万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制研究1.docx

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1、单位代码： 10183 密 级 ： 公 开 分 类 号 ： F285 研究生学号： 201125E079吉林大学 硕士学位论文 万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制研究 Study on Cost Control of Shopping Mall Project of Wanhai Company 作者姓名：刘昕 专 业：项目管理 研究方向：项目投资与成本管理 指导教师：张艾莲副教授 培养单位：商学院 2014年 6月 未经本论文作者的书面授权，依法收存和保管本论文书 面版本、电子版本的任何单位和个人，均不得对本论文的全 部或部分内容进行任何形式的复制、修改、发行、出租、改 编等有碍作者著作

2、权的商业性使用（但纯学术性使用不在此 限）。否则，应承担侵权的法律责任。 吉林大学硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交学位论文，是本人在指导教师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中己经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确 方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名 : 日期： 2014年 6月 万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制研究 Study on Cost Control of Shopping Mall Project of Wanhai

3、 Company 作者姓名：刘昕 专业名称：项目管理 指导教师：张艾莲副教授 学位类别：工程硕士 答辩日期： 2014年 6月 8日 项目成本管理作为项目管理的重要内容，是保障项目实现预期效益的必要 工作。在项目成本管理中最为重要的环节就是项目成本控制。所谓项目成本控 制是将成本控制的思想融入项目管理之中，根据成本计划，按照既定的原则， 对项目建设和运营过程中的各项活动所发生的费用进行控制，以提高人力、物 力和财力利用率，实现项目利润最大化。 购物大厦建筑项目是万海房地产公司首个商业地产项目，其成功与否对万 海房地产公司地产事业部的未来发展起着重要的作用。目前该项目已经进入了 施工阶段，其成本

4、发生已经出现了超支现象，所以此时重新对其成本控制工作 进行分析和优化有着重要的意义。 万海房地产公司已经为购物大厦建筑项目建立了决策一执行一操作的项目 成本控制层级结构，分别由公司地产事业部高层及成本管理中心总经理、成本管 理中心各部和购物大厦建筑项目经理部承担，还特别在项目经理部中设置了成本 控制小组。同时购物大厦建筑项目还利用了公司的成本管理信息系统，建立了购 物大厦建筑项目的成本周报、日报和月报制度。另外，购物大厦建筑项目也已经 针对施工阶段设计了未来的成本控制内容。但是根据项目成本理论，结合房地产 项目生命周期和购物大厦建筑项目成本构成发现，其成本控制工作仍然存在着一 定的问题，如项

5、目成本控制主要集中于施工阶段和决算阶段，成本控制流程不完 善，成本控制方法不科学，以及成本控制缺乏全面性等。 针对上述问题，结合项目成本控制的基本原则，我们提出了对购物大厦建筑 项目成本控制进行优化的三个方面：成本控制流程优化、成本控制内容优化和成 本控制方法优化。第一，要加强购物大厦建筑项目成本控制流程，完善项目输入 一转化 输出一偏差一纠正过程中的各项工作，同时要完善成本控制体系，并 且将前馈控制和反馈控制相结合，以期能够及时发现成本偏差，及时采取纠正措 施。第二，要丰富项目成本控制的内容，根据房地产 项目生命周期及其各阶段的 具体工作，有重点的对决策成本、设计成本进行控制，同时重点关注项

6、目施工过 程中的建安费用控制，材料费用控制，现场签证和合同管理，另外，在购物大厦 建筑项目租赁过程中，租赁成本的控制也不容小觑。第三，要采用先进的、科学 的成本控制方法，在原有成本分析表法的基础上加入成本累计曲线法、挣得值法 和价值工程法。 通过对购物大厦建筑项目成本控制现状问题的分析和对成本控制方案的优 化，希望购物大厦建筑项目在以后的建设及租赁过程中能够更好地对成本进行控 制，实现项目的利润最大化；同时也能为万海房地 产公司未来的项目成本控制工 作起到借鉴作用。 关键词：项目成本控制，项目生命周期，项目成本管理Abstract The management and control of C

7、onstruction Project is the necessary work to realize the project profit. And Project Cost Management is an important content of Project Management, especially Project Cost Control. Project Cost Control is that managers have control on daily production and business operation activities, according to

8、the cost of the plan in advance, in order to make the best of human, material and financial resources, and maximize the profit. Shopping Mall Project is the first commercial real estate project of Wanhai Company. Its success plays an important role of Wanhai Company and its future development. At pr

9、esent, the Shopping Mall Project is in the construction stage, and its cost has been overruns. At this time, to analyze and optimize the cost control is of great significance. Wanhai Company has set up a project cost control hierarchy, including decision, execution and operation for Shopping Mall Pr

10、oject. Whats more, a cost control team is formed in the project manager department. At the same time, the project utilizes the information system to form the financial statements and it also design the content of the cost control for construction stage. While based on the concepts and theories of co

11、st control, the real estate project life cycle and Shopping Mall Projects cost structure, we find there are some problems existing in its cost control process. For example the process is not efficient; the method is not scientifically rigorous. So combined with the basic principles of project cost c

12、ontrol, we proposed three aspects to optimize Shopping Mall Projects cost control. That is optimization of cost control process, optimization of cost control content and optimization of cost control methods. First of all，strengthen Shopping Mall Projects cost control process. This means that we have

13、 to improve and complete related policies and measures in the process of input-transformation-output-deviation- correcting. We also need to improve the cost control system, and to combine feed-forward control and feedback control. So inIV that cost deviation can be find timely and corrective actions

14、 can be taken timely. Secondly, enrich the content of the project cost control. According to the real estate project life cycle and its specific work in different stages, we should focus on the cost of investment decision, Drawing design, construction and project marketing stages, especially, the ex

15、penses of construction and erection, the cost of material, site visa management and contract administration. Thirdly, we should adopt the advanced and scientific cost control methods; on the basis of the original cost analysis table method we should add the Cost Accumulative Curve Method, Earned Val

16、ue Method and Value Engineering Method. This article analyses the situation of Shopping Mall Projects cost control and summarizes the work we should do to improve its cost control in all the stages of the entire process. We hope that Shopping Mall Project can control its cost better in the later pro

17、cess of construction and leasing. We also hope that we can provide certain reference for future project development work at the same time. Keywords: Project Cost Control, Real Estate Project Life Cycle 目录 第 1 章 绪 论 . 1 1.1研究背景 . 1 1.2研究意义 . 3 1.3研究方法 . 3 1.4研究内容 . 4 第 2章万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制现状分析 .6 2.

18、1购物大厦建筑项目简介 . 6 2.2购物大厦建筑项目成本构成分析 . 9 2.3购物大厦建筑项目成本控制现状 . 13 2.4购物大厦建筑项目成本控制存在的问题 . 17 第 3章万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制方案优化 .19 3.1项目成本控制原则明确 . 19 3.2项目成本控制流程优化 . 22 3.3项目成本控制内容优化 . 26 3.4项目成本控制方法优化 . 32 第 4章万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制方案实施保障 37 4.1完善 成本控制责任绩效机制 . 37 4.2优化成本管理信息系统 . 38 组仑 . 39 参考文献 . 41 后继和致谢 . 421 第

19、 1 章绪论 1.1研究背景 从改革开放至今，我国经济飞速发展。工业的发展，服务业的兴起到如今 GDP持续稳定增长，人们的生活水平显著提升了。其中，我国房地产事业展现 出了强势的发展劲头。从 1978年理论界提出住房商品化、土地产权等观点到房 地产投资过热，再到现在国家出台相关政策指引房地产行业向正规发展。我国房 地产在拉动国民经济的同时，也给经济结构和社会生活造成了一定的影响。由于 国家限购令的频频出台，传统的住宅房地产市场发展速度有所减缓，而商业房地 产市场却在此时焕发出了前所未有的活力。商业房地产是指在住宅房地产的基础 上，发展出餐饮娱乐，商场百货等经营用途，使商业、办公与房地产更好的融

20、为 一体。商业房地产为我国房地产事业的未来指出了一个新的发展方向。事实证明， 在住 宅房地产发展相对低迷之时，商业房地产迸发出了惊人的活力。 2011年我 国办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别为 16.1%和 23.7%， 2012年则 分别为 12.20%和 4.80%; 2013前半年商业、营业用房销售额增长率更是高达 20.50%。商业房地按照商业项目类型的不同也有着不同的产品分级： （ 1)住宅配 套底商； （ 2)购物中心，包括市级、区域或者社区的购物中心； （ 3)城市综合体， 即融合了购物中心、酒店、写字楼以及公寓为一体； （ 4)住宅与商业地产套餐；（ 5) 商业设施配套

21、齐全的专业批发市场集群，这 属于商业地产的高级专业产品； （ 6) 最后是商业地产的顶级专业产品：主题 MALL。 万海房地产公司在大的经济形势下也投入了商业房地产事业，该购物大厦 最接近城市综合体，是一项综合了购物、娱乐、休闲和社会服务为一体的大型现 代化商业大厦。它将各项经营功能聚集在一起，并在各项之间建立起一种相互依 存、相互影响、互惠互利的关系，。购物大厦建 筑项目占地面积 8148m2,总建筑 面积 130000m2,建筑高度48m， 层高 17层，其中地下三层，地上 14层，项目 总投资 49716.12万元，工期为 19个月，是万海房地产公司目前最大的商业地产 项目。购物大厦建筑

22、项目开始于 2012年，在其建设过程中涉及到了大量的人员、 材料和资金。为了使项目保质保量的按期完工，项目管理是一项重要工作，其中 资金又是限制项目建设的重要因素。 据调查，各房地产项目在建设过程中实际成本支出超出预算的现象非常普 遍，这不仅造成了项目预算的失效，更是影响了项目的最终效益。我国房地产行 业的不断发展虽然推动了项目成本控制水平的不断提高，但是仍然存在着一些问 题，如缺少项目全生命周期的成本控制理念，对项目初期的成本控制不够重视。 任何项目在开始建设之前都需要经历一个决策阶段。此时，开发商需要明确项目 开发的目标和开发的路径，并且要对项目进行初步的规划设计。这一阶段虽然耗 资不多，

23、但却对后续的房地产建设和成本起到了决定性作用。而我国房地产行业 的现状是不注重决策阶段的成本控制问题，而是聚焦于其设计本身的有效性，忽 视了决策 后引起的高额成本。这样一来，即使将房地产项目的总成本限制在一定 范围内，仍不能避免其后续面临成本过高、难以控制等问题。另外，虽然强调了 设计的有效和专业，但是却常常忽略了设计成本的控制，也忽略了在设计中对总 投资的限定，导致了项目总投资成本的超支。其次，房地产项目成本集中发生于 项目实施阶段，但是由于缺少专业的成本管理人才，以及成本控制方法的不科学 导致了这一阶段的成本控制工作难以有效进行。建筑行业的项目一般是由专门的 经理人负责的，一些企业建筑项目

24、多且规模大，需要大量的经理人，但却不能保 证经理人的质量。 经理人承担着多项职能、甚至承担多项任务，却不具备相应的 经验和知识，对房地产项目实施过程中的项目缺乏管理和控制，容易导致物料领 用混乱和成本过高。另外，在当前的成本控制工作中往往缺乏对成本的深入分析， 没有选择准确的成本分析和控制方法来及时发现成本偏差并选择相应的纠偏措 施。房地产项目成本控制水平在提高的同时仍然存在着以上问题，因此，研究房 地产项目的成本控制，并提出相关有效建议是有意义的。 万海房地产公司对购物大厦建筑项目在建设过程中也进行了相对严格的成 本控制，组建了项目成本控制部门，借助了公司已经建立的成本管理信息系统， 拟定了

25、相应的成本控制内容，但是也存在着相应的问题。根据项目成本控制原则， 本文认为其在项目成本控制流程、成本控制内容、成本控制方法等方面有待改进， 以期能更好地控制项目成本，保证项目的资金在项目预算之内，实现项目预计利3 1.2研究意义 项目成本控制工作是指在成本形成过程中，对项目日常发生的各项活动按 照一定的原则进行安排和监督，以保证所发生的费用在成本计划之内。而狭义 的 成本控制则是强调在项目实施过程中尽量使项目实际发生的成本控制在项目 预算范围之内的一项项目管理工作。不论广义还是狭义的成本控制，其目的都 是有效的降低成本，努力提高项目利润。所以该项工作具有重要的理论和实践 意义。 (1) 能够

26、确保在既定的成本预算内更好的完成项目。 在整个开发过程中，为确保项目在批准的成本预算内尽可能好的完成，需 要对每一具阶段所发生的费用进行控制。购物大厦建筑项目成本控制始于项目 启动，止于项目的结束，是在整个项目生命周期中经过投入一转换一反馈一对 比一纠正等基本步骤，保证项目在批准的成本预算内 尽可能好的完成项目的各 个过程。 (2) 能够及时掌握项目成本动态变化，发现成本偏差并及时纠正。 通过对购物大厦建筑项目进行成本控制，能够建立该项全生命周期的成本 控制系统，使项目经理及时掌握项目成本的动态变化，发现在项目生命周期中 各个阶段发生的成本偏差，查明原因，并及时采取措施，以保证各项成本和费 用

27、控制在成本预算之内，实现规定的成本目标。该成本控制系统也将为以后的 项目建设提供参考依据。 (3) 能够完善项目成本控制的方法，使成本控制工作更为科学、高效。 项目成本控制是一项具体而复杂的工作，在实际工作中需要选择合适并 且 有效的控制方法，同时需要将在实践中检验理论的可用性，对已有的方法进行 改进和完善。并且针对具体工作还要有重点地进行控制。 1.3研究方法 本文将成本控制理论与万海房地产公司购物大厦建筑项目的实际情况相结 合，分析了项目成本控制工作在该项目中的重要作用。在研究过程中主要的研 究方法如下： (1) 理论结合实践方法。 本文在项目管理、成本管理及项目成本管理等相关理论的基础上

28、，结合了 购物大4 厦建筑项目的实际情况，分析了其现有成本控制中的存在的问题，并且 有针对性的提出了成本控制的优化方案。 (2) 文献研究法。 通过搜集和整理可获得的有关项目成本控制的论文、期刊等文献，了解了 国内外项目成本控制研究的基本情况。 1.4研究内容 本文从项目成本控制理论入手，对万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控 制工作进行了分析和论述。通过对房地产项目成本控制内容和方法的深入学习及 探索，来指导购物大厦建筑项目开发过程中实际的成本控制工作。购物大厦建筑 项目目前已经进入了主体结构建设过程，其成本控制工作也取得了一定的成绩， 但是仍然存在着一定的问题，通过对现有问题进行分析，从项

29、目成本控制流程、 项目成本控制内容以及项目成本控制方法三 方面进行优化设计，可以更好的对成 本进行控制，是保证实际成本在预算之内，提高项目的效益。 论文一共分为四个部分。第一部分，绪论，首先介绍了我国商业地产发展的 良好态势，和购物大厦投资建设的背景，其次提出了在我国房地产项目中成本超 支是普遍存在的问题，对项目进行成本控制的必要性，再次分析了对购物大厦进 行项目成本控制的意义，最后简单介绍了论文所用的研究方法。第二部分，万海 房地产公司购物大厦建筑项目成本现状分析，主要介绍了购物大厦建筑项目的基 本情况，从成本构成和控制现状入手，找到现有成本控制中存在的问题。第 三部 分，万海房地产公司购物

30、大厦建筑项目成本控制方案优化，这部分是论文最重要 的部分，是在上述分析的基础上，基于成本控制的原则，结合成本控制理论和方 法，提出的对购物大厦建筑项目成本控制的优化方案。第四部分，万海房地产公 司购物大厦建筑项目成本控制方案实施保障，是基于上述优化方案对应计划采取 的实施保障措施，希望通过该优化后的成本控制方案及后续的实施保障措施最终 能够更好的实现项目成本管理的目标。6 第 2章万海房地产公司购物大厦建筑项目成本控制现状分 析 2.1购物大厦建筑项目简介 2.1.1万海房地产公司组织架构介绍 购物大厦建筑项目是由万海房地产公司投资建设的，项目位于 PJ市，是一 项集购物、娱乐、休闲嗯哼社会服

31、务为一体的大型现代商厦。 万海房地产公司成立与 1977年，最初经营房地产开发、商品房销售和物业 管理等，现在是以房地产开发为主导，集建筑装饰、物业管理、高科技产品开发、 国际贸易和休闲保健为一体的大型房地产开发企业。公司目前执行四级的组织架 构设计：集团董事会一四个委员会一七大中心一四个事业部，七个中心包括董事 长办公室、董事会办公室、战略规划中心、人力行政中心、财务中心、品牌中心、 风险控制中心。四个事业部分别为商业事业部、地产事业、物业事业部和影视事 业部。其中地产事业部的组织结构设计如下： 图 2.1万海房地产公司地产事业部组织架构 2.1.2购物大厦建筑项目概况 购物大厦建筑项目位于

32、盘锦市兴隆台区，目前是盘锦市最为繁华的地理位置 之一，附近已建成圣鑫大都会购物广场、鹤乡大厦等诸多商业建筑。该地块人口 流动性大，交通便利，非常适宜作为商业建筑。周边有众多银行、饮食、住宅以 及公交站等基础设施。购物大 厦占地面积 8148m2， 总建筑面积 130000m2， 建筑 高度 48m， 层高 17层，其中地下三层，地上 14层，综合了超市、百货、餐饮、 娱乐和写字间。地下三层为车库及设备层，地下二层和一层为大型超市，第一、 二层为百货商铺，第三层为餐饮层，第四层为健身会所、电影院，五至十四层为 写字间。 (1) 地理环境： 项目所在的兴隆台区是 1986年 11月经国务院批准正式

33、成立的，盘锦市政府 和辽河油田总部两大机关均坐落在兴隆台区，全区下辖 18个街道办事处、区域 面积 194平方公里，是全市政治、经济、文化中心。 2008年底，全区户籍人口 40.5万人，其中城镇人口 37.9万，农村人口 2.6万，现在人口还在进一步增长中。 兴隆台区交通便捷，地理位置优越，其中中新、石新等公路以及 102、 305国道 与盘海营高速、沈大高速、京沈高速公路相连，与沈秦高速铁路相接，可直达大 连港、营口港、锦州港。 购物大厦位于双兴南路与兴隆台街的 交汇处，毗邻客运站和辽河油田总客运 站，正处于盘锦市商业中心地带，交通十分便利，并且客流量大。 (2) 基础设施条件： 供电条件

34、 :现有 320kVA变压器可满足施工用电，立项之后可以接通 2500k VA 即可满足需要。 供水条件：盘锦市自来水公司，现有的自来水管可以满足大厦需求。 排水条件：在现有基础上适当增容，可以满足污水排水。 取暖条件：采用集中供热，由市热电公司采用 1500供热管线。 燃气条件：小 800中压管线和巾 500低压管线。 通信条件：有移动通信公司接通布线。 因为购物大厦建筑项目所在地址以前是居民楼，所以基础设施基本已经具2.1.3购物大厦建筑项目规划设计主要指标 8 本项目于 2012年 10月拿到土地，经过了 3个月的策划工作， 4个月的规划 设计工作，报建时间为 3个月，招标阶段 2个月。

35、根据公司要求，初步设计和施 工图设计以及招标工作应于 2013年的第一季度前完成，而 2013年 4月初到 2014 年 3月要完成基础工程和结构工程， 2014年 10月前要完成装修、设备安装、调 试和扫尾验收工作， 2014年 11月竣工交付使用。 项目地价按楼面毛地价 1400元 /m2,项目的总投资为 49,716.12万元。具体的 费用估算如下 : 表 2.1购物大厦建筑项 13规划设计主耍指标 编号 名称 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 8,148 2 总建筑面积 平方米 130,000 2.1 地上建筑面积 平方米 106,000 2.2 地下建筑面积 平方米 24000

36、 3 建筑密度 54.5% 4 容积率 8.4 3 超市建筑面积 平方米 16000 4 百货建筑面积 平方米 15000 5 餐饮面积 平方米 7500 6 电影院 平方米 6400 7 健身房 平方米 900 8 写字间 平方米 76,000 2.1.4项目开发进度安排 表 2.2购物大原建筑项目进度表 项目名称 开始时 间 结束时 间 2012年（季） 2013年（季 ) 2014年（季 ) 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 项目立项 12.7 12.9 初步设计 12.10 13.11 圓 施工图设计 13.12 13.1 招标工作 13.2 13.3 土方与基础 13.

37、4 13.7 主体结构 13.8 14.3 安装及装修 13.12 14.8 竣工 14.9 14.11 2.1.5项目投资估算 表 2.3购物大 M建筑项目投资估算表 9 2.2购物大厦建筑项目成本构成分析 2.2.1项目成本构成 在购物大厦建筑项目建设过程中，虽然在可行性研究阶段已经对项目本进行 了估算，但是房地产项目是一个复杂的过程，其中涉及众多的成本因素，所以必 须对其成本进行细分，以便能够更好的进行成本控制。首先要明确房地产项目成 本的定义及其主要内容。房地产项目成本是指房地产公司为开发一定数量的房产 所支出的全部费用。万海房地产公司购物大厦建筑项目的全部费用应包括以下内 容：房屋的

38、开发成本；公司地产事业部为组织和管理购物大厦项目而发生的管理 费用；为项目筹资而发生的财务费用；销售、出租房屋的销售费用等。 从项目实施过程的角度，可以将上述成本内容分为前期开发成本和后期销售 成本。前期开发成本又包括：土地开发成本、前期规划费、房屋开发费，环境工 程费、管理费、不可预见费和财务费。 土地开发成本 ：是指开发土地 (即建设场地 )所发生的各种费用支出。具体来 讲，包括获得土地使用权的费用、原有建筑的拆迁费、基础设施配套费、相关工 作的管理费、招待费、交通费以及计划外补偿费等。项目 取费标准 估算金额（万元 ） 1. 土地费用 18， 200 2.开发成本 24,210.96 2

39、.1拆迁安置费 3,148 2.2前期工程费 2.2.1勘察费 建安费的 0.12% 24.96 2.2.3设计费 建安费的 2% 416 2.3建筑安装工程费 每平米 1600元 20,800 2.4基础设施费 2550 2.5电贴费 不计 2.6政府收费 420 3.管理费 前两项的 1.5% 363.16 4.财务费用 2,472 5.租赁费用 3,318 6.相关税费 112 7.不可预见费 建安费的 5% 1,040 总计 49,716.12 10 土地出让金是指乡政府交付、租用土地 50-70年的租金，签订土地转让合同 后，分几次付清。基础建设配套费，包括供电、供水、污水、电信、环

40、境卫生和 绿化补偿费等；万海房地产公司购物大厦建设项目是通过竞拍方式获得，所以所 支付的土地开发费用在总成本中的比重按历史经验计算会达到 50%-60%。 前期规划费：该费用是指在项目开始建设前用于实地勘查以及对项目开发方 案进行设计的费用，包括勘探费、设计费和可行性研究报告费，还包括临时水、 电、路平整费等。 房屋开发费：是指建设房屋主体部分时发生的费用，集中于土建工程、水电 安装工程和装修工程等。通常包括建安费、固定成本、市政配套费、招投标管理 费、质量监督费、工程监理费、竣工图费等。 环境工程费：具体包括大厦外绿化环境和大厦内部盆栽摆设等，以及室内盆 栽摆设等。 管理费：建设单位从项目开

41、工之日起至办理竣工决算之日止发生的管理性质 的开支。具体包括管理人员 的薪酬福利、办公费、差旅交通费、招待费、低值易 耗品的摊销费等。这部分费用一般不超过 2%。 不可预见费：是指考虑到建设期内可能发生的风险因素而导致的建设费用增 加的部分。如扰民费、地基出现意外故障费 财务费：具体包括贷款利息、融资费用，房地产项目周期长，投资金额大， 所以支付给金融机构的利息成为房地产项目开发成本中很重要的一部分。 有关主要税费：具体包括土地增值税、印花税、防洪费、城市综合开发项目 管理费、销售费用、销售手续费、两税一费、所得税，另外还要包括征地管理费 和开发管理费等。 另外，为了更方便的进 行成本分析，对

42、造成项目成本偏差的原因进行分析， 还要将项目成本按照直接和间接进行细分。 表 2.4购物大 M建筑项目成本细分表 1.直接费用 1.1直接人工费 1.2材料费 1.3机械费 2.间接费用 2.1现场管理费 2.2现场临设费 3.其他直接费用 3.1工程水电费 11 项目生命周期是指从项目立项之日起到项目产出品的投入使用止所经历的 各个阶段。根据项目生命周期一般的阶段划分标准 识别需求、提出解决方 案、执行项目、结束项目 ，以及房地产项目的实际情况，将万海房地产公司购 物大厦建筑项目的生命周期划分为前期决策、规划设计、招投标、施工、销售五 个阶段。 项目决策阶段：这一阶段决定了项目的功能定位，项

43、目的档次定位等，是房 地产项目形成的基础，在这一阶段需要做好项目的 可行性研究，并指定项目的投 资估算，为后续的工作起指导作用。3.2二次搬运费 3.3手脚架拆迁费 3.4其他相关费 3.5雨季施工措施费 2.2.2项目生命周期 12 图 2.2购物大厦建筑项目生命周期 房地产项目的每个阶段又存在着多项目工作，在项目管理或者成本控制时 , 应针对各阶段的具体环节进行管理和控制，已达到项目目标。具体如下：项目决策阶段 项目实施阶段 项目使用阶段 13 2.3购物大厦建筑项目成本控制现状 2.3.1购物大厦建筑项目成本控制组织 万海房地产公司现有的组织架构中已经设有成本管理中心，负责万海房地产 公

44、司地产项目的成本管理工作。另外，针对本次的购物大厦建筑项目，在项目经 理部中组建图 2.3房地产项目各阶段工作细分 14 了以项目经理为核心的项目成本管理小组，进一步加强了成本控制工 作。万海房地产公司购物大厦建筑项目目前已经形成了专人负责、专业管理的成 本控制组织体系。 公司的成本管理中心分为四个部门：预算部、询价部、工程部和成本分析部， 设置项目管理副总监一名。 图 2.4万海房地产公司成本管理中心组织架构 地产事业部高层和项目成本管理副总监构成了公司项目成本控制的决策层， 负责公司成本控制体系的建立和每个项目成本控制目标的制定。成本管理中心下 设的四个部门是项目成本控制工作的执行层，负责

45、成本估算与预算的编制，对项 目的成本进行核算和分析，同时还负责同其他部门的协调等工作。 购物大厦建筑项目的项目经理部则是本次成本控制工作的操作层，该经理部 由造价、招标、建筑、装饰工程师、电气、设备、绿化等专业的工程是组成。项 目经理部负责将项目计划与施工单位进行沟通，同时负责搜集成本控制的有关信 息，提出优化项目成本控制的相关方案，交由公司的成本管理中心。在购物大厦 建筑项目经理部中也设有成本小组，由项目经理、造价工程师、招投标工程师等 组成，负责项目开发过程中 具体成本发生的监督工作，协助公司的成本管理中心 对项目整个过程的成本发生进行控制。 综上所述，万海房地产公司购物大厦建筑项目基本上了形成了有效的成本控 制层级结构，并形成了计划一执行一检查一处理这样的项目成本控制循环。 2.3.2购物大厦建筑项目成本控制信息系统 房地产项目是一个周期长、涉及面广、信息量大的工作，目前在我国房地产 企业中普遍图 2.5购物大厦建筑项目成本控制层级结构 15 建立了自己的成本管理信息体统，通过计算机软件将项目进行中的进 度、预算、合同、投