城市房屋征收动拆迁基本法律问题概述(讲课稿).docx

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1、房屋征收拆迁法律问题主讲人：四川苍龙律师事务所胡俊律师第一章 房屋征收的原则、主体及实施单位一、房屋征收的原则第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正值、结果公开的原则。二、房屋征收的主体-政府核心问题：征收条例与原拆迁条例有何区分？1、居屋征收条例与原拆迁条例的区分分析： 变化一：责任主体的变化条例则规定了房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，担当房屋征收与补偿工作的单位不得以营利为目的，制止建设单位参与搬迁。变化二：法律关系的变化依据条例规定，征收的法律关系产生于征收人政府和被征收人之间，政府作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。变化三：程序的变化条例规定，征

2、收程序由政府直接启动，由政府作出房屋征收打算，政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作。变化四：强制执行模式的变化条例取消了行政机关自行强制拆迁的规定，由政府申请人民法院司法强制执行， 执行依据是政府作出的补偿打算。变化五：征收前必需进展维稳评估条例把社会稳定风险评估作为房屋征收打算的必经程序，通过风险评估及早觉察征收工程中存在影响社会稳定的隐患，并实行有效措施予以化解，从源头上预防和削减冲突纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态。2、房屋征收补偿行政工作体制首先，房屋征收是政府行为。其次，政府有关部门有相互协作，保障房屋征收与补偿工作的顺当进展的责任。再次，上级有关部门有监

3、视和指导责任。三、房屋征收实施单位-房屋征收事务所征收条例统一称为“某某房屋征收事务所”。征收条例征收事务所不得以营利为目的，人员费用列入工程预算，由政府支付。 征收条例征收事务所要求应当通过市房屋行政治理部门组织的有关法律学问、业务学问的培训考核，持证上岗。10其次章 房屋征收打算一、房屋征收的前提：公共利益需要核心问题：符合何种情形才能做出房屋征收打算1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等根底设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5

4、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、根底设施落后等地段进展旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。也即是，必需符合上述六种情形，才能列入公共利益需要。同时，征收条例第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动， 应当符合国民经济和社会进展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居 工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会进展年度打算。二、房屋征收打算的法律救济公告、行政复议、行政诉讼核心问题：征收打算如何作出？对房屋征收打算不服，如何处理？1、 作出征收打算的程序（1） 市、县级人民政府对符合法律规定的征收工程，应当准时

5、作出房屋征收打算。房屋征收打算涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议争论打算。（2） 市、县级人民政府作出征收打算后，应当准时公告。（3） 征收公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。（4） 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。（5） 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。（6） 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收打算作出后，组织被征收人依据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内到达签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未到达签约比例的，征收打算终止执行。签约比例在征收方案中明确。2、 不服征收打算的法律救济（1

6、） 行政复议被征收人对市人民政府作出的房屋征收打算不服的，可以依法申请行政复议。（2） 行政诉讼被征收人对市人民政府作出的房屋征收打算不服的，也可以依法提起行政诉讼。三、房屋征收打算的法律后果核心问题：房屋征收范围确定后，哪些行为不得实施？1、 房屋征收范围内被征收房屋的调查登记（1） 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等状况组织调查登记。（2） 被征收人对上述调查应当予以协作。（3） 调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。2、 不得实施的行为（1） 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施建、扩建、改建房屋和转变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。（2）

7、 不当增加补偿费用的行为一般还包括：建立的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；房屋转让、析产、分割、赠与、租赁、抵押；增、变更工商营业登记；迁入户口或者分户；以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；已依法取得建房批准文件但尚未建筑完毕的房屋的续建；增种植、养殖；其他不当增加补偿费用的行为。（3） 违反规定实施不当增加补偿费用的行为的，不予补偿。（4） 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续第三章 房屋征收补偿方案一、补偿方案的制定和修改核心问题：房屋征收补偿方案如何确定？1、 征收补偿方案的拟定和论证（1） 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。（2

8、） 市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进展论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于 30 日。（3） 被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。（4） 因旧城区改建需要征收房屋的征收补偿方案，假设多数被征收人有异议，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参与的听证会，并依据听证会状况修改方案。（5） 征收补偿方案一般应当包括以下内容：房屋征收与补偿的法律依据；房屋征收的目的；房屋征收的范围；被征收房屋类型和建筑面积的认定方法；房屋征收补偿方式、标准和计算方法；补贴和嘉奖标准；用于产权调换房屋的根本状况和选购方法；房屋征收评估

9、机构选定方法；房屋征收补偿的签约期限；搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；受托付的房屋征收事务所名称；其他事项。2、 征收补偿方案的公布和备案（1） 市、县级人民政府应当将依据公众和被征收人意见修改后的方案准时进展公告。（2） 市、县级人民政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办二、征收补偿费及房源的监管核心问题：房屋征收补偿款如何发放？安置房源如何落实？1、 对征收补偿费用的具体要求（1） 用于货币补偿的资金在房屋征收打算作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。（2） 用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并产权清楚、无权利负担。2、 对征收补偿费用的监

10、管市房屋征收部门为征收补偿费用的监管部门，对工程征收补偿费用的使用进展监管，确保资金足额到位，并专款用于征收补偿。供给房屋产权调换房源的，应当向市房屋征收部门供给房屋来源证明。第四章 房屋征收社会风险评估一、房屋征收第三方参与机制核心问题：律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件是否具备可行性？1、房屋征收社会稳定风险评估必要性、评估方式及内容（1） 必要性：市、县级人民政府作出房屋征收打算前，应当依据有关规定进展社会稳定风险评估；房屋征收打算涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议争论打算。（2） 评估方式：风险评估可通过收集文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会、论证会等方式。（3）

11、 房屋征收风险评估一般包括以下内容：征收工程的根本状况。包括征收打算和征收方案、征收范围内被征收房屋及产权人根本状况、补偿资金和产权调换房源的落实等有关状况、被征收人选择补偿方式状况。征收工程的合规性审查。包括征收工程的实施是否符合有关法律法规的要求，是否是为了 保障国家安全、促进国民经济和社会进展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会进展 规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入了市、区市县国民经济和社会进展年度打算等。征收工程的预备工作状况审查。包括征收工程实施的各项预备工作是否充分，包括征收补偿方案是否进展了论证并征求公众意见，征收补偿费用是否

12、准时到位，征收法规政策的宣传公示是否到位等。征收工程影响状况分析。包括征收工程的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严峻不满，征收补偿是否与同类地区的工程存在明显的不公正；对因征收工程实施产生影响社会治安和社会稳定的因素，因征收可能引发的其他类型冲突等问题进展评估推测和分析争论的相关状况，包括防范对策和预案措施。征收工程风险防范组织及责任人。包括征收工程风险防范及维护稳定的相关组织机构和责任人员。评估结论。风险评估报告应当做出风险存在、中风险和高风险的风险预警评价，并提出可实施、暂缓实施和不行实施的建议。2、律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件的必要性及工作内容（1） 必要性：律师作为第三方全

13、程深度介入房屋征收动拆迁案件，把动迁纠纷化解在萌芽状态，从根本上降低了“维稳”本钱。（2） 律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件主要工作内容：社会稳定风险评估、违法建筑的认定与救济、补偿安置方案的听证；帮助政府部门完善有关规章制度和操作标准，审核相关法律文件的合 法合规性；帮助政府部门做好对房企和拆迁户的法制宣传；为政府部门事先预见动拆迁改造中可能消灭的冲突纠纷，推测和评估法律风险，并提出防范措施；针对已消灭的法律纠纷为政府部门供给法律询问、出具法律意见；帮助政府部门进展事后跟踪总结，做好后续法务工作。帮助政府部门提前介入法制宣传，为棚户改造工作的开展扫除民众思想上的障碍；如：集中宣讲、制作并

14、向社区居民发放法律宣传卡册等；在拆迁补偿等事务中，协同政府部门参与必要的协商、谈判和合同签署等；为政府部门与拆迁单位、拆迁户之间关系的协调进展搭建桥梁，帮助政府部门处理争议与纠纷；为地区百姓在旧区改造中遇到的法律事务和疑难问题供给法律帮助。二、房屋征收信访冲突化解核心问题：律师如何帮助化解房屋征收动拆迁信访冲突案件？【分析提示】1、 房屋征收动拆迁信访冲突案件处理原则依据“属地治理、分级负责”的原则，乐观实行措施，妥当解决历史遗留问题，保护拆迁当事人的合法权益。准时把握和化解房屋征收与补偿中消灭的苗头性、倾向性问题，防止 冲突激化，避开因房屋征收与补偿引发非正常大事，切实维护社会和谐稳定。2、

15、 律师帮助化解房屋征收动拆迁信访冲突案件工作内容（1） 全程法律参谋效劳。参与政策宣传、询问，参与冲突协调、化解。（2） 房屋征收动迁拆信访案件全过程核查，出具核查报告及律师意见。核查征收打算、征收补偿方案、征收程序等征收全过程是否符合法律规定，被征收人的诉求是否有依据，并给出化解、中止或终结的律师意见。（3） 做好工程的连接，妥当解决冲突纠纷各市、县级人民政府及有关部门要强化政治意识、大局意识和责任意识，依据“属地治理、分级负责”的原则，准时把握和化解房屋征收与补偿中消灭的苗头性、倾向性问题， 防止冲突激化，避开因房屋征收与补偿引发非正常大事，切实维护社会和谐稳定。要加 强舆论引导，妥当应对

16、涉及房屋征收补偿的相关舆情，严防失实报道或渲染炒作。3、健全征收投诉机制。各区市县应设立征收投诉中心，公开投诉 。被征收人对补 偿标准、安置方案有异议的，可向投诉中心投诉。投诉中心应准时调查核实，并答复当事人。 被征收人对房屋征收、补偿打算不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。对涉及被征收人数量较多的，可邀请人大、政协、法律专家等人士参与协调，乐观化解征收 与补偿冲突纠纷。第五章 房屋征收对象的调查及认定一、被征收房屋安置人员核心问题：哪些人员应当认定为被征收房屋的安置人员？1、 征收个人住宅住房保障的政策规定征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收打算的市、县级人

17、民政府应当优先赐予住房保障。具体方法由省、自治区、直辖市制定。2、 全国各省、自治区、直辖市甚至不同的基地都有不同的住房保证政策二、被征收房屋面积的认定核心问题：房屋征收中，房屋面积如何认定？未经登记的建筑面积如何补偿？1、 房屋征收中未经登记的建筑面积处理原则（1） 市、县级人民政府作出房屋征收打算前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进展调查、认定和处理。（2） 对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当赐予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。2、 房屋面积认定原则（1） 对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准

18、；房地产权证书和房地产登记簿的记载不全都的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。（2） 未经登记的建筑面积如何认定和补偿各地规定不一上海市：对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981 年以前已经建筑并用于居住的房屋，以房屋行政治理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。第六章 房屋征收评估一、评估机构的选定核心问题：房屋征收评估机构如何选定？1、 房屋征收评估机构选定原则（1） 房地产价格评估机构应具有相应资质；（2） 房

19、地产价格评估机构由被征收人协商选定；（3） 房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。（4） 协商不成的，通过多数打算、随机选定等方式确定，具体方法由省、自治区、直辖市制定。二、评估复核与鉴定核心问题：对房屋征收评估结果不服，如何处理？1、 对房屋评估结果有异议的处理方案（1） 可以向房地产价格评估机构申请复核评估；（2） 对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（3） 应当自收到评估报告或复核结果之日起10 日内作出申请。（4） 房地产价格评估、鉴定费用原则上由托付人担当。但经鉴定转变原评估结果的，鉴 定费用由原房地产价格评估机构担当。复核评估费用由原房地产价格

20、评估机构担当。第七章 房屋征收补偿一、房屋征收补偿范围原则：不低于类似房屋市场价。问题：评估权的掌控核心问题：房屋征收如何补偿？补偿范围包括哪些？1、 房屋征收的补偿范围（1） 被征收房屋价值的补偿；（2） 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3） 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；（4） 对被征收人赐予补助和嘉奖；（5） 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收打算的市、县级人民政府应当优先赐予住房保障。具体方法由省、自治区、直辖市制定。【法律指引】1国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条作出房屋征收打算的市、县级人民政府对被征收人赐予的补偿包括：一被征收房屋价值的补偿；二

21、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和嘉奖方法，对被征收人赐予补助和嘉奖。第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收打算的市、县级人民政府应当优先赐予住房保障。具体方法由省、自治区、直辖市制定。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收打算公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依据房屋征收评估方法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评

22、估方法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。二、房屋征收补偿方式核心问题：房屋征收的补偿方式是什么1、 房屋征收的补偿方式（1） 征收居住房屋的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。（2） 被征收人符合住房保障条件的，应当优先赐予住房保障。（3） 征收非住宅房屋无法按原有用途安置的，实行货币补偿。其次十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当供给用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进展房屋

23、产权调换的，作出房屋征收打算的市、县级人民政府应当供给改建地段或者就近地段的房屋。三、房屋征收补偿协议核心问题：房屋征收补偿协议包含哪些内容？应当如何签订？1、 房屋征收补偿协议内容（1） 房屋征收补偿协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。（2） 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议商定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（3） 征收补偿协议主体：房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人。（4） 房屋征收补偿协议示范文本由市房屋征收部门统一印制。【法律指引】其次十五条 房

24、屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议商定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。四、非居住面积的认定及停产停业补偿核心问题：非居住房屋如何认定，停产停业损失如何补偿定？1、 非居住房屋认定（1） 原始设计为非居住房屋，连续至房屋征收打算作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；（2） 公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非

25、居住房屋；（3） 房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；（4） 原始设计为居住房屋，经市或者区县房屋行政治理部门批准居住房屋转变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。（5） 特定时间以前已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋。各地规定不一样。2、 停产停业损失补偿（1） 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，依据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。（2） 各省、自治区、直辖市关于停产停业损失补偿的规定：五、房屋征

26、收补偿款的归属核心问题：房屋征收补偿款应当如何分割？1、 房屋征收补偿款分割原则（1） 征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；（2） 公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。（3） 被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人对征收补偿有商定的，依据商定一、 企业搬迁自由产权租赁核心问题：企业搬迁，应当如何补偿？（1） 地上物的损失房屋、机器设备等固定资产地上物包括房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等。可搬迁的，折价补偿，不行搬迁的，应全部补偿。这些损失需要专业的评估公司参与。（2） 停业停产损失依据企业经

27、营范围和营业创收，拆迁导致企业停产停业的时间会有所不同，造成的损失也不同。（3） 搬迁费用。依据搬迁所需要的人力物力协商确定。（4） 其他合理补偿。第八章 房屋征收补偿打算一、房屋征收补偿打算的作出-程序核心问题：房屋征收无法达成补偿协议，该如何处理？1、 补偿打算如何作出（1） 作出补偿打算的前提：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋全部权人不明确的；（2） 由房屋征收部门报请作出房屋征收打算的市、县级人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，依据征收补偿方案作出补偿打算，并在房屋征收范围内予以公告。（3） 补偿打算应当公正。二、房屋征收补

28、偿打算的法律救济核心问题：不服房屋征收补偿打算，如何处理？1、 不服房屋征收补偿打算的法律救济途径（1） 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收打算不服的，可以依法申请行政复议；（2） 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收打算不服的，也可以依法行政诉讼。不服房屋征收打算行政诉讼案例。第九章 房屋征收强制执行强制拆迁一、是否可以强制拆迁核心问题：房屋征收规定出台之后，是否可以强制拆迁？1、 条例之前的工程是否可以强制拆迁（1） 国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的工程，连续 沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。（2） 对在规定期限内，达不成补偿安置协

29、议的，经当事人申请，由房屋拆迁治理部门裁决 。被拆迁人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的，由房屋拆迁治理部门依法申请人民法院强制执行二、强制执行主体核心问题：房屋征收打算如何进展强制执行？1、 房屋征收打算如何进展强制执行（1） 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿打算规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收打算的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。（2） 申请强制执行应当供给的材料：强制执行申请书；征收补偿打算及相关证据和所依据的标准性文件；征收补偿打算送达凭证、催告状况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见

30、；社会稳定风险评估材料； 申请强制执行的房屋状况；被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体状况；法律、行政法规规定应当提交的其他第十章 房屋征收违法行为的处理一、不得迫使搬迁核心问题：房屋征收过程中，不得实行哪些非法方式迫使搬迁？ 房屋征收过程中迫使搬迁的违规行为（1） 任何单位和个人不得实行暴力、威逼或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。（2） 制止建设单位参与搬迁活动。三、违法行为法律责任核心问题：房屋征收过程中违法行为的法律责任？1、 房屋征收过程中违法行为的法律责任1 不履行规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的责任：2 采 取 暴力、威逼或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的责任：3 实行暴力、威逼等方法阻碍依法进展的房屋征收与补偿工作的责任4贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的责任5 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大过失的评估报告的责任