课程内容土地增值税基础知识.docx

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1、课程内谷一、土地增值税基础知识（一）土地增值税纳税义务人、负税人。（二）纳税人的权利义务。（三）土地增值税的征税对象。（四）土地增值税的征税范围（未办证转让土地）。（五）纳税人必须清楚的土地增值税清算的步骤和思 路是什么？（六）不按期预缴土地增值税加收滞纳金吗？（七）土地增值税清算补缴税款如何处罚？（八）稽查查补土地增值税清算税款如何加收滞纳金？（九）稽查查补土地增值税清算税款如何在税前扣除？（十）什么情况下土地增值税核定征收？核定征收对 纳税人的税负影响有哪些？二、土地增值税清算程序（内蒙古自治区清算业务流 程指引）（一）房地产开发企业必须进行土地增值税的清算的 条件如何规定的？（二）哪些情

2、况必须由税务机关启动清算程序?（三）您知道税务机关启动的清算程序会对房地产开 发企业带来哪些问题和困难吗？（四）办理清算的时限？（五）清算过正中需要向税务机关提交哪些清算资 料？（六）提供资料过程中注意的问题及涉税风险有哪 些？三、土地增值税清算政策解析及风险防范（一）清算单位1 .税务机关如何确定清算单位？2 .清算单位房屋类型的划分，即，应当计算几个土地 增值税增值额？如何计算？ 3、房地产开发企业成本核算对 象。（二）收入的确认L转让房地产收入。3 .售后返租收入。4 .视同销售：开发产品安置回迂户。5 .增值税、土地增值税的计税收入区别，起点？6 .转让土地使用权收入。（三）扣除项目1

3、 .取得土地使用权支付金额的确定。2 . 土地成本的分摊方法有哪些？3 .分期分批开发如何进行地价扣除？4 .房屋开发成本扣除：销售已装修房屋、未支付的质保金、人防工程费、甲供材、代收费、样板房、售楼部、 公共配套、人防车位面积，车库储藏室等。5 .拆迁安置的成本：异地、本项目、货币。6 .红线外、预提费用、土地闲置费。（四）土地增值税清算收入特殊政策分析1 . 土地增值税以发票金额确认收入？还是以合同金额 确认收入？销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，如何缴纳土 地增值税？2 .房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被 拆迁房屋以新建房补偿，

4、在计算土地增值税如何处理，如 果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？3 .如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本 是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销 售收入需要参与土地增值税清算吗？4 .专门建造的可办产权的车库，土地增值税如何处 理？5 .车位收入、无产权的储藏室土地增值税如何处理？6 .如何签订车库车位收入合同，能降低税负？7 .房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取 得货币收入，计算土地增值税时收入如何确定？8 .房地产开发企业进行土地增值税清算时，非直接销 售和自用房地产的收入如何确定？9 .销售折扣，违约金收入、违约金支出、更名费等， 土地增值税

5、收入如何处理？10 .卖房赠冰箱等买赠方式销售开发产品的，涉税风险 有哪些？(五)扣除项目特殊政策分析1. 土地增值税清算过程中允许扣除的合法票据有什么 要求？(1)对招拍挂方式取得的土地，以什么票据扣除？(2)对“以地补路”等方式取得的土地，以什么票据 扣除？(3) 土地出让金返还情况下应该如何取得票据？(4)拆迁安置票据如何处理？(5)以投资方式获得土地，以什么票据进行扣除？(6)以股权收购方式获得土地，以什么票据扣除？(7)以合并、分立、资产收购方式获得土地，以什么 票据扣除？(8)购买烂尾楼(在建工程或在建项目)取得什么票据？（9）青苗补偿费、遮光费补偿等各种补偿费支出如何 取得票据？

6、（10）向政府部门缴纳的各类费用，以什么票据扣除？（11）前期工程费用以什么票据扣除？（12）以“包工包料”方式建造开发产品，以什么票 据扣除？（13）以“甲供材”方式建造开发产品，以什么票据 扣除？（14）以“甲供设备”方式建造开发产品，以什么票 据扣除？（15）装饰装修费用，以什么票据扣除？（16）异地建筑安装发票为什么不允许扣除？（17）园林绿化工程费用，以什么票据扣除？（18）已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价 款，以后取得发票，还允许扣除吗？风险如何防范？（19）依据企业所得税法规定，房地产开发企业预提 的三项费用，没有合法票据土地增值税允许扣除吗？2.取得土地使用权所支付的金

7、额政策分析及风险防范（1）取得土地使用权所支付的金额包括哪些范围？（2） 一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在 计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权 所支付的金额？（3）单位转让土地使用权时，土地部门收取的土地闲 置费是否允许扣除？（4）在房地产开发过程中，政府返还的土地出让金， 是否冲减土地成本，采取哪种方法对企业有利？3 .房地产开发成本政策分析及风险防范（1）房地产开发成本的范围包括哪六项内容？具体包 括哪些内容？（2）商品房装修样板房，土地增值税如何扣除？（3）商品房之外的装修费用，土地增值税如何扣除？（4）企业精装房装修费支出，土地增值税如何扣除？（5）装修费用是

8、否包括房地产开发企业自行采购或委 托装修公司购买的家用电器、家具、窗帘、装饰画等所发 生的支出？（6）拆迁安置费涉税风险有哪些？（7）公共配套设施费包括什么内容，土地增值税如何 处理？（8）工程决算合同、施工合同，对建筑安装费的审核有哪些影响?（9）开发间接费用中列支的延期交房违约金、售楼部 租赁费、临时售楼处的建造费，能否做为土地增值税清算 的扣除项目？（10）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发 企业未开具发票的，扣留的质保金土地增值税允许扣除 吗？4 .房地产开发费用（1）房地产开发费用的扣除采取哪两种方式？哪一种 方式对企业有利？（2）房地产开发企业向金融机构的借款利息支出，土 地

9、增值税如何扣除？（3）房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借 款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？（4）未发生借款利息支出可以扣除吗？（5）向银行支付的财务顾问费，土地增值税允许扣除 吗？（6）房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时， 其提供的金融机构证明是指什么？（7）房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后， 将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原 则是什么？（8）房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，其按揭保证金计算土地增值税时应如何处理？5 .国家规定的其他扣除项政策分析及风险防范（1）销售房地产时代收的费用可否在计税前扣除，并 作为加计20%扣除的基数？（

10、2）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转 让的，计算其增值额时，允许加计扣除费用吗？（3）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地 转让的，计算其增值额时，如何进行加计扣除？（4）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，计 算增值额时，如何进行加计扣除？（5）房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目 后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体 购置未竣工房地产开发项目的价款是否可以作为加计20%扣 除的基数？6 .允许扣除的税金政策分析及风险防范（1）计算房地产转让的增值额时是否可扣除已缴纳的 印花税？（2）纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税、耕地占 用税，如何扣除？（3） 土地增值税清算时规定可以扣除的“与转让房地 产有关的税金”，是否包括“地方教育附加”？（4）税金也需要分摊吗？采用什么分摊方法？（5）房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经 预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这 部分营业税税金可否计入扣除？（六）房地产开发项目清算后又转让的如何计算土地增 值税。（1）房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房 屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？（2）项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣 除？（3）清算后销售剩余房产，纳税风险有哪些？（4）关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何扣除?