：(一)屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；(二)楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；(三)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；(四)建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；(五)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；(六)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；(七)公共区域门窗或者窗纱破损的；(八)住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。住宅共用设施设备的

29、维修和更新、改造范围包括：住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：(一)电梯及主要部件的维修或者更换；(二)避雷设施不能满足安全要求的；(三)监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；(四)楼内排水(排污)设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；(五)水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；(六)住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。4、分摊方式、分摊方式(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(二)属单幢房屋内业主共有的

30、共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(四)相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(五)与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。5、使用方式、使用方式(一)物业服务企业根据维修和更新、

31、改造项目提出使用方案。没有物业服务企业的，成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居民委员会组织相关业主提出使用方案；使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；(二)业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决，表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日；(三)使用方案通过后，业主委员会或者社区居民委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合

32、同等材料，向区房屋行政主管部门提出使用申请；(四)区房屋行政主管部门自受理之日起10个工作日进行审核；经审核符合使用条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作日内向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；(五)业主委员会或者社区居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程；(六)工程验收合格后，业主委员会或者社区居民委员会持下列材料向房屋行政主管部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额：1.维修和更新、改造工程验收单；2.维修和更新、改造工程决算单；3.维修和更新、改造工程的发票；4.其他相关材料。(七)房屋行政主管部门自受理之日起10个

33、工作日内进行审核；经审核符合条件的，报告市住宅专项维修资金管理机构，市住宅专项维修资金管理机构自收到报告之日起3个工作内日向专户管理银行发出划转维修和更新、改造费用余额的通知。鼓励业主委员会或者社区居民委员会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居民委员会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理，相关费用从住宅专项维修资金中列支。紧急情况下的使用程序：紧急情况下的使用程序：紧急情况包括：紧急情况包括：(一)屋面防水损坏造成渗漏；(二)电梯故障危及人身安全；(三)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；(四)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造；(五)危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。从程序第三条开始第七条终止从程序第三条开始第七条终止6、不得列支的范围：、不得列支的范围：下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。