2021年福州商办市场回顾及展望.ppt

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1、2021福 州 商 办 市 场 回 顾 及 展 望Fuzhou 2021Office Market Report1目录/Contents办公市场宏观市场1Macro market租赁市场2Leasing market销售市场456Sales market土地市场Land market未来供应Future supply宏 观市 场1宏 观 经济数据市场监测全全市市甲写甲写租租金同比金同比 下下 降降3.5%20年年21年年趋 势全年降幅明显，季 度 降幅 收 窄1-9月月1-9月月市场：福 州 甲 级 楼 宇 租 金 呈 现 连 续 下 降 状 态，受 教GDP增速3.1%3.9%8.9%9.7

2、%9.7%福 州 甲 级 办 公 市 场 存 量 巨 大，且 受 疫 情 及 部分 行 业 动 荡 影 响，市 场 竞 争 激 烈，现 为“买方 市 场”，202 1 年 Q 4 福 州 甲 写 平 均 租 金3.02元/天，已 连续 四个季 度下滑，同比降幅3.5%。核心商务区平 均租金3.57元/天，同比下降3.3%，降幅明显，但 降幅收窄。培、房 地 产 等 行 业 下 滑 的 影 响，下 半 年 福 州 办 公 市 场租 赁 需 求 降 温 明 显，21H2的 净 吸 纳 量 仅 为 全 年 的25.6%，从市场表现看，价格更低的乙级楼宇需求有所增涨。第三产业增速固定资产投资额增速 8

3、.0%福州前三季度GDP 增长8.9%数字经济相关服务业规模持续壮大租户：“双 减”下 教 培 行 业 租 赁 需 求 陷 入 冰 点，出 现退 租 潮；而 房 地 产 行 业纷 纷 减 租/换 租 以 节 约 成 本；而以 互 联 网 信 息 服 务、信 息 技 术 咨 询 服 务 等 为 代 表 的 数字 经 济 相 关 服 务 业 发 展 迅 猛，成 为 最 新 的 租 户 主 力。全市甲级写字楼平均租金及环比变化4.02.0%3.02.01.00.00.0%2021 年 1-9 月，福 州 全 市 生 产 总 值（G D P）7631.98亿 元，同 比增 长8.9%，两年 平 均增

4、长6.0%，分别高出 全省、全国 0.4、0.8个 百分 点。第 三产业 增加值4088.65亿元，同比 增长 9.7%。-2.0%-4.0%-6.0%业主：开 发 商 业 主 注 重 整 体 运 营，着 重 在 物 业 服 务、费 效 优 化 上 做 精 做 深，以 提 升 租 金 溢 价 的 增 长 预 期；而 小 业 主 则 倾 向 通 过 延 长 免 租 期 或 提 供 定 制 化 装 修 来吸 引 租 户，提 高 带 看 成 交 转 化 率。与 此 同 时，通 过 提高 中 介 佣 金 是 两 类 业 主 均 会 采 用 的 策 略。19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3

5、20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4租金（元/天）环比增长数 字 经 济 相 关 服 务 业 规 模 持 续 壮 大，1-8月 规 模以 上 互 联 网 平 台、互 联 网 信 息 服 务、信 息 技 术 咨询 服 务、互 联 网 数 据 服 务 等 数 字 经 济 相 关 行 业 分别 增 长 64.2%、5 1.3%、34.5%和 27.8%，带 动互 联 网 和 相 关 服 务 行 业、软 件 和 信 息 技 术 服 务 业分 别 增 长 49.5%和 17.7%。核心区甲级写字楼平均租金及环比变化8.04.00.04.0%板块：板块之间的流动性不断加强，福州租赁市场变2.0

6、%0.0%化以价格导向为主，满足一定品质需求且兼顾性价比的 新 兴 板 块 成 为 热 点，高 新 区 为 2021年 福 州 最 火 的 商务 区。而 金 融 街 CB D 存 量 巨 大，明 年 还 预 计 有3个 项 目入 市，目 前 为 福 州 办 公 市 场 竞 争 最 激 烈 的 商 务 区。-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4租金（元/天）环比增长注：取样数据仅含甲级写字楼项目（五区+闽侯），核心指闽江北、五四路、金融街租 赁市 场2全市新增供应、净吸纳量及空置率甲级写字楼供需两

7、端降温，全市甲写空置率提升至20.4%21.0%19.0%17.0%15.0%90,00060,00030,0000新增供应净吸纳量（含甲、乙楼宇）空置率全市：11.4万核心：7.4万非核心：4全市：14.85万核心：6.78万非核心：8.07万全市：20.4%核心：25.3%非核心：10.6%21Q121Q221Q321Q4净吸纳量：基于良好的经济面，第二季度租赁需求最为强劲，全市甲、乙级写字楼净吸纳量为8.20万m，占全年的55.2%；而受教培、房地产等行业波及影响，第四季度全市净吸纳骤降，仅为0.66万m。由于高新区CBD的优异表现，非核心区去化整体表现更佳，其中，核心区域净吸纳量6.7

8、8万，非核心区净吸纳量8.07万；新增供应()净吸纳量空置率核心区新增供应、净吸纳量及空置率9000 06000 03000 0030.0%20.0%10.0%0.0%空置率：受新增供应影响，2021全市甲级写字楼空置率从一季度的18.7%上升至四季度的20.4%。且由于部分行业不景气，为节省成本，不少企业搬迁至租金更低的乙级楼宇，乙级楼宇租赁需求激增，尽管全年净吸纳量超新增供应，甲写市场空置率仍高居不下。21Q121Q221Q321Q4新增供应()净吸纳量(万)空置率新增供应：2021年 全市迎 来2个 新增项 目，新增供 应11.4万 m，同 比下 降79%。截 止2021年，全市甲级写字

9、楼市场存量达242.8万m。由于各种原因，今年有2个项目延迟入市。非核心区新增供应、净吸纳量及空置率90,00060,00030,000011.0%10.0%9.0%8.0%7.0%2021年新增供应项目办 公 建 筑 面 积项目名称入 市 时 间行 政 区所 在 商 务 区租 售 情 况（）12华润万象城榕金大厦2021Q12021Q2鼓楼区台江区非商务区40000租售并举租售并举21Q121Q221Q321Q4金融街二期74078.54新增供应()净吸纳量空置率注：吸纳量计算数据含甲、乙级写字楼项目（五区+闽侯），空置率仅计算甲级项目。租 赁市 场3福州2021Q4各子市场租金与空置情况租

10、金子 市 场空置空置 率率(元元/天天)核 心商 务 区非核心商务区五四路3.2715.8%3.2715.8%环环线线五四路1.965.2%4.82.883.611.962.151.70-28.3%30.5%17.8%5.2%7.5%10.8%-（甲级）五四路2.15东街3.617.5%五一广场 2.88金融街（甲级）17.8%30.5%租金空置闽江北闽江北东街金融街江南1.7 10.8%五一广场高新区江南高新区三江口三江口-注：取样数据含甲、乙级写字楼项目销 售市 场4全市办公成交全部位于非核心区，量跌价涨（万）（元/）2019Q1-2021Q4全市销售市场走势154000 01293000

11、 02000 01000 002021年福州全年新增供应面积为13.1万m，同比上涨59.8%。供应主要集中于非商务区，占比69%；今年销售市场新入市项目有华润万象城、海荣广场、新榕金城湾、世界闽商大厦等；63019Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3供应面积（万m）成交面积（万m）成交均价（元/m）2021年福州全年成交面积为4.5万m，同比上涨72.9%；办公成交全部是来自非核心区，成交均价13819元/m，同比下降40%。从行政区看，仓山区成交最 多，其次是马尾、闽侯、鼓楼，台江区跟晋安区今年无办公成交。2019Q1-2

12、021Q4销售市场（核心区）（万）10（元/）4000 0864203000 02000 01000 00（）2 0 2 1 年福州五城区+闽侯销售市场（元/）5000040000300002000010000030000250002000015000100005000019Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4供应面积（万m）成交面积（万m）成交均价（元/m）2019Q1-2021Q4销售市场（非核心区）（万）（元/）4000 010864203000 02000 01000 00仓山区鼓楼区2021年供应面积晋安区

13、2021年成交面积马尾区台江区闽侯县19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q42021年成交均价供应面积（万m）成交面积（万m）成交均价（元/m）注：核心区指金融街、闽江北、五四路三大CBD土 地市 场5全年涉办用地共成交11幅，主要成交在仓山区和晋安区（）402 0 2 1 年五城区+闽侯涉办用地土地成交市场（元/）150002021年福州（五区+闽侯）共成交11幅涉办用地，共计89.46万，其中4幅标准办公用地，共计28.72万，其余7幅为涉办用地。301000050000分区域来看，主要以仓山和晋安为主，共计成交

14、9幅，共计建面万85.05万，平均楼板价分别是 8321元/m和11236元/m。鼓楼和台江各成交了1幅，共计建面4.41万。楼板价分别是 10372元/m和13596元/m。马尾与闽侯无涉办用地成交。20105411000仓山区鼓楼区晋安区马尾区台江区闽侯县幅数建筑面积（万m）成交平均楼板价（元/m）2 021年福州（五区+闽侯）涉办土地成交典型案例用地面积（）建筑面积 成交价格楼板价楼板价成交成交时间时间地块名称区域区域板块土地土地用途用途容积率溢价率（%）受让方（）（）（万元）（元/）宗地2021-27号宗地2021-34号宗地2021-77号宗地2021-79号晋安鼓楼晋安台江东区板块

15、中心板块东区板块中心板块商服用地39193115702629447443.312.64.588200292005510079008820031200551001290068191037246570%7%城投+华筑保利+首开2021/4/152021/4/15商服用地商服用地商服用地0%南山纵横+南山华中 2 0 2 1/1 1/9个人（陈娟）2021/11/9121359663%福福 州州 办办 公公 租租 赁赁 市市 场场 未未 来来 供供 应应未 来供 应2022年，福州写字楼市场预计新增4个项目交付入市，将为市场带来约25.8万m的新增供应。640非核心商务区核心商务区353025201

16、5105闽投运营中心世界闽商大厦友谊大厦侨玺中心厦航大厦华科智慧港建发商务中心一期清华紫光科技园（海峡广场）海荣大厦建发汇成林浦广场（办公）海峡电子商务中心三期宝地广场02022202320242025注：仅统计标准办公，不含产业园、工业园2目录/Contents零售商业市场宏观市场1Macro market租赁市场3Leasing market销售市场56Sales market未来供应Future supply宏 观市 场120202021趋趋 势势2015-2020福州（五区+闽侯）常住人口及户籍数及同比增速21年全市GDP11324.48亿元,同比增长8.4%（万人）GDP同比增速8.

17、4%5.1%全体居民人均可支配收入持续上涨50040030020010005%3%1%-1%社会消费品零售总额同比增速0.6%4.5%2.4%7.7%9.3%0.6%2021 年 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值（G D P）11324.48 亿 元，同比 增长 8.4%，两年 平 均增 长 6.7%。其 中，第 三 产 业 增 加 值 63 97.66亿 元，增 长 9.3%全市居民人均可支配收入同比增速CPI2021 年 福 州 市 全 体 居 民 人 均 可 支 配 收 入44249 元，同比 增长9.3%，增幅 4.8 个百分点。其 中，城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入

18、 53 421元，增 长 8.4%；农 村居 民 人 均 可支 配 收 入25201元，增长11.2%。市场监测2015年2016年2017年2018年2019年2020年户籍人口常住人口市场：随着疫情影响进一步减弱，福州商业氛围逐渐升常住人口同比户籍人口同比截止202 0年底，福州（五 区+闽侯）常住人口 总 数 达43 1万 人，同 比 去 年 增 长 1.4%；户籍人口 288 万人，为 常住人 口的6 9%。近三年，常 住/户 籍 人 口 增 速 稳 中 微 降。温，优质项目业态组合与级次不断升级，商圈之间的差距进一步拉大，优质商业项目租金稳中有升，部分非核心商圈的项目因疫情后遗症或招

19、商运营不佳等问题租金出现不同程度的下跌。整体来看，2021年全市首层租金呈下探态势，同比下降1.2个百分点。（元）1500 018Q1-21Q4福州全体居民人均可支配收入及同比增速（亿元）2018Q1-2021Q4福州GDP及名义增速30%20%10%0%400050%1200 09000600030000品牌：品牌首店和网红品牌受业主青睐并有较大议价空300020001000030%间，据不完全统计，2021年福州全年共引进首店106个，首店品牌以零售和餐饮为主，数量占比为72%。核心商圈仍是品牌布局首店的首选标的，其代表项目的客流和销售表现仍将引领市场，福州首店品牌主要集中在东百中心、融

20、侨 外 滩 壹 号、东 二 环 泰 禾 广 场、爱 琴 海 购 物 中 心 等 优 质mall。10%-10%-30%-10%全市居民人均可支配数据（元）同比增长率GDP（亿元）GDP同比增速(名义增长率)数据来源：福州市统计局、互联网宏 观市 场2福州消费市场逐步恢复，但增长态势 出现疲 软基本生活类商品销售延续较快增长2016年1月-2021年12月福州社会消费品零售总额及同比增速（亿元）80%60%40%20%0%500消费形势4003002001000随 着 疫 情 得 到 有 效 控 制，福 州 消 费 市 场 稳 步 恢 复，2021年1-1 2月，全 市社零总 额为45 49.4

21、1亿 元，同比增长7.7%，居民 消费 意愿提 高，但仍未 恢复至 疫情前水 平，目 前 社 零 总 额 仅 到 2018年 同 期 水 平。-20%-40%-60%-80%消费结构2016年2017年2018年2019年2020年2021年社会消费品零售总额 当月值社会消费品零售总额同比（右轴）基 本 生 活 类 商 品 销 售 延 续 较 快 增 长，限 额 以 上 粮 油 食 品类、服 装 鞋 帽 针 纺 织 品 类 和 日 用 品 类 商 品 零 售 额 同 比 分别 增 长 19.2%、20.6%和 13.4%，共 同 拉 动 限 额 以 上 零售 额 增 长 4.9个 百 分 点。

22、全 市 限 上 文 化 办 公 用 品 类 商 品零 售 额 连 续 两 个 月 当 月 增 幅 高 于 50%，1 2 月 增 长74.5%，高 于 全 省 平 均 水 平60.8个 百 分 点，拉 动 全 市 限上 零 售 额 增 长 1.3个 百 分 点。2018q1-2021q4限额以上社会消费品零售总额分项同比增速45%25%5%18q118q218q318q419q119q219q319q420q120q220q320q421q121q221q321q4-15%从 季 度 看，二、三 季 度 各 类 商 品 增 速 出 现 不 同 程 度 的 下降，其 中 服 装 类、汽 车 类、

23、家 用 电 器 和 音 像 器 材 等 品 类呈 负 增 长。-35%粮油/食品/饮料/烟酒服装/鞋帽/针纺织品类日用类家用电器和音像器材汽车类数据来源：福州市统计局租 赁市 场3全市租金、空置率双下降优质项目业态组合与级次不断升级，商圈之间差距进一步加大60504030201002016H1-2021H2福州新开购物中心情况（含存量改造）1086首层平均租金空置率新增供应4全市：353.8元/m/月全市：12.2%全市：52.03万核心：5万非核心：47.03万2核心：514.5元/m/月非核心：240.0元/m/月核心：6.8%非核心：16.0%0租金：截止2021年底，全市首层 平均租金

24、为35 3.8元/m/月，同比去年下降1.2%。商圈 之间的差 距 进 一 步 拉 大，优 质 商 业 项 目 租 金 稳 中 有 升，部 分 非 核 心 商 圈 的 项 目 因 疫 情 后 遗 症 或 招 商 运 营 不佳等问题租金出现 不同程度的 下跌。核心 商圈首层平均 515元/m/月，同比上 升1.4%，非核 心商圈 首 层 平 均 租 金 为 241元/m/月，同 比 下 降 3.6%。建筑面积（万）新开业购物中心数量（右轴）1 9 Q 4-2 1 Q4全 市空置 率情况30%20%10%0%空置率：截止2021年底，全 市已开业 购物中心 空置率为1 2.2%，同比 去年微降 0

25、.1%。其中，核心 商 圈 平 均 空 置率 为 8.9%，同 比 去 年 上 升 0.4%，主 要 原 因 是 四 季 度 东 街 口 商 圈 的 大 洋 百 货 1-3F 运营方与业主未达成合作；非核心商圈的空置率为16.0%，同比去年下降0.6%。新增供应：2021年 全 市 共 11个 新 增 供 应 项 目 总 计 约 5 2万 ，如 福 州M 1 7文 化 广 场、南 站 阳 光 天地、白湖亭万达等。从分布区域来看，新入市项目 多位于二环外，补足了所在区域的商业 空白，在一 定 程 度 上 平 衡 了 福 州 商 业 地 域 分 布 不 均 的 问 题。19Q420Q120Q220

26、Q320Q421Q121Q221Q321Q42 0 2 1 年部分新入市项目（）入 市商 业 建 筑 面 积（）1002 0 2 1 全年五城区+闽侯存量及空置率情况市场60.00%40.00%20.00%0.0 0%项目名称行 政 区时 间8012苏宁广场C区福州M17文化广场2021Q12021Q2台江区鼓楼区500001520060402003东百运动生活城2021Q2台江区5300045678富闽恒升中心福州高新区万达广场2021Q22021Q3万科烟台山步行街一期 2021Q3台江区闽侯县仓山区仓山区仓山区238001433002100010000060000福州南站阳光天地福州白湖

27、亭万达广场2021Q42021Q4存量空置率（右轴）注：新开业项目含纯新项目、旧项目改造，核心商圈指：东街口、浦上、万宝、东二环注：出租/空置率取样数据总建大于3万的已开业购物中心或优质集中式街区商业（五区+闽侯）租 赁市 场4子市场（商圈）首层租金（元m/月）存量（万m）空置率空置率核心心 商商 圈圈东金王浦东街融口街庄上环9854304054934002104225306.7%7.8%2.5%2.1%6.0%4.5%17.2%10.8%19.123.213.955.434非非 核心核心 商商 圈圈985环线6.7%400 6%东街口10.8%东二环405租租金金 空置空置5302.5%17

28、.2%王庄二430 7.84%v422闽侯县城万宝493闽 侯 县 城102104.5%中亭街360金融街2.1%45%中苏亭万街宝33.171.311.1%207会展浦上0.5%白湖亭19.9%124奥体150东江滨会五奥展北体20738012411.1%21.0%19.9%26.51221%五四北四380220 2%南站南站20.5白湖亭南站3602201500.5%2.0%6福福 州州 2 0 2 1 Q 4 各各 子子 市市 场场 租租 金金 与与 空空 置置 情情 况况10东江滨45.0%11.9注：核心商圈指东街口、东二环、浦上、万宝商圈注：出租/空置率取样数据总建大于3万的已开业

29、购物中心或优质集中式街区商业（五区+闽侯）销 售市 场5销售市场较去年有所回暖，同比上升38.1%二环外区域全年商业供应占比79%，成交量 占66%（万）2018Q1-2021Q4全市商业销售市场走势（元/）307000 06000 05000 04000 03000 02000 01000 00供应：2021年 福 州 商 业 总 供 应28.61万 m，同 比 去 年 下 降 11.8%，从 区 域 看，仓 山 区 共 有 2 1个20100项 目 供 应，供 应面 积 在 各 区 域 中 占 比 最 多，为 11.4 3万 m。从 环 线 看，新 增 供 应 主 要 集 中 在 二 环外

30、，供 应 面 积 为22.57万 m，占 总 供 应 的 79%。福 州 全 年 供 应 前 三 的 项 目 分 别 为：新 榕 金 城 湾、万科金域国际、融信海纳新潮。供应面积成交面积成交均价成交：2021年 福 州 商 业 总 成 交 23.47万 ，同 比 去 年 上 升 38.1%，成 交 均 价3 298 7元/，同 比下降4.1%。从区域看，闽侯县在各区域中成交面积最 多，为 5.81 万m。从环线 看，二环 内商业成交面积为8.01m，同比上升16.9%，成交 均价为4 26 58元/；二环外商 业成交面积 为15.46万m，占全年成交的66%，同比上升41.4%，成交均价 为2

31、7 978 元/m。福州全 年成交前 三的项目分别为：阳光城檀境、万科金域国际、阳光城西海岸。2018Q1-2021Q4商业销售市场（二环内）（万）（元/）864207000 06000 05000 04000 03000 02000 01000 00（）2 0 2 1 年福州五区+闽侯销售市场（元/）6000050000400003000020000100000供应面积成交面积成交均价12.009.006.003.000.00（万）2018Q1-2021Q4商业销售市场（二环外）（元/）2520151057000 06000 05000 04000 03000 02000 01000 000

32、仓山区鼓楼区2021供应面积晋安区马尾区台江区闽侯县供应面积成交面积成交均价2021成交面积2021成交均价（右轴）注：统计范围为：五区+闽侯，不含长乐区。福州零售商业市场未来供应未 来供 应2022年，福州预计迎来6个商业项目入市，届时将为市场带来共计约46.5万平方米的新增供应。其中，非核心商圈的商业项目占全市供应的85%，福州商业地域分布不均问题将进一步得到平衡。6120100806040200万m非核心商圈核心商圈恒大滨江左岸商业体世茂帝封江宽厚坊福州王府城福州金茂览秀城砂之船（福州）超级奥莱长乐吾悦广场榕发悦动广场福州紫光浦上商业小镇龙恒凤凰城商业广场中骏世界城榕城江上图金城湾商业广场桂湖商业广场冠城大通福州苏宁广场A区泰禾福州湾文旅综合体融侨方圆里福州华润万象城2022年2023年以后作为国内领先的房地产大数据应用服务商，克而瑞于 2019 年初开启了存量资产市场的深度布局。自此，克而瑞资管立足行业前沿、广聚业内专家，为存量时代赋能，一道开启中国真正的资管时代！与此同时，克而瑞资管通过大量扎实、专业的研究成果树立了在资管领域的高度与深度。合作交流及更多资讯敬请关注福建克而瑞资管微信公众账号（微信号“福建资管联盟”）！此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团-克而瑞-福州机构的书面许可，其他机构和个人不得擅自传阅、引用和复制