商业街策划文案.docx

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1、商业街策划文案商业街策划文案前言义义广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建造面积将达2万平方米，拥有 大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街 区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏 冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前 出租率仅为52. 3%,有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家 正在寻求转租、退租或者改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招 租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在 威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX一期的商街气氛，大 力提升其商业价值，

2、增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX二 期的店铺（中国.文学家园网站）*。鉴于营造一期商街气氛、迅速催 生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对XX一期商街如何突破商业现 状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析XX一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心， 与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业 街，当前缘何一时难热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此 进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX- 期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。（一）、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼XX街、XX路交汇处, 西邻五星级大酒店，原本属

3、于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型 不舒畅的，眼空间的边缘既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道 街道或者空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。台阶是打断步行节奏的破坏元素，我们采用平 缓的坡道替代。商业街入口广场避免目的地路程的一览无余，更要避 免可见目的地而不得不绕行。可见目的的时要遵从简捷的原则。我们 规划的直角使用功能是不方便的。15#地商业街入口广场北侧是温泉城 的一条交通主干道A线，南侧是整个15#地别墅区，建造用地约6700 平米，这是15#地别墅区的主要入口，是人流会萃的一个主要场所，这 个会萃包括购物，娱乐休闲和享受生活！商业街的理想气氛应该是使人 觉得亲切、放松、平易近人、有人

4、情味，使人有愉悦的消费心情，而 不是单纯的行走空间，人们在其中留连的过程本身也是一种体验和休 闲！入口广场除了应该烘托建造的特色与气势，更应该是一个适合人们 停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角 度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业 价值，如今的广场很难发挥会萃人流、吸纳大型活动的功能。广场热 不起来，商街自然冷落。2、“假山”成为了 “绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观” ,既无欣赏价值，又横亘在道路中央，事实上成为了妨碍游人进入 内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平整要求不 相符，也

5、没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。XX街通往内街的三个通道， 从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主 干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店 群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和会萃客流，而且能 把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店 铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，XX一期外街通向内街的三个通 道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛， 甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建造南 侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步

6、于此。4、 XX街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店 购物因此要绕一大圈，于是抛却了购买动机，导致临街店铺生意清 淡。（二）、商街策划“后天失调”1、 X X广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特殊强调个性化的 今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。XX广 场商业街最早定位是“XX街”（很好），后来又定位于“XXX”（很 好，只是推广很费力），如今准备冠以“XX广场步行街”（老土，没 有鲜明个性、目标顾客也不清晰）。由于没有精确、精准的市场定位， 关于商业上“我是谁、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其 它问题也就难以解决了。2、XX广场是一处很好的“市民广潮，但

7、要吸引泛博市民会萃到 这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象XXX路、XXX广尝 XXX步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关心的指引 牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座 等。目前，由于上述设施没有配套，XX广场的“磁场效应”不佳， 所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开辟商开辟一片商铺销售出去，再 由物业管理公司去打理，这是开辟商业房产的“老皇历”。事实上， 经营XX广场商业街，“物业管理”代替不了 “商业管理”，商业街 由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓 “泛商业地产运作”。XX广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全 程介

8、入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都 缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和哺育市场的形象“炒 作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后 的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予 以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）、68号（尖顶）两家首席 店面房向来空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大 影响。二、商街定位XX广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处 的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好， 我们作如下战略定位：1、街名：X X广场时尚丽人街2、概念：XX广场XX街观光旅游的门户，国际品牌汇聚

9、的商街，都市丽人寻梦的义义义。3、广告语：XX广场/时尚丽人街与XX相约，与XX同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休 闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。三、招商策划XX广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的 举措，招商需从下列几个方面入手：（一）、发布招商公告我们计划于4月中旬在XX晚报、XX 电视台发布招商公告，突出介绍XX广场时尚丽人街的市口优势、市 场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。（二）、举办招商

10、信息发布会附送：商业街策划方案商业街策划方案以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布 局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空 间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息 的娱乐购物，文化休闲的街道环境。1商业街现状本商业街位于15#地 别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常 娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是 15#地别墅区的入口，是人流会萃的一个主要场所。建造用地约6700 平米，采用东西方向罗列，以入口为中洲对称布局，建造立面采用了 塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间

11、既设置了集 中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组 合。这个会萃包括要解决的问题：解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决 商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。解决商业街的平 直单调，感觉很长，很枯燥的问题。解决商业街的历史人文记忆的缺 乏。总体构思：以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布 局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息 的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的， 第一的反映是情感上

12、的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有 了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现 代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇 的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素 及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的 关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古 镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代 气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间 承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。我们认为街是随 着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要

13、 而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运 用我们以景观意境为出发点，寻觅适宜的尺度，通过空间变化的重 组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植 物来解决商业街的标识性。我们认为街是人们行走，徜徉、歇息、交 流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区人可以自由徜徉 的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥， 或者人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情 也就消大半，一条街道变成为了一条车的河流，所以我们区分空间 ,使人与车的矛盾得到最大解决，我们方式是通过高差解决人车分 流。景观的意境：远远的你能听到时高时底，时缓时

14、急的交响曲，迫不及待的走 近欣赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精 神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅 的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传 来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在顽耍嬉闹，走过嬉闹，开阔 的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊 天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏 远处的晚霞。一.交通分析运动与通路：设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机 的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以蜿蜒，延长的运动线 路，放松休闲的欣赏景观。采用坡道设计，提供转自：带轮

15、的步行交通，使设计更加人性化。确定适当距离的关键不仅 是实际的自然距离，更重要的是感觉距离，通过景观节点的设置，景 观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直呆板的街道虽然很短，人的 心理感受距离却很长。人车分流：通过竖向的变化，使行车道路与人行处于不同高差，人在商业街 的购物会感觉安全，真正营造一个休闲，自由徜徉的街道环境。二.空 间分析商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成为了室外购物、 休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核 心就是让空间实用而舒适。根据调查，普通商业街的尺度，都控制在 8- 12m摆布，而这又是针对两侧都是店铺的商业街，15#地的商业街 是单侧式的，在

16、商业建造前约19m宽的范围内，要满足停车，行车 ,还有步行的功能，所以商业街前面的步行街尺度定为5m宽，又考虑到车行对人流的影响，利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的 空间。在根据建造的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建造的 收放控制台阶的收放。三.景观节点以景观意境为线索，按其所处位置 的不同及功能的不同，大小设置三大景观区，它们既相互联系又具统 一性，通过轴线的控制来实现。三大景观区为：入口广场与商业街区， 旱喷泉广场区，邻水大草坪区，分别满足人们的购物娱乐，休闲的功 能，动静分区的过渡功能，人们交流歇息思量冥想的静态活动功能。四.色采分析建造的立面以梨黄璀璨为主色调，门窗饰

17、线，铁艺栏杆用 白色或者木色，建造功能入口用骑楼来区别，色采为红色砖墙仿红色 砖墙瓷砖，其整体为璀璨的暖色调。设计的铺装，小品，附属设施等 都采用暖色调设计，形成从色采上达到统一的效果。五.停留区域与 心理学边界效应理论边界效应理论指出：森林，海滩，树丛，林中空地，建造广场的边缘，建造的凹处， 柱下等使人们爱慕停留的区域。我们在商业街设置歇息的座椅，给人 们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因。爱 德华霍尔在隐匿的尺度中指出处于边缘或者背靠建造物的立面 有助于个人，团体与他人保持距离，是人们安全心理的需求所致。 我们要紧两创造多层的边缘。人的活动是从内部和朝向公共空间的 的中心的边界发展起来的，通过孩子们总是现在门前会萃一会，然 后在开始 游戏并占有整个空间。弯曲的街道使步行变得更加有趣， 且再见少风力干扰方面是由益处的。变换的接到空间，小型广场的 穿插使步行网络的心理距离变短了。人在步行时都爱抄近道，人们 走捷径的愿望是非常强烈的。哥本哈根的一处广场记录，每一个人 都沿最短的路线穿过广常开场空间中的步行路线，横穿空间中心是