【定位报告】WG2021-57汕头市东海岸新城新溪片区00223之二地块.pptx

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1、汕头市东海岸新城新溪片区00223之二地块定位报告粤港澳发展集团-粤东区域公司2021年08月12日【核心关键】地块基本信息地块名称汕头市东海岸新城新溪片区00223之二城市汕头城市级别三线市场类型封闭市场一二手界定一手地GDP2730.58亿元城市常住人口566.48万地段级别B类地块计容13.27万商业要求/起拍楼面地价4304元/不利因素无优势条件板块为城市发展方向市场基本面龙湖区容量134.44万 （2017年278.61万，2018年89.83万，2019年80.77万，2020年71.37万，2021年1-7月95.61万）东海岸新城容量66万（2017年139.3万，2018年2

2、4.6万，2019年32.2万，2020年45.3万，2021年1-7月60.58万）龙湖区库存464.14万（现货142.04万+已拍待结转253.87万+待结转59.76万）东海岸新城库存285.48万（现货67.72万+已拍待结转158万+待结转59.76万）龙湖区去化周期3.39年东海岸新城去化周期4.3年方案容积率3.5建筑密度25%底商排布静态净利润率9.43%业态类型6栋高层产品售价高层均价12500元/（毛坯），非人防车位18万/个其他需要说明的情况配建防护绿地、公园绿地拿地诉求城市发展方向，汕头热点区域，景观资源较好地块项目属性市场背景竞争市场项目定位Analyze Syst

3、em区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定报告体系n汕头大都市规划格局：市域范围包括六区一县城，中心城区范围由金平区、龙湖区、濠江区以及塔岗围填海片区组成。中心城区分为南北两岸，用地空间为“一市两城、多组联片”的总体布局形态。n汕头市辖人口：2020年年末汕头市常住人口566.48万人，户籍人口571.71万人。人口密度为每平方公里2564人，相当于全省的4.5倍。n龙湖区概况：龙湖区是汕头经济特区发祥地和汕头市中心城区，也是汕头建设海湾新区、华侨经济文化合作试验区的核心区。2020年龙湖区常住人口56万人，GDP559.57亿元，人均GDP9.99万元，位居全市第一。【区域属性】市场类型：

4、封闭/溢出/波段；地段属性：A+/A/A-/B+/B/B-/C+/C/C-大都市区板块定位开发水平配套水平价格水平发展潜力客户认可综合评价龙湖区老城区、城市主要发展方向较高，龙光、华润、中海大品牌成熟10000-16000高高老城区，市中心，交通配套良好，城市发展方向金平区老城区、商业、行政中心、教育中心新入市项目较少，主要以当地开发商开发项目为主成熟10000-15000高高开发时间早，城市面貌陈旧，交通拥堵，土地出让稀少濠江区市中心延伸较高，恒大、绿地、中海大品牌成熟8500-11000较高一般城市新区目标地块用地条件汕头市东海岸新城新溪片区00223之二地块项目位置行政隶属汕头市龙湖区地

5、块地段新溪片区地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积53276.5容积率3.5计容建面132669.8建筑密度25%绿化率35%建筑限高/限低150米用地性质住宅土地权属汕头市自然资源局备注配建居住小区级服务设施、社会停车场、环卫用房、防护绿地地块退线1、按规范执行；2、符合建设部门的相关要求。进场条件不允许提前进场施工，必须在土地移交使用之日起1年内动工建设挂牌相关条件出让方式网上竞买挂牌时间2021年9月1日保证金截止时间2021年9月14日10时摘牌时间2021年9月15日10时保证金11420万元付款节奏分二期缴交，第一期：竞得人应自国有建设用地使用权出让合同签订之日起30个自然

6、日内缴交50%（含竞买保证金转作出让价款部分）；第二期：余款50%在2021年12月20日前一次性缴清。第二期缴付的出让价款同时应按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率计收利息。土地价格（起拍）楼面价起拍总地价契税其他费用(必须摸排清楚)4304元/57100万元3.05%（含印花税）代建绿地、道路成本约563万元东海岸大道政府用地高速路口中阳大道汕头市龙湖区中阳大道南侧、国瑞医院东侧地块成交总价：108800万元楼面地价：4358元/溢价率：18.52%拿地时间：2021年2月8日受让方：上坤&中梁目标地块配套设施项目位于龙湖区新溪片区，为政府新开发区域，随着华润、中海、龙光、

7、保利、中交等各大项目陆续开发，周边均要求配套学校、商业，未来居住氛围将逐渐提升，邻近中阳大道及东海岸大道，距离市区近，通达性好。商业配套华润万象汇医疗配套国瑞医院（2021年10月试业）、汕头中医院教育配套金阳学校、经济特区幼儿园景观配套十一合网红村、侨韵公园、汕头市市民广场行政配套政府用地汕头市龙湖区中阳大道南侧、国瑞医院东侧地块成交总价：108800万元楼面地价：4358元/溢价率：18.52%拿地时间：2021年2月8日受让方：上坤&中梁1公里配套圈2公里配套圈东海岸大道中阳大道政府用地国瑞医院金阳小学华润万象汇侨韵公园市民广场汕头市中心医院经济特区幼儿园目标地块东海岸新城：定位为未来滨

8、海国际化城市副中心，同时也是汕头市海湾新区核心区华侨经济文化合作实验区。新溪板块：作为东部城市经济带的核心区域，定位粤东商务核心区和城市行政中心区，重点发展金融保险、商务会展、信息服务、现代物流、服务外包等现代服务业和总部经济，建设汕头新行政中心、新潮汕文化中心、世界华人华侨经济文化论坛永久性会址、国际医疗中心。区域规划东海岸新城控规新溪片区A组团控规地块四至及照片：地块四至1431、待出让00223之一地块2、在建学校3、待出让00235地块4、武夷山路2航拍图片：地块航拍【房地价图】1、长平海湾一城2、用地面积：10.54万，容积率：4.75，建筑面积：61.8万3、首开时间：2016年9

9、月4、售价 最近一次开盘售价：14000元/方毛坯;项目跑量价：14000元/方毛坯，5、近半年月均流速：13套6、车位售价：待售7、户型面积段及主力销售户型：94-261三至五房房1、中交和承苑2、用地面积：3.3万，容积率：4.0，建筑面积：18万，楼面价8173元/3、首开时间：2020年12月4、售价 最近一次开盘售价：12000元/方毛坯;项目跑量价：12000元/方毛坯，5、近半年月均流速：122套6、车位售价：待售7、户型面积段及主力销售户型：104-163三至四房1、中海悦江府2、用地面积：6.6万，容积率：3.5，建筑面积：30万，楼面价5390元/3、首开时间：2020年1

10、2月4、售价 最近一次开盘售价：12500元/方毛坯;项目跑量价：12500元/方毛坯，5、近半年月均流速：234套6、车位售价：18万7、户型面积段及主力销售户型：98-144三至四房1、华润润溪府2、用地面积：6万，容积率：3.5，建筑面积：28万，楼面价6087元/3、首开时间：2020年5月4、售价 最近一次开盘售价：13800元/方毛坯;项目跑量价：12200元/方毛坯，5、近半年月均流速：86套6、车位售价：18万7、户型面积段及主力销售户型：94-143三至四房1、龙光誉境阳光花园2、用地面积：6.32万，容积率：4.0，建筑面积：5万，楼面价4408元/3、售价：龙光均价110

11、00元/1、檀悦府2、用地面积：6.2万，容积率：4.0，建筑面积24.97万，楼面价4358元/3、开盘及售价：7.31首开均价9829元/4、户型：68-117二到三房1、敏捷海琴湾二期2、用地面积：6.15万，容积率：4.0，建筑面积：24.58万，楼面价5683元/3、开盘及售价：6.19首开毛坯14000元/1、中海悦江府北区2、用地面积：10.5万，容积率：4.0，建筑面积：42万，楼面价4227元/3、开盘及售价：8.14首开均价11200元/4、户型：99-143三到四房1、佳兆业印月府2、用地面积：6.8万，容积率：4.0，建筑面积：29.54万首开时间：2021年7月4、售

12、价 最近一次开盘售价：8.6加推13200元/方毛坯;5、开盘月均流速：111套6、车位售价：待售7、户型面积段及主力销售户型：105三房、130-145四房1、怡轩海璟天翡2、用地面积：10.2万，容积率：4.5，建筑面积：49.7万3、首开时间：2018年3月4、售价 最近一次开盘售价：13500元/方毛坯;5、开盘月均流速：50套6、车位售价：18万7、户型面积段及主力销售户型：105三房、130-145四房1、中阳大道与友谊路交界处保利地块2、用地面积：3.2万，容积率：4.0，建筑面积12.83万，楼面价5391元/3、预计开盘及售价：待定1、鄱阳湖路与友谊路交界处西侧保利地块2、用

13、地面积：4.6万，容积率：4.0，建筑面积18.53万，楼面价6217元/3、预计开盘及售价：待定1、中阳大道与武夷山路交界东侧保利地块2、用地面积：3.05万，容积率：4.0，建筑面积12.23万，楼面价4113元/3、预计开盘及售价：待定1、龙光64亩地块2、用地面积：4.3万，容积率：4.0，建筑面积17.11万，楼面价4362元/3、预计开盘及售价：待定1、山东鲁能项目2、用地面积：9.62万，容积率：4.0，建筑面积：38.47万，楼面价4323元/3、预计开盘及售价：待定1、金亨利2、用地面积：4.39万，容积率：3.5，建筑面积：11.68万，6010元/3、预计开盘及售价：待定

14、1、金亨利地块2、用地面积：1.42万，容积率：3.5，建筑面积：25.27万，楼面价4156元/3、预计开盘及售价：待定1、中交和汇湾2、用地面积：12万，容积率：3.5，建筑面积：42万，5715元/3、预计开盘及售价：待定1、中海东区项目2、用地面积：2.57万，容积率：3.5，建筑面积：8.98万，4306元/3、预计开盘及售价：待定1、东海岸新城新溪片区00223（之一）地块2、用地面积：4.9万，容积率：3.5，建筑面积12.15万，起拍楼面价4450元/1、东海岸新城新溪片区00223（之二）地块2、用地面积：5.3万，容积率：3.5，建筑面积10.83万，起拍楼面价5272元/

15、1、东海岸新城新溪片区00235地块2、用地面积：4.89万，容积率：3.5，建筑面积17.13万，起拍楼面价4426元/【房地价图】在售在售已拍待售已拍待售待拍待拍1、中海新溪项目2、用地面积：2.1万，容积率：3.5，建筑面积：7.37万，楼面价4329元/3、预计开盘及售价：待定【一手房与车位】根据定位相近类推，项目普通高层保守价格可实现12500元/，车位售价18万。重点一手房价格对标区域龙湖区项目润溪府悦江府誉境阳光花园挂牌套数183619182033平均成交周期20天20天22天总价段范围（含税和中介费，扣除装修部分）108-179万114-229万万二手成交单价（含税）/交付时间

16、2020.62020.122020.11原一手单价毛坯12500元/毛坯12800元/毛坯10200元/特殊情况备注在售在售在售项目住宅车位数配比开售时间车位推出已售住宅车位目前去化售价月均备注数量去化（户）（个）（住宅:车位）（个）（户）流速华润润溪府183620731：1.122020.6012402960/未交付中海悦江府191823081：1.22021.3017284060/未交付誉境阳光花园203320331:12020.110155300/未交付【竞品量价流速】数据来源：克而瑞、案场调研板块项目名称 楼板价拿地首开总套数（高层住宅）累计去化存量去化率在售装修月份2020年6月7月

17、8月9月10月11月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月实际月均套数车位分销比例分销费率或费用时间时间均价标准新溪片区润溪府60872019.7 2020.61836124059667.5%12500元/毛坯套数2061591652491254815411411848765184/无无均价11200114001150011800116001180012000118001200012200 12400 12500 12500 12400新溪片区悦江府53902020.5 2020.121918172819090%12800元/毛坯套数/26415213530520534822993234

18、/无无均价/11400118001210012500 12600 12800 12800 12680新溪片区誉境阳光花园4156 2020.102020.112033155348076%11000元/毛坯套数/692479731654331411811290/无无均价/8200950098001000010200 10500 10800 10800 11000地块项目属性市场背景竞争市场项目定位Analyze System报告体系政策环境土地市场市场格局市场量价供需结构总价结构存量/潜量案例研究【政策环境】政策环境相对宽松。限购，限贷，限签，限售政策市场主旋律依旧是去库存，鼓励去化，目前暂无限

19、售限签等政策。出炉城市绿色建筑专项规划汕头经济特区城市绿化条例（征求意见稿）规定，新建住宅小区绿化用地不低于35%，交付标准为毛坯或精装交付。加强商品房预售价格审批（限价）暂无限价规定当地住宅、商业、车位预售条件房地产开发企业申请商品房预售许可证,其投入开发建设的资金需达到该项目工程建设总投资的百分之二十五以上。商品房项目的工程形象进度应达到相应标准：三层以下的已完成基础和结构工程；四层以上三十二层以下无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；四层以上三十二层以下且有地下室工程的，已完成基础和首层（含地下室）结构工程；三十二层以上的已完成基础和四层（含地下室）结构工程。注：当地开发商普遍无预售

20、证销售。资金监管政策等按照预售项目工程总造价的百分之一百及工程总造价百分之五十的风险金，核定预售资金的重点监管额度。工程总造价包括项目所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关建设费用总额。【土地市场】2016年开始汕头市供地节奏放缓，2021年上半年汕头市成交住宅用地50.51万方，东海岸新城楼面价在4156-8173元/之间，地价房价比控制在50%以内。汕头市2013-2020年土地成交走势2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年第一季度2021年第二季度050100150200250300350400450010002000300

21、04000500069.4149.0797.8458.2135.3142.4182.82152.0034.9859.9521497639453276104321977.55173.44241.37127.85176.88132.05283.95412.00116.5074.641852342423623570421543974759410138974261供应用地面积（万）成交用地面积（万）成交建筑面积（万）楼板价（元/）2018年至今龙湖区出让地块信息一览序号地块编号土地面积()用途容积率建面()摘牌时间总价（万元）楼面价（元/）溢价率竞得企业 1鄱阳湖路与武夷山路交界北侧42778.0住宅

22、41711122021/8/127080043621%龙光2中阳大道与武夷山路交界东侧地块30568.1住宅4122272.42021/7/3050300411329.64%保利3汕头市东海岸新城新溪片区00314地块43889.9住宅3.5116826.92021/7/670210601024.92%金亨利4汕头市龙湖区中阳大道与友谊路交接南侧地块32090住宅41283602021/6/769200539125.36%保利5鄱阳湖路与友谊路交界西侧46324.3住宅4185297.22021/6/9115200621749.22%保利6 汕头市东海岸新城新溪片区00310地块14227.3

23、住宅3.549795.552021/3/11265505332 21%汕头市中鑫房地产有限公司7汕头市东海岸新城新溪片区00231地块25651.7住宅3.589780.952021/3/11428604774 11%汕头市中海宏洋地产有限公司 8汕头市东海岸新城新溪片区00218地块21067.1住宅3.573734.852021/3/11370205021 16%汕头市中海宏洋地产有限公司 9汕头市龙湖区中阳大道南侧、国瑞医院东侧地块62413住宅42496522021/2/8 108800435818.52%上坤&中梁10东海岸新城新溪片区00108、00112地块WG2020-5696

24、174住宅43846942020/12/0816630043230.6鲁能集团11珠港新城黄厝围片区LH-04105控制单元WG2020-4669661住宅42786422020/11/1313970050140.72敏捷1289号春江路东侧WG2020-4214703住宅3.5514592020/10/2826000505385.71深圳市元启胜科技有限公司13中阳大道南侧、武夷山路西侧WG2020-3463169住宅42526762020/10/1310500041562.94 龙光14万吉生活区沿江北路东侧WG2020-3010944住宅4437752020/9/281290029475

25、1.76碧桂园15东海岸新城新溪片区00106地WG2020-29105401住宅44216032020/9/2817820042270.56 中海16东海岸新城新津片区E组团WG2020-1553109住宅42124362020/6/15149100701920.63龙光19东海岸新城新溪片区A组团WG2020-1266154住宅3.52315382020/5/2512480053901.22中海20东海岸新城新津片区E组团WG2020-368041住宅42721642020/4/16183320673635.47 龙光21东海岸新城新溪片区A组团WG2019-760551住宅3.52119

26、292019/7/2612900060879.97华润【土地市场】反推近两年东海岸新城新溪片区成交地块项目保本售价在毛坯10800-13500元/龙湖区成交土地未来保本售价反推序号项目拿地日期容积率计容面积成交楼面价实际楼面价竞得企业 溢价率保本价格（元/）一类高层1华润润溪府2019/73.521192960876087华润/120002中交新溪项目2019/93.541842957155715中交/115003中海悦江府2020/53.523153853905390中海1.01115004中海悦江府北区2020/94.042160342274227中海1.01116005龙光誉境阳光花园2

27、020/104.025267641564156龙光2.94115006山东鲁能地块 2020/124.038469443234323鲁能1.01115007坤梁地块2021/24.024965243584358上坤&中梁18.52108008新溪片区00310地块2021/33.549795.555332 5332 金亨利20.96118009新溪片区00231地块2021/33.589780.954774 5074中海10.861150010新溪片区00218地块2021/33.573734.855021 5291 中海15.981150011保利中阳大道与友谊路地块2021/64.0134

28、77853915391保利25.361250012鄱阳湖路与友谊路交界西侧2021/64.0185297.262176403保利49.221350013汕头市东海岸新城新溪片区00314地块2021/73.5116826.960106010金亨利24.921200014中阳大道与武夷山路交界东侧地块2021/74.0122272.441135258保利29.641200015鄱阳湖路与武夷山路交界北2021/84.017111241384362龙光11080034562179101111812131415【市场量价】汕头市2020年商品房供需上涨，整体市场呈现量价齐升趋势；东海岸新城2021年

29、1-6月供需及价格稳定上涨。汕头市：价升量缩，市场回归理性。n阶段：汕头市场从2015年开始呈上升态势，在2017年达到的峰值，而后回落，现阶段属于市场盘整期。n量价：量价齐升，2021年1-6月成交167万，相比2020年1-6月上涨27%；价格持续上升，2021年成交均价11327元/。n趋势：价格将进入盘整阶段，成交量逐步回归正常。龙湖区：供应量保存平稳，价格稳定上涨。n阶段：2017年为成交主力区域，近五年年均成交量140万以上；2018年、2019、2020年年成交大幅下降，供应端缩减。n量价：量跌价涨，2021年1-6月成交74.22万，相比2020年1-6月上涨133%；价格保持

30、平稳上升，2021年成交均价13649元/。n趋势：随着东海岸等板块各新盘入市，预计未来量价将保持平稳。2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年102004006008000500010000150003405455023342603042451373606212502583071678162815192169952101941087711327汕头市历年商品住宅量价走势图供应面积（万m）成交面积（万m）成交均价（元/m）2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1050100150050001000015000200006358123

31、27575355324214225334651914389961146813984138691466214229东海岸新城历年商品住宅量价走势图供应面积（万m）成交面积（万m）成交均价（元/m）东海岸新城：供求平稳，价格平稳上涨。n阶段：2017年为成交主力区域，近五年年均成交量54万以上；2018年、2019年成交供应持平，2020年供应及成交量平稳上升。n量价：量涨价稳，2021年1-6月成交51.42万，相比2020年1-6月上升175%；价格保持平稳上升，2021年成交均价14229元/。n趋势：随着东海岸等板块各新盘入市，预计未来量价将保持平稳。2015年2016年2017年2018

32、年2019年2020年2021年101002003000500010000150001581832071168187838216827897807274915495051086211048121701373113649汕头市龙湖区历年商品住宅量价走势图供应面积（万m）成交面积（万m）成交均价（元/m）【供需结构】通过结构对标，户型分析，确定龙湖区东海岸新城以改善型为主，户型设计3-4房主流，5房补充。结构表现:龙湖区东海岸新城供应以首置至高改产品为主，首置、低改、中改畅销，TOP系产品溢价能力强。户型功能:刚需至中改为主，户型偏舒适，80-143三至四房占主流。对标项目：竞品产品供应以刚需改至

33、中改为主；面积段80以下80-100100-120120-140140-180180以上项目润溪府/94-98三房两厅两卫116-118四房两厅两卫133-137四房两厅两卫143四房两厅两卫/44%27%22%7%/悦江府/98-99三房两厅两卫118-119四房两厅两卫122-129四房两厅两卫143-144/176四房两厅两/三卫/38%18%25%19%/誉境阳光花园69-78三房两厅两卫90-97三房两厅两卫106-116三/四房两厅两卫120-130四房两厅两卫143-181四/五房两厅两卫/18%21%24%15%23%/2020年-2021年1-6月龙湖区东海岸新城各产品线成交

34、情况产品线特刚首置低改中改高改TOP80以下80-100100-125125-144144-180180以上供应套数1481710226830691021401成交套数425167321412153705318成交均价158011359214690137241457019872供求比0.351.021.061.431.451.26价格系数10.860.930.870.921.26本案对标项目面积段特刚首置首改TOP合计低改中改高改80以下80-100100-120120-140140-180180以上润溪府供应套数/803501408124/1836成交套数/5983951520/1146成交

35、率/75%79%50%0%/62%悦江府供应套数/736346470371/1918成交套数/696287443302/1728成交率/95%83%94%81%/90%誉境阳光花园供应套数364428488319467/2066成交套数3644094683010/1542成交率100%96%96%94%0%/70%【总价结构】从结构来看，东海岸新城主力成交总价段为100-220万，主力成交面积段为90-144的三四房，以首置至中改型住房为主，占比合计达76%。注：数据来源克尔瑞。2020年-2021年1-6月东海岸新城各产品线成交总价段总价段80以下80-9090-100100-110110-

36、125125-144144-160160-180180以上合计总价占比60以下175000000001752%60-804670901000631%80-100244517188162002744%100-1207592627128112130596213%120-140677125616946075701110615%140-16023714083283354146487812%160-1801321787220862752411108615%180-200242411035448362181682111%200-22003608513631047491870810%220-24000182

37、6851344874284136%240-26000196110515273153264%260-28000101155461452122003%280-30000002735853251482%300-350000040193340961%350-4000000000635411%400以上0000000111081192%合计4253521320700144121533283793187416100%面积段占比6%5%18%9%19%29%4%5%4%100%/【存量/潜量】注：库存剔除尾盘、去化低于10套/月、不具备明显竞争关系的项目。东海岸新城合计有效库存约为20020套，预计去化周期

38、为3.85年。区域项目性质区域划分入市时点项目总套数在售套数已推套数已售套数现货库存待结转有效待结转总有效库存去化周期龙湖区/新溪片区2022.02本案/200203.85在售项目2020.12中海悦江府1924122130511831226196192020.11龙光誉境阳光花园20336515341469654994992020.6华润润溪府18362961276980296560560新津片区2018.5龙光御海天宸143425014341184250002019.5华润九里13310133113310002018.4保利和府1254242120496224250502019.4龙光御海

39、天韵9564095691640002017.4怡轩天合名门13284241328904424002019.4怡轩天合名轩424130424294130002020.10中交和承苑720196414218196306306将入市项目新溪片区2021年三季度山东鲁能项目18500000185018502021年四季度中交新溪项目21000000210021002021年四季度金亨利地块50000005005002021年四季度中海新溪项目（3块）4876000048764876新津片区2021年二季度龙光新津项目16000000160016002021年二季度中交和瑞府55000005505502

40、021年一季度龙光御海天奕16500000165016502021年三季度中海新津项目2200000022002200小计29461176511206944117651825518255【单盘爆量】注：数据来源克尔瑞。龙湖区2019-2021年1-6月爆量分别为2019年壹品湾593套、2020年怡轩海璟天翡1090套、2021年1-6月悦江府1374套。2019龙湖区商品住宅市场成交套数排行榜2020龙湖区商品住宅市场成交套数排行榜2021年1-6月龙湖区商品住宅市场成交套数排行榜排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价排名项目名称板块成交套数成交面积

41、成交均价1壹品湾新津片区5936493294241怡轩海璟天翡新津片区1090137340129561悦江府新溪片区1374146930121912御海天宸新津片区42150211140922龙光御海天韵新津片区804104520162022润溪府新溪片区55848335124353盛丰嘉园城区40356825140583龙光御海天宸新津片区714104244195113天合名門新津片区31042326154594五矿绿城御园城区40048813112094华润九里新津片区58977748138354星海时代花园城区36436552106135佰悦春天花园城区38055988163885润溪府

42、新溪片区53556710115005海璟天翡新津片区28435408172066君悦海湾新津片区32434368103616保利和府新津片区31234359198406荷悦里城区33534685108277海璟天翡花园新津片区2993135094977中海悦江府新溪片区26431053116007怡璟海岸花园新津片区33232553116568天璟雅居城区2803405192598联泰佰悦春天城区1872066896308御海天宸新津片区23331131221999国瑞四季园城区2673409996299华润幸福里城区15520212202999保利和府新津片区183214451982310宜

43、华城城区23223025831310五矿绿城御园城区130207191590410海岸名居新津片区1461970512113合计6245807728/合计7044895472/合计4119449069/TOP10市占率58%54%/TOP10市占率69%68%/TOP10市占率70%68%/【单盘爆量】注：数据来源克尔瑞。东海岸新城2019-2021年1-6月爆量分别为2019年壹品湾593套、2020年怡轩海璟天翡1090套、2021年1-6月悦江府1374套。2019年东海岸商品住宅市场成交套数排行榜2020年东海岸商品住宅市场成交套数排行榜2021年1-6月东海岸商品住宅市场成交套数排行

44、榜排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价1壹品湾新津片区5936.594241怡轩海璟天翡新津片区1090137340129561悦江府新溪片区1374146930121912御海天宸新津片区3805.6163882龙光御海天韵新津片区804104520162022润溪府新溪片区55848335124353海璟天翡新津片区4215.0140923龙光御海天宸新津片区714104244195113天合名門新津片区31042326154594君悦海湾新津片区2673.496294华润九里新津片区58977748138

45、354海璟天翡新津片区28435408172065华润九里新津片区1852.2141945润溪府新溪片区53556710115005怡璟海岸花园新津片区33232553116566愉珑湾新津片区1162.1116316保利和府新津片区31234359198406御海天宸新津片区23331131221997保利和府新津片区1301.5181747中海悦江府新溪片区26431053116007保利和府新津片区18321445198238御海天韵新津片区1261.5135218龙光御海尚品新津片区11212319174638海岸名居新津片区14619705121139御海天禧新津片区571.3295

46、139和承苑新津片区10614989133449天境海岸花园新津片区119160351442110天合名門新津片区610.91751110君悦海湾新津片区9512948960610和承苑新津片区1161598513802合计233630.0/合计3803469472/合计3655409853/TOP10市占率94%93%/TOP10市占率91%89%/TOP10市占率97%95%/【案例研究悦江府】项目规划建设16栋高层住宅，主打新溪片区稀缺一线河景核心位置，低密规划，南向江景，现代艺术化园林，产品以改善刚需至中改户型为主。数据来源：克而瑞+案场调研悦江府用地情况位置东海岸新城韩津路与菲华路交

47、界处占地面积6.6万方计容建筑面积23.15万方拿地时间2020.5容积率3.5楼面价5390溢价率/项目概况开发商汕头市中海宏洋地产有限公司物业中海物业户型98-99三房、118-176四房销售情况开盘时间2020年12月目前去化套数1728总套数1918月均去化234库存套数190成交均价98-129均价11800元/，143-176均价14200元/销售情况2020年12月开盘，首开推售3/5/6栋，面积段为98-143，共337套，去化264套，毛坯均价11400元/4月24日加推10栋，共34套，去化23套，均价14800元/，01-02均为143，两梯两户，总层高17层。户型配比产

48、品类型面积套数占比已推去化量成交均价高层98-9973738%73769612300118-11934618%34628712400122-12947024%47044312600143-14430316%30325413700176684%684814000在售待售售罄98765431615141312101112【案例研究悦江府】中海悦江府加推时间：2021年5月1日加推地点：展示中心加推情况：13/14栋联排共404套，当天去化126套，面 积 段 为 98/118/129，均 价12200元/（13栋：02/03/06/07户型98均价12200元/，04/05户型118均价11600

49、元/，01户型129均价12300元/，08户型129均价12700元/；14栋：02/03/06/07户型98均价11800元/，04/05户型118均价11400元/，01户型129均价12300元/，08户型129均价12700元/）98三房两厅两卫118四房两厅两卫129四房两厅两卫【案例研究悦江府】量价走势：月均流速234套，均价12800元/毛坯。户型图：以98-144三至四房为主。户型设计公私分区、户型方正，但入户走道过长，部分空间浪费。98三房两厅两卫118四房两厅两卫143四房两厅两卫数据来源：案场调研129四房两厅两卫2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11

50、月12月2021年1月2月3月4月5月6月7月0100200300400020004000600080001000012000140000000000000026415213530520534822993000000000001140011800121001250012600128001280012680Series1Series2悦江府北区用地情况位置东海岸新城韩津路与菲华路交界处占地面积10.47万方计容建筑面积42万方拿地时间2020/9容积率4楼面价4227溢价率15.98%项目概况开发商汕头市中海宏洋地产有限公司物业中海物业户型99-三房，119-157四房、186五房销售情况开盘时