接管验收(王琼).ppt

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1、物业与地产前期配合物业与地产前期配合接管验收阶段接管验收阶段花园城物管中心花园城物管中心 王琼王琼 20062006年年4 4月月内容摘要内容摘要一、接管验收的意义一、接管验收的意义二、二、验收流程图验收流程图三、接管验收前的准备工作三、接管验收前的准备工作四、验收过程实施工作四、验收过程实施工作五、验收结果跟踪反馈工作五、验收结果跟踪反馈工作六、存在问题六、存在问题一、接管验收的意义一、接管验收的意义1、确保物业主体结构完全和满足使用功能、确保物业主体结构完全和满足使用功能2、确保接管的物业符合设计的使用要求并、确保接管的物业符合设计的使用要求并与与购房合同购房合同物业管理合同物业管理合同中

2、记中记载的状态相符合载的状态相符合3、标志着物业正式进入使用阶段。、标志着物业正式进入使用阶段。二、验收流程图二、验收流程图 物业竣工验收物业竣工验收物业公司接管初验物业公司接管初验施工单位对初验存在的问题进行整改施工单位对初验存在的问题进行整改物业公司正式接管物业公司正式接管房屋接管房屋接管公共用设施和设备接管公共用设施和设备接管三、接管验收前的准备工作三、接管验收前的准备工作 1、接管验收的提出形式及时间、接管验收的提出形式及时间l形式：初验收、联合验收、正式验收、形式：初验收、联合验收、正式验收、分项验收分项验收l时间：屋内提前个月以上，公共提前时间：屋内提前个月以上，公共提前个月以上，

3、整体必须提前个月以上，个月以上，整体必须提前个月以上，便于返修保证入伙时交付无误便于返修保证入伙时交付无误 例例:花园城花园城2、物业公司的准备实施工作、物业公司的准备实施工作l组建接管小组：组建接管小组：l物业接管验收计划物业接管验收计划：制定验收时间、：制定验收时间、培训计划、人员数量、日程安排、验培训计划、人员数量、日程安排、验收项目清单、要求（例表格）收项目清单、要求（例表格）花园城三期前期介入工作计划花园城三期前期介入工作计划三、接管验收前的准备工作三、接管验收前的准备工作3、根据图纸及清单进行培训、根据图纸及清单进行培训l熟悉小区规划、图纸、户型、合同、相关行熟悉小区规划、图纸、户

4、型、合同、相关行业标准、物业交付使用（入伙）时间业标准、物业交付使用（入伙）时间 （提前（提前30天交付）天交付）l验收移交资料：验收移交资料：物业接管验收程序物业接管验收程序l验收移交记录：验收移交记录：房屋及公共设施清单房屋及公共设施清单工程验收表工程验收表交接问题处理单交接问题处理单物业物业整体移交验收表整体移交验收表房屋及公共房屋及公共 设施竣工和设施竣工和接管验收交接表接管验收交接表三、接管验收前的准备工作三、接管验收前的准备工作4、验收工具的准备：、验收工具的准备：小锤、试电笔（灯）、小锤、试电笔（灯）、PDA、水桶、粉笔、卷尺水桶、粉笔、卷尺三、接管验收前的准备工作三、接管验收前

5、的准备工作5、注意事项、注意事项l保证验收及返修时间的计划性保证验收及返修时间的计划性l分配好相关人员的验收项目、数量分配好相关人员的验收项目、数量及质量（例花园城及质量（例花园城1#423户，户，20户户/组组/天，天，3人人/组，组，5组组5天）天）l相关记录及资料要保存完整相关记录及资料要保存完整三、接管验收前的准备工作三、接管验收前的准备工作四、验收过程实施工作四、验收过程实施工作1 1、房屋实体验收：针对重点如墙体、渗水、房屋实体验收：针对重点如墙体、渗水、门窗进行重点查验。门窗进行重点查验。户内设施验收标准户内设施验收标准2、公共设施设备验收：、公共设施设备验收：公用设施、设备施公

6、用设施、设备施工跟进及接管验收要点工跟进及接管验收要点（数量与功能验（数量与功能验收）收）3、下雨天立刻验收、环境绿化、道路、配套、下雨天立刻验收、环境绿化、道路、配套 设备、隐蔽工程等验收（例图片）设备、隐蔽工程等验收（例图片）4、业主参与初验：分组分栋不集中、业主参与初验：分组分栋不集中 花园城三期前期介入工作计划花园城三期前期介入工作计划 5、注意事项：、注意事项：l记录准确清晰。例记录准确清晰。例301主人房墙体空鼓主人房墙体空鼓（301主人房西面墙上中下部空鼓，不主人房西面墙上中下部空鼓，不易在墙体做标识）易在墙体做标识）l设施设备一定要运行检查设施设备一定要运行检查l分组清晰明确，

7、验收项目责任到人分组清晰明确，验收项目责任到人l给排水管要试压或通水检查给排水管要试压或通水检查 四、验收过程实施工作四、验收过程实施工作五、验收结果跟踪反馈工作五、验收结果跟踪反馈工作1 1、汇总验收不合格项，分类报送地产汇总验收不合格项，分类报送地产 及施工单位及施工单位 工程验收记录表工程验收记录表2、专人负责跟踪返修结果的落实、验证、专人负责跟踪返修结果的落实、验证3、过程记录存档、过程记录存档4、签定交接验收表，三方签收、签定交接验收表，三方签收 物业整体移交验收表物业整体移交验收表五、验收结果跟踪反馈工作五、验收结果跟踪反馈工作5、注意事项：、注意事项：l地产、施工、物业分类分区专

8、人负责，对口跟地产、施工、物业分类分区专人负责，对口跟踪到底。（谁维修谁负责，谁检查谁负责）踪到底。（谁维修谁负责，谁检查谁负责）l如未及时完成首先恢复原状，保证入伙。如未及时完成首先恢复原状，保证入伙。l前半个月每天开会落实当天安排及完成结果。前半个月每天开会落实当天安排及完成结果。（例花园城项目部每天开会安排当天工作）（例花园城项目部每天开会安排当天工作）l对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报地产及物业备案。地产及物业备案。六、存在问题六、存在问题1 1、返修过程中成品保护差；返修过程中成品保护差；2、产生的工程人员前期介入人工费用物业承担、产生的工程人员前期介入人工费用物业承担过重，前期介入时间在入伙前半年，事实证过重，前期介入时间在入伙前半年，事实证明通过日常巡视及几次验收检查出来的问题明通过日常巡视及几次验收检查出来的问题为后期顺利入伙起到了重要积极作用，前期为后期顺利入伙起到了重要积极作用，前期工程介入的人员投入是不可减少的；工程介入的人员投入是不可减少的；3、施工单位责任无法介定时处理原则不清应、施工单位责任无法介定时处理原则不清应有先处理后分责任的原则。有先处理后分责任的原则。谢谢！谢谢！