2021.3连云港城市研究.pdf

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1、绝对保密连云港市城市进入研究报告 2021.3微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 2 目 录CONTENTS城市分析房地产政策和市场板块划分及投资价值品牌房企投资策略01.02.03.04.05.下半年供地计划微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 3 第一部分城市分析微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 4 1.1 城市站位连云港 连云港是一带一路节点城市，新亚欧大陆桥东方桥头堡，处于陇海线经济发

2、展与沿海经济发展带的“十字”节点位置；连云港是中国首批沿海对外开放城市；连云港位于江苏最东北端，东连渤海，南邻淮安市，西接徐州市，北靠山东省，与周边城市的联系较弱。连云港位于江苏东北端，是中国首批沿海对外开放城市，新亚欧大陆桥东桥头堡，区位条件优越。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 5 1.2 行政区划 连云港下辖三区三县，其中主城区（海州+连云）面积1498平方千米，主城区常住人口113万人，占比25%。n1983年国家地市体改时，江苏省将原徐州地区的赣榆、东海两县与原淮阴地区的灌云县划归连云港；1996年江苏省又将淮阴市

3、的灌南县划归连云港，辖四县四区（即连云港“一区三县”原均不属于连云港）。n2001年10月1日国务院批准，撤销云台区；2014年5月，经国务院批准，撤销赣榆县，设立连云港市赣榆区；撤销新浦区、海州区，设立新的连云港市海州区。n连云港市辖海州区、连云区、赣榆区3个区，灌云县、东海县、灌南县3个县。赣榆区于2014年“撤县设区”，与海州区、连云区联系较弱，主城区（海州区+连云区）常住人口共计113万，占全市常住人口的25%。数据来源：2018年连云港市年鉴，“一区三县”指赣榆区+东海县+灌云县+灌南县地 区土地面积（平方千米）比重年末户籍人口(万人)常住人口（万人）常住人口比重全市合计761510

4、0%533452100%市区301240%22321046%连云区79711%25286%海州区7019%788519%赣榆区151420%1209721%县460360%31024254%东海县203727%1249721%灌云县153820%1048118%灌南县102813%826414%微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 6 1.3 经济总量 连云港经济总量、人均GDP均较低，在苏北五市中处于较落后水平，但2019年经济增速创近年新高。264027723139051015070014002100280035002013

5、201420152016201720182019连云港历年GDP走势GDP总量（亿元）增速（%）5857761332695230510150200004000060000800002013201420152016201720182019连云港历年人均GDP走势人均GDP（元）增速（%）313971515702387130996.958.117.917.856.2813647130.005.0010.0015.0002000400060008000连云港徐州盐城淮安宿迁2019年苏北城市GDP对比GDP总量（亿元）人均GDP（万元）GDP增速（%）n 连云港2019年GDP3139亿元，GDP增

6、速13.24%，为近6年最高；人均GDP6.95万元，同比增长13.36%，为近年新高；n 苏北五市中，连云港经济总量、人均GDP均位于第四，仅高于宿迁，与徐州、盐城差距较大。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 7 1.4 居民购买力 城镇居民人均可支配收入、住户存款逐年增加，各项指标优于宿迁，但总量较徐州、盐城差距较大。2298523595257282785330293327493539010.510.598.38.88.18.1051015010000200003000040000201320142015201620172

7、0182019连云港历年城镇居民人均可支配收入情况城镇居民人均可支配收入（元）增速（%）35390362153881638952306148.17.88.18.78.37.58.08.59.0010000200003000040000连云港徐州盐城淮安宿迁2019年城镇居民人均可支配收入对标城镇居民人均可支配收入（元）增速（%）12901420162216.112.010.811.79.310.113.00.05.010.015.020.00600120018002013201420152016201720182019连云港历年住户存款情况住户存款（亿元）增速（%）16224024318118

8、12152513.011.69.612.513.38.012.016.00150030004500连云港徐州盐城淮安宿迁2019年住户存款对标住户存款（亿元）增速（%）微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 8 1.5 竞争力分析 连云港位于江苏最北端，距周边强经济中心城市较远，经济发展依靠“自力更生”，港口经济发展面临诸多竞争，现状发展不及预期。上海南京徐州山东半岛城市群淮海经济区长三角城市群郑州“尴尴尬尬”区区位位：1 1、连连云云港港位位于于江江苏苏最最东东北北端端，属属于于淮淮海海经经济济区区，现现阶阶段段徐徐州州城城市市

9、能能级级不不足足带带动动连连云云港港发发展展；2 2、由由于于省省际际竞竞争争关关系系，北北部部融融不不进进山山东东半半岛岛城城市市群群；3 3、南南部部距距南南京京、苏苏州州等等强强经经济济中中心心城城市市距距离离较较远远，难难以以有有效效承承接接苏苏南南的的产产业业转转移移，经经济济发发展展依依靠靠“自自力力更更生生”；港港口口经经济济面面临临多多城城市市竞竞争争：1 1、江江苏苏省省内内重重沿沿江江轻轻沿沿海海政政策策，连连云云港港、盐盐城城等等沿沿海海城城市市发发展展不不及及南南京京、扬扬州州等等沿沿江江城城市市；2 2、连连云云港港为为港港口口城城市市，面面临临山山东东青青岛岛、日日

10、照照、烟烟台台等等港港口口城城市市的的激激烈烈竞竞争争；3 3、连连云云港港位位于于陇陇海海线线经经济济发发展展带带上上，但但交交通通（高高铁铁&火火车车）枢枢纽纽地地位位远远远远落落后后于于郑郑州州、徐徐州州，对对外外联联系系较较为为落落后后。济南连云港陇陇海海线线经经济济发发展展带带微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 9 1.6 城镇化率 连云港城镇化率63.6%（城镇化率=城镇常住人口/常住总人口），处于小城市进入大城市发展阶段。加加速速期期平平缓缓期期起起步步及及加加速速期期农农村村进进入入城城市市城市化率小于50%时

11、，人口迁移以农村人口迁入城市为主。城市化率大于50%后，人口迁移以城市之间的相互移动为主，城市进入规模结构优化时期。小小城城市市进进入入大大城城市市郊区城市化(大都市圈)城市化率发展特征发展周期发展阶段大大城城市市郊郊区区化化城市化率趋于稳定，人口继续向郊区迁移，郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市，区域最终形成“大都市圈”。50 0%7 70%7 75 5%后后续续期期城市化率大于70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口。连云港，正处于快速发展阶段，表征有三方面：基础设施建设提速；城市更新速度加快；城市发展框架格局快速拉开。2019年，

12、连云港城镇化率为63.6%，向大城市发展，并处于加速期。宿迁：6 60 0%；淮安：6 62 2.4 4%；连云港：6 63 3.6 6%；盐城：6 64 4%；徐州:6 65 5%温州：7 70 0%;常州：7 73 3%数据来源：各城市统计局，统计数据为2019年城镇化率，城镇化率=城镇常住人口/常住总人口苏州：7 76 6%;杭州：7 77 7%951.75%53.15%54.35%55.72%57.13%58.70%60.20%61.70%62.60%63.60%0.00%50.00%100.00%2010201120122013201420152016201720182019连云港城

13、镇化率微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 10 1.7 人口流动 连云港人口基数小，为人口净流出城市，常住人口增长缓慢，受制于历史因素，市区对下属县市人口吸附能力较弱，人口主要外流到苏南城市。442.8445.2447.4 449.6 451.8452.0451.10.480.540.490.490.490.04-0.20-0.4-0.200.20.40.64364404444484524562013 2014 2015 2016 2017 2018 2019连云港常住人口增长趋势常住人口（万人）增速（%）2 27 7.9 9

14、8 85 5.3 39 96 6.9 99 97 7.1 18 80 0.9 96 63 3.7 72 2.9 97 7.3 3-2 22 2.7 7-2 26 6.8 8-2 23 3.2 2-1 18 8.2 2-3 30 0-2 20 0-1 10 00 01 10 00 05 50 01 10 00 01 15 50 0连连云云区区 海海州州区区 赣赣榆榆区区 东东海海县县 灌灌云云县县 灌灌南南县县连云港2017年各区县人口情况常常住住人人口口（万万人人）户户籍籍人人口口（万万人人）人人口口净净流流入入（万万人人）451.1882.56720.89493.26 493.79-0.20

15、0.30.10.20.2-0.40-0.200.000.200.4002004006008001000连云港徐州盐城淮安宿迁2019年苏北城市常住人口增长对标常住人口（万人）增速（%）451.1 882.6 720.9 493.3 493.8(83.3)(159.2)(100.5)(67.2)(98.6)(400.0)0.0 400.0 800.0 1200.0 连云港徐州盐城淮安宿迁2019年苏北城市人口情况对标常住人口（万人）户籍人口（万人）人口净流入（万人）连云港户籍人口534万，常住人口451万，人口基数小，是典型人口净流出城市；连云港全市外流严重，主城区（海州区+连云区）是人口净流入

16、区域。连云港下辖赣榆区、东海县、灌云县、灌南县受制于历史因素，对连云港市区归属感不强，市区对下属县区人口吸附能力弱，人口主要流入到苏州、无锡等苏南城市；2019年连云港常住人口出现负增长为0.20%，远小于徐州、淮安。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 11 1.8 人口分布 人口分布：人口集中在海州区、赣榆城区、连云老城，但三区间互动联系弱，连云新城现阶段人口吸附能力较弱。数数据据来来源源：百百度度热热力力图图人人口口分分布布集集中中区区域域人人口口分分布布较较集集中中区区域域人人口口分分布布较较分分散散区区域域11连连云云

17、老老城城连连云云新新城城开开发发区区赣赣榆榆城城区区海海州州区区连连云云区区人人口口分分布布连连云云新新城城连连云云老老城城开开发发区区开开发发区区，工工业业用用地地为为主主微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 12 1.9 小学生人数 2018年连云港在校小学生人数45万，呈缓慢增长趋势，相对于其他苏北城市人数较少，但占常住人口比例较高。2018年连云港徐州盐城淮安宿迁小学在校学生数45.2294.0245.3634.9151.07常住人口451.1880.2720492.5492.6在校小学生数占比10.02%10.7%6.

18、3%7.1%10.4%小学生在校人数及流动情况可以衡量一个城市对人口的吸附能力及楼市的安全性n 2018年，连云港在校小学生人数45.22万人，常住人口占比10.02%；n 2018年较2013年（35.6万人）增加9.62万人，年均增长约1.92万人；n 2014-2018年，连云港在校小学生人数增幅领先与盐城、淮安，其中2014年8.1%，增速下滑但仍处于正增长区间。8.16.94.73.414.011.57.63.8-5.00.05.010.015.02014年年2015年年2016年年2017年年苏苏北北城城市市历历年年在在校校小小学学生生人人数数增增长长对对标标连连云云港港增增速速（

19、%）徐徐州州增增速速（%）盐盐城城增增速速（%）淮淮安安增增速速（%）宿宿迁迁增增速速（%）微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 13 1.10 收入结构 连云港为橄榄球型收入结构，人数上以制造业、建筑业为首，收入上以能源生产供应、科技研发为首。连云港橄榄球型收入结构020000 40000 60000 80000采 矿 业居民服务、修理和其他服文化、体育和娱乐业住宿和餐饮业房地产业信息产业农、林、牧、渔业能源（含核电）及水的生科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管租赁和商务服务业卫生和社会工作批发和零售业金融业交通运输、仓

20、储和邮政业公共管理、社会保障和社教育建 筑 业制 造 业连云港各行业从业人数（人）收入分级行业分类年收入（元）人口占比高收入阶层能源（含核电）及水的生产和供应业13935732%科学研究和技术服务业113210教育94784公共管理、社会保障和社会组织92824批发和零售业87511卫生和社会工作83029中收入阶层居民服务、修理和其他服务业7735139%文化、体育和娱乐业75348交通运输、仓储和邮政业70980金融业70491制 造 业67310信息产业64328低收入阶层房地产业5779529%租赁和商务服务业56701水利、环境和公共设施管理业56408建 筑 业52208住宿和餐饮

21、业39892采 矿 业35243农、林、牧、渔业35224高高收收入入人人群群3 32 2%中中收收入入人人群群3 39 9%低低收收入入人人群群2 29 9%微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 14 1.11 产业现状 产业结构持续优化，工业主导地位明显，第三产业以传统产业为主，第一产业占比过高。13.4%13.2%12.9%12.5%11.9%11.7%11.6%45.6%45.8%45.0%44.7%44.7%43.6%43.4%41.0%41.0%42.1%42.8%43.4%44.7%45.0%0.0%50.0%10

22、0.0%2013201420152016201720182019连云港历年产业结构一产二产三产11.6%9.5%10.9%10.0%10.5%43.4%40.4%41.6%41.8%42.7%45.0%50.1%47.5%48.2%46.8%0.0%50.0%100.0%连云港徐州盐城淮安宿迁2019年苏北城市三产结构对标一产二产三产1 12 2.7 7%3 36 6.3 3%8 8.4 4%9 9.7 7%4 4.2 2%1 1.4 4%1 1.6 6%4 4.6 6%6 6.7 7%2 2.9 9%0 0.7 7%0 0.5 5%0 0.5 5%9 9.9 9%2018年连云港各行业生产总

23、值占比第一产业工业建筑业批发和零售业交通、仓储和邮政业住宿和餐饮业信息产业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业水利、环境和公共设施管理业居民服务和其他服务业社会事业微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 15 1.11 产业现状 连云港三产发展缓慢，以传统三产为主，人均产值较低。第第三三产产业业发发展展规规划划目目标标国国际际商商务务 突突出出城城市市高高端端综综合合功功能能，以以现现代代服服务务业业为为基基础础，发发展展总总部部经经济济、港港航航物物流流、会会展展服服务务、跨跨境境电电商商等等产产业业业业态态，建建

24、设设立立足足东东部部沿沿海海、辐辐射射“一一带带一一路路”的的区区域域性性商商务务中中心心、金金融融中中心心和和休休闲闲中中心心。创创新新金金融融服服务务和和产产品品，发发展展国国际际航航运运价价格格衍衍生生品品，建建物物流流企企业业与与银银行行的的沟沟通通、交交流流平平台台，引引导导创创新新物物流流金金融融业业务务。金金融融服服务务 加加快快发发展展国国际际陆陆海海联联运运，提提高高物物流流信信息息化化水水平平，打打造造多多样样化化物物流流服服务务新新模模式式。国国际际物物流流1314.2817.4836.8941.175.32110.71120.16176.81256.43262.3605

25、0100150200250300居民服务和其他服务业水利、环境和公共设施管理业科学研究和技术服务业住宿和餐饮业信息产业租赁和商务服务业交通、仓储和邮政业金融业房地产业批发和零售业社会事业2018年三产各行业产值（亿元）n第三产业前四位：社会事业服务（医疗教育等）、批发零售（商贸）、房地产、金融业，基本是传统产业，无优势产业；n第三产业从业人员增速较慢，对比苏北城市，连云港三产从业人员较少，人均产值较低。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 16 1.12 产业规划 以战略新兴产业、临港产业、现代服务业为主导，加快构筑现代工业产业

26、体系。形成“蓝色”产业带与“绿色”产业带为特色的“一纵一横”产业布局结构。16n 蓝色（沿海）产业带：以发展沿海临港产业为主，培育壮大石化、重型装备制造、能源和物流四大产业集群，打造大型石化、新型钢铁、新能源、现代机电、临港物流、海产品加工等六大产业基地。n 绿色（沿东陇海）产业带：以发展资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育壮大医药、新材料、纺织服装、电子信息及机械加工五大产业集群，构建特色产业园区和生产性服务业集聚区。n 区域服务中心（海滨新区核心区）：蓝色产业带和绿色产业带的交汇处重点发展商务服务、信息咨询、中介代理、会展交易等现代服务业。同时，积极发展商业服务、餐饮娱乐、文体休闲等消

27、费性服务业。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 17 1.13 产业分布 连云港中心城区产业布局分为北、中、南三大板块和九大产业区。17赣赣榆榆临临港港产产业业区区：重重点点依依托托赣赣榆榆港港区区，大大力力发发展展以以特特钢钢、精精细细化化工工为为主主导导的的临临港港工工业业。海海洋洋经经济济开开发发区区：重重点点发发展展现现代代海海洋洋经经济济相相关关产产业业，加加快快功功能能置置换换和和落落后后产产能能企企业业淘淘汰汰。赣赣榆榆经经济济开开发发区区：重重点点发发展展电电子子机机械械、新新型型材材料料和和生生物物科科技技等

28、等产产业业，形形成成科科技技含含量量较较高高的的都都市市工工业业园园区区。北北区区经经济济技技术术开开发发区区：重重点点发发展展新新医医药药、新新材材料料、大大型型装装备备制制造造、精精密密机机械械加加工工和和消消费费电电子子产产业业，形形成成连连云云港港市市战战略略新新兴兴产产业业主主要要集集聚聚区区。高高新新技技术术开开发发区区：重重点点发发展展科科技技研研发发、总总部部办办公公、网网络络信信息息、船船业业孵孵化化、金金融融商商务务等等，打打造造产产学学研研一一体体化化的的市市级级综综合合创创新新服服务务区区。海海州州专专用用设设备备产产业业园园：重重点点新新城城专专用用装装备备主主导导，

29、新新能能源源、电电子子信信息息等等特特色色产产业业协协调调发发展展园园区区。海海州州通通用用设设备备产产业业园园：通通过过技技术术引引进进 与与自自主主创创新新，转转型型升升级级园园区区。南南区区中中区区板板桥桥工工业业园园：与与徐徐圩圩临临港港产产业业区区联联动动发发展展，接接受受周周边边地地区区产产业业辐辐射射，重重点点发发展展徐徐圩圩产产业业区区相相关关配配套套产产业业，不不再再发发展展盐盐化化工工等等污污染染产产业业。徐徐圩圩临临港港产产业业区区：优优先先发发展展石石化化、精精品品钢钢等等临临港港产产业业。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a

30、o s u c a i 18 1.14 城市空间研究 中心城市战略东进，向海发展；向北，赣榆撤县设区，融入城市多极体系。2 20 00 08 8年版总规范围2 20 01 15 5年版总规范围向向东东战战略略东东进进，向向海海发发展展，大大力力推推进进海海滨滨新新城城建建设设向北赣榆撤县设区，融入“多核”发展版版本本2 20 00 08 8-2 20 03 30 02 20 01 15 5-2 20 03 30 0人人口口规规模模2 20 00 02 26 60 0建建设设用用地地（平平方方公公里里）2 24 40 03 30 00 0人均建设用地（平方米 /人）1 12 20 01 11 1

31、5 5中中心心城城区区的的用用地地规规模模和和人人口口规规划划（2 20 03 30 0年年）1 16 60 02 20 06 62 20 06 62 21 14 40 01 10 00 02 20 00 03 30 00 02 20 01 14 4年年2 20 01 15 5年年2 20 01 16 6年年2 20 01 17 7年年中中心心城城区区建建成成区区面面积积（平平方方公公里里）中中心心城城区区建建成成率率高高达达7 71 1%，人人均均建建设设用用地地1 10 02 2平平方方米米/人人，未未来来发发展展空空间间以以新新区区建建设设为为主主。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业

32、内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 19 1.14 城市空间研究 城市发展受自然因素限制较多，经历了向南、向东、向海发展的过程，发展方向缺少连续性。2 20 01 12 2年年之之前前，海海州州主主城城区区为为中中心心，整整个个市市区区板板块块基基本本以以城城市市规规划划主主体体进进行行发发展展发发展展轴轴线线：海海州州城城区区高高新新区区；2 20 01 12 22 20 01 17 7年年，城城市市发发展展主主要要板板块块为为高高新新区区和和城城南南板板块块；2 20 01 17 7年年以以后后，受受制制于于南南侧侧山山体体阻阻碍碍，及及土土地地开开发发殆殆尽

33、尽，将将发发展展视视角角转转向向开开发发区区、连连云云新新城城板板块块。海海州州主主城城区区开开发发区区连连云云新新城城向东发展向东、向南发展向东向海发展连云港城市城市发展方向经历三次转变，受山体地形切割及河流、海洋限制，连云港向南、向东发展均受阻；受制于经开区的化工企业和盐碱化问题，连云港未来或将跳开经开区继续向东北方向的连云新城发展；连云新城距离市区过远，城市能级难以短期内抵达，且有106万千瓦的田湾核电站，人口导入抗性较大。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 20 1.14 城市空间研究 中心城区结构规划形成“一湾两廊多

34、组团”的空间结构。u一湾：即由海州、赣榆、连云、徐圩等共同构成的海州湾。u两廊：即蔷薇河临洪河生态廊道、云台山连岛生态廊道。u多组团：即环绕海州湾的多个城市组团，包含海州组团、高新区组团等。组团功能海州组团集中体现连云港商业氛围和文化特质的综合生活片区高新区组团以研发、行政及旅游服务等为主的科创片区连云组团以国际物流、高端商务、商贸等为主的国际贸易与商务服务片区开发区组团以新医药、新材料为主的先进制造业基地徐圩组团城市南部重要的临港产业基地及国家石化基地上合物流园组团保税物流中心、服务于欧亚的国际仓储物流基地赣榆组团以海洋经济、海滨旅游休闲为特色的滨海城区赣榆港组团中心城区北部的重要临港产业基

35、地微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 21 1.15 土地利用规划 根据2020年土规，海州区建设用地指标高，但发展饱和，未利用建设用地空间小；连云区建设用地指标小，但未利用空间多。连云区海州区海州区连云区建成区未利用建设用地建建设设用用地地海海州州区区连连云云区区现现状状2 20 01 14 4（公公顷顷）1 17 74 49 92 23 39 96 60 02 2规规划划2 20 02 20 0（公公顷顷）1 19 99 95 59 94 40 08 89 99 9涨涨幅幅（公公顷顷）2 24 46 67 71 12 29

36、 97 7微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 22 1.16 对外交通能力 连淮扬镇铁路连淮段已通车，连云港正式迈入“高铁时代”，而其他高铁的规划与建设，将连云港纳入江苏1.5小时高铁圈。重点铁路从2017年起至2020年，连云港步入铁路建设的收获期，每年均有一条铁路建成。到“十三五”末，市境内国铁干线运营总里程将达到405公里，是现有铁路运营里程的4倍多。连淮扬镇铁路（连云港-淮安-扬州-镇江）：连淮段已通车（2019年底）、淮扬镇段预计2020年8月通车连徐高铁（连云港-徐州）：预计2020年12月通车盐通铁路：预计202

37、0年底通车沪通铁路：预计2020年6月通车未来连云港到各城市所需时间城市时间城市时间徐州40min镇江1小时+南京2小时淮安30min上海3.5小时扬州1小时+郑州2小时芜湖2.5小时苏州2小时青岛1小时+微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 23 1.16 对外交通能力 随着徐连高铁、连淮扬镇高铁的开工建设，有效改善连云港市长期以来交通不便的处境，加强与上海、南京及周边城市联系。现状高速规划高速货运铁路高速铁路普通铁路n 构构建建“三三横横三三纵纵”的的高高速速公公路路网网体体系系n铁铁路路构建由徐连高铁和连淮扬镇铁路形成的“

38、一横一纵”高速铁路布局，形成“三横一纵”的普铁网络布局。规划高铁沿海高铁、连临高铁；350km/h微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 24 连云港市快速公交系统，形成了以中央侧式站台、组合线路等为主要特色的快速公交系统。在城市规划、设计、建设、运营中突出了“科技、环保、创新”，取得了良好的经济和社会效益。1.17 对内交通能力微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 25 1.18 商圈分布 连云港商业形态处于城市综合体发展初级阶段，商业配套集中在海州区，商业成熟度

39、高。利利群群广广场场商商圈圈金金鹰鹰商商圈圈吾吾悦悦广广场场商商圈圈万万达达广广场场商商圈圈苏苏宁宁广广场场商商圈圈嘉嘉瑞瑞宝宝广广场场商商圈圈商圈购物中心开业时间体量（购物中心）成熟度1万达广场商圈万达广场2016年10.7万方2苏宁广场商圈苏宁广场2014年22万方3利群广场商圈利群广场2017年12万方4金鹰商圈金鹰国际购物中心2013年69万方5吾悦广场商圈淮海环球港2019年53万方6嘉瑞宝广场商圈嘉瑞宝广场2013年48万方成熟度4成熟度3成熟度2成熟度1海州区连云区微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 26 1.1

40、9 医疗资源 连云港有4所三级甲等医院，数量仅次于徐州和淮安，医疗资源集中在海州区；每千人口床位数较苏北城市最少，且低于江苏省、全国平均水平。综合医院中医院公共卫生服务机构第一人民医院徐州妇幼保健院中医院第二人民医院（海州院区）第二人民医院（新浦院区）4 41 10 02 26 61 10 02 24 46 68 81 10 01 12 2连云港徐州盐城淮安宿迁三三甲甲医医院院数数量量5 5.3 36 66 6.3 35 5.5 52 25 5.8 83 35 5.5 55 55 5.7 72 25 5.8 85 54 4.5 55 55 5.5 56 66 6.5 5连连云云港港徐徐州州盐盐

41、城城淮淮安安宿宿迁迁全全国国（2 20 01 17 7）江江苏苏省省（2 20 01 17 7）每每千千人人口口医医疗疗卫卫生生机机构构床床位位数数（张张）微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 27 1.20 高校资源 高校资源一般，连云港大学生人数全省排名靠后，但近两年高校在校生人数有所提升。5 53 3.8 81 14 4.3 3 8 8.7 7 6 6.3 3 5 5.1 1 4 4.1 1 4 4.1 14 43 3.6 63 32 20 0.8 86 6.5 5%1 1.1 1%0 0.8 8%2 2.0 0%1 1.

42、1 1%0 0.6 6%0 0.6 6%0 0.8 8%0 0.8 8%0 0.5 5%0 0.4 4%0 0.2 2%0 0.0 0%2 2.0 0%4 4.0 0%6 6.0 0%8 8.0 0%0 02 20 04 40 06 60 0南南京京市市徐徐州州市市苏苏州州市市镇镇江江市市常常州州市市南南通通市市盐盐城城市市淮淮安安市市扬扬州州市市无无锡锡市市连连云云港港泰泰州州市市2 20 01 17 7年年江江苏苏省省各各地地级级市市大大学学生生人人数数本本科科大大学学生生人人数数（万万人人）大大学学生生占占常常住住人人口口比比值值273 37 75 59 91 13 38 80 04 4

43、2 23 38 86 61 19 93 38 86 64 47 73 39 98 85 55 51 11 1.1 11 1.2 21 1.5 50 0.1 13 3.1 10 0.0 02 2.0 04 4.0 06 6.0 08 8.0 01 10 0.0 01 12 2.0 03 36 60 00 00 03 37 70 00 00 03 38 80 00 00 03 39 90 00 00 04 40 00 00 00 02 20 01 13 3年年2 20 01 14 4年年2 20 01 15 5年年2 20 01 16 6年年2 20 01 17 7年年连连云云港港历历年年高高校校

44、在在校校生生情情况况高高校校在在校校生生人人数数（人人）增增速速（%）江苏海洋大学南京医科大学康达学院连云港职业技术学院连云港师范高等专科学校江苏财会职业学院本科院校其他高校微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 28 1.21 港口经济发展概况：连云港港口区位优势明显，但临港产业发展滞后，港城发展不均衡，周边港口城市快速发展给连云港带来较大压力。n港港口口发发展展现现状状：连连云云港港港港已已成成为为集集商商贸贸、仓仓储储、保保税税、信信息息等等服服务务功功能能于于一一体体的的综综合合性性港港口口。特特征征：连连云云港港港港不不

45、仅仅处处于于连连接接新新亚亚欧欧大大陆陆桥桥经经济济带带与与亚亚欧欧经经济济圈圈、渤渤海海湾湾经经济济圈圈和和长长三三角角经经济济区区“十十”字字节节点点位位置置，又又是是我我国国唯唯一一横横贯贯东东中中西西三三大大地地带带的的陇陇海海兰兰新新铁铁路路与与连连接接万万里里海海疆疆的的黄黄金金海海岸岸的的“T T”字字型型交交汇汇点点。构构成成：连连云云港港港港口口由由连连云云、赣赣榆榆、徐徐圩圩、前前三三岛岛、灌灌河河港港区区五五个个港港区区构构成成。2 20 01 13 3 年年年年底底，徐徐圩圩港港正正式式通通航航，初初步步形形成成 “一一体体两两翼翼 ”组组合合大大港港的的局局面面。基基

46、础础设设施施建建设设：目目前前港港口口已已建建成成 3 30 0多多个个码码头头泊泊位位，开开辟辟有有 4 40 0 多多条条班班轮轮运运输输航航线线，可可到到达达欧欧美美、中中东东、东东北北亚亚等等国国家家和和地地区区。n港港-城城关关系系：以以港港口口为为依依托托的的临临港港产产业业群群蓬蓬勃勃发发展展，海海洋洋经经济济增增长长日日益益凸凸显显，港港城城经经济济进进入入集集约约型型发发展展时时期期 。存存在在问问题题：产产业业关关联联度度低低。临临港港产产业业发发展展滞滞后后，缺缺少少龙龙头头企企业业和和配配套套眼眼神神的的产产业业链链条条，缺缺少少与与当当地地企企业业的的联联系系，制制约

47、约城城市市、港港口口的的发发展展。港港口口与与城城市市发发展展不不平平衡衡。连连云云港港港港口口的的直直接接腹腹地地包包括括苏苏北北五五市市以以及及淮淮海海经经济济区区等等地地，而而连连云云港港市市的的吸吸引引范范围围仅仅限限于于连连云云港港市市域域。港港口口与与城城市市经经济济竞竞争争力力弱弱。连连云云港港城城市市经经济济中中缺缺少少能能带带动动城城市市与与区区域域经经济济发发展展的的支支柱柱产产业业和和企企业业，不不符符合合港港口口城城市市与与区区域域经经济济发发展展的的方方向向。周周边边沿沿海海地地区区的的快快速速发发展展，动动摇摇了了连连云云港港港港口口枢枢纽纽的的地地位位，生生存存空

48、空间间狭狭窄窄。连连云云港港区区赣赣榆榆港港区区徐徐圩圩港港区区灌灌河河港港区区前前三三岛岛港港区区赣榆区海州区连云区微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：D C y a n b a o s u c a i 29 1.21 港口经济城市对标：与城市能级相当的日照、威海等山东海港城市对标，连云港进出口产值较低，产业发展滞后，港城关系不协调，与国际化城市定位不匹配。连连云云港港日日照照威威海海定定位位国国际际化化海海港港中中心心城城市市新新亚亚欧欧大大陆陆桥桥东东方方桥桥头头堡堡、鲁鲁南南出出海海门门户户山山东东半半岛岛的的区区域域中中心心城城市市，重重要要的的海海洋洋产产业业基基地

49、地和和滨滨海海旅旅游游城城市市城城镇镇等等级级（2 20 03 30 0年年）大大城城市市（1 10 00 0-3 30 00 0万万人人）2 20 01 18 8年年进进出出口口总总产产值值9 95 5.4 47 7亿亿美美元元1 13 30 0.4 4亿亿美美元元2 20 02 2.8 8亿亿美美元元现现状状主主导导产产业业新新材材料料、新新能能源源、商商贸贸、现现代代物物流流新新一一代代信信息息技技术术产产业业、高高端端装装备备产产业业、医医养养健健康康产产业业、精精品品旅旅游游产产业业、现现代代物物流流新新一一代代信信息息技技术术、新新医医药药与与医医疗疗器器械械、先先进进装装备备与与

50、智智能能制制造造、碳碳纤纤维维等等复复合合材材料料、海海洋洋生生物物与与健健康康食食品品、时时尚尚与与休休闲闲运运动动产产品品、康康养养旅旅游游港港城城关关系系港港城城关关系系处处在在初初级级阶阶段段。临临港港产产业业发发展展滞滞后后，临临港港产产业业发发展展滞滞后后。港港口口与与城城市市发发展展不不平平衡衡。港港口口与与城城市市经经济济竞竞争争力力弱弱。城城以以港港兴兴、港港以以城城荣荣日日照照港港大大力力推推动动港港城城的的互互促促联联动动，并并坚坚持持以以信信息息化化建建设设提提升升港港口口的的综综合合竞竞争争力力，成成为为信信息息大大港港。促促进进日日照照市市交交通通运运输输枢枢纽纽地