某置业公司发展战略建议.pptx

《某置业公司发展战略建议.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某置业公司发展战略建议.pptx（99页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2004.3 2004.3 廊坊廊坊成为拥有核心资源的城市综合成为拥有核心资源的城市综合开发管理商开发管理商发展战略建议（讨论版）发展战略建议（讨论版）机密机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件最高级别的保密措施来保管、查阅本文件总体报告结构总体报告结构1.集团对置业的战略定位集团对置业的战略定位2.新奥置业战略新奥置业战略行业状况以及两种转型思路目前置业的战略应对举措3.该战略的风险与防范该战略的风险与防范4.相应的组织结构演变

2、相应的组织结构演变2集团对置业的定位是置业制订战略的前提，在最近的时间里，新奥集团集团对置业的定位是置业制订战略的前提，在最近的时间里，新奥集团已明确提出置业的战略定位是：已明确提出置业的战略定位是：“掌握核心资源的城市开发管理商掌握核心资源的城市开发管理商”“掌握核心资源的城市开发管理商掌握核心资源的城市开发管理商”业务定位：业务定位：城市开发管理商，以城市规划、土地开发为主，充分借用外部资源，为集团主业提供各种配套服务。并以此为契机，掌握核心资源，发展成为具有独特竞争优势的城市开发管理商核心能力：核心能力：综合产业的规划能力、配套能力3在集团战略布局中，置业作为一个支持性板块，为集团其他主

3、业提供支在集团战略布局中，置业作为一个支持性板块，为集团其他主业提供支撑，并同时借用主业发展所带来的核心资源成为具有独特竞争优势的城撑，并同时借用主业发展所带来的核心资源成为具有独特竞争优势的城市开发管理商市开发管理商燃气燃气公共事业公共事业能源产业能源产业能源装备能源装备城市开城市开发管理发管理商商4集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要指引，远卓尊重并理解集团集团对置业战略的构想是置业制订战略的重要指引，远卓尊重并理解集团的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作的构想，并在集团战略规划的基础上展开置业的战略分析工作做好现有开发项目，积极积极寻求与地产开发有关的核寻求与地产开

4、发有关的核心资源，探索独特的商业心资源，探索独特的商业模式，模式，真正形成具有持续赢利能力的新奥不动产产业。充分发挥已有优势，开发充分发挥已有优势，开发高品位、高质量、高赢利高品位、高质量、高赢利项目，打造新奥置业品牌项目，打造新奥置业品牌完成战略探索，掌握新的完成战略探索，掌握新的核心资源，具体操作核心资源，具体操作1 12 2个区域性建设项目。个区域性建设项目。加强核心资源的积累，形加强核心资源的积累，形成独有的核心能力，确立成独有的核心能力，确立领先的商业模式。领先的商业模式。完成上市工作，提高在业完成上市工作，提高在业界的影响力。界的影响力。积累与探索阶段积累与探索阶段转型阶段转型阶段

5、发展阶段发展阶段5总体报告结构总体报告结构1.集团对置业的战略定位集团对置业的战略定位2.新奥置业战略新奥置业战略行业状况以及两种转型思路行业状况以及两种转型思路目前置业的战略应对举措3.该战略的风险与防范该战略的风险与防范4.相应的组织结构演变相应的组织结构演变6在房地产产业链中在房地产产业链中,有多种经营模式，其中置业目前的积累更多集中在房地有多种经营模式，其中置业目前的积累更多集中在房地产开发环节中的房产开发领域产开发环节中的房产开发领域房地产（存量）经营房地产（存量）经营房地产（增量）开发房地产（增量）开发 地产开发地产开发土地使用权的获得拆迁安置总体规划招商熟地的转让房产开发房产开发

6、房屋设计建设施工相关配套销售和融资管理销售和融资管理物业经营物业经营/出租出租酒店经营管理商场租售经营写字楼租售经营公寓经营物业物业“低吸高抛低吸高抛”住住宅市场的积压房、二宅市场的积压房、二手房手房物业管理物业管理其他其他房地产中介房地产中介房地产评估房地产评估房地产咨询服务房地产咨询服务融资管理融资管理投资管理投资管理直接投入项目入股项目公司股权合作(土地、资金等)基金管理项目管理项目管理7新奥集团对置业新的定位实际上发生了一个重大的战略转型，未来的置业新奥集团对置业新的定位实际上发生了一个重大的战略转型，未来的置业的战略重点将从房产开发转向地产开发的战略重点将从房产开发转向地产开发房产开

7、发商房产开发商地产开发商地产开发商主要从事房产开发，重点是住宅开发、物业经营、物业管理主要从事地产开发，进行产业园区建设、小城市规划建设管理业务范围业务范围核心能力核心能力现实的现实的 业务基础业务基础本地和异地房产开发和经营：和平丽景、新华广场、文苑小区；北京知本时代、蚌埠新怡绿洲；贵宾楼、高尔夫、物业公司本地地产开发项目：新奥工业园的尝试（都是集团内部企业）依托新奥在廊坊地区的集团影响依托新奥在廊坊地区的集团影响力力对廊坊本地市场的了解对廊坊本地市场的了解房产的策划、营销房产的策划、营销强有力的政府资源，获得政府的授权和强力支持园区的规划设计和招商能力强大的资金支持，足以支撑园区建设前期大

8、量的配套设施的投入现实的现实的 能力基础能力基础已经逐步积累了一些房产开发人才，在物业管理上有了一定的区域竞争优势人才缺乏没有现实项目经验的积累8在房地产开发环节中在房地产开发环节中,房产开发和地产开发有着截然不同的思路房产开发和地产开发有着截然不同的思路,使得这种使得这种转型是超前的、重大的、且具有多种可能性转型是超前的、重大的、且具有多种可能性房产开发房产开发地产开发地产开发开发主体开发主体商业模式商业模式所需核心能力所需核心能力企业举例企业举例一般以政府或政府下属的开发公司为主体各种所有制和类型的房产开发商均有，规模大小不一政府划拨土地，开发商开发成为熟地后自主开发各种类型的房地产或出让

9、土地，获取房产增值收益或土地出让收益包括与城市发展有关的配套开发、与产业有关的产业地产开发和与体育、旅游密切整合的泛地产的概念强有力的政府资源（本身是政府下属的公司或者与政府有很强的关联）通过为政府提供服务（旧城改造、环境整治、基础交通设施的建设、产业投资等）获得协议出让的土地上海陆家嘴、金桥、张江、外高桥上海城开针对不同类型的客户群开发各种类型的住宅或商业房产通过出售或出租房产获取短期或长期的利润获得土地的能力房地产的策划、营销能力品牌影响力万科、万通珠江、顺驰9远卓认为，为了配合新的集团定位，置业必须做相应的转型，未来的转型远卓认为，为了配合新的集团定位，置业必须做相应的转型，未来的转型可

10、能有如下两种截然不同的走向：可能有如下两种截然不同的走向：房产开发商房产开发商产业地产开发商产业地产开发商以产业为基础的综合开发，主体为自身的煤化工城以及码头等产业，通过产业凝聚人气，建设工业园区，带动土地升值。以城市建设为目标进行规划建设，目标在于提供一个以满足人居住为主的综合居住、商业、娱乐区域城市地产开发商城市地产开发商10两类地产是截然不同的两种类型两类地产是截然不同的两种类型旅游区旅游区自然保护区风景名胜区（自然、文化遗产）旅游度假区（山、海、湖）环城游憩带主题公园（游乐园）大型文化住宅社区城市开放空间城市开放空间城市广场Shopping Mall地质资源开发区地质资源开发区矿泉水基

11、地地热开发区地质公园（溶洞、喀斯特地貌、丹霞地貌、化石群、天坑群等）产业园区产业园区工业园区科技园区物流园区物流园区大型物流枢纽大型物流基地农业园区农业园区 农业种植区商务园区商务园区中央商务区(CBD)主题街区（商业街、文化街、金融街）产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商地产类型地产类型客户对象客户对象企业相应的配套产业基础设施、生活设施等居民相应的配套商业文娱等11两类地产具有不同的发展路线，但都必须拥有其独特的核心资源两类地产具有不同的发展路线，但都必须拥有其独特的核心资源核心资源核心资源产业产业环境环境产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商发展路线

12、发展路线营造产业氛围完善基础设施带动产业投资带动地价升值带动地价升值投入环境建设规划生活社区凝聚居民人气12下面远卓将就两种类型发展路线的设想展开阐述下面远卓将就两种类型发展路线的设想展开阐述产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商发展规律与案例发展规律与案例新奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力发展规律与案例新奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力13远卓将以上海化学工业区为案例阐述产业地产发展的关键成功因素远卓将以上海化学工业区为案例阐述产业地产发展的关键成功因素上海化学工业区发展历程上海化学工业区发展历程1992年：制订规划1996年19

13、98年：围海造地 1999年1月：被正式列为市级工业区,纳入上海城市总体规划2000年起至今：基础建设项目开始启动主体化工项目逐步落户公用配套项目实质性启动2002年一季度:上海化工区总体发展规划获得国家计委和国家环保总局的批准。上海化工区被正式纳入国家产业发展战略布局上海化学工业区简介上海化学工业区简介上海化工区规划成为上海四大产业基地之一，将成为我国重要的石油化工生产基地。规划面积29.4平方公里，计划总投资达2500亿元。一期开发一期开发10平方公里，至平方公里，至2010年总投资达年总投资达1500亿元，现在已有亿元，现在已有80亿美元的项目落户亿美元的项目落户二期开发二期开发13.4

14、平方公里；平方公里；重点发展石油化工及深化工、精细化工、合成新材料等产业，远期规划将与上海石化形成近60平方公里的化工产业带上海化学工业区（上海化学工业区（SCIP）发展历程和简介）发展历程和简介产业地产14园区的成功是产业地产能顺利发展的必然条件，远卓认为，产业园区的三园区的成功是产业地产能顺利发展的必然条件，远卓认为，产业园区的三大关键成功要素是：园区所处区域的综合环境和选址、园区定位与规划、大关键成功要素是：园区所处区域的综合环境和选址、园区定位与规划、园区建设开发与管理园区建设开发与管理园区所处区域位置的园区所处区域位置的综合环境和园区选址综合环境和园区选址园区定位与规划园区定位与规划

15、园区建设、开发与管理园区建设、开发与管理园区所处地理位置的影响力：园区所处地理位置的影响力：园区所在地的经济、政治影响力园区所在地和周边的经济圈的协调园区所在地的该产业影响力政策与产业环境：政策与产业环境：该产业在当地的重要性政策如何引导该产业的发展选址选址主要原料基地距离与交通便利性主要市场、核心客户、物流中心距离与交通便利性园区所在地方的土地成本和周边配套能力园区内产业定位与园区发展规划：园区内产业定位与园区发展规划：园区产业定位园区产业的协同性园区综合配套设施适应园区规划要求的软硬件基础设施的建设适应园区规划要求的软硬件基础设施的建设充足的人力资本充足的人力资本有力的金融资本的支持和其他

16、融资服务有力的金融资本的支持和其他融资服务良好的开发实施组织架构良好的开发实施组织架构开发公司在土地和园区开发中扮演合适的角色开发公司在土地和园区开发中扮演合适的角色产业地产产业地产15园区所处地理位置的综合环境和园区选址对其成功的作用是不言而喻的园区所处地理位置的综合环境和园区选址对其成功的作用是不言而喻的地处上海的地理优势：地处上海的地理优势：地域影响力地域影响力上海作为中国第一大城市、长三角的龙头，亚洲和国内航运枢纽之一，本身的政治和经济影响力勿庸置疑（人均GDP超过4000美元，处于中国最活跃的经济圈；长三角是中国最大的化工产品集散和消费市场之一）园区地址和周边经济圈的协调：园区地址和

17、周边经济圈的协调：地处杭州湾，杭州湾跨海大桥的建设，加大了园区对中国最有经济活力的浙江省的辐射力度通过化工城的建设，未来和上海石化连为一体，成为超过60平方公里的世界级别的化工区政策与产业环境：政策与产业环境：上海市政府对石化产业高度重视：上海市政府对石化产业高度重视：上海市政府全力打造四大产业基地，上海化工区是其中之一政府对化工区的建设给予高度重视，在各方面政策上给予了最大可能的优惠，并在基础设施的建设上给予强力支持良好的技术和人才环境良好的技术和人才环境：上海石化、高桥石化等本地石化巨头具有良好的石化基础良好的高等和专业技术教育环境为化工区所需的人才提供了良好的培养环境、上海本身的吸引力也

18、吸引了国内外高级专业人才的加盟上海上海 化工区化工区16明确的定位是区分其他园区，吸引投资和人才加盟的关注点所在明确的定位是区分其他园区，吸引投资和人才加盟的关注点所在1、在全球或全国行业内的定位2、产业板块定位3 、在投资者心目中的定位4 、在人才心目中的定位成为亚洲最大、最集中、水平最高，可以与美国休斯顿、新加坡裕廊、比利时安特卫普等世界先进化工区媲美的世界一流的功能完备、生态和谐的绿色化工区上海化学工业区定位上海化学工业区定位定位要点定位要点成为全新的现代化工区开发典范，提供高档住宅和商务设施，吸引并留住最优秀的国内外人才第一阶段重点构建乙烯、异氰酸酯及聚碳酸酯三大产品系列；成为世界上最

19、大的异氰酸酯、聚四氢呋喃生产基地及我国最大的PVC、PC生产基地第二阶段重点发展合成新材料、精细化工等石油深加工产品以卓越的商业及政府的各项服务，成为世界跨国大公司和国内石化大项目在华投资的首选地点17此定位必须与国家和园区所在地区的长期发展战略吻合此定位必须与国家和园区所在地区的长期发展战略吻合世界级化工园区世界级化工园区国际国内化工业投国际国内化工业投资首选地点资首选地点推动政府服务达到卓越水平，从而吸引国际国内投资推动政府服务达到卓越水平，从而吸引国际国内投资在长江三角洲地区创造发展动力和协同效益在长江三角洲地区创造发展动力和协同效益巩固上海在中国经济发展中的领先地位巩固上海在中国经济发

20、展中的领先地位内涵内涵目标目标现代化工区开发典现代化工区开发典范范建立建立“大浦东大浦东”的全新概念的全新概念吸引并留住世界级的人才吸引并留住世界级的人才支持长期增长支持长期增长与国家长期发展战略吻合与国家长期发展战略吻合：2002年初，上海化工区被正式纳入国家产业发展的战略布局与上海市的发展和产业战略吻合：与上海市的发展和产业战略吻合：上海化工区应该把握全球产业转移趋势所带来的机遇，充分利用上海在制造和服务业中的传统竞争优势，服务于国家发展战略，承载跨国化工企业的投资性转移上海化工区应服务于“长三角”经济圈，承载杭州湾沿岸化工企业的投资性连接上海市政府计划建立四大产业基地，使城市功能分工合理

21、，同时保持上海的传统优势产业的发展，因此上海化工区承载中心城区化工企业的投资性改造，服务于浦东进一步开发开放，承载大型炼化企业的投资性扩产、最终成为上海经济发展的新增长点和上海石化产业升级的支撑点的功能18利用园区本身独特的资产和优势，吸引实力强大的核心企业加盟，产生集利用园区本身独特的资产和优势，吸引实力强大的核心企业加盟，产生集群协同效应，集聚商氛，是打造园区定位，推动园区发展的内在增长引擎群协同效应，集聚商氛，是打造园区定位，推动园区发展的内在增长引擎确定并吸引推动园区的重点产业确定并吸引推动园区的重点产业产业可以实现高增长产业可以实现高增长利用园区独特的资产和优势利用园区独特的资产和优

22、势抓住产业转移趋势抓住产业转移趋势吸引并抓住关键驻商吸引并抓住关键驻商产生集群协同效应产生集群协同效应上海化工区定位上海化工区定位定位关键成功因素定位关键成功因素第一阶段重点构建乙烯、异氰酸酯及聚碳酸酯三大产品系列；第二阶段重点发展合成新材料、精细化工等石油深加工产品利用地处杭州湾、背靠上海和长三角中国最发达的经济区域优势国际石化巨头看好亚洲和中国的石化产品市场，纷纷将生产基地向亚洲转移吸引了国际石化巨头BP、BASF、Bayer、Huntsman和国内石化巨头中石化等为90万吨乙烯工程配套的上海烧碱和聚氯乙烯项目为90万吨乙烯工程配套的高化苯酚丙酮项目.19产业园区的的成功，除了内在的增长引

23、擎，还取决于五大前提条件的到位产业园区的的成功，除了内在的增长引擎，还取决于五大前提条件的到位将推动经济园区的重点产业高增长利用园区独特的资产和优势抓住全球产业转移趋势关键驻商集群协同效应成功的产业园区成功的产业园区内在的增长引擎内在的增长引擎硬件基础设施硬件基础设施土地电信和供给设施各行业所需的运输，如空港、海港其它基础设施人力资本人力资本能支持重点产业的技能基础，如管理技术研发外语成本水平金融资本金融资本为重点产业和企业提供金融资本外资风险投资政府投资私营投资软件基础设施软件基础设施稳定、透明的政策鼓励私营和跨国企业的投资税收关税土地价格知识产权实施组织架构实施组织架构明确的组织架构负责规

24、划和实施明确授权独立性跨部门作用合作伙伴20上海市政府为化工区的硬件基础设施建设投入巨大，强有力的政府支持和上海市政府为化工区的硬件基础设施建设投入巨大，强有力的政府支持和市政配套建设为化工区的建设创造了良好的投资和开发环境市政配套建设为化工区的建设创造了良好的投资和开发环境化工区内前化工区内前10平方公里市政基础设施齐全平方公里市政基础设施齐全化工区外市政配套工程齐全化工区外市政配套工程齐全硬件基础设施硬件基础设施21除了市政配套之外，世界著名的化工公用工程公司组成的公用工程投资主除了市政配套之外，世界著名的化工公用工程公司组成的公用工程投资主体以及化工区本身投巨资建立的配套设施为完善化工区

25、的产业配套环境、体以及化工区本身投巨资建立的配套设施为完善化工区的产业配套环境、不断吸引投资奠定了良好的基础条件不断吸引投资奠定了良好的基础条件污水处理厂污水处理厂第一期处理能力为7000吨日(以生活污水为主)第二期处理能力为10万吨日(以工业污水为主)水厂水厂工业水20万吨日(一期)生活水7000吨日化工和液体码头以及储化工和液体码头以及储罐区罐区 2个5,000吨泊位 4个25,000吨泊位 46.6万立米储罐区上海化工区建立的配套设施和装置能力上海化工区建立的配套设施和装置能力热电联供热电联供电：60万千瓦蒸汽：660吨/小时工业气体厂工业气体厂一氧化碳：9,136M3/hr 氢气：27

26、,000M3/hr氧气：11,000M3/hr 氮气：16,500M3/hr工艺空气：24,000M3/hr 仪表空气：20,000M3/hr焚烧炉焚烧炉 70000吨/年 上海化工区公用工程项目投资业主上海化工区公用工程项目投资业主硬件基础设施硬件基础设施22随着化工园区建设的深入，房地产企业也逐步参与到化工区的配套建设中随着化工园区建设的深入，房地产企业也逐步参与到化工区的配套建设中上海领先的房地产企业绿地集团参与到化工区的生活区配套建设：上海领先的房地产企业绿地集团参与到化工区的生活区配套建设：为加强为上海化学工业区配套服务，加快金山区城市化建设步伐，在上海化工区和金山区政府的支持下，绿

27、地集团与金山区漕泾镇政府携手合作建设为化工区配套的漕泾新城为化工区配套的漕泾新城项目规划：此项目东到建设中的金山大道，南到新东海港，西到规划道路，北到老东海港。规划用地3平方公里，建筑面积建筑面积270万万平方米，前期土地开发总投资约平方米，前期土地开发总投资约11.25亿元。亿元。项目建设内容包括住宅、商务办公、商业、公共设施、学校、医院、娱乐等设施。项目建设目标是：建成具有一定规模、布局合理，基础设施和公共设施配套完备，百姓安居乐业，具有与上海化学工业区生活配套相匹配的现代化城市特色风貌的滨海新镇。投资主体：绿地集团与漕泾镇政府共同组建投资主体：绿地集团与漕泾镇政府共同组建“上海绿地漕泾发

28、展上海绿地漕泾发展有限公司有限公司”进行投资。进行投资。项目开发步骤：第一步，先期进行动迁，上市政配套建设；第二项目开发步骤：第一步，先期进行动迁，上市政配套建设；第二步，按市场运行规则，在土地按政府规定的招投标后进行房地产步，按市场运行规则，在土地按政府规定的招投标后进行房地产开发。开发。2002年漕泾镇合计年漕泾镇合计竣工商品住宅房竣工商品住宅房34511平方米，销售平方米，销售商品住宅房商品住宅房30211平平方米方米,总销售金额约总销售金额约1亿元人民币亿元人民币硬件基础设施硬件基础设施23上海通过本身优势，并创造各种条件，吸引和培养化工区所需的各类人才上海通过本身优势，并创造各种条件

29、，吸引和培养化工区所需的各类人才创造好的条件、吸引人才创造好的条件、吸引人才创造良好的工作和生活环境提供便利的公交设施(化工区和市区之间的公交车)兴建充足的支持设施(如：学校、购物中心、餐厅和银行等)提供户口优惠政策吸引外来人才提供一站式服务(如：户口登记、三金登记)利用各种形式、培养人才利用各种形式、培养人才建立制造业技工培训中心（例如入驻上海化工区的中外大公司德国巴斯夫、美国亨斯迈以及华谊集团、上海氯碱化工和高桥石化等联手，培育既通晓工艺理论又能上现代化生产第一线熟练操作的技术工人，近百名学生已于2004年初开课，到2006年，将有上千名“灰领”学成上岗）与周边高校相关院系和研究机构密切合

30、作，培养人才（通过建立实习课目，提供实习机会等建立与大专院校学生的联系，丰富未来人才来源）人力资本人力资本24管理服务的一体化、有吸引力的财务优惠政策和稳定的法律环境为上海化管理服务的一体化、有吸引力的财务优惠政策和稳定的法律环境为上海化工区的建设提供了良好的软件基础设施工区的建设提供了良好的软件基础设施为企业提供方为企业提供方便的政府手续便的政府手续企业税减免政策保证资本和利润可以出境对区内企业提供低息贷款等减少手续，如减少年审的机构和次数一站式的政府服务快速的处理，如，保证企业注册时间有吸引力的有吸引力的财务优惠政策财务优惠政策与国际标准接轨的法律体系独立的、公正的法律实施对知识产权保护的

31、承诺稳定的法律稳定的法律环境环境软件基础设施软件基础设施25分工明确，组织精干严密的管理架构是化工区成功建设的实施组织保证分工明确，组织精干严密的管理架构是化工区成功建设的实施组织保证上海化学工业区实行工业区开发领导小组、化工区管理委员会、发展公司三个层次的开发体制上海化学工业区开发领导小组上海化学工业区开发领导小组上海化学工业区管理委员会上海化学工业区管理委员会上海化学工业区发展公司上海化学工业区发展公司领导小组主要决定重大事项、明确大政方针，领导小组下设领导小组办公室，办公室日常事务由管委会负责管理委员会是上海市政府派出机构，负责区内有关行政事务的归口管理工作，主要负责制订和修改化工区发展

32、规划、计划与产业政策；投资项目、土地使用的审批和建设工程管理；协调海关、检验检疫、人行、外事等行政管理部门对区内企业的日常行政管理等发展有限公司为上海化学工业区开发建设的责任主体。它是由中央企业和地方企业共同组建的多元投资的企业，公司资本总额23.7亿元人民币。具体承担化工区的开发建设和基础设施的管理，承担招商引资和落户于区内项目报批的事务性工作以及为区内企业、机构提供服务实施组织架构实施组织架构26实力雄厚的中外厂商的巨额投资和银行的大额融资支持使得上海化工区的实力雄厚的中外厂商的巨额投资和银行的大额融资支持使得上海化工区的建设如虎添翼建设如虎添翼上海赛科石油化工有限责任公司项目总投资27.

33、3亿美元，其中债务融资18.03亿美元18亿美元贷款协议于2002年1月11日在北京签字，中国银行、中国工商银行、交通银行、上海银行、广东发展银行、中国农业银行、上海浦东发展银行和汇丰银行、日本兴业银行等10家中外银行共同参与了此次债务融资长期贷款工业区管委会积极协助区内企业制定多种形式的融资方案中国石油化工、上海石化和英国石油合资建设总投资总投资27.3亿美元亿美元中外双方出资比例为50%:50%德国拜耳公司独资建设的一体化化工项目总投资总投资31亿美元亿美元上海高桥石化、上海华谊、氯碱化工与巴斯夫、亨斯迈合资建设的上海联合异氰酸酯项目总投资总投资11.2亿美元亿美元中外双方出资比例为30%

34、：70%巨额投资巨额投资银行大额融资支持银行大额融资支持金融资本金融资本27导入世界级大型化工园区建设导入世界级大型化工园区建设“五个一体五个一体”的先进理念，以达到产品项的先进理念，以达到产品项目、公用工程、物流运输、环境保护和管理服务的高度整合，使上海化目、公用工程、物流运输、环境保护和管理服务的高度整合，使上海化工区建设起点远高于国内同类园区，正向世界级化工区目标迈进工区建设起点远高于国内同类园区，正向世界级化工区目标迈进上游、中游、下游产品项目一体化电力、蒸汽、用水等公用辅助一体化港口、仓储、交通、运输、物业管理等物流传输一体化生态、绿化等环境保护的一体化协调、安全、高效的管理服务一体

35、化28执行好这样一个大的工程在很大程度上取决于一个强有力的园区开发公司，开发公执行好这样一个大的工程在很大程度上取决于一个强有力的园区开发公司，开发公司能否扮演好合适的角色、承担相应的职责，对园区的建设起着非常关键的作用司能否扮演好合适的角色、承担相应的职责，对园区的建设起着非常关键的作用土地开发和硬件基础设土地开发和硬件基础设施建设施建设在区内吸引关键驻商并在区内吸引关键驻商并提供辅助设施提供辅助设施一站式政府手续服务一站式政府手续服务各类的服务各类的服务建立并维持人才库建立并维持人才库法规方面的游说和财务法规方面的游说和财务优惠优惠开发公司开发公司的角色和职责的角色和职责详细说明举例详细说

36、明举例土地的准备决定土地开发模式做到七通一平/道路建设行业和住宅硬件设施的建设与潜在的关键驻商进行沟通，了解他们的需求和顾虑，积极吸引他们入驻园区以各种方式获得园区内的辅助设施(招商、政府游说)使所有的政府相关部门到现场办公，向园区内的企业提供一站式政府手续服务公司注册税务登记提供一站式增值服务投资咨询、进出口代理、清关、物流和货运服务、物业管理吸引有关研究机构、实验室、大学的系/院校入驻园区建立区内的劳动力培训中心了解关键驻商对法规方面的要求，向政府游说，解决问题或取得改善为关键驻商争取财务优惠政策产业地产产业地产29开发公司在园区的地产开发与经营管理中将扮演主要角色，在产业园开发公司在园区

37、的地产开发与经营管理中将扮演主要角色，在产业园区开发的不同阶段，开发公司有四种区开发的不同阶段，开发公司有四种业务模式业务模式可选可选业务模式业务模式1.土地经纪土地经纪2.土地开发商土地开发商3.物业开发商物业开发商4.运营商运营商土地开发土地开发获得土地融资规划营销物业开发物业开发规划项目管理融资营销运营管理运营管理营销经营管理基础设施基础设施的建设的建设获得土地向土地开发商提供土地使用权为土地经纪人提供融资园区总体开发规划寻找关键驻商/物业开发商并进行谈判规划并管理设施的建设工作安排建设资金寻找关键驻商并进行谈判继续开展促销活动，寻找关键驻商并进行谈判设施的日常管理工作与当地政府进行协调

38、，进行基础建设资料来源:小组分析产业地产产业地产30不同的业务模式，其投资、回报和对实现远景目标的重要性不一，开发不同的业务模式，其投资、回报和对实现远景目标的重要性不一，开发公司应该根据其定位选择合适的业务模式或模式组合公司应该根据其定位选择合适的业务模式或模式组合低业务模式业务模式投资投资回报回报对实现远景目标的重要性对实现远景目标的重要性1.土地经纪土地经纪2.土地开发商土地开发商3.物业开发商物业开发商4.运营商运营商向当地住户支付搬迁费从而获得土地由于当地业主数量有限，预计拆迁费也会相应较低由于几乎不存在经济附加值，财务回报十分有限对土地权的初步控制决定了地价和土地使用情况投资基础设

39、施规划、销售、营销的运营成本主要受地价影响，出于招商的考虑地价不宜太高对于园区的发展方向有着至关重要的影响有助于体现开发者投入和提供价值定位的承诺，增加商家的信心设施投资取决于开发速度，可能需要大量投资来自厂房和设施的销售和租赁收入通常高于土地交易利润通过设施提供，为商家提供更多的灵活性和吸引力有限的资本支出较大的运营资金需求来自租金、管理费和其它服务的回报短期金额有限，但有长期回报持续为租户提供支持和服务高产业地产产业地产31新奥的发展思路新奥的发展思路产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商发展规律与案例新奥的发展思路新奥的发展思路盈利模式盈利模式置业需承担的角色置业需承担

40、的角色置业所需的核心能力发展规律与案例新奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力产业地产产业地产32如果新奥从事产业地产开发，最结合现实的是化工产业区与码头物流园区如果新奥从事产业地产开发，最结合现实的是化工产业区与码头物流园区建设建设化工产业区化工产业区码头物流产业区码头物流产业区主要产业主要产业积聚要点积聚要点地产开发地产开发的目的的目的区域经济优势环保治理优势土地资源优势淡水资源优势 交通区位优势行业集聚优势政策服务优势 区域经济优势交通区位优势政策服务优势 建设相关设施，完善产业园区建设相关设施，完善产业园区带动土地增值带动土地增值产业地产产业地产33新奥不能把自有企业当

41、成园区建设的唯一主体，而应该通过园区规划建设、新奥不能把自有企业当成园区建设的唯一主体，而应该通过园区规划建设、吸引外来企业，形成产业圈，才能带动化工城的规模化、带动土地升值吸引外来企业，形成产业圈，才能带动化工城的规模化、带动土地升值36平方公里平方公里新奥配套设施36平方公里平方公里*配套设施新奥新奥*形成产业圈，土地才能增值，形成产业圈，土地才能增值，地产开发才具有可行性地产开发才具有可行性依靠自身企业建设难以积聚人依靠自身企业建设难以积聚人气，难以使土地增值，并使企气，难以使土地增值，并使企业背上社会包袱，需要长时间业背上社会包袱，需要长时间的建设积累才可能盈利的建设积累才可能盈利产业

42、地产产业地产34基于目前的产业现状，远卓设想的化工城建设步伐以及置业集团应担基于目前的产业现状，远卓设想的化工城建设步伐以及置业集团应担任的角色任的角色36平方公里平方公里产业园区总体产业园区总体规划规划产业园区产业园区详细的分片开发详细的分片开发规划规划基础设施投入基础设施投入产业园区招商产业园区招商化工城化工城的建设的建设步伐步伐新奥置业新奥置业的角色的角色产业园区与生活园区产业园区与生活园区产业园区建设，配产业园区建设，配套的生活设施建设套的生活设施建设产业园区总体定位寻求合作伙伴（大型企业）产业规划基础设施投入产业园区招商产业园区招商产业园区的合作建设产业园区管理生活区域的规划招商生活

43、区域的合作建设生活区域的协调管理大型产业园区大型产业园区综合城市综合城市综合园区建设综合园区建设大型基础设施投入大型基础设施投入大型综合园区（小城市）综合管理运营地块招商产业地产产业地产土地开发商土地开发商物业开发商物业开发商运营商运营商35新奥必须通过先进的开发理念在荒野之地规划美好蓝图；设计多赢的商业模新奥必须通过先进的开发理念在荒野之地规划美好蓝图；设计多赢的商业模式，撬动多方资源共同开发；最终实现新奥园区地产价值升值和最大化。式，撬动多方资源共同开发；最终实现新奥园区地产价值升值和最大化。36平方公里平方公里产业园区规划、基产业园区规划、基础设施建设、招商础设施建设、招商化工城化工城的

44、建设的建设步伐步伐新奥置新奥置业的盈业的盈利模式利模式产业园区与生活园区产业园区与生活园区综合城市综合城市土地出让金规划投入以地养地、帐面盈利巨额的基础建设投入新奥自身企业建设的投入以地养地、帐面盈利土地入股、股权收益新奥集新奥集团投入团投入新奥自身企业建设的投入配套生活设施的投入城市综合设施的投入以地养地、帐面盈利土地入股、股权收益厂房租金、物业租金、地价升值其他盈利方式以地养地、帐面盈利土地入股、股权收益厂房租金、物业租金、地价升值产业地产产业地产36新奥完成初步投资环境建设，在此基础上出让部分土地，利用土地出让所得分步进行基础建设和土地改良工程，通过土地总体价值提升获取账面盈利；初步投资

45、环境规划方案宣传推广争取政策部分基础建设出让部分规划土地新奥园区土地总体价值新奥园区土地总体价值增加增加(帐面盈利）帐面盈利）盈利模式一：以地养地、帐面盈利盈利模式一：以地养地、帐面盈利现金流入土地改良投资基础建设产业地产产业地产37根据新奥园区产业规划进行招商引资，就某些开发项目与投资商组成项目公司，将项目用地折价入股，由投资商投入资金进行项目建设，项目建成运营后，公司将从两方面盈利，一是项目运营获取的股权收益。一是项目运营改善投资环境，将进一步提升新奥园区土地总体价值。组建项目公司新奥园区土地总新奥园区土地总体价值增加体价值增加股权收益股权收益采取土地折价入股形式进行项目招商项目建设和运营

46、盈利模式二：土地入股、股权收益盈利模式二：土地入股、股权收益产业地产产业地产38在资金实力有限的情况下，采取参与式为主的商业地块开发，与世界著名跨国企业合作，利用后者的产业判断、资金和品牌影响力，选择地块，借贷资金，建设大型投资，以长期可靠的租金获取盈利。同时可通过提前圈占周边土地，待升值后出售土地获取利润。与著名企业合作，共同投资生产基地，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款厂房修建收购选址处周边地区部分土地购物中心小商铺招租购物中心品牌推广购物中心管理服务人气上升、地价升值，租金逐年上调土地出售获利租金收益产业地产产业地产盈利模式三：厂房租金、物业租金、地价升值盈

47、利模式三：厂房租金、物业租金、地价升值39在拥有独立开发产业圈的资金实力和品牌影响力时，可选择以产业圈全程开发模式来获取盈利！在一个开发个案中建立公司的短线、中线和长线盈利模式，基本操作策略与第一种相同。与著名企业合作，共同投资生产基地，获取长期租赁协议以长期租赁协议、其他资产及商业计划获取银行贷款产业园区建设收购选址处周边地区土地厂房招租园区管理服务人气上升、地价升值，租金逐年上调短线：部分土地出售获利短线：部分土地出售获利长线：租金收益、股权收益长线：租金收益、股权收益中线：厂房、房产出售获利中线：厂房、房产出售获利部分土地修建厂房、住宅产业地产产业地产盈利模式总结：产业园区开发全程盈利盈

48、利模式总结：产业园区开发全程盈利40通过实践掌握的产业园区开发知识、经验，在资金有限的情况下，为国内其他地产开发商或政府机构提供产业用地、城区开发策划、推广和管理服务，收取服务费用。通过协议、订金方式承销、代销规划建设的部分房地产、包租、代租，赚取差价或佣金获利！产业园区概念策划、定位策划、推广策划产业园区建设营销推广和产业圈管理房地产承销和包租厂房、物业代销和代租服务收益代销代租收益承销包租收益产业地产产业地产未来潜在盈利模式：未来潜在盈利模式：产业园区策划、服务收益产业园区策划、服务收益41新奥的发展思路新奥的发展思路产业地产开发商产业地产开发商城市地产开发商城市地产开发商发展规律与案例新

49、奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力置业所需的核心能力发展规律与案例新奥的发展思路盈利模式置业需承担的角色置业所需的核心能力产业地产产业地产42作为产业地产的发展商，置业应该从事的主要业务范围是园区规划、协作为产业地产的发展商，置业应该从事的主要业务范围是园区规划、协调与经营管理。只有园区规划好，相应的土地才有交易的吸引力，才有调与经营管理。只有园区规划好，相应的土地才有交易的吸引力，才有增值的可能增值的可能园区综合产业规划园区布局规划园区基础设施的规划园区环境的规划园区政策环境的谈判（入园企业金融税收政策、公安消防机构、社会服务机构的设立)园区规划与建设园区规划与建设园区管

50、理园区管理园区招商园区招商园区企业管理园区公用设施管理园区服务设施管理园区社会事业协调相关物业经营管理产业招商地块招商公用事业招商服务设施招商主要事务项：主要事务项：产业地产产业地产43相适应的核心能力应该是产业规划能力、政府关系与园区综合经营管理能相适应的核心能力应该是产业规划能力、政府关系与园区综合经营管理能力，而这些核心能力需要从现在开始在现实的项目中迅速积累力，而这些核心能力需要从现在开始在现实的项目中迅速积累产业规划能力产业规划能力强有力的政府资源和协调能力强有力的政府资源和协调能力园区综合经营管理能力园区综合经营管理能力产业规划是园区吸引产业投资的最核心要素。产业规划要结合当地资源