房产测绘上岗证培训.pptx
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1、浙江省房屋建筑面积测算实施细则浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试(试行)行)说说 明明细则在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执细则在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执行的主要标准依据是行的主要标准依据是房产测量规范房产测量规范和本细则和本细则。2008年,省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了年,省房产测绘主管部门对细则的执行情况进行了调研,调研,2009年、年、2010年省房产测绘主管部门对全省年省房产测绘主管部门对全省11个地市进行了房产测绘监督检查,掌握我省房产测绘成个地市进行了房产测绘监督检查,掌握我省房产测绘成果质量情况,果质量情况,2011年将细则进行修订完善。年将细则进行修
2、订完善。本次培训中,在讲解细则的基础上,提出了细则本次培训中,在讲解细则的基础上,提出了细则修订的方向,与大家共同探讨。修订的方向,与大家共同探讨。目目录录一、浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发一、浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发 的通知的通知(浙建浙建房房200751200751号号)二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)二、浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)1 1 总则总则.1.1 2 2 术语术语.1.1 3 3 一般规定一般规定.6.6 4 4 房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则.9.9 5 5 共有建筑面积的测算共有建筑面积的测算.1414 6 6 附则附则.1717建议
3、建议v目录中增加附录:目录中增加附录:v1 1、浙江省房屋建筑面积测绘成果书浙江省房屋建筑面积测绘成果书(示范文本)(示范文本);v2 2、浙江省房产测绘合同(示范文本)浙江省房产测绘合同(示范文本)浙建房(浙建房(20012001)130130号文件已废止,不号文件已废止,不能用作测绘依据。建住房(能用作测绘依据。建住房(20022002)7474号号文件仍在沿用。文件仍在沿用。1.1.总则总则 1.1 1.1 目的和依据目的和依据 为了规范房屋建筑面积的测算,依据为了规范房屋建筑面积的测算,依据房房产测量规范产测量规范(GB/T17986-2000GB/T17986-2000)和国家有关)
4、和国家有关规定,并结合我省实际,制定本细则。规定,并结合我省实际,制定本细则。1.2 1.2 适用范围适用范围 本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。面积测算。说说 明明 总则规定了本细则制定依据、实施范围总则规定了本细则制定依据、实施范围及被实施的主体。及被实施的主体。总则含义:国家标准是细则制定的主要总则含义:国家标准是细则制定的主要依据;国家有关规定是指住建部以上发布的依据;国家有关规定是指住建部以上发布的规定。被实施的主体是:适用于全部的房屋,规定。被实施的主体是:适用于全部的房屋,包括城镇和农村。包括城镇和农村。2.2.术语术语 术语指
5、各学科中的专门用语。术语可以是词,术语指各学科中的专门用语。术语可以是词,可以是词组,用来正确标记各个专门领域中的可以是词组,用来正确标记各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过程。术语的基本事物、现象、特性、关系和过程。术语的基本特征有:特征有:专业性专业性。术语表达各个专业的特殊概念,通。术语表达各个专业的特殊概念,通行范围有限,使用的人较少。行范围有限,使用的人较少。科学性科学性。术语的语义范围准确,与类似的概。术语的语义范围准确,与类似的概念相区别。念相区别。单义性单义性。术语在某一特定专业范围具有单义。术语在某一特定专业范围具有单义性。少数术语属于两个或更多专业。性。少数术语属于两
6、个或更多专业。系统性系统性。在一门科学中,每个术语的地位。在一门科学中,每个术语的地位只有在这一专业的整个概念系统中才能加以只有在这一专业的整个概念系统中才能加以确定。确定。房产测量规范中没有术语,为了准确理解房产测量规范中没有术语,为了准确理解各条款含义以便操作,细则中用较多的篇幅各条款含义以便操作,细则中用较多的篇幅对相关对象进行了定义。细则中术语可能与对相关对象进行了定义。细则中术语可能与其它标准的定义有不一致之处,细则是位于其它标准的定义有不一致之处,细则是位于房产测绘立场对相关对象作清晰的认识。房产测绘立场对相关对象作清晰的认识。2.1 2.1 房屋及组成房屋及组成 指人工建造,并供
7、人居住、工作、娱乐、储指人工建造,并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所,一般藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所,一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑;房屋和围护作用为主要构件组成的永久性建筑;房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物;体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物;房屋附房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等;属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等;房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等房屋
8、围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。v建议建议“房屋附属设施房屋附属设施位于房屋主体结构之外位于房屋主体结构之外,包括廊、阳台、包括廊、阳台、飘窗飘窗、室外楼梯、台阶、室外楼梯、台阶、露台露台等;房屋的围护物包括墙体、等;房屋的围护物包括墙体、门、窗门、窗等。等。”房屋概念与相关标准比较,明确了和房屋概念与相关标准比较,明确了和人们的生活生产活动紧密联系,建筑物包人们的生活生产活动紧密联系,建筑物包括房屋和构筑物,构筑物不属房屋建筑面括房屋和构筑物,构筑物不属房屋建筑面积计算范围。房屋的外延为:积计算范围。房屋的外延为:房屋包括主房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。体房屋、房屋附属设施和房屋
9、围护物。2.1 2.1 说明说明房屋主体结构房屋主体结构 指房屋中,由组成结构的梁、板、指房屋中,由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的,形柱等主要构件相互连接而构成的,形成能承载房屋荷载的空间体系。主体成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性,以确保承受房屋本身韧性、稳定性,以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。如:房屋及其附属设施的各种荷载。如:房屋框架、柱、承重墙、梁等。框架、柱、承重墙、梁等。2.2 2.2 房屋面积测算房屋面积测算指房屋各层水平面积的测量与计算。包指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋
10、建筑面积及其套内建筑面积、共有括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。等的测量与计算。建议建议:房屋各层水平房屋各层水平投影投影面积的测量与计算。面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、包括房屋建筑面积、成套房屋的成套房屋的套内建筑套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。房屋使用面积等的测量与计算。2.2 2.2 说明说明v房屋面积是各层水平面积(水平面积是柱状房屋面积是各层水平面积(水平面积是柱状三维体中截面积最小且唯一的面积)的测量三维体中
11、截面积最小且唯一的面积)的测量与计算。水平面积是通过水平投影得来的。与计算。水平面积是通过水平投影得来的。水平面积的感性认识水平面积的感性认识2.3 2.3 房屋的建筑面积房屋的建筑面积 指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高高2.20m2.20m以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。建议:指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外建议:指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、围水平投影面积,包括阳台、廊廊
12、、室外楼梯、室外楼梯等等附属设施和地下室附属设施和地下室,且具备有上盖,结构,且具备有上盖,结构牢固,层高牢固,层高2.20m2.20m以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。2.4 2.4 房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。阳台建筑面积三部分组成。一般把套门范围内权界线所围部分称为套内,一般把套门范围内权界线所围部分称为套内,套内一般指
13、产权单元。写字楼、商场中的基本套内一般指产权单元。写字楼、商场中的基本计算单元也称套内。计算单元也称套内。建议建议v指指成套房屋的成套房屋的套门范围内由产权单元的套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。分组成。2.5 2.5 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有的建筑面积。包括应分摊的共有(公用公用)建建筑
14、面积和不分摊的共有筑面积和不分摊的共有(公用公用)建筑面积。建筑面积。共同占有是前提,共同使用并不一定占共同占有是前提,共同使用并不一定占有。产权的前提是所有权,所有权可以使有。产权的前提是所有权,所有权可以使用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊和不应分摊两类。例如公益性社区服务管和不应分摊两类。例如公益性社区服务管理用房等为不应分摊的共有建筑面积。理用房等为不应分摊的共有建筑面积。建议建议v指房屋的各产权人共同占有或共同使用指房屋的各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有的建筑面积。包括应分摊的共有(共用共用)建筑面积和不分摊的共有建筑面积和
15、不分摊的共有(共用共用)建筑面建筑面积。积。2.6 2.6 房屋的产权面积房屋的产权面积指指产产权权主主依依法法拥拥有有房房屋屋所所有有权权的的房房屋屋建建筑筑面面积积。房房屋屋产产权权面面积积由由市市、县县(市市)级级房房地地产产行政主管部门登记确权认定。行政主管部门登记确权认定。建议建议 指产权指产权人人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的产权面积由市、县(市)级房地产积。房屋的产权面积由市、县(市)级房地产行政主管部门登记。行政主管部门登记。物物权权法法出出台台后后,房房产产管管理理部部门门对对房房屋屋产产权权只只作作登登记记。房房屋屋建建筑筑面面积积测
16、测算算产产生生的的产产权权面面积积,房房产产行行政政主主管管部部门门对对测测绘绘成成果果备备案案审审核核后后采采用用于于产产权权登登记记,细细则则对对此此做做了了一一些些规规定定。房房产产测测绘绘规规范范与与建建筑筑工工程程建建筑筑面面积积计计算算规规范范是是不不同同行行业业规规范范,执执行行两两者者计计算算建建筑筑面面积目的和用途不同。积目的和用途不同。2.7 2.7 房屋的使用面积房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积,指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。按房屋的内墙面水平投影计算。建议建议指房屋内(套内)全部可供使用的空间面指房屋内(套内)全部可供使用的
17、空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。积,按房屋的内墙面水平投影计算。不包括不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。墙、柱等结构构造和保温层的面积。v房屋的使用面积与套内房屋的使用面积房屋的使用面积与套内房屋的使用面积是一致的:指套内各功能使用空间墙体是一致的:指套内各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。内表面所围合的水平投影面积之和。2.8 2.8 商品房的销售面积商品房的销售面积 指购买者所购买的套指购买者所购买的套(单元单元)内建筑面内建筑面积与应分摊的共有共用面积之和。积与应分摊的共有共用面积之和。幢幢v指一座地上部分独立,主体结构为一整指一座地上部分独立,主体结构为一整体,
18、在使用功能上不可分割,包括不同体,在使用功能上不可分割,包括不同结构、不同层次的房屋。结构、不同层次的房屋。v幢的认定对于共有面积分摊十分重要,幢的认定对于共有面积分摊十分重要,如认定为多幢房屋,为该建筑服务的共如认定为多幢房屋,为该建筑服务的共有面积就属不应分摊的共有面积。有面积就属不应分摊的共有面积。2.9 2.9 层高层高指下层地坪或楼板面到上层楼板上面指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。热层的厚度。指下层地坪或楼板面到上层楼板上面指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面之间的垂直
19、距离。屋顶层指由该层楼面面层(完成面)至平屋面结构面层或至坡顶层(完成面)至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离,顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。距离,顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。地坪一般指房屋室内或室外的自然地地坪一般指房屋室内或室外的自然地面,经过人工处理后所形成的表面(不面,经过人工处理后所形成的表面(不包括再处理的表面),例如水泥(包括包括再处理的表面),例如水泥(包括砂石)砂石)地面、填土夯实至设计地面、填土夯实至设计0.0m0.0m的的房屋内地面。房屋内地面。2.10 2.10 净高净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板
20、底指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。面或构件底面之间的垂直距离。房屋净高一般指下底板面的上面到上底房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离,可作测量层高板面的下底面间的垂直距离,可作测量层高时的参考。时的参考。2.11 2.11 自然层自然层 指指房房屋屋室室内内地地坪坪00以以上上,层层高高2.20m2.20m以上,按楼板或地板结构分层的楼层。以上,按楼板或地板结构分层的楼层。自自然然层层相相对对于于附附层层(夹夹层层)等等而而言言,通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。通俗地认为常见的房屋自然形成的层次。2.12 2.12 技术层技术层 指专用于为
21、安装布设水、电、暖、卫指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层(包括设备层、转换层等)。修用的空间层(包括设备层、转换层等)。把设备层、转换层及操作层等归把设备层、转换层及操作层等归类为技术层,便于表述和规定。类为技术层,便于表述和规定。2.13 2.13 夹层(附层)夹层(附层)指房屋自然层内未形成完整楼层指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。结构但属于房屋整体结构的局部楼层。“局部局部”是相对于房屋整个层面而是相对于房屋整个层面而言,夹层位于房屋整体结构内。言,夹层位于房屋整体结构内。2.1
22、4 2.14 插层插层指位于房屋两自然层之间与房屋整指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。体结构不相关联而加插进去的局部楼层。区别于夹层,它不在房屋整体结构区别于夹层,它不在房屋整体结构内,在房屋层与层之间。内,在房屋层与层之间。2.15 2.15 架空层架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合(围护结构)的敞开空间层。一外墙围合(围护结构)的敞开空间层。一般为底层架空,架空部位为通道、水域或般为底层架空,架空部位为通道、水域或斜坡等。斜坡等。架空层一般指底层,现在有的房屋中架空层一般指底层,现在有的房屋中部或顶部设架空层,如:
23、空中花园。有墙部或顶部设架空层,如:空中花园。有墙体围护的计算建筑面积。体围护的计算建筑面积。架空层图例架空层图例2.16 2.16 地下室地下室 指房间室内地坪低于室外地面超指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的过该房间室内净高的1/21/2的房屋地下使的房屋地下使用空间。用空间。2.17 2.17 半地下室半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的室内净高的1/31/3但不超过但不超过1/21/2者,采光窗在地坪者,采光窗在地坪以上的房屋。以上的房屋。2.18 2.18 阁楼(暗楼)阁楼(暗楼)指指利利用用坡坡形形屋屋顶顶(人人字字
24、梁梁顶顶)的的上上部部空空间间(闷顶部分闷顶部分)的那部分使用空间。的那部分使用空间。指利用指利用非房屋整体结构非房屋整体结构的坡形屋顶的坡形屋顶(人字梁顶)的上部空间(人字梁顶)的上部空间(闷顶部分闷顶部分)的那的那部分使用空间。部分使用空间。阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利用。其本身(包括屋顶)并不承载应力,应力由用。其本身(包括屋顶)并不承载应力,应力由用若干个构件连接成若干用若干个构件连接成若干个三角形而成的结构荷载(如图)。而个三角形而成的结构荷载(如图)。而斜面结构屋的屋面本
25、斜面结构屋的屋面本身要荷载。身要荷载。阁楼(暗楼)与跃层对比图阁楼(暗楼)与跃层对比图 2.19 2.19 骑楼骑楼 指建在道路(街、巷)旁,部分底层面积指建在道路(街、巷)旁,部分底层面积用作行人公共通道的房屋。用作行人公共通道的房屋。2.20 2.20 过街楼过街楼指底层(部)有道路通过的楼房或上部贯指底层(部)有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。通、底层局部为通道的相连楼房。2.21 2.21 功能区功能区指根据不同使用功能而划分的房屋建指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为若干个下一级功筑区域。功能区可再分为若干个下一级功能区,各功能区之间可能相互包含
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