(1.1)--“环同济社区圈”的公共空间可持续发展模式研究.pdf

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1、“环环同同济济社社区区圈圈”的的公公共共空空间间可可持持续续发发展展模模式式研研究究摘要：本调研报告关注到同济大学周边社区的公共空间更新问题，在分析了该片区公共空间可持续更新运营的意义、案例公共空间的特点以及现有的独特资源条件、利益相关者的基础上，针对性地选取了“原型街小花园”这一空间节点，分析空间和管理上存在的核心问题，并尝试提出相应的解决对策。对策包含具体的空间设计方案；新型设计平台的设想、平台需求方和供给方的确定；寻求多元资金支持、模块化设计降低项目成本、重视“软实力”培育、发挥社区自有团队、通过联名合作实现内容持续创新等，旨在达到在没有政府财政资金的供给情况下实现公共空间的景观营造和可

2、持续运营。目录1 背景与意义.31.1“环同济社区圈”是什么？.31.2 关注“环同济社区圈”公共空间可持续营造的意义.32.现状调研与分析.42.1“环同济社区圈”公共空间的特点.42.2 基地概况与典型节点选取.42.3 四平路 1028 弄的“原型街小花园”.6（1）中观层面.6（2）微观层面.72.4 责权利相关者网络分析.82.5 核心问题分析.9（1）空间上：.10（2）管理上：.103.可持续发展模式探究.103.1 针对性设计策略.10（1）“互联网+”的多方共享设计平台.10（2）初步空间设计方案.113.2 针对性管理策略.12（1）寻求多元资金支持.12（2）降低项目成本

3、.13（3）重视“软实力”的培育.13（4）发挥好社区自有团队力量.13（5）通过联名合作实现内容持续创新.133.3 财务分析.13（1）预估成本.13（2）收益分析.173.4 经济可行性.17（1）投资回收期.18（2）投资项目盈利率.18（3）投资净现值（NPV）.18（4）项目盈利系数.19（5）内部收益率（IRR）.194.小结.191 背景与意义1.11.1“环同济社区圈环同济社区圈”是什么？是什么？2007 年的杨浦环同济知识经济圈总体规划纲要提出：“环同济知识经济圈是以知识、服务为纽带的经济活动圈，以创意、创新、创业为特征的创造力产业集聚区，产城互动的开放式和谐空间。”本文提

4、出的“环同济社区圈”在空间上等同于“环同济知识经济圈”，但更强调其社区公共生活属性，在除高校师生、设计企业、研究机构外更加重视居民这一角色，并将重点置于包括居民、师生、企业工作者、研究人员等各类群体，在这一范围内的公共空间中日常生活体验。1.21.2 关注关注“环同济社区圈环同济社区圈”公共空间可持续营造的意义公共空间可持续营造的意义“环同济社区圈”公共空间具有可持续营造的必要性和紧迫性。一方面，在行业、科技的快速发展更新下，若想留住该片区未来发展空间，就需要留住人才、留住企业。这就需要空间具有吸引力：除了内部空间舒适等要求，外部公共空间则更是体现出了一定区域内的精神面貌，因此，公共空间的可持

5、续营造尤为重要。另一方面，“环同济社区圈”中多数为 90 年代甚至更早期建造的工人新村，如今已成为老旧小区聚集地区。建造期间，工人新村的建设目的主要是解决上海大量的劳动工人、外来人口的居住问题，满足马斯洛需求层次理论中的生理需求、安全需求。而如今日益增长的生活水平使得人们的需求远不止于此，出现更多的社会交往、自我实现等需求。而老旧小区的公共空间条件落后、公共空间不足，使得居民更高层次需求难以满足，影响了居住幸福感。“环同济知识经济圈”的未来发展图景中，不能缺少居民生活舒适幸福的图层。2.现状调研与分析2.12.1“环同济社区圈环同济社区圈”公共空间的特点公共空间的特点“环同济社区圈”的发展历史

6、具有特殊性。上世纪 80 年代初，基于同济大学土木建筑设计的强势学科发展，同济师生走出校园在赤峰路及周边区域成立建筑设计公司，在改革开放的大背景下逐渐形成产业集群。90 年代，浦东开放开发，掀起第一次房地产热潮，带来市场需求。杨浦区以“服务大学就是服务杨浦，发展大学就是发展杨浦”的远见，整合区域资源，创造有利于创业企业发展的外部空间环境，形成了以 860 米长的赤峰路为标志的“现代设计一条街”。而进入21 世纪后，“环同济知识经济圈”的空间更新跟不上行业快速发展，赤峰路作为其核心地带供不应求、企业发展空间受限，面临逐渐衰落的趋势。“环同济社区圈”具有成为未来生活样本的前瞻性定位。面对空间问题，

7、近十年来，“环同济”的周围环境在陆续进行整改。以赤峰路为例，实施了包括清理“黑市”、退商还教等方案。2019 年起，在同济大学设计与创意学院的带领下，结合各方力量，将赤峰路进行了面向未来的重新规划设计，愿景是将其打造为“未来生活原型街 2.0”，并已投入施工环节。除此之外，同济大学的各类实验室走近社区，在公交新村、鞍山新村等老旧小区街巷空间内均有所渗透。基于以上两点，“环同济社区圈”的公共空间具有以下特点：（1）能够借助科技创造宜人公共空间。“环同济知识经济圈”拥有众多高新技术、实验室众多且深入社区内部，并与开办许多面向社区居民，尤其是儿童的科技创意工作坊。在未来有希望提高居民对科技产品的接纳

8、度和认可度，这将成为公共空间营造的一大特殊优势。（2）公共空间设计更新周期短，应更加重视与时俱进。在“环同济社区圈”的特殊背景下，后期维护和设计后的再设计重要性更加显著，更新周期相对较短使得公共空间的环境条件、配套设施跟得上企业发展，避免重蹈曾经“赤峰路空间状态落后于产业发展导致部分企业搬出”的问题。（3）强调公共空间的内容导向，兼具交互性、趣味性、新颖性、美观性、前卫性。“环同济”的设计产业发达，品牌定位高，具有引领设计、美学潮流的作用，同时，高校与企业希望能够通过设计引发社区生活方式的变革，需要有持续新颖的内容吸引居民的长期兴趣，且其公共空间设计规划将会具有一定的实验性。（4）可依托的人力

9、、智力、物力资源相对丰富。“环同济社区圈”内的各方利益主体中，有较多人具有相同的情感联系：周边企业工作者中不乏在同济大学生活学习多年的校友、社区居民中不乏有许多老一辈的同济毕业生以及同济师生。这一类群体对“环同济社区圈”中公共空间的认同感、主人翁意识、共创可能性都相对较高，将有可能成为很好的支持力量。2.22.2 基地概况与典型节点选取基地概况与典型节点选取“环同济知识经济圈”核心区为密云路、中山北二路、江浦路、控江路、大连西路围合的区域，面积约 2.6 平方公里，均处于同济大学周边 20 分钟步行圈内。包括同济大学科技园、上海国际设计中心、63 号创意设计工厂、昂立设计创意园等以及同济联合广

10、场、远洋广场等多个商务楼宇。在整体范围内，教育科研用地与居住用地占比接近 1:1，社区公共设施用地和商务办公占比用地接近1:1，此处选取一些典型空间节点及其分布加以图片展示：在选取节点中，主要存在有以下问题：居民自发搭建、搬至物品至小区通道、入口等地进行活动，体现出了公共活动空间或公共设施的极度匮乏或适宜性低；部分小区道路尽端的较大空间被用于堆放建材废料、垃圾等，造成了极大的空间浪费；曾经用作公共活动的空间的设计无法满足诸如容纳人数上、人群类别上、活动种类上的新需求；部分空间对老年儿童的友好度低，缺乏此类群体的使用空间、使用设计将造成许多潜在的不安全因素。节点节点居民自发利用居民自发利用消极失

11、落空间消极失落空间/空间浪费空间浪费无法满足新需无法满足新需求求不安全因素不安全因素“未来生活未来生活原型街原型街 1.01.0”节点所代表的“未来生活原型街 1.0”具有作为研究对象的典型性。其位于杨浦区四平路街道鞍山五村与公交新村之间的四平路1028弄，曾经是一条 200多米的“老弄堂”。2018 年起，同济大学创意学院与街道联手，对小餐饮、五金配件等居民投诉多、业态能级低的店家实施微更新改造。改造后的街道，以面向 2035 年生活方式为理念，通过整体规划，引进一批以“创新设计”为龙头、涵盖未来生活各个领域的创意实验室，打造出“NICE-2035 未来生活原型街”。一方面，街道上的“NIC

12、E 好公社”集厨房、咖啡、办公、运动于一体，是社区具有创意和温度的社交场所，也是“公共会客厅”的重要载体。由意大利设计大师 AldoCibic 设计的中国“小窝”，采用孟菲斯风格，俏皮且充满乐趣，为整个空间带来灵动气质。此外，NoCC 时尚实验室、朱哲琴声音实验室、Neuni 材料实验室等项目，亦相继在此落地，使社区从创新链和产业链的末端变为源头，并辐射服务周边居民区。另一方面，它并非完善，居民仍有尚未满足的需求，街道上仍然具有空间未加以利用，居民的接受程度仍有进一步提高的空间。2015 年2020 年综合以上两方面，“未来生活原型街 1.0”的社区公共空间更新改造在“环同济社区圈”是先行者、

13、模范者，也是尝试者、潜力者。率先落地使它吸引了更多周边居民的目光，如果它能够深化实施下去，实现公共空间的“好上加好”，真正并广泛地获得居民的认同、参与，将对“环同济社区圈”整个范围内的公共空间更新提供范本、注入动力，甚至实现更广泛的影响。2.32.3 四平路四平路 10281028 弄的弄的“原型街小花园原型街小花园”（1）中观层面在用地特点上呈现出中观范围内以住宅组团用地为主，商务办公用地主要沿主干道四平路分布，具有较为突出的教育科研、商办、住宅混合用地模式，实验室等教育资源分散布置于居住区内。在公共空间及绿地方面，节点附近公共场地较少，且普遍较小、布局分散。处于老旧小区地带，附近公交新村、

14、鞍山五村、鞍山七村的绿地率较低、绿地分布不均、绿色空间缺乏设计。由于 1028 弄为公交新村和鞍山五村中间的一条通道，街道上有 7 个凹进形的小区人行出入口空间，均尚未被利用起来，部分居民会自置椅子于此片空地进行活动，反映出居民对此片公共空间存在利用的需求。从空间属性上看，小区人行出入口附近的空地的较适合作为一个缓冲并兼具休息交往功能的活动场地。（2）微观层面与 E1-04 地块（NICECOMMUNE 好公社）相邻的是通往通华小区的一个人行出入口空地，为该街道上最大的出入口空地，约 60，将预计被改造更新为“原型街小花园”。在改造前，该空地存在的问题有：从空间上看，依赖于居民惯性大量非机动车

15、于此地停放，功能已空置的垃圾房正面朝着纵向通道、堆积建筑垃圾严重影响环境品质；从时间上看，17:00 以后校车会于此地停放过夜，阻碍通道和横向视野，18:00-20:00 七个垃圾桶横向排列放置，影响市容和环境整洁。2.42.4 责权利相关者网络分析责权利相关者网络分析“原型街小花园”地块的责权利相关者分析将从社区居民（含业委会）、志愿者（师生、校友、居民等）、个人合作伙伴（设计师、校友）、社区居委会、企业合作伙伴、卫百辛房地产开发商、四平物业管理公司、基层政府（街道）、媒体、学校、妇联、团委、其他社会组织共 13 个主要相关者为主体，分别从不同主体的工作职责及内容（能够提供的资源）、关心的问

16、题、他们的期望、我们对他们的期望、所需信息及可采取的行动五个方面进行详细分析，结果如图所示。2.52.5 核心问题分析核心问题分析基于不同的利益相关者的诉求，目前该地块的核心问题分为空间问题和管理运营问题。（1 1）空间上：）空间上：环境品质较差，在氛围上与原型街脱节。在后期主要考虑处理与垃圾箱的关系，以及对非机动车停放进行管理。空间本身对人群的吸引力不足。但由于街道是线性空间，人的通过行为必须途径该空间，且 10 米内有两个小区人行出入口，吸引人气的发展潜力较大。来往车辆较多，对儿童活动来说安全性有待提升。（2 2）管理上：）管理上：后期维护管理困局。社区共创共治项目往往在政府资金投入较多的

17、情况下，关注度很高，而在领导关注度不高、资金投入较少的情况，只重视前期设计，而后期的管理养护不足，使得空间慢慢衰败。比较难。花园项目具有起点较低，但是后期管理维护难度较高的特点，若其缺少持续性的打理，居民热情会显著降低。政府放权难，企业追求利益。进行合作共创时，企业往往以追逐利益为主，社会责任的考虑相对不足，导致了“政府想放权而放不了”的局面。例如，企业往往更倾向于将空地作集市收租金、作为停车场收费等，但这种做法带来很多问题，诸如居民对卫生、生活环境、治安的不满意。资金难获取，来源不稳定。在资金方面，类似此类公益慈善类社会组织传统的融资渠道主要有自筹、社会捐赠、赞助等。大部分的公益组织，尤其是

18、草根公益组织，成立时间短、规模小，资金自筹能力低，银行贷款的可能性极小。社会捐赠的预见性低，政府的补助受各地政府具体政策影响，因而非持续性、平稳的资金流很大程度上影响社会组织自身的发展和项目的执行质量。项目持续运营下去，需要有资金覆盖前期设计到后期维护的每一环节，持续性的投入使得原本难以获取的资金兼具有来源不稳定的问题。运营内容、产品难以产生持续性的吸引力。项目运营内容及其产品的有趣度不高、新奇度不高是比较普遍的问题，难以吸引持续性的关注和消费。3.可持续发展模式探究3.13.1 针对性设计策略针对性设计策略（1）“互联网+”的多方共享设计平台传统的改造过程存在周期长、成本高、供需信息不对称等

19、问题，传统的社区更新、社区治理以政府为主体，居民参与度低。在“互联网+”的背景下，在同济大学的技术背景支持下，可以采用大数据技术，整合各方需求，提供空间改造的全流程服务，有效优化空间，并通过空间的更新改造对社区发展起到的触媒作用，引发“链条反应”，推动居民参与社区治理，提升社区文体服务水平、公共管理与社区服务水平，最终达到修补社区空间、推动社会治理重心向基层下移的双重目的。预期中互联网+多方共享设计平台的核心模块有：改造需求定点上传模块、智能参与式设计模块、供需方交流对接模块、居民投票与评标模块、后期反馈与跟踪模块。平台在设计方案、人力资源的供给方上，可以与以下群体达成合作：专业设计师。以往在

20、城市空间的过程中，对设计师而言项目和报酬都不一定满意，很多时候还是靠着一份情怀在工作。通过互联网平台可以为设计师匹配到他们自己想做的项目，并且让对空间的改造作为设计师的作品在社区中宣传，提升知名度，以及得到与政府部门继续合作的机会。此外，通过成本控制，设计师也可以得到一份合理的报酬。大学生设计师团队。将大学生团体引入到“设计师”的角色中去。对学生而言，能够在学习了充足的理论知识后，有一个真正去设计、改造城市的机会是相当吸引人的。同时他们通过各种方式做出有质量、有创意的设计，从中也可以收获许多课堂中得不到的知识，丰富实践经验。大学生志愿者团队。除了让大学生参与到城市改造中去，也可以为其他非专业的

21、同学提供志愿岗位，走入社区与居民沟通、进入街道政府与工作人员进行交流或是统筹不同部门的工作，都是对在校大学生的良好锻炼。其他公共服务方。空间经过改造后，除了本身的功能外，还可以作为很多功能的载体，比如党政宣传、产品推广、品牌推广等，或是与其他的 NGO 企业共同拓展业务，共建智慧城市。平台在连接需求方时，可以将以下群体作为重点对象：街道办、社区等基层城市管理者。对于基层城市管理者而言，更新空间实际面临着较为矛盾的境地。一方面上级政府下达了任务，基层管理者也看到了空间确实存在的问题，有解决这一问题的想法；但另一方面他们缺少专业知识，也缺少和专业设计人员的沟通渠道，导致项目落成较少，同时也面临预算

22、有限和成本控制的问题。那么该平台可以作为基层城市管理者的信使，联系设计师团队并为项目把关，同时这一模式还能引入施工团队的竞争来压低成本。这样一来就很好地起到了第三部门的作用，让基层政府短时间、低成本地得到想要的设计，做出政绩，服务惠民。区县级城市规划部门。对于中高层城市管理者而言，他们更想看到更新空间这一举措能够大规模自发性地展开，推进城市文化建设。这里当引入了第三部门之后，由于更新空间对各个街道而言都是新的内容，所以先对接的街道必然可以在社区文化建设、社区面貌改造方面取得突破，因此会有超出其他街道的政绩，在考核中占到优势。而其他街道见状也会纷纷效仿，形成良性循环，共同促进城市空间优化。社区居

23、民。除了政府部门之外，也必须考虑社区居民的要求和意见。这也说明了改造空间要因地制宜，结合空间所在地的特点进行最佳改造。后期社区居民也可以在平台上对空间使用情况进行反馈，形成一个良性循环。（2）初步空间设计方案3.23.2 针对性管理策略针对性管理策略（1）寻求多元资金支持自筹资金来源广泛，渠道多，来自各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位等各种渠道，具体包括部门自筹资金、企业自筹资金、饮食服务行业自筹资金、行政事业单位自筹资金和家庭个人自筹资金等自筹资金，名目繁多，范围很广。本项目可以采取个人自筹资金，主要用于平台开发成本、前期运维成本、设计落地以及日常开支。寻求社会捐赠，具体指自然人、法人

24、或其他社会团体出于爱心，自愿无偿地向公益性社会团体、公益性非营利单位、某个群体或个人捐赠财产进行救助的活动。项目将切实改善城市居民的居住环境，帮助推进城市精细化管理，因此接下来可以考虑开设捐款渠道，以类似“打赏”的模式向社会募集资金，接受捐赠，用于项目的正常运营及平台的正常运作。寻求社会组织、基金会、企业或个人的赞助。赞助活动是一种对社会的贡献行为，是一种信誉投资和感情投资，是企业改善社会环境和社会关系最有效的方式之一，也是个人获得影响力的方式之一。具体可以起到获得新闻效应，扩大社会影响；增强广告效果，提高经济效益；联络公众感情，改善社会关系；提高社会效益，树立良好形象等作用，实现共赢。（2）

25、降低项目成本增加就地取材的比例，通过回收学生作业的手工成果、居民及附近企业闲置物品或资源并加以利用。采用装配式的设计形式，利用转运箱等作为设计原料，增加设计的可变性，降低再设计、再更新的成本。（3）重视“软实力”的培育前期的设计、后期的维护需要系统考虑。以前的项目失败重要原因之一是空间缺少一个团队来维护，因此在项目前期建设中培育后期的运维团队是很重要的。居民往往具有惯性思维，习惯于“被管理”和“直接享受”，而缺乏一种“志愿文化”，一定程度也造成了政府放权难的困局。在资金有限的情况下，将资金投入到软性支持上去，从培养人、培养志愿文化为目的打造项目，从而在前期培养更多社区参与的人，项目方可以提供培

26、训和思路，使这批人成为后期可持续运营的保障。“软实力”得到了巩固，居民的喜爱与认同能够降低获取资金的难度，使得未来的“硬实力”具备基础条件，增强可持续性。（4）发挥好社区自有团队力量政府放权往往是通过居委会实现的，居委会的积极性十分重要。实际上，社区拥有一定的资源可以支持项目的可持续发展，例如社区已有资金、社区党员队伍等，同时可以以居委会为核心，带动居民成为利益参与者，再带动公众，实现联结其师生、创客、NGO、企业、校友的多元共治联合治理。（5）通过联名合作实现内容持续创新在以往的项目中，活动举办运营内容、产品难以产生持续性的吸引力。通过与各种不同的组织、创业团队进行联名合作可以较简单地、以成

27、本较低的方式实现内容持续创新，提高有趣度和新奇度。3.33.3 财务分析财务分析（1）预估成本基础建设成本表 1序号项目名称项目特征计量工程数量单价（元）总价（元）产品实例单位1园路1.路床土石类别：300厚级配碎石2.垫层：30厚中砂3.面层：55厚透水砖m22.00288.00+17.41+140.00=445.41890.822园路1.路床土石类别：150 厚级配碎石2.垫层：30 厚砂滤层面层：80 厚10mm 粒径透水砼，40 厚6mm 粒径透水砼m25.00144.00+27.56+240.00=411.562057.804路牙铺设1.垫层厚度、材料种类：150 厚 C20砼垫层2

28、.路牙材料种类：济南青磨光面牙石m9.0090.00810.005土壤1.椰糠土2.泥炭土m33.00800.002400.006桌椅（来自设计创意学院学生作业）套6.000.000.007转运箱规格：600*400*280个20.0045.00900.008栽植灌木：1.种类：大叶黄杨球株2.0040.0080.0012栽植色带1.种类：小叶黄杨2.单位面积株数：40株/平米m210.0040*0.30=12.00120.0013栽植花卉1.花卉种类：二月兰2.单位面积株数：40株/平米m25.0040*0.30=12.0060.00总额7318.62老人活动空间附加费用表 2序号项目名称计

29、量单位工程数量单价（元）总价（元）产品实例14老年健身肩关节活动器材件1.00228.80228.8015老年健身三位扭腰活动器材件1.00228.80228.80附加总额457.60儿童活动空间附加费用表 3序号项目名称计量单位工程数量单价（元）总价（元）产品实例19儿童秋千件2.0028.0056.00附加总额56.00迷你露天影院附加费用表 4序号项目名称计算单位工程数量单价（元）总价（元）产品实例21Deli120 英寸4:3 支架投影幕布个1.00490.00490.0023索尼（SONY）VPL-DX221 投影仪个1.002699.002699.0025山水（sansui）T28

30、 户外便携式无线蓝牙音箱个2198.00198.00附加总额3387.00总额11219.22内容创新和花园维护费用表 5序号项目名称计算单位工程数量单价（元）总价（元）21活动费用1.内容创新策划费用2.宣传费用3.物料费用次/月2.00400.00800.0025植物品种更新费用次/月2.00100.00200.00年总额12000.00（2）收益分析随着空间建造和共同维护运营，该项目能够带动居民融入社区、提供教育实践场地、生态环境改善、为社区老少提供休闲娱乐方案。社区的活力将逐渐提升老人们享受在老年活动区域下棋、健身、畅谈；儿童及青少年乐于进行户外活动；各年龄段的居民均可在迷你露天影院欣

31、赏经典影片。社区居民愿意在小区附近活动、消费，逐渐增大的人流可以增加小区的经济效益，比如在电影开场前播放适当长度的广告，赚取广告投放费用；利用小花园开设园艺课程，教导孩子栽花识树；健身、观影、种花等活动后居民倾向于在小区附近的超市购买饮用水和零食等等。在未来，社区的一片繁荣热闹将有可能吸引市民前往购房，房价的上涨增加了该地居民所拥有的固定资产的价值，极大改善了生活条件。3 3.4 4 经济可行性经济可行性根据 3.3 中的收益分析，我们可以得到如下量化表格项目名称频率单次利润（元）年利润（元）电影映前广告投放2 次/月35.50852.00园艺课程1 次/周，2 小时/次100.004800.

32、00增加的零售收入1 次/周391.0518770.40持续创新式活动2 次/月600.0014400.00总计38822.40由于该空间是一个公共产品，因此计算利润时涵盖了带给各社会主体的利润。以迷你露天电影每 2 周播放一部电影的频率计算，以 15 秒的广告投放长度为例，鉴于小区观影人数数量有限，类比系文化传播有限公司代理的郑州九家影院三个月共 108 万元费用，每天的投放费用为 108/30=3.6 万元，九家影城每天总共播放 1015 场，平均每场电影的投放费用（对该案例而言为投放利润）为3.6*10000/1015=35.50 元，总年利润即为 35.50*2*12=852.00 元

33、。以花园为依托，每周开展 1 次线下园艺课程，每次课程时间为 2 小时，邀请专业人士开设栽培或插花等课程，向有意愿参加的居民收费 80 元/小时，扣除专业人士 50 元/(人小时)工资，并扣除物料消耗费用 10 元/人，每次收入为 50元/人，若每次开展活动至少有 2 人参与，则年利润为 50*2*4*12=4800.00 元。由于栽培、健身、露天电影等功能的开放，居民乐于留在本小区内活动，进而拉动本小区附近的消费，增加零售收入。公交新村、鞍山五村、鞍山七村、通华小区分别有 348 户、2202 户、210 户、540 户，以杨浦区平均每户人口为 2.37人计算，该范围人口共计 7821 人。

34、按照总管辖人口中 5%居民因空间建设每周多购买一瓶零售价为 2 元、净利润为 1 元的矿泉水，则每年增加的零售利润为7821*0.05*1*4*12=18770.40 元。由于开展的活动进行了持续性创新，并在内容策划上进行了一定的投入，有希望能够获得持续性营利，以每个月举行 2 次类似“花园节”、“共享厨房”、“植物食品制作品尝”等活动，若每次吸引人数不少于 3 人，最低利润可达到600 元/每次。（1）投资回收期根据上述年利润分析，我们可以得到该项目的投资回收期为：成本/年利润=23219.22/38822.40=0.60 年。该项目的投资回收期理想情况下小于 1 年，回本速度较快。（2）投

35、资项目盈利率由年平均新增利润/投资总额*100%=38822.40/23219.22*100%=167.20%，可见投资项目盈利率大于 1，值得投资。（3）投资净现值（NPV）设折现率为 6.00%（以过去 20 年中国内最高通货膨胀率 5.90%为基准估计），则有：项目第 1 年第 2 年第 3 年收益38822.4042704.6444839.87成本23219.2212400.0012400.00现金流15603.1830304.6432439.87投资净现值73063.83第 1 年收益为 38822.40 元，成本为 23219.22 元，现金流为38822.40-23219.22=

36、15603.18 元；第 2 年由于园艺课程的热门和社区健身、观影等功能的成熟，保守估计收益可为第 1 年的 1.1 倍即为38822.40*1.1=42704.64 元，成本为内容创新策划及宣传费用及植物品种更新费用，加上器械、设施的更新保养每年 400.00 元，共 12400.00 元；第 3 年的收益增速放缓（居民习惯了花园的存在）为第 2 年的 1.05 倍即为42704.64*1.05=44839.87 元，成本仍为 12400.00 元。根据收益-成本的现金流和折现率可得未来三年的社会投资净现值为 73063.83 元。（4）项目盈利系数盈利现值累计数/总投资=73063.83/

37、(23219.22+12400.00+12400.00)=1.52，盈利系数大于 1，项目投资在未来三年内有回报。（5）内部收益率（IRR）由-23219.22-12400.00/(1+IRR)-12400.00/(1+IRR)2+15603.18/(1+IRR)+30304.64/(1+IRR)2+32439.87/(1+IRR)3=0，可计算得到 IRR=0.40，由于花园空间的公共物品性质，计算的收益受体为社区及周边一定影响范围，所以最终得到的内部收益率（IRR）值偏高。综合上述分析计算，该发展运营模式在可操作性上、经济可行性上均具有一定的可持续性。4.小结本调研报告关注到同济大学周边社区的公共空间更新问题，在分析了该片区公共空间可持续更新运营的意义、案例公共空间的特点以及现有的独特资源条件、利益相关者的基础上，针对性地选取了“原型街小花园”这一空间节点，分析空间和管理上存在的核心问题，并尝试提出相应的解决对策。对策包含具体的空间设计方案；新型设计平台的设想、平台需求方和供给方的确定；寻求多元资金支持、模块化设计降低项目成本、重视“软实力”培育、发挥社区自有团队、通过联名合作实现内容持续创新等，旨在达到在没有政府财政资金的供给情况下实现公共空间的景观营造和可持续运营。