物业房屋公共部位及设施维修养护标准.docx

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1、物业房屋公共部位及设施维修养护标准1、目的规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维 修标准及要求。2、适用范围适用于物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的 设施养护。3、管理方法号项 目维修 保养内容工作要求智 能化系 统可视 及门禁1 .门禁、锁具开关灵活、延时正 常，呼叫业主及中控室正常（电源、按 键、通话效果、外观）控制中心能与住 户家清晰对讲，单元门与中心和住户对 讲效果良好；2 .中控室内显示器、监视矩阵、管 理中心电脑设备每月一次进行检查保 养；3 .门禁、监控、三表、安防软件数 据库的每月一次定期进行备份，防止遇 到计算机被病毒感染后，数据库资料丢 失情况的发生；

2、4 .控制中心备有监控镜头分布清单次，每次运行时间为8T2分钟。当月 已经正常运行超过12分钟的可不做试 运行；4、操作直流柜、应急直流电源 柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电 池的充放电保养工作，平时浮充电压一 般为：235V255V；5、发电机具有防止向电网反送电 的装置；房 屋主体外立 面部分外墙面、建筑小品外观完好、整洁；贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕 墙无破损、涂料无脱落；空调架安装有序整洁统一、美观无 安全隐患；外墙装饰无破损或污迹；屋面部分瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每 年春季开冻后，应对屋面和雨水檐沟进行一次清 扫。组织 排水部分排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管 道接口完整、无倾

3、斜、管卡牢固路面部分平整无积水、无破损地砖、路边整 齐、无缺口。楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象;标识部分单体栋号有明显标志、小区主入口 处有总平面图；小区入口处及主要路口有指引标识；才 气筒保证打气筒无丢失，无损 坏、保持正常使用状态、定期清 理灰尘、定期维修、注油、部件 完好，无缺损。便民 设施部分王便 车安全灵活、无噪音保证正常 使用、标识清晰伞 和伞 架正常使用、伞架牢固、标识清晰单元 门部分、一锁单元门锁无松动，刷卡正常 电控机械锁具无异常的发热车库 摇控门全隐患；无破损 无松动、无掉漆、无损坏;无裂逢、表面光滑供电电源稳定、保持正常起 落正常运行、无噪音保持固定、定期加润滑油无

4、外露、感应正常。折叶固定牢固、螺丝无松 动、开关门时无异常响声、无变 形。管道 井部分无漏水、旋转正常，远传线 连接完好。开关灵活，无渗漏。电气井部分电气井门车消防库消防喷淋部分门管 道井门必须处于正常关闭状态；外表完好，锁具良好、无 掉漆、开关灵活。电 气井必须处于正常关闭状态；温湿度适宜，无积水、表 封完好、箱锁完好、无积尘电气井 门必须处于正常关闭状态；外表完好，锁具良好、无 掉漆、开关灵活阀11开头灵活、无渗漏仪表无损坏、指示准确管道无渗漏、漆面完整、水流 方向指不正确完整阀 门井无积水，阀门开关灵活水泵结合器无渗漏、漆面完整车库 送风机水箱阀门浮球阀开关灵活、无 渗漏、水箱无渗漏、漆

5、完整风 机及管 道风机运转良好，无异常声 音，风道完整、无开裂、百叶 完好、无掉叶，开焊、锈蚀现 象消防感应控制 设备1、温感、烟感、手动破玻璃按 钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消 防报警对讲等报警设备能够正常报警； 项目应建立烟感、温感地址码清单，并 和实际情况相符；2、消防控制中心能够对消防泵、 防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进 行控制。抽风机、送风机运转良好，噪 音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀 能够控制开启；3、消防广播、消防警铃能够发挥 作用，高层大厦各楼层和消防通道按规 定设有疏散指示（疏散图）；在停电的 情况下应急灯能够正常发光。设备房灭 火系统经过人工操作能够发挥作用；4

6、、消防泵、喷淋泵、稳压系统、 消防报警主机、消防联动柜等主要消防以及每个显示器循环的监控镜头清单； 对监控镜头每月清洁保养一次，对效果 不好的进行调整；5 .每季度对视频接口进行保养，确 保接触良好，对视频电缆、控制器、信 号选切器、视频分割器、控制台等安防 设备进行保养，检查录像带或硬盘录像 的效果；6 .苑门、单元门运行稳定，没有异 常噪音，开门停留时间合理；每月对电 子锁进行一次普查，检查灵活性、失电 状态能顺利开门；刷卡器上的标识清 晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正 常开启；7 .每季度对园区内弱电井进行检 查，发现有积水及时清除；8 .停车场系统主机、读卡器、探测 器动作灵敏可靠，

7、具有防砸车装置；道 闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止 行人通行的警示标识；红外 线防越周界红外线报警设有镜头的，在触 动报警时要求能自动对报警地点进行录 像并将监视器定格在报警位置；技术员 每周对红外报警进行一次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射;监控探头外观完好、摄功能正常无抖动、调 焦距正常、画面清晰刷卡 控制道闸外观良好、开关起落正常、变速箱 无杂音、定期加齿轮油、更换皮带智能井井内无积水、井道干净、无鼠害， 定期放鼠药智能保持干燥清洁、锁具完好、防水性分线箱 能好、关好箱盖喷 泉及水 景系 统运转部分排污喷头高度、角度正常/位池内水位高低正常，水泵声 音大小适宜、水池内保持

8、不丢水线水泵及管线固定完好、水泵 循环时流量正常无堵塞现象、1源电源线无老化、绝缘层无破 损泵无漏电的安全隐患、无噪 音、运行正常；表面漆面完好无严重锈蚀排污泵无漏电的安全隐患、部分污泵无噪音、运行正常；表面漆面完好无严重锈蚀电源线无老化，布线规整挂锁完好，标识清晰、手 动、自动运行正常件 水水 泵水泵固定牢固井盖、水池和泵房盖板固定 牢固绿化 用水灌溉 部分阀门关闭完好，润滑良好开 关灵活操作规程上墙，部件标识清 晰明确、油漆完好载 电梯1.电梯运行噪音能够满足规范，不人电梯 系统主体部分影响业主正常生活；2 .电梯开门灵活，无卡、擦声音， 双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力 不大于5牛顿；

9、电梯故障停止运行时， 在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在 200300牛顿范围内；电梯平层准 确，误差在正负7nlm以内；3 .轿厢通风，风机无异常噪音，不 直吹头顶；轿箱内照明良好光线柔和；内部监控探头从监控中心可以看清 乘客面孔；轿厢照明停电后至少维持半小时照 明供电；4 .电梯舒适性好，增速、减速平 稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击 以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有 明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击 声；5 .轿箱内紧急对讲使用方便可靠， 有相应标识；按钮面板整洁，字迹清 晰；机房 室内照明、通风、温湿度良好、机部分房内与轿箱呼叫、通话正常；机房环境洁净、标识，安全标线明 确，电梯

10、运行正常；园 区照明 系统电梯井道低坑 部分路灯部分草坪 灯部分车库 内日光灯应急 灯部分园区 内景观射 灯部件安装牢固，检修、应急电源和 照明正常。保持现场环境清洁。夕1 观无破损、无掉漆、灯杆固定 牢固、正常使用暖色光源；1源电源接头无锈蚀无线路短 路；具有漏电保护功能夕观底座牢固、正常使用暖色光 源、无掉漆、无锈蚀源电源接头无锈蚀无线路短 路；具有漏电保护功能节能、牢固应急灯充放电正常夕1 观正常照明、灯体及表面完好源电源接头无锈蚀无线路短 路；具有漏电保护功能照明 控制箱部 分电源接线牢固、无灰尘；远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元 气件气体和液体的位置垃圾 箱、果皮 箱木板无松动、表面油

11、漆完整、无开 裂现象；箱盖开关灵活无噪音开焊现象。健身 娱乐设施儿童 娱乐设施油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰；室外健身器材使用时间标识明确、 标注维护责任人、没有利角利边；没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保 证设施正常使用功能、无安全隐患。休闲桌椅无开焊、松动、木板脱落掉漆现象自行车架无损坏、掉漆、标识清晰遮阳伞无破损、开关灵活、安装牢固园区标识无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢 固会所 及运动中会所及公共区域的各种设备、设施 无破损，无利角；园 区公共 设施发 电机房心组合类器材活动部位连接可靠、无 松脱，转动部位有防护罩；音响、DVD、VCD、CD、功放、电视 机、投影仪使用正常；烘手

12、机定期保养没有异常声音；标识清晰安装牢固；电瓶1 .有两组启动电池，启动电池配置 了浮充充电器；发电机电池电压正常， 连接端子牢固，没有爬碱现象。两套蓄 电池至少每2个月轮流切换使用，备有 符合要求的切换开关装置，开关切换装 置应该具有防止同时闭合或同时断开的 连锁装置；2 .镉镁中倍率碱性蓄电池浮充使用 时，应及时补充电解液。蓄电池电解液 适量，不应露出极板；蓄电池不应发 生：外部短路、电压失常、电极板膨 胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂 质、严重爬碱等现象；酸性蓄电池经常 保持浮充状态，定期作定充保养。电池 端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。 电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许 开盖。柴油

13、柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消 防沙，油箱油位在80%位置并储油量不 超过1000升，油箱上有透气管，油 箱、油管无渗漏；照明发电机室保持充分的照明度排烟 和噪音污 染1、发电机启动后各部件无异常声 响，无异常震动，柴油发动机转速稳 定，发电机输出电压符合标准要求；2、发电机排烟风机能够与发电机 联动并具有延时停止设置，运行时没有 异常声音；3、发电机接地可靠，对噪音污染 已影响业主生活的发电机房应有隔降噪 首措施。湿度 计温湿度适宜，表面保持干爽整体1、发生停电事故后，最多不超过 5分钟，发电机必须能够启动运行，并 至少能连续运行4小时；2、发电机每周至少进行一次全面 巡查，发现问题及时处理并留下记录；3、正常情况下，发电机转换开关 应打在自动位置，每月启动试运行一