房地产基础知识大全.pdf

《房地产基础知识大全.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产基础知识大全.pdf（267页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、编辑本段什么是小产权房“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定 俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是 国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构 成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发 商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造 的“商品房工目前的“小产权房、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅 基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一 种是在集体企业用地或者

2、占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯 狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更 低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。【编辑本段1法律属性那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法 律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建 筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非 法建筑.既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢

3、？根据中华人民共和国土 地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设6而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖 给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产 辿、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或 出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或错售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。编辑本段1小产权和大产权1、全部产权（大产权）国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场 价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就

4、是住宅市场的行市价格或牌价 价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能 接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也 就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产 权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权.（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公 有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产 权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有

5、优先 购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进 行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不 同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限 定在一定范围之内。编辑本段1购买乡产权房会有什么风险第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产 权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但 不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规 定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解 释处理涉及乡产

6、权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房 的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期 贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产 权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房 不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋 的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房 款后，如果

7、相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强 迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得 房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于 乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得 到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微 乎其微的。第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发曜设的监 管同样存在缺位.而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开 发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单

8、位 的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有 任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋 质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题.第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部 门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保 值和升值也宥很大影响。编辑本段乡产权房屋有可能变成大产权房吗？有不少人认为随着物权法的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也 会被法律所认可，最终可以

9、转化为合法的产权房。那乡产权房屋究竟能转化为真正意 义上的产权房吗？从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏 法律依据。而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还 不会放开集体土地的流转。因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会 需要缴纳土地出让金。如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差 无几。因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。如果你认为 自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买 现房，并注意考

10、察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的费质和信誉，从而尽量 降低购房风险。如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而 言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。以上内容均为律师个人观点，仅供参考！中央明确不许再看小产权房已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题，陈锡文明确表示，小产 权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相 关部门正在研究制定具体的解决措施。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工 作领导小组办公室主任陈锡文:很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这 么多的了解,因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了,对这些人的

11、合法利益，政府是要给 予保护的。小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。小产权房的最新政策国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集 体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权 房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处.的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与 商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的 住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有 一定合理性

12、的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房 保障费任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。一 定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。公共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目的的 实现。就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措，可怎么就 违法了呢？这真是一个吊诡的问题。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农 民是不可能致富的。让农民进城，融入现代化的社会分工体系，是农民致富的唯一途 径。农民进城，有两个选择，一是打工，二是当个小老板“

13、自主创业，在农民工相对 过剩的大背景下，缺乏基本劳动技能的农民工，一来或打工无门，二来即便能找到工 作也收入微薄。如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工 供给、从而提高其工奥水平；又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业 家还可以创造更多的就业肯位。正是基于这一点，鼓励自主创业是目前的一项重要政 策。可是，农民的创业斐本从哪里来呢？从金融途径获得资金对农民来说非常的困 难，那么只剩下让农民利用自己的斐源来自主融资这一个办法了。农民的资源，说到 底也就是一点薄地和一栋破房子。可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城 镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这

14、就导致农民这点可怜的资源事实 上不能发挥任何经济的作用。因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励农民 创业、又堵住了农民创业资金的来源。探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多蠹的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。小产权房的建造 和买卖，皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什么不马上禁止呢？在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的 办法是：下不为例，既往不咎。在技术上可以探讨 设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买 卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租，或 许是一个方方面面都可接受的解决方案。简介经济适用住房是指已经列入国家计划

15、，由城市政府组织房地产开发企业或者集资 建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质 的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设 定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设 成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成 本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用

16、房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根 据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价错售。编辑本段1经济适用房的发展历程品靛时期：1991年经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种 类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月 份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“大 力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题工启动、开时期：1998年1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房 价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中

17、低收 入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低 收入家庭住房问题。高速发展时期：1999-2005年从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨 后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论 从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。质疑时期：2005-2006年1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现高租售率”。2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。转型时期：2006年8月建设部称，经

18、济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经 适房招是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型 的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。编辑本段购买经济适用房的优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各 种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用 房建设管理费只限于1%3%,市场利润被限在3%以下。编辑本段1经济适用房价格构成 住房建设的征地和拆迁补偿安置费；勘探设计和前期工程费；住宅小区基础设施建设费；建设安装工程费；以上4项之和为基础的1%3%的管理费、贷款利息、

19、税金、3%以下利润、规 费（各地有优惠政策）。商品房除以上8项外，土地出让金，利润不受限制，由市场 决定。编辑本段经济适用房与商品房不同之处 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；直星房采用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不同；租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要 实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房 出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产权归个人：房屋的产权分 四

20、部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收 益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。编辑本段购买经济适用房的人群条件经济适用住房管理办法第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或 承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定 的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件.按20条第2款规定，不能再申请经济适用房.编辑本段I购买经济适用住房的税费1、在交IB过程中：契税:买方缴纳房价

21、款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交 2%。买卖手续费：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米 以上的，每套500元。印花税：买方房价款的0.5%。公共维修基金：购房款的2%。2、在申办产权证过程中：登记费：每建筑平方米0.3元。房屋所有权工本费：每证收费4元，印花税:每件5元。编辑本段1购买经济适用房注意事项由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别，所以 在购买时应该注意以下一些问题，一、位虽然经济适用房的价位人们能接受，但人们不能接受的是它的位置.因为位置即 代表着长期的交通。经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。有些经济

22、适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，几年后的事 至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。二、户型购买经济适用房时，同样要搞清分摊面积、使用面积等概念，充分考察户型，购 买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用，应更注重居室功能。在 有条件进行户型选择时，应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能 即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。三、合同及补充合同按新合同法规定，实行约定优先原则，所以在合同或补充合同中的条款必须 签订全面。购房者应在充分了解和考察预售许可证、项目施工情况、产权问题 有些 经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定

23、要问清销售许可证和产权等 重要情况、物业管理等基础上，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对交房 时间、面积误差、关键的配套设施加以约定，并注明开发商在每项违约时的惩罚办法，必要时请专业律师，考虑清楚了再签才比较妥当。不要偏信广告宣传或是售楼人员的 口头承诺，否则后悔莫及。四、交房房建好后，通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了，在开 发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书和“质量保证书”两书.这过程的许多问题 最好都一一搞清楚为佳.由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房 管理办法正式施行。该办法首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴6办 法

24、还规定，此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按当地原有规 定执行.编辑本段1购买经济适用房的具体步骤因每地都不一样，所以我们以北京为例：根据北京市人民政府办公室厅京政办发 119994号文件，开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办 理北京市经济适用住房销售许可证，开发商销售经济适用房，实行政府限价的政 策，开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程 序是：（1）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万 元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购 房手续。2）需要贷款的，由购买人凭

25、登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建 设喷目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后 的15个工作日内办理完抵押登记手续。（3）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房 屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用 土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续.购买者必须具备4项条件编辑本段I经济适用住房管理办法全文第一章总则第一条为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，制 定本办法。第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供 应对象和销

26、售价格，具有保障性质的政策性商品住房。第三条从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办 法。第四条发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和 收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对 象等，并负责组织实施。第五条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。第六条国务院建设行政主管部门负责全国经济适用住房指导工作。省、自治区建设行政主管部门负责本行政区域范围内经济适用住房指导、监督工 作。市、县人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房

27、主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。县级以上人民政府计划（发展和改革）、国土资源、规划、价格行政主管部门和金 融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。第七条市、县人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地区 经济适用住房发展规划。市 县人民政府经济适用住房主管部门应当会同计划、规划、国土资源行政主管 部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。第八条 市、县人民政府计划主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管 部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计 划和用地计

28、划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房 建设投资计划，统一管理。第二章优盅政策第九条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变 土地用途，变相搞商品房开发。第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住 房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。第十一条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷 款管

29、理办法规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率 执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。第十二条用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人 发放。第三章开发硬设第十三条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的 开发业绩和社会信誉。第十四条 经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米 左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收 入和居住水平

30、等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格 进行管理。第十五条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住 房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新 技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。第十六条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终 责任。建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书和使用说明书，井承担保修 责任。第四章价格的确定和公示第十七条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和 浮动幅度应当按照经济适用

31、房价格管理办法（计价格20022503号）的规定确定；其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示。第十八条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准 价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进 行监督管理。第十九条经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价 格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适 用住房建设单位收取费用。第五章交易和售后管理第二十条符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套

32、经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的 供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；（四）市、县人民政府规定的其他条件。第二十一条市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标 准，并向社会公布。第二十二条申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明 和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住 房主管部门提出申请。第二十三条市、县人民

33、政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调 查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查 意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。第二十四条符合条件的家庭.可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经 济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的.按核 准的价格购买：购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差 价。超面积部分差价款的处理办法，由市、县人民政府制定并公布。第二十五条居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、

34、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。第二十六条经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可 按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价 的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。第二十七条国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核 定的价格向符合条件的家庭出租。第二十八条经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经 济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格 的家庭后，方可再次申

35、请。第六章集资*房和合作建房第二十九条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政 策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。第三十条 住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以 在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进 行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。第三十一条 向职工或社员收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督

36、。第三十二条 凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合 作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。产禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。第三十三条 集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。第三十四条 市、县人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。第七章监督管理第三十五条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的 查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行 政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价

37、格，以 及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主 管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取 得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集斐、合作建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。第三十六条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，褊购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足 购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济 适用住房主管部门提请有关部门追究单

38、位主要领导的责任a第八章附则第三十七条省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同计划（发展 和改革）、国土资源、价格、金融行政主管部门根据本办法，可以制定实施细则。第三十八条本办法由建设部会同国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行 负责解群0第三十九条 本办法自通知发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协 议的经济适用住房，仍按原有规定执行。编辑本段1经济适用房的相关政策经济适用住房管理办法颁布日期：2004年4月30日 实施日期：如04年5月20日经济适用住房价格管理办法颁布日期：20。2年11月17日实施日期：20。3年1月1日关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知颁布

39、日期：2004年4月30日 实施日期：2。04年5月20日经济适用住房建设和管理意见的通知颁布日期：2003年11月11日实施日期：20。4年1月1日此项政策规定的具体内容是：建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60110平方 米销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销 售给教师和离退休职工。购买程序：凡购买经济适用房.须由职工所在单位（无固定职业者由户口所在地 街道办事处）出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行 审核，符合条件后方可购买。销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平 方米150

40、0元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下 因素构成：征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费：建安工程费；住宅小 区基础设施建设费；以上4项之和为基数的2%以下的管理费；贷款利息：税金等。编辑本段1长春市经济适用住房管理办法第一章总则第一条 根据国家建设部等7部委关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房（2007）258号），结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销 售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政 策性住房。本办法所称低收入住房困难家庭是指人均可支配收入低于全市人

41、均可支配 收入50%且人均居住面积低于全市人均居住面积40%的家庭。经济适用住房供应对 象要与廉租住房保障对象相衔接。第三条 本办法适用于本市城区。第四条市房地产管理局（市房改办）是全市经济 适用住房主管部门。建设、规划、发展改革、财政、民政、税务、国土资源等部门根 据职责分工，负责全市经济适用住房有关工作，第五条市人民政府根据解决城市低收 入家庭住房困难发展规划和年度计划，编制经济适用住房年度建设计划、用地计划，明确经济适用住房的建设规模、项目布局等内容，并及时向社会公布。第二章优惠和支持政策第六条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地纳入年 度土地供应计划，在申报年度用地

42、指标时单独列出，确保优先供应。第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收 费和政府性基金。第八条对于购买经济适用住房的个人，可提取个人住房公积金用于购房和优先 申请住房公积金贷款。购房人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法 规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的核准通知。第九条经济适用住房建设和供应时，要严格执行国家规定的各项税费优惠政 策。第三章建设管理第十条 经济适用住房由政府组织建设，要统筹规划、合理布局、配套建设，充 分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活。第十一条 经济适用住房单套户型建筑面积控制

43、在60平方米左右。规划和建设 必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行住房建筑规范等国家有关住 房建设的标准，优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极 推广使用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。第十二条经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责 任，向买受人出具住房质量保证书和住房使用说明书，井承担保修责任，确 保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明 确。经济适用住房的施工和监理，采取招标方式，选择具有资质和良好信誉的建筑企 业和监理公司实施。第十三条经济适用住房项目竣工后，各相关部门必须根据职

44、能分工进行经济适 用住房项目验收。第十四条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生 活需要的物业服务。第四章价格管理第十五条确定经济适用住房的价格以保本为原则。由价格主管部门会同经济适 用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理有关规定，在综合考虑建设、管理成本 的基础上确定并向社会公布。第十六条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价 格主管部门核发的交费登记卡。任何单位位不得以押金、保证金等名义，变相向经济 适用住房建设单位收取费用。第十七条价格主管部门要加强成本监审，全面掌

45、握经济适用住房成本变动情 况，确保经济适用住房做到质价相符。第五章准入和退出管理第十八条经济适用住房管理实行严格的准入和退出机制。经济适用住房由市人 民政府按限定的价格，统一组织向符合经济适用住房购买条件的低收入家庭出售。第十九条低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）符合低收入住房困难家庭标准；（二）取得长春市城市户口三年以上。经济适用住 房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由经济适用住房主管部门根据居民家庭 收入和住房状况等因素确定,每年向社会公布一次。第二十条 申请经济适用住房实行家庭主要成员全名制，并共同申请，每户限购 一套。第二十一条 购买经济适用住房实行

46、申请、审查、公示、轮候制度。申请人应提 供所在单位出具的经济收入和现住房情况证明（无单位人员由街道办事处调查后出具 证明），填报长春市经济适用住房申请表，经街道办事处审查合格后公示7天.无异议的，报区政府民政部门审核，市房地产管理局（市房改办）审批。经济适用住房 房源不足时，申请人按抽签办法确定购房资格和顺序，未取得购房资格的实行轮候。申请人连续三年未取得购房资格的有优先购房权，取得购房资格后放弃的三年内不得 申请经济适用住房。第二十二条 居民个人购买的经济适用住房，按照规定办理权属登记。房屋、土 地登记部门在办理权属登记时，分别注明经济适用住房、划拨土地。第二十三条经济适用住房购买人拥有有限

47、产权。政府和个人的产权比例按照政 府减免土地出让金和各项税费的额度、个人出资额度确定。政府所占产权部分免收租 金。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适 用住房的，由政府按照原价格并按每年2%扣除折旧费后回购。购买经济适用住房满 5年，经主管部门批准可上市转让。经济适用住房上市交易应按政府产权比例向主管 部门交纳相应收益，按交易申报价格政府可优先回购。购房人也可以向政府交纳相应 收益后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明.并明确相 关违约责任。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。第六章单位集资合作建房第二十四条单位集资

48、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠 政策、产权关系和上市交易等应当按照本办法规定执行。单位集资合作建房纳入当地 经济适用住房建设计划和用地计划管理。第二十五条距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土 地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经经济适用住房主管部门批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定 在本单位符合规定的低收入住房困难家庭，第二十六条单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源 仍有少量剩余的，由政府统一组织向符合经济适用住房供应的家庭出售，或由政府以 成本价收购后用作廉租住房。单位

49、集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件 的家庭出售。第二十七条向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，存 入政府指定专户，并接受经济适用住房主管部门的监督。第二十八条凡已经享受过福利分房、购买了经济适用住房或参加了单位集奥合 作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施实物分配或商品房开发。单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有 利润。第七章监督管理第二十九条经济适用住房主管部门要切实履行职责，对己购经济适用住房家庭 的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。第三十条政府有关部门要加强对经济适用住房建设、交

50、易中违纪违法行为的查 处。（一）擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按 有关规定处罚。（二）擅自提高经济适用住房销售价格的，由价格主管部门依法进行处 罚。第三十一条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位 集资合作建房的个人，按原价并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规 定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。第三十二条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩 忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。第八章附则第三十三条本办法由长春市房地产管理局（市房改办）负责解释。第三十