2022年房地产销售方案集合7篇.docx

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1、2022年房地产销售方案集合7篇房地产销售方案集合7篇为确保事情或工作高质量高水平开展，通常须要预先制定一份完整的方案，方案是书面安排，具有内容条理清晰、步骤清楚的特点。那么方案应当怎么制定才合适呢？下面是我收集整理的房地产销售方案7篇，仅供参考，大家一起来看看吧。房地产销售方案 篇1一. 销售节奏(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入起先至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备状况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般状况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售安排。制定本

2、安排的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售安排相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。1. 推广销售期支配3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。2. 鉴于年底接近过年的状况，开盘销售强销期应避开春节假期。3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。(二)销售节奏支配：1. 20xx年10月底20xx年12月，借大的推广活动推出-项目2. 20xx年10月底20xx年11月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。3. 20xx年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行其次次摸底。4. 20xx

3、年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。二. 销售打算(20xx年1月15日前打算完毕)1. 户型统计：由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于xx年12月31日前完成鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。2. 销讲资料编写：由营销部-、策划师负责，于20xx年12月31日前完成-项目销将资料包括以下几个部分：购买-的理由：产品稀缺性销讲基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套状况、建筑风格、景观设计、交通状况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20xx年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和

4、项目优势说辞。建筑工艺及材料：须要在xx年12月15日前由工程部出具项目采纳的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20xx年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决方法。样板区销讲：不利因素公示3. 置业顾问培训：2. 预售证由销售内页负责，于20xx年1月10号前完成3. 面积测算由销售内页负责，于20xx年1月10号前完成4. 户型公示由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应打算户型的公示，便利客户选房，避开置业顾问出错。由策划师负责，于20xx年1月10号前完成5. 交房配置由工程设计线蒋总负责，于20xx年1

5、月10号前完成6. 一公里外不利因素由策划师负责，详细调研后，与销售经理-会商后，于20xx年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，特地进行培训。三. 样板区及样板房(一)样板区1. 样板区范围：考虑到-项目销售必需突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须根据样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观阅读线路，以下暂定为y区)2. 样板区作用：最大限度的呈现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社

6、区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。3. 样板区展示支配：确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和详细要求;确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;详细见附后(参观园线说明)(二)样板房1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的状况。选定1# 楼平层、底跃各一套。2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修

7、设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所提倡的享乐主义生活的一种实体诠释。3. 样板房展示支配：前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于xx年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。四. 展示道具包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作五. 价格策略均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审

8、批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预料，职业顾问实惠权限，销售主管实惠权限，销售经理实惠权限，内部员工举荐实惠权限，公司领导实惠权限，一旦确定实惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放实惠，扰乱现场销售。时间支配：营销策划部于20xx年1月10日提出销售价格表和销售政策。房地产销售方案 篇2一、商圈派单适用项目：中高端、中端及中端以下工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择：依据各项目实际人员和项目体量支配，一般至少须要配备一名拓客主管拓客范围选择：项

9、目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。工作支配：1、制定一个完整的拓客安排2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核3、支配拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图5、拓客人员执行拓客安排，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧共享，提高团队士气 审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日

10、合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。依据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以依据项目自身状况做适当调整。二、动线堵截适用项目：中高端、中端及中端以下工作周期选择：蓄客期和强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等）工作目的：向主力目标客群进行项目信息传递，捕获意向客户工作支配：1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点2、并对目标客群的工作、生活、休闲消遣等动线进行分析，确定动线拦截点，如路

11、口、公交站点、客户平常就餐聚集点等3、确定动线堵截方式，主要实行户外广告的宣扬方式，包括擎天柱、楼体（顶）广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等；也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流淌推广小站等详细形式4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣扬及人员派单等的效果，继而改进审核标准：无招式特点：1、宣扬覆盖范围广，信息点对点传播到达率高2、对真正有购买意向的准客户劝服力很强三、社区覆盖适用项目：中端及中端以下，主要针对大型一般住宅项目的首期和中小型项目的尾房 工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管拓客范围选择：项目所在区域板块内的

12、人员稳定聚集社区工作目的：扩大项目影响力与知名度，挖掘周边潜在地缘性客户工作支配：1、将项目所在区域内人员稳定聚集社区进行划分2、支配相关拓客人员携带相关道具进行有安排的扫楼和扫街3、在社区居民聚集区进行项目海报和广告的张贴，并设立固定询问点4、在社区内部可支配肯定的固定或流淌拓客人员进行客户挖掘和维护5、若条件允许，可开通社区看房专车，定期接待客户看房审核标准：每组每天至少完成两个社区的覆盖工作，可依据社区规模进行适当增加 招式特点：1、在肯定区域内覆盖范围广，覆盖面不做过细分析，以基本全覆盖为主；2、信息在相对的区域内做到全面接触；3、覆盖目标客源数量较大，精确性差，以量换质，用时间培育客

13、户。四、展会爆破适用项目：高端、中高端、中端工作时间选择：蓄客期和强销期。工作人员选择：精英销售员。工作地点选择：大型展会现场。工作目的：通过展会向目标人群精确传递项目状况，并现场拉客。工作支配：1、事先与展会组织方联系，争取有利展位（假如在房展会上，位置选择避开与优于自身的项目相邻；假如展会为车展或者珠宝类展览则选择明显位置，此类展会更加适合高端和中高端的项目参与）2、制定出众的形象设计，在展会上区分于其他同类型项目3、支配精英销售员在展会中发力，与参观的客户多沟通，现场完成客户信息登记和拉客到访的工作审核标准：无招式特点：目标客户相对纯粹和集中，客户群体具备较高的购买力，更简单进行潜在客户

14、和意向客户的挖掘五、油站夹报适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目工作周期选择：以蓄客期为主拓客人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责 拓客范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的全部油站 工作目的：传递项目信息，捕获意向客群工作支配：1、分析各加油站的到客状况，尽量选择到客率高的加油站进行合作2、派市场渠道人员前往各加油站进行合作沟通，向加油站内人员阐明合作要求，并对其进行简洁培训，最好能最好能给当时感爱好的客户简洁介绍项目的基本状况，同时留下客户的联系方式3、打算好各项物料，包括夹报和小礼品等，定期对合作的加油站进行物料补充审核

15、标准：无招式特点：1、本招式对客群的把握相对较精准，加油站针对的客群是有车族其中包括政府用车和私家车、出租车等，不管是坐车的官员还是开车的老板以及企业高管，都是公认的最具消费实力的人群，也是构成项目消费的主体，2、通过加油站派送宣扬品，就很简单锁定这部分高端人群，把产品信息快速传达给高端客户，中间没有任何停留，没有任何中间环节，快速而有效。3、干脆锁定有消费实力的客户，广告奢侈少，节约费用，有效性高；4、由加油员一对一派送，中间不停留，快速到达目标客户手中；六、商场巡展适用项目：全部项目类型均可工作周期选择：蓄客期及强销期拓客人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边

16、肯定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所；交通动线范围内的目标场所工作目的：广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息工作支配：1、依据项目实际状况选择相应的百货商场或卖场，并联系场地以及相关道具的支配2、制定巡展依次和时辰表，根据节奏绽开3、将拓客人员分为固定接待和流淌派单人员，前者负责展台的接待登记工作，后者则负责展台四周及卖场内的派单宣扬工作4、若条件允许，最好在每个展点支配看房班车，能够刚好有效的接送意向客户看房 审核标准：依据不同卖场的自身客流状况，制定每日项目单页的派发量和留点量 招式特点：1、增加了项目的接待处，扩大了项目的影响和客源的积累2、巡展地点进而时间可敏

17、捷限制3、对巡展地点的选择更具针对性，如高端项目则选择高端商业场所七、企业团购适用项目：中高端、中端及中端以下工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。拓客人员选择：经理级以上或有特别关系的业务员拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位工作目的：通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的快速去化工作支配方式：1、分析项目周边众多企事业单位，选出具备肯定规模且合适的相关单位，并支配好相关拓展人员2、与相关企业接触，了解企业欲团购的数量信息与可接受的价格范围3、分析确定此企业是否适合团购本项目4、在得到相关精确信息的状况下，与甲方联系取得甲方的同意和认可审核标准：无招式特点：1、存在

18、肯定机会在短期内成交大量客户，对于快速去化项目有很好的帮助2、甲方须要舍弃肯定的利润，且团购价格的交涉与协调存在肯定的难度八、动迁嫁接适用项目：一般及中高档住宅项目工作周期选择：营销全程拓客人员选择：以市场部人员及销售员为主拓客范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户工作支配：1、事先搜查项目周边刚拆迁和待拆迁的区域2、了解拆迁区域的回迁规划，在拓客起先前先摸清拆迁小区的回迁规划和回迁项目的基本状况，这样有利于在拓客过程中抓住客户的主要诉求，做到对症下药3、在拆迁小区内设立项目分展区，组织专业销讲队伍深化拆迁小区内，可行的话可以逐户上门介绍，

19、抢占先机审核标准：无招式特点：1、拓客对象相对较集中，客户诉求点也相对统一，比较简单达成团购意向；2、极易形成口碑传播。九、商户直销适用项目：适合全部项目，但更适合一般住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目 工作周期选择：蓄客期及强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主拓客范围选择：项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等 工作目的：广泛宣扬项目，传递项目信息，挖掘潜在客户工作支配：1、收集整理规定区域内的各类商业市场的资料，选取目标市场，并作具体的调研了解2、支配拓客人员进行直销拓客，拓客分组进行，最好进行人员与市场的固定安排，便于后续的持续耕耘，培育客源3、针对比较有

20、意向的商户进行长期重点追访，并对区域内比较有影响力的商户进行重点进攻，深挖潜在客户审核标准：无招式特点：1、人群划分简单，找寻难度小；2、信息到达率相对较高；3、商户联系方式等资料收集相对简单；4、简单形成击破一点，打到一片的效果。5、可形成针对性的拓客说辞。十、客户陌拜适用项目：高端、中高端、中端及中端以下工作周期选择：项目营销全程拓客人员选择：以2人为一组进行探望，组数由项目状况而定拓客范围选择：政府行政机构、医疗和教化机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区工作目的：通过针对性的客源方向挖掘项目的意向客户工作支配：1、针对项目状况，确定项目周边潜在客户所在的各个企事业

21、单位、商务办公区域等2、以2人为一组，到目标客群的活动场所进行探望，携带项目相关形象展示手册，与客户进行深谈，了解客户具体资料，了解目标人群意愿，辨别意向程度审核标准：每组每天陌拜客户10组以上，收集具体客户资料，填写客户级别卡，进行分类，每日上交工作总结招式特点：1、找寻项目潜在客户更具针对性，能够更深层的获得客户信息与意向程度2、在陌拜过程中难度较大，简单碰壁，对拓客人员有肯定的实力要求十一、竞品拦截适用项目：适合全部的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好工作周期选择：营销全程拓客人员选择：以销售员为主拓客范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目旁边；同区域的周边项

22、目旁边工作目的：针对性的截杀项目周边竞品的客户工作支配：1、具体分析区域市场整体状况，通过对项目的剖析来确定项目周边的主力竞品2、具体了解竞品项目近期销售状况，以及与待推广项目比较的优劣势3、在短时间内弄清客户的主要诉求，抓住客户的诉求介绍项目优势4、团队协作将项目尽量带至项目案场实地讲解审核标准：无招式特点：1、所拦截客户意向性高2、由于思维的先入为主，往往客户会对先了解的项目比较倾心，这是在本招式应用过程中的一个难点十二、商家联动适用项目：适合全部项目，尤其是高端项目工作周期选择：营销全程工作人员选择：以策划为主联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教化协会

23、、奢侈品展览会等工作目的：通过与其它商家进行联动，达到资源共享、互利互益的目的工作支配：主要分为两种拓客形式一、召集类活动的资源收集拓客某些商品的发布会、某些产品的推介会、各种圈层展览会等；此类活动起先前无法确定客户资料，活动后有资料整理，拓客可收集此类客源资料。详细方法：实行嫁接形式或赞助的形式或其他关系形式介入，如条件允许可现场推介本项目，收集本次活动客源资料，也可以互动开展二、有具体人员资料的团体资料收集拓客各种协会、组织的人员的具体资料收集，拓客。详细方法：收集客源资料，陌拜或利用互动的活动接触客户并促进客户对项目产生意向。 招式特点：1、部分目标客户与项目产品的匹配度高；2、与部分目

24、标客户的沟通见面相对简单；3、客源资料的收集比较简单；4、可形成针对性的说辞。房地产销售方案 篇3房地产营销策划的重要环节根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发觉愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺

25、当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经验如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详

26、细开发地点与项目之后，在购买土地运用权和开发项目建设过程起先以前须要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。其次，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去仔细做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老阅历得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置

27、、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设安排分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。房地产企业发展的长远战略前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，干脆关系到将来开发建成的项目是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业许久地立于不败之地。因此，前营销也可以

28、说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。前营销策划工作的误区与问题在我国，xx年和xx年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又起先升温，20xx年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20xx20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。

29、造成房地产投资盲目增长和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的缘由。其存在的误区与问题主要表现在：重后期推销 轻前期营销，舍本逐末尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣扬等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中干脆做广告以便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了

30、应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。房地产销售方案 篇4一、xx楼市分析特性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必需把握时机，尽竭利用自身的特性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富特性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。二、项目物业概述(略)三、项目物业的优势与不足优势：1、位置优越，交通便捷位置优越：处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商

31、场、超市等社区设施一应俱全。交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案2、区内康体、消遣、休闲设施一应俱全室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊3、小户型2房2厅、3房2厅，面积68、79-106、92平方米之间的小户型，以及供应菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简洁、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足：1、环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群爱好;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满意区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满意居住的须要，还要满意居住

32、者特别的心理需求)2、物业管理缺乏特色服务物业管理方面未能依据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的特性和吸引力。四、目标购房群1、年龄在35-60岁之间经济富有有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年2、年龄在28-45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年五、项目物业营销阻碍及对策阻碍：1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。对策：1、把

33、区内朝向差、背阴、无景的单位作为特殊单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其缘由有二。一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;二、依据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品尝的酒廊、咖啡厅等。六、形象定位依据物业项目的自身特点和目标购房群特别的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完备人生超凡享受的特别住宅。主体广告语：辉煌人生，超凡享受-

34、HS花园供应的(给您的)不止是称心满足的住宅辉煌人生HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是别出心裁的，是辉煌的。超凡享受：享受入住便利享受交通便捷享受特殊服务享受都市繁华享受至尊荣誉七、两点整体建议1、建HS广场和寓意喷泉针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一新颖夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、漫步散心的好去处。试想：当夜幕驾临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感

35、受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满意区内居民的荣誉感。2、物业管理方面供应特色家政服务HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以依据居民的实际须要供应*送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增加HS花园对目标购房群的吸引力。八、广告宣扬HS花园的广告宣扬要达到以下三个目的：1、尽竭传达HS花园的优势

36、与卖点;2、尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;3、干脆促进HS花园的销售。基于以上三个目的和太原房地产市场始终以来的广告状况。我们建议把锦绣花园的广告宣扬分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点;在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP干脆促进楼盘的销售。广告切入期(1-2个月)1、报纸软文章主题1：辉煌人生，超凡享受-记“我”为什么选择HS花园主题2：事

37、业生活轻松把握-记HS花园特殊的家政服务2、系列报纸硬广告主题1：辉煌人生，超凡享受-这里离购物休闲广场只有45分钟主题2：辉煌人生，超凡享受-家里面的消遣休闲主题3：辉煌人生，超凡享受-HS广场就是我们家的后花园3、网络宣扬同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的探讨和发表文章，为硬广告的投放供应素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣扬效果。广告发展期(3-4个月)1、报纸从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。2、电视协作促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行

38、正面宣扬，建立项目及开发商的良好口碑。3、电台通过电台协作*网的购房者俱乐部活动和协作项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。4、单张通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。5、户外广告在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;6、车身广告项目-繁华地段 项目-购物中心 项目-火车站7、公共活动举办各种公共活动，树立HS花园美妙形象，快速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。HS广场落成剪彩仪式邀请北城区各界知名人士

39、及HS花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及消遣节目等)寓义喷泉征名及题名活动以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开呈现场题名活动。在题名现场向热心参加并支持征名活动的群众致以感谢并嘉奖(依据所供应的名称与所题名称的接近程度进行嘉奖)。HS花园“文化活动月”活动一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于快速树立HS花园美妙的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的留意，为新闻报道供应很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。1)向北城

40、区各界人士赠送或实惠供应当月影院大片入场券;2)于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等;3)在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。8、网络通过太原搜房进行全面宣扬，协作网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费实力不行低估。)项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);网站论坛同时进行探讨，使开发商和将来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本状况，更好的拉动销售。9、DM直投杂志太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行

41、宣扬，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。九、费用预算(略)十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，相互供应新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣扬效果;共同策划新节目、新栏目。十一、网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在肯定时间内可能创建受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受

42、众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是非常巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的须要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的须要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过活灵活现的动感画面和快捷性的特长，使观众尽快得到初步的，显明的，直观的感性相识;电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深化思索;杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的状况特点，选择合适的信息

43、传递给目标受众，同时保证广告简单被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。我们秉承如下方面原则：1、经济节约，最大限度为客户省钱。2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。4、建立协作关系。奇妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣扬。5、奇妙利用媒体本身的广告作用。

44、适当的公关活动可以更好地提升公司形象，奇妙地利用软性文章的形式可以增加品牌的置信度和广告效果。在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，须要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。地点：清城小市诚基房地产开发公司4、时间：20xx年5-10月间的重大节庆(5、1、10、1等)年末是消费者群体购房的好时机，时间足够。5、方法：1、让利性活动干脆与让利幅度有关2、参加性活动：设立现场有奖活动，奖品应当足够吸引顾客的参加热忱。十二、预算：生命周期推广预算：推广期(20xx年58月，开展2类活动，演示：50万+传单5000份3000元：抽奖：奖金1万+奖品3000元;会场布置5000元，客车支出1000元)成长期(20xx年9-10月，开展3类活动，广告：10万+售点5000元;赠送小礼物：5000元+祝愿信息发送500元;主题促销：会场布置9000元，客车支出1000元)成熟期(各种促销活动处理积压的住房10万元)衰退期(20xx年11-12月，改造产品10万;研发