中指 l 中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望.ppt

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1、中国房地产市场 2023 总结&2024 展望摘要一、2023 年中国房地产市场形势总结（一）价格水平：改善型楼盘入市带动 1-11 月百城新房价格累计微涨 0.16%；前 11 月二手房价格累计下跌 3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌2023 年 1-11 月，百城新建住宅价格累计上涨 0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11 月，百城二手住宅价格累计下跌 3.00%，跌幅较去年同期扩大 2.45 个百分点，房价走势持续低迷，至 11 月，已连续 19 个月环比下跌，连续 6 个月环比下跌的城市数量超 90 个。（二）成交规模：1-

2、11 月重点 100 城新房成交面积同比下降约 5%，年末或延续调整态势2023 年 1-10 月，全国商品房销售面积 9.3 亿平方米，同比下降 7.8%，商品房销售额 9.7 万亿元，同比下降 4.9%，其中现房销售面积同比增长 15.6%，表现明显好于期房。重点城市方面，1-11 月重点 100 城新建商品住宅销售面积同比下降约 5%；1-10 月重点 15 城二手房销售规模同比增长 35%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8 月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10 月销售同比降幅有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素

3、未明显改善影响，政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑2023 年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30 个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。其中，北京、上海、成都等多个城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升。面积段来看，90-120 平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性，代表城市中 16 个城市 120 平方米以上成交套数占比提升。（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积

4、回落但仍处高位，出清周期延长至 18.6 个月2023 年 1-10 月，全国房屋新开工面积 7.9 亿平方米，同比下降 23.2%。1-11 月，50 个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超 10%（同口径销售面积同比下降约 4%），绝对规模处 2016 年同期最低水平，销供比为 1.23，呈现出供小于求的状态。重点城市供给端表现弱于需求端，推动可售面积小幅下降，但整体库存仍处高位，截至 10 月末，重点城市出清周期为 18.6 个月，其中三四线城市超 26 个月，库存去化压力大。（五）土地市场：300 城住宅用地成交面积同比下降近 30%，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分

5、化加剧1本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统销售端恢复程度仍是影响土地市场情绪的关键因素，今年以来多数城市楼市热度持续性不足，土地市场中，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。2023 年 1-11 月，全国 300 城住宅用地推出、成交面积同比分别下降 21.5%、28.0%。22 城方面，1-11 月，供地计划完成率整体不足七成，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达 50%，民企投资力度仍不足。至 11 月末，除北京、上海、深圳外，多

6、数城市已取消土地最高限价，但目前仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。（六）开发投资：1-10 月房地产开发投资额同比下降 9.3%，降幅持续扩大2023 年 1-10 月，全国房地产开发投资额 9.6 万亿元，同比下降 9.3%，同比延续 2022 年以来的下降态势，10 月单月降幅仍超 10%。1-10 月，房地产开发企业到位资金 10.7 万亿元，同比下降 13.8%。各项资金来源同比均下降，国内贷款、定金及预收款同比降幅仍超 10%。二、2024 年中国房地产市场趋势展望（一）宏观环境：2024 年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力2023 年前三季度，我

7、国 GDP 同比增长 5.2%，预计全年 5%左右的增长目标能够顺利实现，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速持续收窄，单月同比保持下降态势；固定资产投资同比增速也收窄至 2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。展望 2024 年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，而疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年 10 月底中央金融工作会议提出要“始终保持货币政策的稳健性，更加注重做好跨周期和逆周期调节，充实货币政策工具箱”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。

8、（二）政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地2023 年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，为监管部门和各地优化政策打开空间，同时明确加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。预计 2024 年，在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市有望进一步放松限购政策，预

9、计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升；另外，“三大工程”建设或是 2024 年增量政策重要着力点，相关政策有望加速落地。2本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望（三）市场趋势：中性假

10、设下，2024 年全国商品房销售面积下降约 5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024 年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端，中性情形下，预计 2024 年全国商品房销售面积同比下降 4.9%；乐观情形下，2024 年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。供给端，开工方面，2024 年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024

11、 年新开工面积同比降幅在 10%左右，新开工规模低于 9 亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024 年房地产开发投资额同比下降 6.1%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与 2023 年基本持平。额房屋新开工面积绝对量同比不比(亿平方米)9.0%-2.7%-10.0%-13.8%8.38.0数据来源：中指研究院测算（四）关注点：保障体系补位，住房制度逐步完善，探索新发展模式2023 年下半年，中央多次提及“三大工程”建设，预计 2024 年“三大工程”将进入加快

12、落地阶段，积极发挥稳投资作用。其中，规划建设保障性住房将对我国未来住房制度及供给体系带来深远影响。2023 年 11月，住建部倪虹部长接受媒体采访时曾表示“规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度”。随着 14 号文印发，预计明年配售型保障房将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。三、房企应对策略预计 2024 年新房销售恢

13、复仍较为缓慢，房企回笼资金压力依然较大，核心城市政策存在优化空间或意味着市场分化行情将进一步加剧。与此同时，近期监管部门持续释放政策利好，企业融资环境有望改善。在此背景下，房企需结合自身情况制定相应策略，对于出险企业，仍需积极作为应对当前困境，对现有债务能展尽展，全力保交付，寻求机会盘活存量资产；对于稳健型企业，一方面应把握融资窗口期，积极与金融机构对接，拓宽融资渠道；另一方面需要把握市场机会，积极营销、加快回笼资金，同时轻重并举实现转型升级。3本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院

14、中国房地产指数系统一、2023 年中国房地产市场形势总结（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨0.16%；前 11 月二手房价格累计下跌 3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌2023 年 1-11 月，百城新建住宅价格累计上涨 0.16%，一方面，新房价格仍受到政策管控，另一方面，部分优质改善项目入市带动新房价格出现结构性上涨。1-11 月，百城二手住宅价格累计下跌 3.00%，跌幅较去年同期扩大 2.45 个百分点。2023 年，百城二手房价走势持续低迷，至 11 月，二手房价已连跌 19 个月，连续 6 个月环比下跌城市数量超 90 个。1.新房：1-11 月百

15、城新建住宅价格累计微幅上涨 0.16%图：2021 年 1 月至 2023 年 11 月百城新建住宅价格及环比变化0.6%0.4%元0.2%0.0%-0.2%平方米图：2021 年一季度至 2023 年 11 月百城新建住宅价格季度累计涨跌幅对比1000.12%0-010-11月202120222023数据来源：中指数据 CREIS2023 年 1-11 月百城新建住宅价格累计上涨 0.16%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自 9 月 起 房 价 月 度 环 比 微 幅 上 涨。根 据 中 国 房 地 产 指 数 系 统 百 城 价 格 指 数，2023 年 1-11 月百城新建住宅价

16、格累计上涨 0.16%。具体来看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复；随4本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望着积压需求释放完毕，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；8 月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-11 月百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单 11 月来看，百城新建住宅均价 16203元/平方米，环比上涨

17、0.05%。图：2021 年 1 月至 2023 年 11 月百城新建住宅价格环比下跌城市数量变化80604341个40200数据来源：中指数据 CREIS从涨跌城市个数看，2023 年 1-11 月，新建住宅价格累计下跌城市数量为 64 个。1-3月，受楼市短暂回暖影响，百城房价环比下跌城市数量逐月下降；4-5 月随着市场恢复节奏放缓，下跌城市数量增加；6-8 月下跌城市数量基本保持在 40-50 的区间；9 月房企推盘节奏加快，在部分优质改善项目入市带动下，下跌城市数量降至 30 个；10-11 月下跌城市数量则重新进入 40-50 区间。2.二手房：1-11 月百城二手住宅价格累计下跌

18、3.00%，已连续 19 个月环比下跌图：2021 年 1 月至 2023 年 11 月百城二手住宅价格及环比变化0.6%0.4%0.2%元0.0%-0.2%-0.4%-0.6%平方米5本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统图：2021 年一季度至 2023 年 11 月百城二手住宅价格季度累计涨跌幅对比2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%00%-11月202120222023数据来源：中指数据 CREIS2023 年 1-11 月

19、，百城二手住宅价格累计下跌 3.00%，年初二手房价环比跌幅短暂收窄后，年中房价进入加速下行通道。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023 年 1-11 月百城二手住宅价格累计下跌 3.00%，跌幅较 2022 年同期扩大 2.45 个百分点。具体来看，2023 年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9 月“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显。单 11 月来看，百城二手住宅均价 15400 元/平方米，环比下跌 0.56%，已连跌 19 个月环

20、比下跌。图：2021 年 1 月至 2023 年 11 月百城二手住宅价格环比下跌城市数量变化1299 98 99108个642数据来源：中指数据 CREIS从涨跌城市个数看，2023 年 1-11 月，二手住宅价格累计下跌城市数量为 97 个。百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈先降后升态势。3 月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量下降至 68 个，4 月起下跌城市数量整体呈持续增加态势；11 月百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至 99 个，已连续 6 个月超 90 城，二手房价格呈普跌态势。综合来看，2023 年 1-11 月，百城新房价格在部分城市优质改善项目入市带动下，累6本报

21、告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望计实现微幅上涨；二手房受部分城市挂牌量持续攀升影响，房价呈现连续下跌趋势。展望2024 年，各 地 楼 市 支 持 政 策 或 将 继 续 发 力 促 进 住 房 需 求 释 放，房 价 下 行 态 势 预 计 将有 所缓和，但房价恢复节奏恐将滞后于销售规模恢复节奏。（二）成交规模：1-11 月重点 100 城新房成交面积同比下降约 5%，年末或延续调整态势1.全国：前十月全国商品房销售面积同比下降 7.8%，销售

22、额同比下降 4.9%图：2014 年以来全国商品房和商品住宅累计销售面积以及销售额同比增速销售面积增长-4.9%-7.8%数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS前十月全国市场表现前高后低，新房销售仍处于筑底阶段。2023 年 1-10 月，全国商品房销售面积 9.3 亿平方米，同比下降 7.8%，商品房销售额 9.7 万亿元，同比下降 4.9%。其中商品住宅销售面积同比下降 6.8%，销售额同比下降 3.7%。10 月单月，全国商品房销售面积同比下降 11.0%，商品房销售额同比下降 8.1%（单月增速为调整基数后测算，下同），商品房销售额单月同比降幅收窄，呈现出边际改善迹象。其中，商品住

23、宅单月同比下降 12.0%，销售额同比下降 8.9%。图：2014 年以来全国商品房期房、现房销售面积同比及现房占比走势30%25%20%15%10%5%0%数据来源：国家统计局，中指数据 CREIS7本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统现房销售表现明显好于期房，占比持续提升。今年以来，房企风险仍在蔓延，消费者对购买民企期房仍较为谨慎，1-10 月，商品房期房销售 7.3 亿平方米，同比下降 12.7%；现房销售 2.0 亿平方米，同比增长 15.6%，表现明显好

24、于期房。从占比上看，2023 年 1-10 月，现房销售面积占总销售面积的比重为 21.5%，较 2022 年末提升 4.2 个百分点。2.重点 100 城：1-11 月新建商品住宅成交面积同比下降约 5%，市场下行压力仍在图：2016 年以来 100 个代表城市1新建商品住宅 1-11 月月均成交面积及同比走势40%0%61-40%-80%2016:1-11 2017:1-11 2018:1-11 2019:1-11 2020:1-11 2021:1-11 2022:1-11 2023:1-11图：2019 年以来 100 个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势201920202021202

25、22023月12月数据来源：中指数据 CREIS2023 年 1-11 月，重点 100 城新建商品住宅成交面积同比下降约 5%，绝对规模为2016 年以来同期最低水平。据初步统计，2023 年 1-11 月，100 个代表城市新建商品住宅月均成交面积约 2861 万平方米，同比下降 4.6%。具体来看，受疫情后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4 月销售面积同比增长 23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8 月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近 2014 年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效1 代表城市共

26、100 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包括三亚、郑州、杭州、南京、苏州、无锡、合肥、温州、宁波、武汉、长沙、南昌、太原、青岛、济南、贵阳、银川、大连、沈阳、兰州、西宁、天津、石家庄、呼和浩特、厦门、福州、长春、哈尔滨、西安、昆明、重庆、成都、海口、南宁、北海 35 个城市；三四线包括东莞、佛山、惠州、中山、肇庆、江门、宿州、洛阳、新乡、南通、徐州、镇江、扬州、淮安、芜湖、绍兴、常州、嘉兴、昆山、连云港、烟台、珠海、安庆、九江、襄阳、岳阳、南充、舟山、泰安、东营、菏泽、湖州、宿迁、江阴、马鞍山、泰州、张家港、常熟、漳州、淮北、金华、盐城、黄石、孝感、黄冈、宜昌、湘潭、淄博、

27、唐山、廊坊、衡水、保定、汕头、泉州、莆田、三明、衢州、赣州、泸州、绵阳、柳州 61 个城市。8本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望果较为有限，9、10 月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入 11 月，购房者置业情绪继续走弱，重点城市销售面积环比下降约 8%，同比下降约 14%，年末市场仍旧面临下行压力。3.各梯队：一线销售面积同比小幅增长，三四线代表城市同比下降约 10%，降幅最大图：2016 年以来各梯队代表城市商品住宅 1

28、-11 月月均成交面积及同比走势220%160%100%40%-10%16-20%-80%9%图：2020 年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势一线城市二线代表城市三四线代表城市100500-50-100数据来源：中指数据 CREIS1-11 月，从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降；四季度，二线城市在去年低基数及部分大体量城市销售规模提升带动下销售面积同比降幅收窄。一线城市累计销售规模同比增长约 3%，6 月以来单月销售规模同比连续下降。2023年 1-11 月，一线城市新建商品住宅月均成交 67 万平方米，同比

29、增长约 3%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长 10.9%、1.3%，而北京、深圳累计销售面积同比下降，深圳同比下降 11.1%。二线代表城市成交面积同比下降约 2%。2023 年 1-11 月，二线代表城市商品住宅月均成交 46 万平方米，同比下降 2.3%，成交规模仍处 2016 年以来同期最低水平。在低基9本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10 月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，但进入 1

30、1 月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性不足。三四线代表城市商品住宅月均成交 16 万平方米，同比下降约 10%。进入四季度，三四线代表城市累计同比降幅持续扩大，多数城市市场调整压力较大，部分城市如惠州、镇江等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪延续低迷态势。4.二手房：1-10 月重点城市二手房成交面积同比增长 35%，11 月市场保持一定活跃度图：2019 年以来 15 个代表城市2二手住宅月度成交面积走势万平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：中指数据 CREIS二手房市场维持一定活跃度，在政策显效以及低基数下销

31、售面积同比增长。2023 年1-10 月，15 个代表城市二手住宅累计成交面积约 11670 万平方米，同比增长 35.4%，绝对规模处在 2019 年以来同期较高位，仅次于 2021 年同期。上半年二手房市场运行节奏与新房基本一致，但受去年末需求积压及购房者对期房交付的担忧影响，年初重点城市二手房销售增幅明显，1-5 月销售同比增幅近 70%，年中同样市场热度下降，9-10 月，在政策优化带动及低基数下，二手房市场表现相对较好，同比延续增长态势，10 月重点城市二手房成交面积同比增长超 30%。2 15 个代表城市包括北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京、重庆、成都、武汉、大连、无锡、青

32、岛、合肥、郑州。10本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望图：2022 年以来重点 11 城二手住宅周度成交套数及同比走势工二200%150%100%50%套0%-50%-100%-150%023-11数据来源：中指数据 CREIS进入 11 月，二手房市场表现相对平稳，在低基数下同比维持增长。11 月前四周重点城市周均成交套数较 10 月周均增长 17.0%，较去年同期增长 24.1%，11 月第四周（11.20-11.26），重点城市二手房成交

33、套数环比增长 0.5%，在低基数下同比增长 26.7%，二手房市场保持一定活跃度。表：部分重点城市二手房在总成交量中套数占比2023:1-1062.6%64.4%37.5%48.5%45.1%36.8%：中指数据 CREIS从重点城市二手房成交占比来看，一线城市近几年二手房成交套数占比均超过或接近50%，置换需求对新房市场影响较大，2023 年 1-10 月，北京二手房成交套数占比提升至70%，而深圳受二手房指导价影响，2021 年下半年起二手房成交大幅缩量，至今成交仍较为疲软，一定程度也影响改善性需求释放。二线城市中，南京、天津、成都二手房成交套数占比亦超 50%，重庆、合肥受 2022 年

34、以来新房销售大幅收缩影响，二手房套数占比出现一定程度提升；杭州、武汉、郑州、青岛二手房成交套数占比仍低于 50%，市场整体仍以新房为主导。11本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统5.重点城市：“认房不认贷”等政策对新房市场带动效果持续性偏弱，对二手房市场的带动相对较好图：北京、深圳、成都、南京新建商品住宅和二手住宅周度成交规模走势北京新房深圳新房202311.22二套首付比例下调月 10月 11月 12月北京二手房深圳二手房202311.22二套首付比例下调9月

35、10月 11月 12月2023全面限购1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023面限购1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月(1000)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月数据来源：中指数据 CREIS12本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望2023 年 8 月 25 日，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同

36、时将全国首套、二套商贷首付比例下限降至 20%、30%，随后核心一二线城市加快落地相关政策，但整体来看，政策效果持续性较为有限，新房市场活跃度在短暂恢复后再度回落，二手房市场保持一定延续性。具体来看：北京 9 月 1 日落地“认房不认贷”，在部分项目集中网签备案带动下，9 月下旬新房销售面积有所回升，9 月全月销售环比增长超 40%，而后市场活跃度再度出现回落态势，11 月以来，周度销售面积处在 2021 年以来同期低位。二手房方面，政策落地后成交量出现阶段性回升，10 月成交有所回落，11 月成交环比略有修复，二手房成交保持一定体量。深圳在 8 月 31 日落地“认房不认贷”后，市场观望情绪

37、并未明显改善，新房销售规模同比仍延续下行趋势，但二手房在政策带动及低基数下，9 月以来成交规模同比明显增长，同比增幅均超 40%，活跃度较新房表现相对较好。11 月 22 日，深圳下调二套商贷首付比例至 40%，并优化普宅认定标准，预计短期将对市场活跃度产生积极效果，深圳政策调整的信号意义较大，北京、上海政策优化的预期也在增强。成都 8 月 28 日落地“认房不认贷”，9 月 26 日收窄限购区域，放松 144 平米以上住房限购，并增加家庭限购套数，在较大政策优化力度的带动下，9 月以来新房、二手房成交规模均出现明显增长，同比增幅均超 20%，整体规模处在 2021 年以来同期最高水平，短期市

38、场活跃度有望保持一段时间。南京 9 月 7 日全面放松限购，但由于前期南京限制性政策已较为宽松，限购政策的调整对新房市场带动效果较弱。二手房方面，10-11 月二手房成交规模出现一定回升，单月成交套数同比增幅在 20%左右，但值得注意的是，在成交规模回升的同时，二手房价格已连续多月环比下跌，整体处在以价换量的状态，市场尚未企稳。13本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑基于各城市不

39、同住宅产品的成交套总价情况，我们将 30 个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据成交套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前 10%的属于高价位楼盘，10%40%属于中高价位楼盘，后 60%属于中低价位楼盘。图：2023 年 1-10 月 30 个城市楼盘套总价均值、中位数和各价位门槛情况（万元）城 市 梯 队城 市均 值中 位 数中 高 价 位 门 槛 高 价 位 门 槛121712901114769851950666681466534383473394360356347353青岛18614116034925236522123169248136

40、4322267220215134芜湖廊坊泉州赣州1711311179614998169132111959689注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考中指数据 CREIS 详细说明，数据截至 2023 年 10 月，下同。14本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望图：2023 年 1-10 月 30 个代表城市套总价均值和中位数同比变化图价均值变化%-5%-11%-12%芜湖泉州绍兴一线城市二线城

41、市三线城市4030中位数变化2010%0-4%-10-20-30-19%芜湖泉 绍州 兴一线城市二线城市三线城市数据来源：中指数据 CREIS2023 年 1-10 月，多数代表城市新房成交套总价均值及中位数同比上涨。主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，消费者购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，带动套总价上涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地，也进一步促进改善性住房需求释放。具体来看，30 个代表城市中 16 城套总价均值、中位数同比均上涨，8 城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成

42、都、东莞等城市涨幅较为突出。2023 年 1-10 月，一线城市中，北京、上海在强基本面带动下，土拍情绪平稳，改善型项目入市比例提高，楼盘套总价均值和中位数均上涨，其中，北京套总价均值和中位数分别为 702 万元和 536 万元，同比分别上涨 7.5%和 15.3%，上海套总价均值和中位数分别为 752 万元和 577 万元，较 2022 年同期分别上涨 4.7%和 4.2%。二三线代表城市中，合肥、成都、宁波、沈阳、长沙、东莞等地改善型产品成交占比提升，套总价均值与中位数出现较大涨幅；福州、南京、无锡、赣州、泉州等城市套总价均值和中位数出现回落，这部分城市房价下跌也一定程度带动套总价下行。1

43、5本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统图：代表城市商品住宅不同总价段成交套数占比及同比变化注：北京、上海不含保障房，北京含共有产权房。数据来源：中指数据 CREIS2023 年以来，多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，低总价段成交套数同比有所下降。北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京 1-10 月 500-1000 万总价段成交套数同比增长 29.3%，占比提升 8.7 个百分点，而 500 万以下产品成交套数同比下降

44、 16.2%，占比下降 8.8 个百分点。成都 250-500 万、500 万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比增长均超三成，占比分别提升 8.1 个、2.1 个百分点。另有部分城市受中低价位项目入市、政策优化后刚需住房需求释放等因素影响，刚需盘成交占比有一定程度提升，如深圳 500 万以下总价段成交套数与上年同期基本持平，占比提升 1.4 个百分点；广州 250 万以下总价段成交套数同比增长 8.9%，占比提升 3 个百分点。16本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 20

45、23 总结&2024 展望图：2023 年 1-10 月 30 个代表城市各面积段住宅销售套数占比数据来源：中指数据 CREIS从成交面积段来看，90-120 平方米产品仍是新房市场需求主力。一线城市中，广州、深圳 90-120 平方米住宅成交套数占比均超四成，其中上海超六成，北京 120 平方米以上大户型占比超其他一线城市；二线代表城市中，厦门、福州、沈阳等城市中小户型占比较高，长沙、西安等城市 120 平方米以上大户型成交占比近 70%，改善性住房需求较为旺盛，其余城市 90-120 平方米产品成交套数占比均接近或超过四成。三线代表城市中，东莞、芜湖、廊坊 90-120 平方米住宅成交套数

46、占比均超 50%。从成交套数占比变化来看，与上年同期相比，30 个代表城市中，16 个城市 120 平方米以上新房成交套数占比提升，18 个城市 120-144 平方米成交套数占比有所增长，其中合肥、西安、成都等核心二线城市增加明显。另外，随着越来越多的新房产品定位于满足改善性住房需求，30 个代表城市中半数城市 90 平米以下面积段产品成交占比下降。整体来看，2023 年刚需群体延续观望情绪，1-10 月，改善性住房需求释放带动多数城市新房成交套总价均值和中位数延续上涨态势。从需求结构来看，多数代表城市中高总价段成交套数占比提升，90-120 平 方 米 产 品 仍 为 市 场 主 力，多

47、个 城 市 取 消 行 政 限 制 性 政策，再改、高端改善需求释放下，改善市场表现出一定韧性。17本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中指研究院中国房地产指数系统（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至 18.6 个月1.全国：前十月全国房屋新开工面积同比下降 23.2%，施工面积同比下降 7.3%图：2014 年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速90%70%50%30%.3%10%-10%-30%.2%-50%数据来源：国家统计局，中指数据 C

48、REIS全国房屋新开工面积同比降幅仍较大，施工面积同比延续下降趋势。2023 年 1-10 月，全国房屋新开工面积为 7.9 亿平方米，同比下降 23.2%，除 9 月单月降幅小幅收窄外，各月同比降幅均超 20%，整体表现仍较弱。10 月新开工面积绝对规模处今年以来月度低位，同比降幅较 9 月扩大 6.5 个百分点至 21.1%。1-10 月，全国房屋施工面积为 82.3 亿平方米，同比下降 7.3%。全国房屋竣工面积 5.5亿平方米，同比增长 19.0%，2023 年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势，今年以来单月竣工面积同比持续保持增长。2.重点 50 城：房企供货能力、供货意愿不足

49、，1-11 月商品住宅批准上市面积同比下降超 10%图：2016 年以来 50 个代表城市3商品住宅 1-11 月月均批准上市面积及同比走势80%60%40%万平方米20%0%-20%-40%-60%3 50个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连，下同。18本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https:/ww

50、w.cih- 或致电 400-630-1230、010-56318059。中国房地产市场 2023 总结&2024 展望图：2019 年以来 50 个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势605040302010万平方米月数据来源：中指数据 CREIS2023 年 1-11 月，50 个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超 10%。据初步统计，2023 年 1-11 月，50 个代表城市商品住宅月均批准上市面积接近 1600 万平方米，处2016 年以来同期最低水平，同比下降 10.4%（同口径销售面积同比下降约 4%），供给端表现整体偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应规模同比小幅增长约