碧桂园诸城项目.docx

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1、碧桂园诸城项目篇一：碧桂园开工打算的9大工作 碧桂园开工打算的9大工作 资料打算：项目资料;地下管线资料;扩建市政配套;图纸会审 3通1平：测量资料;场地平整;临时道路;水、电实施 2大会议：质监、安监交底会议;第一次工地会议 一个好的起先是胜利的一半，在项目开工前做好充分的打算是特别必要的。千亿黑马碧桂园的项目开发可谓是神一样的速度，其在开工前都会做好哪些打算工作，以确保项目的高效率且处于受控状态?一起来了解一下。 一、设计文件和资料打算 1.项目相关资料 工程管理部、前期开发部、市政配套部管理人员需对本项目的基本状况进行了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项

2、目建设安排、项目所在地工程(或监理)招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质 量和平安监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料; 2.报建要求发送设计院 工程管理部将以上当地图审报建要求，当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送设计院，作为设计或申请工程管线接口的依据;各种市政管线资料要列入受控文件范围保存。 3.地下管线资料 工程管理部、市政配套部管理人员需向有关部门了解本地块内部及周边道路的地下管

3、线和可能的地下洞室、障碍物等状况并取得相应图纸资料(地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等);当遇到地下管线影响施工的状况时，需向有关主管部门提出迁移申请或实行其他爱护或避让措施。 4.扩建市政配套 配套部依据本地块内部及周边市政管线配套现状状况，结合本项目建设规模、项目定位、项目建设安排，以碧桂园集团名义(或以项目公司名 义，因依据困难大小和重要程度而定)分别给当地各市政管线配套主管部门打书面报告，并与各市政管线配套主管部门协调，要求尽快扩建市政配套或列入近期实施安排，特殊急需落实的是电力、自来水和排水、排污的接入。 5.施工图纸会审 工程管理部负责与

4、设计院就施工图纸设计的协调、组织施工图纸的第三方交叉审核(含选择确定施工图纸第三方交叉审核单位)、组织施工图纸内部审核和施工图纸会审;前期开发部负责施工图纸的消防审核;工程管理部负责将前述图纸审核的看法书面汇总后发送设计院。 二、红线测量定位和地形测量 1.勘测定位 由工程管理部托付当地规划或土管部门认可的勘测部门对本地块道路红线或规划红线及征地红线进行定位测量，定位点应做好牢靠爱护，防止破坏;对勘测单位供应的标高引测点(坐标和高程)应做好记录;勘测定位资料需列入受控文件范围保存。 2.地形测量 由工程管理部托付当地规划或土管部门认可的勘测单位对本地块地形做测量(重要设施应测坐标和高程)，地形

5、测量资料需列入受控文件范围保存并备份给设计院，供设计院做土方平衡方案和设计布置参考。 三、场地平整和临时道路、施工用水、电的实施 1.测量原土标高 工程管理部结合地形测量资料和施工(或规划)总平面图，组织监理、场地平整施工单位对场地原土标高进行测量(凹凸起伏大的测量点应付坐标)，形成书面资料。 2.场地平整 场地平整施工开工前，工程管理部将场地平整质量要求和需配备的机械设备应书面明确，场地平整时的重要分界点应测坐标和高程。需留意场地平整质量事项如下： (1)规划为永久性道路和将要作施工临时道路的地方，尽量不要挖土，填土时考虑道路荷载; (2)应先清除原始地表植被及垃圾; (3)对场内土质较差的

6、部位应实行另外处理措施，河塘回填前应先解除塘内积水，河塘底部若有淤泥层应实行相应技术措施加以处理(如：清淤，土层置换等); (4)严格限制回填材料质量和直径，以防影响工程施工; (5)回填材料必需按设计要求分层压实并刚好测定密实度; (6)场地平整的同时应做好场地排水设施; 3.资料归档 场地平整完成后，工程管理部应组织复测，验收，确保标高和质量达到后续施工要求，并将场地平整资料整理后归档，总包施工单位进场后需协同监理单位复测标高，并以书面形式确认交接。 4.临时道路 工程管理部托付临时道路的设计，小区干道依据建筑定位总平面图，可按永久性道路设计，雨水、污水和自来水管按永久性道路预埋，先实施道

7、路基层，面层等建筑交付前实施;小区支路按施工临时道路实施，考虑施工车辆载荷;组团内部道路由施工总包单位自行负责实施;临时道路应满意施工时通过重型车辆的要求，并考虑项目分期分批开发的整体有效布局;全部工程完工后工程管理部应组织复测，验收。 篇二：碧桂园集团全套项目开发指引 碧桂园集团全套项目开发指引 第一部分:获得优质土地定位精准 其次部分:做好前期策划快速开工 第三部分:聚焦展示区域完备开盘 第四部分:过程管控到位质量优良 第五部分:重视精装策划打造精品 第六部分:注意细微环节完善完备交楼 第一部分 获得优质土地产品定位精准 获得一块优质土地项目就胜利了一大半。集团要求各区域及投资团队要拿“能

8、够获得成就共享的地”。土地获得须要经验土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。为了确保获得优质土地并保障新项目根据“碧桂园模式”进行开发应当着重做好以下工作： 一.组建精干团队 1、前期项目团队 区域有意向地块后就应当着手组建前期项目团队。项目团队越早组建、越早介入投资谈判对项目风险识别、后续快速开发越有利。为降低项目风险最好由有阅历的老项目总出任新项目的总经理。 2、前期策划小组 区域投资部或项目总牵头组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深化探讨同时组成项目前期策划小组对该项目进行论证及编制各专业的

9、安排及支配尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间供应等的策划方案。 二.深化市场调研 1、探讨市场 （1）探讨市场容量及城市发展：城区人口有多少消费实力如何探讨市场的年供货量及成交量是否有辐射影响市场市场属于内需型需求还是外向型需求城市主轴、新区或行政部门往哪个方 向发展市场存量及往年销售状况如何等。 （2）探讨市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何不同产品价格差异；要选择最好的、有肯定规模的竞品进行调研。除意向地块所在区域外还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格探讨当地别墅/洋房销售价格如何不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异了解背后的真实价格。若带装修

10、销售要了解竞品的真实装修成本客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。 （3）探讨客户群体：城市人群存款如何有影响力、有钱人有多少在哪里怎样的人才会来购买我们的房子是否能够倾销。 2、探讨产品 （1）探讨竞争对手的产品：探讨当地竞争对手规划什么产品各类产品比例如何去化状况如何特殊是销售好、去化快的项目。 （2）探讨客户对产品的需求：探讨目标客户对住房有什么需求包括外立面风格、面积段、间隔、运用功能等是否存在哪些忌讳当地有什么特殊的地方规定。 （3）探讨自身标准化产品的竞争力：别墅是否是当地稀缺产品面积段是否适合大部分的客户购买当地居住习惯（喜爱大家族多代同堂还是其他）洋房是否建得房率高的产品市

11、场是否偏爱赠送率高的产品对比竞争对手是否有竞争力最核心的是我们的产品是否有倾销的竞争力。 3、探讨配套及绿化景观环境 （1）探讨当地最早和最新的城市公园绿化环境最受认同的项目种什么树怎么种怎样利用自然景观资源有哪些配套设施。 （2）探讨客户对配套绿化有哪些需求超市、商业街、运动场所、优质的物业管理等；当地是否对某些植物存在忌讳。 （3）探讨项目自身的竞争力：探讨地块是否有自然景观设施资源可利用我们的配套设施能否成为客户购房的关注点绿化水平对比竞品的竞争性。 三.项目定位精准 对于新项目集团要求首期推出货量达到总货量的8成开盘一周内销售首期推出货量的7成开盘一个月内销售首期推出货量的9成。要实现

12、这些目标项目必需定位精确。否则一旦出现定位偏差将会造成产品积压难以达到“7、8、9”的去化要求。 因此区域、项目、投资、营销四位一体亲自参加市场调研在对当地市场有深刻理解的基础上会同营销提出项目定位策划建议。项目定位务求精准以保证产品适销对路、开盘实现倾销为原则。要特殊重视项目定位策划会在会前对项目做全面探讨对项目状况了然于胸对产品定位心中有数。在打算充分的前提下编制高质量的定位策划方案借助项目定位策划会对阶段性成果予以确认并借助会议决议和共识推动项目开发。尤其避开因前期探讨不充分方案有重大偏差或缺陷导致方案被颠覆从而影响项目进展。 在提出规划建议时留意以下几点原则： 1、新地块规划要依据项目

13、地方状况进行不同产品组合：通过不同组合下各产品建立成本、销售价格、推售周期、去货速度、净利润、IRR、成就共享金额等指标进行综合分析采纳能平衡销售与开发速度、项目获得最佳效益的方案。 2、建别出心裁的当地标杆产品：（1）可以实现快速倾销；（2）打造完备展示区；（3）尽可能采纳标准化产品；（4）借鉴周边区域或相邻市场畅销产品。 投资部门依据项目的定位审批报告编制项目定案报告报集团投资决策委员会审批。假如集团审批通过了项目部即可按安排全面推动该项目。 四.加强风险限制 重点做好以下风险点排查： 是否为建设用地是否符合土规、城规； 地块内是否有林地、基本农田、高压线、垃圾填埋场、坟墓、军事设施、文物

14、地质条件是否困难、拆迁难度如何等； 考虑永久水电、临水临电、燃气、供暖、排污管道接入等问题。 在风险点排查的基础上做好风险评估和应对方案。不盲目投入资金以免陷入被动。假如是合作项目还要对合作方及土地权属做尽职调查以确保土地没有纠纷。 五.争取实惠条件 应充分利用政府招商引资阶段我司所处的有利地位争取实惠条件最大化并通过框架协议、备忘录或会议纪要等形式将实惠条件予以书面固化。 1、争取政府支持：（1）可以通过邀请政府参观公司已成熟开发楼盘增加其对我司的信念获得其对我司快速开发经营模式的理解和支持；（2）利用我司对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码争取土地的优先获得、土地款

15、分期支付或延迟支付、规费减免、开通绿色通道及开发证件的快速办理、降低预售门槛、政府大市政配套等方面的支持；（3）争取酒店用地价格的实惠或减免争取酒店、学校等大型公建在项目后期建设削减首期投入应尽量避开按政府要求的规模档次建酒店（新拓展且我司品牌影响度小的区域建议配套先行）；（4）对超过一千亩的项目争取能由我司主导参加目标地块的控规编制最大限度利用政府配套；（5）在争取实惠条件或土地议价过程中需留意明确市政配套类工程（包含外线建设）的资金落实方案且方案中应明确投资人及资金的详细操作实施方法若由政府投资则需明确资金的详细来源；若实行政府帮助方式必需明确详细的出资单位及其资金数目、来源等问题必要时可

16、选择设立共同资金账户的方式解决资金问题。 2、土地款溢价返还：（1）一般可约定政府将土地溢价返还给投资公司作为基础设施、公建配套的建设费用；（2）对于数额较大一时难以消化的土地溢价应当由政府返还到土地储备的共管账 户避开资金被政府挪用；（3）对于须要运用溢价的工程由投资公司与相关单位签署协议由投资公司向政府申请该项工程费用；（4）争取更高的溢价净收益返还比例避开政府后期有意抬高地价而造成我司被动；并要书面约定溢价返还期限逾期按高于同期贷款利率的两倍计算利息。 3、降低预售条件：与政府协商提前预售规范输出口径“分三步走”：（1）因为不清晰市场须要什么样的产品什么样的户型我们会提前做好样板销售更好

17、的户型将多推货量在0以上无法修改假如做了0就可以销售的话那产品将更贴合市场所以须要提前预售；（2）假如政府不接受上诉理由则表示项目全部的预售资金可由政府监管；（3）假如其次步仍不胜利则表示可在与政府共管的账号上押保证金保证达到预售节点。经过上述三步大部分的政府应当可予以项目“提前预售”的资格。 其次部分 做好前期策划实现快速开工 集团基准工期为5-7个月部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。只有快速开工才可能实现快速开盘。为实现快速开工要仔细开展前期工程策划做好工作前置实现摘牌即开工。 一、做好前期策划 应充分考虑事情的因果关系、先后次序、内在的逻辑关系开工前把项目开发存在的各种不利因素都排列

18、出来理清各种因素的逻辑关系形成系统的解决方案。合理地配置开发资源克服项目开发中可能出现的瓶颈如收地、报批报建、设计出图、招投标、材料选购、施工道路畅通、临设容量足够等问题保障示范区的实现。科学合理地做好施工现场总平面布置（含临水、临电、道路、办公区、生活区、垂直运输设备的布置等）做到策划先行、临设先行、道路（进出方向、宽度、规避客户、雨季影响等）先行、管线（尤其是临电、临水架设方式和影响）先行、安排（协同性）先行、样板先行。施工策划上片区的市政、土建、机电、挂石、装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工单体中的土建、机电、装修工程分层、分段、分面施工同时还要制定制约项目目标重点区域的专项安排。 二

19、、规划设计前置 新项目要尽量选标准化产品或成熟的产品要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中；销售展示区在综合考虑规划因素外应当支配在项目最有利的、能立刻动工的地方。在楼盘的定位我们不肯定做到最高档次的项目但我们要结合产品与购买群体合理定位打造性价比最高的项目；在同样产品中我们必需做到最优；在同等售价中我们必需做到品质最好。 1、规划前置：规划方案在摘牌前基本要能通过规划部门预审批（主要地方领导认同）。要特殊重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标尽量做满容积率；特殊重视一般住宅面积界定的临界点；项目提前了解清晰当地的规划设计要求建议严格根据当地规划要求进行规划设计避开后期因方案修改影

20、响进度；尽量提高售建比削减无法出售的地下室面积。 2、板房设置：（1）原则上全部户型都要设置样板房。（2）但也避开设置过多样板房导致成本增 加须限制规划户型的数量。（3）新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房（对于毛坯销售不畅的项目要装修45套别墅板房销售部分再装修部分）。（4）为充分呈现苑区的成熟配套以及环境需于货量现场选择景观好的楼层设置现场板房并做好首层架空层的泛会所展示和体验项目应尽量避开建临建板房。 3、产品选择：（1）展示区宜采纳公司已有标准户型这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸节约设计、选购和招标时间；（2）别墅和洋房要同期展示同期开卖；地下车库施工周期长

21、1-2个月/层难以与别墅产品同期展示；（3）展示区中尽量不规划带地下室的洋房产品以保证施工工期满意同期展示开卖。 4、物业规划建议：参考物业公司从物业管理和业主角度提出的规划建议如出入口、物业管理用房、垃圾房的选址及面积等。 三、强势推动收地 由于我司获得的土地往往不是净地拿地前与政府或合作方谈好的收地条件到实际收地时不肯定能全部满意这种风险往往会影响我们不能快速开工或增加开发成本和难度因此我们在收地前必需从多种渠道深化了解地块的现状是否已经满意我们的开发要求对方是否已履行了全部承诺否则我们应当要求推迟收地并且肯定要把收地时间与土地出让金或合作出资的交付时间挂钩才能更好地规避我司的风险。若发生

22、土地移交晚于合同约定应争取由国土部门出具未能交地证明以便财务部门申请相关地块的免缴土地运用税。 在收地的过程中要主动推动目标地块现场的清理以及参加收地砌围墙工作。要综合平衡提前一天收地付出的代价和提前一天开盘带来的收益之间的对比根据项目利益最大化原则强势推动收地工作。 四、勘探先行进场 1、参考周边地质状况 了解目标地块的地质状况尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料为基础设计供应参考也为前期工程供应依据可以有效提高设计和前期工程的进度。 2、提前进入地块勘探 提前进入地块内进行具体勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析将地质勘查报告第一时间供应赐予设计院出桩基图。按先售楼部

23、、后展示区最终货量区的原则完成地勘。地质条件较差状况下先行初勘第一时间确定基础形式；规划及现场条件较完备状况下干脆详勘。 五、提前开展招标 1、招标前置：在摘牌之前提前做好招标前置与协作工作有利于实现摘牌即开工。从土地挂牌起先就可以开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括： （1）尽快了解当地的市场材料价格购买当地的定额及材料信息资料了解项目现场的特别状况； 篇三：碧桂园项目部管理手册 管 理 手 册 文件编号： XMB-2022-05 编制部门： 项目管理部 编制日期： 2022 年 5 月 22日 项目部管理手册书目 第一章 部门职能 . 3 一、部门

24、组织架构图 二、部门职能 1、开发部的主要职能 2、工程部的主要职能 3、办公室的主要职能 3 3 3 5 10 其次章 部门工作流程. 11 一、开发部工作流程【流程图编号：LC-XMB-01】 二、工程部工作流程【流程图编号：LC-XMB-02】 三、办公室工作流程 【流程图编号：LC-XMB-03】 11 12 13 第三章 职务说明书. 14 一、项目总经理职务说明书 二、开发部经理职务说明书 三、工程部经理职务说明书 四、办公室主任职务说明书 五、土建开发报建专员职务说明书 六、市政配套报建专员职务说明书 七、土建工程师职务说明书 八、水电工程师职务说明书 九、业务助理职务说明书 十

25、、办公室文员职务说明书 十一、资料员职务说明书 十二、司机职务说明书 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 第一章 部门职能 一、部门组织架构图 二、部门职能 碧桂园集团对开发项目实行项目管理制，各楼盘项目现场管理设立项目管理部。代表甲方实现从土地接收、报建、报批、产品建立的平安、质量、进度的监管、验收移交等全过程的管理，高效协调、解决上述过程中出现的问题；同时协调解决所管辖楼盘项目的其他相关问题；实现企业的战略目标，推动企业不断发展。而项目管理部主要又分为开发部、工程部和办公室。 1、开发部的主要职能 1.1 项目公司成立、土地接收、相关前期手续的办理 协调

26、相关部门完成土地接收工作，确保项目能按安排动工； 为新项目办理相关政府立项的各项手续，协作成立项目公司的各项手续，包括企业法人营业执照、组织代码证、税务登记证、房地产开发企业资质证书等；办理相关的证件，包 括建设用地规划许可证、选址看法书、国有土地出让合同、建设用地批准书、国有土地运用权证、环保批复、立项批复； 向相关部门缴纳各类费用，争取、落实政府对该项目的特别实惠政策； 1.2 组织拆迁、完成交地 与当地政府部门亲密协作，组织、跟进、落实项目用地的拆迁工作； 严格限制拆迁费用、赔偿费用的支出； 视项目的状况提早与林业、水利等部门协调，排解一切的纠纷、完成有关手续及交地后尽早支配围墙的建设。

27、 1.3 市政配套关系的协调 协作集团市政配套部同事签订市政配套的框架协议，各项目部市政配套工作人员须要全面负责该项目的供电、供水、电信、有线电视、消防、防雷等专项工作的申报、合同谈判、施工组织及协调、现场施工管理、验收开通直至向物业公司移交的全过程，除此之外还需对排污、道路等专项提出专业合同化建议，帮助开发部经理完成项目建设。 根据公司要求，协作项目总经理完成临水、临电报装或者布设； 现场了解当地自来水、市政排水和排污、供电部门和水利防洪设施在项目用地旁边的现状； 依据项目施工安排任务表，协作集团市政配套部同事与市政各个部门进行供水、供电、电视、电信、煤气等大框架协议的前期谈判，并完成相关合

28、同的签订，将相关资料提交公司设计院； 依据项目开发的安排，进行临水、临电的报装； 1.4 完善项目施工前期的各种手续，办理开工建设前的一系列证件，直至取得建筑施工许可证，并申报地名； 提前与相关政府职能部门接洽，了解并获得其对项目设计的特别要求及设计要点；主动协调公司各部门了解现场，熟识场地特点，第一时间将供应与相应设计部门作为设计的依据； 使项目建设规划方案获得政府审批通过，完成修建性具体规划报审，获得建设工程规划许可证； 视项目的详细状况，办理初步设计、各项单体施工图的审查，进行环评、防雷、消防等的报审，获得相关审批证件，并向民政局申报地名命名； 视项目的详细状况，办理施工招标手续，督促、

29、协作确定施工单位、监理单位及签订 相关合同，获得建筑工程施工许可证，同时落实是否涉及林业、水利的审批，办理相关的手续后进入项目的建立阶段； 1.5 工程项目建设过程中政府部门的各种验收及相关许可证、合格证的办理； 依据销售安排及工程任务表，结合工程的实际进度刚好办理商品房预售许可证； 帮助有关部门完成地基测量；刚好完成规划验收、项目的防雷、消防验收、环境爱护验收、竣工验收等一切与验收备案有关的子项验收，取得有关的合格证及看法书；并刚好提交与验收备案有关的全部报告和材料，按时完成建设工程竣工验收备案； 帮助、督促有关部门完成一切与楼宇合法交付运用有关的工作； 负责各项目公司资质年审； 2、工程部

30、的主要职能 2.1 工程施工总体组织管理 负责工程前期的临时道路的架设、负责土方平整及地勘测量工作 为让施工单位的快速进场，工程部须要尽力协作前期部完成土方平整工作；帮助总经理修建临时道路；找寻和督促地勘单位完成地勘报告提交给设计院进行规划的深化设计； 负责制订建设工程施工组织管理实施方案和施工总平面图管理方案。 建设项目管理的主要任务是对工程进行全面目标限制性管理，以工程施工合同、招标文件、施工图纸、国家行业法规、规范为依据对工程进行决策、安排、组织、限制、协调工作。施工总平面图的设计涉及的项目发展地块的留致，施工道路的选择及硬化工作，临时水、电的引入点，临时设施的建立地点，大型施工机械的摆

31、放位置，各个建材加工场地的选择等问题，均须要经过工程部具体审核，签名认可后方能实施。 负责按工程建设安排和工程施工组织方案实施工程现场组织管理。 项目管理部作为项目的组织、协调部门，必需按建设安排要求细化整个项目的详细推动，并应全面参加整个工程项目的前期打算工作，审核施工单位供应的工程施工方案，监督工程施工组织方案的实施，主动协作楼宇销售部门的工作等。 负责对施工、监理单位的管理、工程进度款、监理酬金审批。 工程部对施工、监理单位的管理依据是工程施工合同、工程监理合同、国家行业法律、法规、国家相应的工程技术规范文件、施工设计图纸及招标文件有关规定。承包人按合同条款约定的时间，向工程部提交已完工程量的报告。工程部必需接到报告后3天内按设计图纸核实已完工程量，交由造价部核算。假如发觉局部工程质量未能达到规范要求，工程部有权 第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页