晋安区红光村地块2021.4.22.pdf

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1、优势（Strengths)：区位优越：该地块位于东区板块，区域规划福州晋安软件园、晋安湖三创园、福兴经济投资区，产业配套丰富，未来具备客户基础；周边坐拥宜家、东二环泰禾商圈，靠近金融街CBD，地段繁华；交通便捷，距离地铁2号线上洋站直线距离仅600米，靠近三环快速；弱势（Weaknesses)：周边教育配套缺乏；目前周边进行产业升级，多旧厂房未拆除，城市观感较差；威胁（Threats）：周边多安商房项目，售价较低，将拉低客户对板块价格预期；本案位于东区板块，区域规划福州晋安软件园、晋安湖三创园、福兴经济投资区，产业配套丰富，地段优；目前周边多旧厂房，城市观感较差，周边多安置型商品房项目在售，价

2、格较低，将拉低客户对板块的价格预期东区板块+高品质智慧产业园+地铁纯商品房中等规模、快速开发机遇（Opportunities）：前横大桥预计2022年底通车，将金融街CBD、晋安中央商务区、江南CBD一站式贯通。晋安湖公园将于2021年6月建成，板块再一重大配套落地；晋安区政府确定区域三创园东侧将建成晋安中央商务区，板块将迎来新一轮价值攀升；晋安“三创园”区域总面积4380亩，规划为都市型工业、生活配套区域。重点发展光电产业、电子信息、数字产业、生物科技、航天科技、创意设计、现代家居、都市型创新型产业、研发服务等高端产业及生活配套。地块地块房地产市场宗地地处东区板块，板块地位当前仅次于中心板块

3、，配套醇熟，坐拥宜家家居及东二环泰禾商圈，板块繁华，周边配套地铁2号线，距离上洋站直线距离仅600米，地块属性U3城市大品居功改者，板块为当前福州公司重点进驻板块。板块当前定位高端，整体成交均价位于福州第二，本案为纯商品房地块，稀缺性突出，周边老旧小区较多，改善置业需求较强，周边多为晋安地缘及鼓楼外溢客户，购买力较强，建议积极获取。宗地地处东区板块，地块属性城市成熟居住区U3大品居，为当前福州公司重点进驻板块。重点进驻：战略进驻：机会进驻：暂缓进驻：项目 目前福州限购限贷限售及限价政策较严格，限签政策较宽松。一、备案价格政策目前板块内商品住宅高层最高精装价格为38754元/（建发养云）二、限签

4、政策目前整体签约较宽松。预售要求资金监管要求贷款放款要求开发工程形象进度的三分之一（含地下部分）投入开发建设的资金应达到工程总投资的25%（已经缴纳的土地出让金不纳入开发建设资金计算范畴）结构封顶报规条件1、方案阶段：总平、方案文本、管综、房管局安置房户配确认函、安置房回购单位总平方案确认、日照分析审核、建筑景观三维模型；2、工规阶段：已审批总平、图审施工图、红线放样报告、古建保护方案报批成果。报规周期1、方案：拿地后85天；工规：拿地后135天。限购限贷限售限价限签本市户籍非本市户籍首套房二套房家庭限购2套家庭限购1套（2年内连续缴纳1年及以上社保或个税，不得补缴）五区户口：30%外地户口：

5、40%五区户口首付50%取得不动产权证书满2年后方可上市交易（本地首套除外）1、地块明确毛坯预售价为32000元/，要求项目60%以上住宅为精装销售；2、福州目前限定精装价格不超过4000元/。签约较宽松 土地供应上涨，但集中仓山城南区域：2014-2020年福州土地供应逐步上涨，近两年受安商房用地规模供应，土地供销集中放量，近年主要供地集中在仓山城南区域；规模安商房地块、地铁TOD项目集中出让，楼面价平稳：近两年福州加大中心区规模旧改地块、地铁上盖TOD项目供应，单盘项目体量大，带动福州整体土地供销量上涨；成交楼板块价由受商房地块、单盘规模地块竞争小影响，整体表现平稳2015-2021年全市

6、商品住宅土地市场年度走势2019年1月-2021年3月度全市商品住宅土地市场成交走势供应总建(万)370.8192.0456.9395.6628.7541.754.0成交总建(万)231.0174.0298.2275.8613.1468.454.0楼板价(元/)115341246211828127381194213981151752015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年02000400060008000100001200014000160000.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0供应总建(万)18 6.852.66

7、.0.049.14 66.0.00.04.356.12 0.087.10 64.0.055.3.734.0.057.0.054.0.00.0成交总建(万)7.0 18 52.22.44.0.0 15 17.45.17.0.060.0.097.0.084.11 64.0.041.0.028.0.039.0.054.0.0楼板价(元/)27 11 11 46 14 0 11 89 13 12 0 13 0 14 0 15 11 14 0 17 0 14 0 14 0 15 02019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年0

8、8月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月0500010000150002000025000300000.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.0200.0板块近两年共成交15幅商住地块，然多数项目均配备大量安置房；纯商品房项目较稀缺，仅5幅，楼面价均超2万元/平，多为建发、首开、中海等国

9、企央企竞得序号地块名称用地性质占地面积()容积率计容建面()竞得房企成交日期成交总价(万元)可售楼面价（元/）溢价率（%）1榕宗地2021-07号地块商住327551.549133 联发2021-02-036470013168 22.772榕宗地2021-03号地块商住474202.21104798 建发2021-02-0326590025373 30.023榕宗地2021-01号地块商住624222.04127341 中海2021-02-0325580020088 23.14榕自然让告字202008号/榕宗地2020-70号纯住宅377952.490708 首开2020-12-1613600

10、014993 30.025榕自然让20208号/榕宗地2020-66号商住183262.647648 联发2020-12-1610290021596 30.096榕宗地2020-34号地块纯住宅327122.685051 融侨2020-08-2814700017284 16.37榕宗地2020-33号地块纯住宅504542.09105449 建发房产2020-08-2827420026003 30.018榕2020-27号地块商住350452.4585860 大东海2020-06-2411820013767 30.039榕宗地2020-26号地块商住193232.650240 省五建2020-

11、06-246800013535 30.0210榕宗地2020-25号地块商住507352.5126838 绿城2020-06-2431880025135 30.0211榕宗地2020-02号地块纯住宅206972.245533 永同昌+和隆商务2020-02-275420011903 20.4412榕宗地2020-01号商住194222.242728 龙湖+兰园2020-02-277810018278 29.313榕宗地2019-66号地块纯住宅559872.2123171 保利2019-12-3019020015442 31.914榕宗地2019-67号地块商住294292.573573 大

12、东海2019-12-309890013443 24.5615榕宗地2019-44号纯住宅469822.2103360 蓝光2019-07-3110840010488 17.44联发横屿L07地块建发横屿HL-1-7地块中海后屿旧改地块一首开鹤林K04地块联发横屿组团地块融侨连潘旧改A-02地块建发横屿H06地块大东海后屿旧改地块四省五建旧改地块三绿城连潘棚户改造地块一旭辉后浦旧改地块二龙湖后浦旧改地块一保利横屿H11地块大东海后屿旧改地块二地块蓝光横屿K05地块 楼市跟随大市场环境波动，价格平稳上涨：15-16年政策宽松，成交量达到高位，17年政策限制影响，供应、成交集中在18年放量，20年受

13、疫情影响，成交量小幅回落；成交均价呈现稳步上涨趋势；供应加快，导致库存回升：2016年去库存政策实施，且17年限预售影响，库存量达到低位，2020年受19年规模出让土地集中入市，库存快速上涨，截止2021年3月库存量为317万方，预计后市存量将保持平稳。供应面积(万)222.2199.5123.4315.4242.2278.677.2成交面积(万)298.5265.2131.2212.0254.4229.594.9成交均价(元/)149261691020627253552632427209272752015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年0500010000150

14、002000025000300000.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.02015-2021年福州商住供求量价库存面积(万)388.5418.8177.6289.8270.9326.3312.72015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.02015-2021年商住库存量价 春节后受福州“零门槛”落户政策、福州都市圈落地等利好政策影响，21年3月，福州住宅市场迎来反弹，成交量价创近两年新高；库存：近期整体库存呈现下滑趋势，3月受市场大幅反弹影响，

15、库存面积快速下滑，库存周期约13.7个月；供应面积(万)19.70.12.826.012.745.939.637.69.65.812.929.417.112.617.842.121.039.811.014.035.621.113.533.132.716.319.2成交面积(万)26.016.724.716.022.222.824.521.727.420.913.418.312.112.916.015.622.716.022.218.223.721.024.025.122.821.839.8成交均价(元/)275042671026323269252712026011242932553925137

16、2583426283292012745329843276162772426322265382745625809267442611128529272762587426777284242019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月20

17、21年03月050001000015000200002500030000350000.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.02019.1-2021.3福州月度量价库存面积(万)287.0263.6228.9239.7230.7253.7265.7290.8272.5258.4258.5270.9274.8273.6276.0303.4303.3328.3316.6313.7325.9327.2317.6326.3336.9332.1312.7去化周期12(月)15.413.811.311.510.410.810.711.910.910.711.512.

18、813.713.914.5161617.817.317.518.418.517.117.116.81613.72019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月024681012141618200.050.0100.0

19、150.0200.0250.0300.0350.02019.1-2021.3福州月度库存走势21年3月，市场反弹，月均成交量价创近两年新高 项目：福州近一年销冠项目为天空之城，凭借规模大盘及性价比，销售速度快，成交金额达到25.3亿元，TOP10门槛16亿。房企：建发凭借本年度多项目入市，品牌溢价高，销售金额达到58.5亿，万科及融侨凭借良好口碑占据二三名，前十门槛23亿。福州近一年单盘成交排行排名项目名称区域成交金额（亿元）供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）1天空之城晋安区25.3 0.0 9.9 255112建发养云晋安区23.6 7.9 6.1 389163建发榕墅湾仓山区

20、22.4 0.0 6.9 324824榕发观湖郡晋安区20.9 7.4 6.3 332765万科金域时代晋安区20.7 7.7 7.4 281526鼓楼金茂府鼓楼区19.3 5.3 5.2 371327禹洲融信玺湾仓山区16.9 6.8 6.5 260948金辉淮安半岛仓山区16.8 3.3 6.2 272959万科金域国际台江区16.2 3.2 4.8 3388310福州滨江正荣府仓山区16.0 8.2 5.7 28105近一年开发企业商品房销售金额排行榜TOP10排名开发商名称销售金额（亿元）1建发房产58.5 2万科地产47.5 3融侨集团43.0 4金辉集团39.6 5福州市建发31.

21、0 6保利发展30.0 7大名城25.7 8融信集团25.0 9正荣集团24.5 10世茂集团23.1 东区板块因供应减缓，成交量下滑，住宅稀缺：2014-2015年楼市热度较高，成交量于2015年达到42.2万方，处于近年板块成交最高点，2017年市场整体下行，且限签开启，供求处于低位；2020年供过于求，主要库存集中在安商房项目；东区板块库存由于地段优，土地资源稀缺，市场热度高，库存量持续保持低位供应面积(万)21.430.216.931.116.018.812.5成交面积(万)42.229.613.425.026.415.612.4成交均价(元/)15788213782765931449

22、3397133269349822015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年05000100001500020000250003000035000400000.05.010.015.020.025.030.035.040.045.02015-2021年东区板块商住量价库存面积(万)33.839.715.521.912.916.418.3去化周期12(月)9.616.113.910.55.912.69.32015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年0246810121416180.05.010.015.020.025.030.035.040.04

23、5.02015-2021年东区板块库存 近两年东区板块由于供应量较小，受单盘影响价格波动较大，总体仍维持在33000-36000元/，近年来板块内多为高比例安商房，可售量相对较小。库存：2020年9月榕发观湖郡入市，库存面积加大，但整体处于低位；供应面积(万)0.00.00.50.02.110.20.00.00.02.30.60.30.00.02.40.03.70.20.00.07.42.81.80.43.17.42.0成交面积(万)1.61.62.61.61.81.81.64.73.02.42.01.70.91.01.11.31.00.80.70.60.21.34.62.31.51.58.0

24、成交均价(元/)33857 33416 33312 32502 32241 31304 33068 35620 35770 34883 33676 33836 33702 36460 35667 34599 32482 34337 30968 32817 31788 32580 33097 31505 31477 31435 366442019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月202

25、0年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2800030000320003400036000380000.02.04.06.08.010.012.02019.1-2021.3年东区板块供求量价库存面积(万)20.718.717.716.416.625.023.418.815.815.714.212.912.011.112.411.213.813.112.512.019.320.918.116.418.324.318.3去化周期12(月)9.99.07.97.06.89

26、.99.16.85.75.86.05.95.65.36.35.87.47.47.38.817.020.114.512.613.617.59.32019年01月2019年02月2019年03月2019年04月2019年05月2019年06月2019年07月2019年08月2019年09月2019年10月2019年11月2019年12月2020年01月2020年02月2020年03月2020年04月2020年05月2020年06月2020年07月2020年08月2020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月0.05.010.015.

27、020.025.00.05.010.015.020.025.030.02019.1-2021.3东区板块库存面积段2018年2019年2020年2021年（1-3月）供应套数 供应占比 成交套数 成交占比 供应套数 供应占比 成交套数 成交占比 供应套数 供应占比 成交套数 成交占比 供应套数 供应占比 成交套数 成交占比60以下531.8%451.9%60.4%381.5%00.0%211.4%00.0%00.0%60-7060.2%351.5%00.0%80.3%10.1%20.1%00.0%00.0%70-8047015.7%2289.6%00.0%2289.2%23512.7%876.

28、0%00.0%434.4%80-901775.9%39216.6%39528.1%41616.8%62734.0%43630.1%222.6%22322.8%90-100111937.5%53422.6%1369.7%65026.3%32417.6%17612.1%00.0%12512.8%100-1101204.0%28812.2%24217.2%1837.4%21211.5%24516.9%14117.0%12713.0%110-12054918.4%2038.6%634.5%36714.8%1106.0%1359.3%10.1%141.4%120-1302087.0%41917.7%13

29、29.4%1747.0%21511.6%1429.8%15318.4%747.6%130-1401003.4%391.6%181.3%441.8%00.0%211.4%131.6%60.6%140-15000.0%954.0%38027.1%30012.1%372.0%1037.1%18522.3%11611.9%150-16000.0%110.5%141.0%20.1%90.5%171.2%91.1%30.3%160-18040.1%150.6%171.2%90.4%140.8%100.7%16620.0%13714.0%180-2001204.0%321.4%00.0%301.2%623.

30、4%382.6%202.4%90.9%200以上592.0%281.2%10.1%230.9%00.0%161.1%12114.6%9910.1%汇总2985100.0%2364100.0%1404100.0%2472100.0%1846100.0%1449100.0%831100.0%976100.0%受板块安商房项目影响，主力成交面积维持在80-90刚需三房户型，其次为100-110刚改3.5房及4房户型，近年来由于板块内安置房占比较高，多稳定在刚需户型为主，但板块刚改、改善户型仍为主流置业需求备注：占比20%以上红色；占比15-20%黄色；占比10-15%绿色 近年来东区板块总价段总体情

31、况较为稳定，以250-350万区间为主，其次为350-450万，2021年以来由于建发养云高总价项目入市，600万以上总价项目比例增高，板块改善置业需求占比较大。总价段2018年2019年2020年2021年（1-3月）成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比100万元以下20.1%10.0%130.9%00.0%100-150万元361.5%160.6%60.4%00.0%150-200万元1144.8%411.7%100.7%181.8%200-250万元28011.8%1255.1%1127.7%656.7%250-300万元60725.7%52921.4%348

32、24.0%20020.5%300-350万元52522.2%85234.5%37025.5%21221.7%350-400万元28011.8%1907.7%16911.7%626.4%400-450万元41717.6%28411.5%21014.5%596.0%450-500万元381.6%1255.1%594.1%303.1%500-550万元100.4%923.7%372.6%333.4%550-600万元110.5%1024.1%503.5%505.1%600万元以上441.9%1154.7%654.5%24725.3%汇总2364100.0%2472100.0%1449100.0%97

33、6100.0%备注：占比20%以上红色；占比15-20%黄色；占比10-15%绿色 近一年来东区板块入市项目较少，仅三个项目进入TOP10，当前东区板块标杆项目建发养云成交金额23.6亿元，位于板块成交金额第二。排名推广名板块成交总额(万元)供应面积(万)成交面积(万)成交均价（元/）1天空之城北区板块25.3 0.0 9.9 255112建发养云东区板块23.6 7.9 6.1 389163榕发观湖郡东区板块20.9 7.4 6.3 332764万科金域时代中心城区20.7 7.7 7.4 281525建发央著北区板块11.1 0.0 3.4 329676保利和光尘樾东区板块9.7 4.8

34、3.1 316817福州熙悦府北区板块8.5 10.4 3.8 223068阳光城保利源溪里山桂湖板块7.2 0.0 3.7 194649中庚香山新时代北区板块6.8 0.0 2.5 2720010龙湖盛天天钜中心城区6.7 0.0 2.1 31478汇总140.5 38.2 48.2 29157板块板块特征东区板块市场：本案所在板块，当前在售项目多为高比例安置房，纯商品房项目当前标杆为建发养云，当前销量位于晋安区第二。客户：本地改善地缘客为主，鼓楼、台江客户为辅。价格：高层3.0-4.5万/，板块成交均价位于当前福州第二。项目售价：建发养云精装45000元/，公园左岸精装37000元/，泰禾

35、金府大院精装45000元/，榕发观湖郡毛坯33500元/，绿城美的桂语映月预计精装42000元/，融侨望云预计毛坯35000元/中心板块市场：当前福州最热门板块，然在售项目较少，板块内多为高端项目，当前板块成交均价位于福州第一。客户：购买力强，改善需求主导，地段、学区资源、医疗资源在全市均属top级别价格：目前新房价格在4万/以上东二环板块配套完善，靠近城市中心区，客户认可度高，但近两年较多高比例安商房供应，可售量较小，导致纯商品房项目稀缺，多定位高端品质社区，售价高；纯商品房售价精装价在42000-45000元/，毛坯售价在33500-35000元/中心板块东区板块安商房保利和光尘樾蓝光里公

36、园左岸地块榕发观湖郡商品房龙湖天璞金府大院建发养云绿城美的桂语映月融侨望云中海悦湖郡蓝光星珀 纯商品房项目溢价高且热销，安商房项目客户抗性大：板块内安商房项目多，纯商品房楼盘稀缺，当前板块内主力销售项目建发养云及榕发观湖郡流速达到9000-10000/月；保利和光尘樾及龙湖天璞由于穿插安置房受客户抗性较大，流速一般。板块项目名称离本案距离（公里）区位与本案相比建面（万方）楼面价 首开时间类型/户型面积（）户数配比近3个月网签价格近12个月网签价格精装（按建面，元/）总价（万元）年涨幅近一年网签流速（/月）渠道情况东区板块建发养云2.8km优于10.5262862021.2.234房2厅2卫14

37、7-17584.8%3913139131250061910098无分销5房2厅3卫20515.2%36718367182500847榕发观湖郡2.7km优于9.5230052020.9.262房2厅1卫736.0%31274319200227-5.8%8990无分销3房2厅2卫89-99 64.4%326513258703054房2厅2卫109-12829.6%34716343610423保利和光尘樾（安商房）2.9km优于4.9171522020.9.303房2厅2卫86-109 63.9%30861308790310-1.2%4363无分销4房2厅2卫109-14036.1%3285233

38、0330422龙湖天璞（安商房）2.4km相当2.5182782020.10.43房2厅2卫8746.9%30190313380270-1.2%2781分销点数1.5%4房2厅2卫10839.8%328313275503554房2厅2卫12513.3%34552350190436预计本案入市阶段项目节点项目名称住宅总建已售当前存量（万方）截止2021年上半年2021年12月截止2021年下半年2022年上半年（万方）货量去化量存量去化量存量去化量存量去化量存量待售项目蓝光星珀0.900.90.40.20.200000大东海晋棠府1.901.91.50.40.20.20.2000大东海晋棠府2期

39、1.601.601.601.61.30.30.30瑞屿轩0.800.80.30.50.20.30.3000绿城美的桂语映月12.2012.23.48.80.48.42.65.83.61.8融侨茉香云居4.604.62.81.80.41.41.4000旭辉后浦202地块0.500.50.50000000联发项目4.204.213.20.42.82.8000首开项目4.604.60.83.80.43.42.60.80.80中海悦湖郡9.109.109.10.58.61.27.41.85.6在售项目建发养云9.76.13.62.01.61.600000保利和光尘樾4.93.11.80.81.01.0

40、00000蓝光里1.91.00.90.20.70.30.40.30.10.10榕发观湖郡9.56.33.221.21.20龙湖天璞2.62.00.60.40.20.200000金府大院113.87.216.224.20.53.730.7公园左岸12.511.90.60.40.20.20总计92.534.258.317.540.59.231.313.218.19.68.1 当前片区内待售项目较多，且多项目为高比例安商房项目，纯商品房稀缺，可实现较高溢价；待本案入市阶段，预计库存量31万，按照目前月均2万平去化，整体库存周期约16个月，竞争存量尚可梯户类型户型面积套数占比供应套数 供应占比 成交套

41、数 成交占比成交均价(元/)1梯1户高层4房2厅2卫14712129.7%12129.7%9428.7%379014房2厅3卫17516640.7%16640.7%13441.0%377855房2厅3卫20512129.7%12129.7%9930.3%41227合计408100.0%408100.0%327100.0%389162开盘公租房待推11976538910111218171315162021年2月23日 建发养云推量：1#/14F/2T2户/28套，2#/14F+8F/2T2户牵手/44套，3#/2T2户/28套，6#/17F/2T2户/34套，7#/17F/2T2户/34套，8#

42、/14F/2T2户/28套，9#/17F/2T2户/33套，10#/17F/2T2户/34套，11#/17F/2T2户/34套，15#/14F/2T2户/28套，16#/13F/2T2户/26套，17#/14F/2T2户/28套，共计379套；其中112/1套，136-149/3房/130套，162-175/4房/102套，195-212/5房/125套，复式153-158/9套，复式185-187/7套，复式215-217/5套；共计379套；价格及优惠：备案均价38754元/，在售均价约45000元/（145精装5000，175、205精装7000，部分楼栋额外加价）；现场及去化：截止开盘

43、当天累计去化237套，去化率63%；付款方式：正常首付，加价部分一次性收取；客户分析：项目以鼓楼区改善客户为主，其次为晋安区地缘性客户；开盘分析：项目前期定存（小户型10万，175以上户型20万）累计约300组，但项目未做集中开盘，客户仅做单独约访认购，同时项目涉及加价，需与客户谈好加价方式，加价部分需一次性付清，避免投诉风险，故开盘去化表现惨淡。项目规划17栋高层住宅+1座幼儿园，于2月23日首开推售，成交均价38754元/+7000元/平价外款，开盘一周去化63%；主力规划产品147-205改善产品，月均流速超10000；主打东二环、公园配套、建发品牌，未启用分销高层 205/5房2厅3卫

44、高层 175-4房2厅3卫精装配置表 户型：高层以四房及五房大户型高端改善户型为主，赠送部分主要为飘窗及阳台，注重大阳台及大卧室舒适型户型。精装价格：高层精装报价4000元/（建面），成本2500元/（建面）；精装特点：涵盖全屋中央空调，多层复合实木地板，智能厨房卫浴系统；装修风格：以中式简约风格为主，全屋木地板，立面涂料，墙壁瓷砖、涂料；梯户楼层户型面积套数占比供应套数 供应占比 成交套数 成交占比成交均价(元/)2T417F、26F2房2厅1卫73446.3%446.3%427.2%319203房2厅2卫8926037.0%26037.0%17830.4%321283房2厅2卫982143

45、0.5%21430.5%18932.3%329774房2厅2卫109284.0%284.0%264.4%349364房2厅2卫11511015.7%11015.7%10517.9%334144房2厅2卫128466.6%466.6%457.7%34594合计702100.0%702100.0%585100.0%33276项目为东二环纯商品房，主打东二环地段及公园配套，规划产品线丰富，但产品力竞争不足；2020年9月26日首期全盘开盘，推售731套房源，去化307套，去化率42%，整体均价约3.3万元/平；项目整体去化表现较好，采取代理机构销售，未启动分销123561079811#在售供应套数(

46、套)7360000000成交套数(套)063376054638017成交均价(元/)0346263357632809329613263032937326352020年09月2020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月05000100001500020000250003000035000400000100200300400500600700800榕发观湖郡供求梯户楼层户型面积套数占比供应套数 供应占比 成交套数 成交占比成交均价(元/)2T4/2T210-17F3房2厅2卫86429.6%429.6%3412.1%310963房

47、2厅2卫103306.8%306.8%248.6%295734房2厅2卫10920847.5%20847.5%13347.5%310434房2厅2卫12513631.1%13631.1%7426.4%327434房2厅2卫140225.0%225.0%155.4%34309汇总438100.0%438100.0%280100.0%31681项目位于东二环核心，规划60%安置房，商品房楼栋与安置房混合，客户抗性较大；于2020年9月30日首期开盘，首期推售130套房源，去化72套，去化率55%，开盘均价31500元/，103平舒适三房去化表现较好；分销点数2.5%-3%，整体成交占比约23%供应

48、套数(套)13012804468680成交套数(套)54125829276535成交均价(元/)324083158131601311463116331406320112020年10月2020年11月2020年12月2021年01月2021年02月2021年03月2021年04月304003060030800310003120031400316003180032000322003240032600020406080100120140保利和光尘樾供求103三房125四房109四房小区名称与目标地块距离建造年代挂牌户型挂牌价格范围均价恒宇国际公园0.3KM2013年三房96-105，四房120317

49、00-400034483中海金玺公馆1.6km2019三房75-96，四房97-10934000-4700044193世茂璀璨天城1.9km2019三房86-92，四房12630000-4100036737 地块周边多早年住宅区，选取临近项目房龄较新的社区作为对标；对标项目主力挂牌范围在30000-41000元/之间，周边次新房二手售价较高，主力均价在3.4-4万元之间目标地块恒宇国际公园中海金玺公馆世茂璀璨天城板块项目名称离本项目距离（公里）业态类型楼层产品面积段近12个月网签价格近12个月均成交面积东区板块中海金玺公馆1.6Km底商50-10051036218香开连天2.0km底商50-1

50、2544507139 板块内在售商铺项目较少，当前板块内多为底商业态，面积段在50-130之间，当前板块内最热门商业项目为中海金玺公馆，近12个月成交均价51036元/，月均流速218。目标地块中海金玺公馆香开连天竞品区位与本案相比车位类型住宅开盘时间车位开盘时间价格（万）月去化个数住宅可售户数车位总数车位已去化数去化比例（占户数）公园左岸优于产权/非产权2019.62020.336351094112045742%世茂璀璨天城相当产权/非产权2016.122017.1228182182215073734%板块车位均价在28-36万/个，板块内公园左岸项目2020年3月开售车位，当前去化比例达到